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Via libera alla pignorabilità del conto corrente condominiale. Ma i dubbi rimangono.
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Via libera alla pignorabilità del conto corrente condominiale. Ma i dubbi rimangono.

Ecco come è possibile pignorare il conto corrente condominiale

Avv. Giuseppe Nuzzo  

Il Tribunale di Reggio Emilia, con ordinanza del 16 maggio 2014 , ha ritenuto legittima la procedura di pignoramento presso terzi del conto corrente condominiale, avviata dal creditore del Condominio.

Le somme versate sul conto, in quanto vincolate alla gestione condominiale, costituirebbero un “patrimonio condominiale” distinto da quello dei singoli condomini, direttamente aggredibile dai creditori del Condominio.

La decisione si segnala per essere una delle prime ad affrontare il tema della pignorabilità del conto corrente condominiale, reso obbligatorio dalla legge di riforma del condominio n. 220/2012.

Il principio affermato, peraltro, s'intreccia con l'incerta interpretazione del comma 3 dell'art. 63 disp. att. c.c., secondo cui “i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo la esecuzione degli altri condomini”.

Sullo sfondo rimane il dibattito, mai completamente risolto, sulla natura giuridica del Condominio e del possibile riconoscimento di una soggettività giuridica/autonomia patrimoniale dello stesso distinta dai singoli condomini.

Ma procediamo con ordine partendo dal caso concreto affrontato dal tribunale emiliano.

Il caso. Il creditore del Condominio, ottenuta sentenza di condanna, avviava l'esecuzione notificando atto di pignoramento presso l'istituto depositario del conto corrente condominiale.

Quest'ultimo chiedeva la sospensione del pignoramento poiché, a suo dire, il creditore avrebbe dovuto agire prima nei confronti dei condomini morosi, e poi, eventualmente, nei confronti degli altri condomini in regola con i pagamenti delle spese condominiali, ai sensi dell'art. 63, comma 3, citato.

Il creditore riteneva invece non applicabile la norma in questione, in quanto la procedura esecutiva era indirizzata nei confronti dell'intero Condominio, e non dei singoli condomini. (Il condomino ha accesso al conto corrente condominiale direttamente in banca)

La natura giuridica del condominio. È noto l'orientamento giurisprudenziale dominante, che definisce il condominio "un semplice ente di gestione privo di personalità giuridica propria”, che opera in rappresentanza e nell'interesse comune dei partecipanti, limitatamente all'amministrazione e al buon uso della cosa comune, senza interferire nei diritti autonomi di ciascun condomino (Cass. civ. n. 7891/2000).

Si tratta di una tesi pienamente legittima, anche se non esente da critiche, in assenza di una chiara disciplina di riferimento.

Infatti, non mancano coloro che ritengono corretto riconoscere al Condominio una qualche forma di autonomia, almeno a livello di centro di imputazione giuridica, considerato che il Condominio (in persona dell'amministratore) intrattiene tutta una serie di rapporti con soggetti terzi e con gli stessi condomini.

Il condominio quale centro d'imputazione giuridica. La pronuncia in commento si pone nel solco di questo filone critico.

Pur ribadendo la sostanziale assenza in capo al Condominio di qualunque soggettività e/o imputabilità patrimoniale, per il tribunale reggiano è innegabile che, nelle ipotesi come quella in esame, in cui la gestione è effettiva, il condominio si atteggi quanto meno quale “centro autonomo di imputazione di posizioni giuridiche”.

In particolare, nei casi in cui è costituito un patrimonio (nella specie, un conto corrente condominiale) intestato formalmente all'ente di gestione/condominio, si realizza una forma di autonomia patrimoniale derivante proprio dalle attività di gestione che, per ciò solo, determina l'imputabilità della titolarità di essi in capo esclusivamente al condominio.

Ne consegue che, dal momento in cui le somme esistenti su detto conto sono intestate formalmente al Condominio – che può disporne solo sulla base delle decisioni adottate dall'assemblea – esse devono ritenersi sottratte alla disponibilità dei singoli condomini.

I creditori del condominio possono soddisfarsi direttamente sul conto corrente condominiale. Le somme versate sul conto, dunque, non apparterrebbero più ai singoli condomini, ma al Condominio/ente di gestione unitariamente inteso.

A dette somme viene impresso un vincolo di destinazione che, al pari delle parti comuni dell'edificio, determina la rottura del legame giuridico tra singoli condomini e Condominio.

Ne consegue la pignorabilità del conto corrente condominiale da parte dei creditori del Condominio: le somme versate formerebbero un “patrimonio condominiale”, direttamente aggredibile dai creditori del condominio ex art. 2741 c.c.

E il beneficio di escussione ex art. 63 disp. att. c.c.? Secondo il giudice emiliano questa norma non esclude che i creditori, prim'ancora di agire contro i morosi, possano provare a soddisfare le proprie pretese creditorie direttamente contro il Condominio, il quale è soggetto diverso rispetto ai condomini diligenti e a quelli morosi.

Secondo il Tribunale, in particolare, l'applicazione dell'art. 63 andrebbe esclusa laddove il condominio, nella propria attività di gestione, costituisca fondi per l'amministrazione del bene.

In tal caso, il vincolo di destinazione impresso su si essi “determinerebbe una sottrazione della disponibilità dei condomini e la concentrazione di essa esclusivamente in capo al condominio” che, se debitore, risponde nei confronti dei propri creditori con tutti i beni così accantonati.

Viceversa, ove tali fondi non siano presenti, il creditore del Condominio ha titolo per il recupero del proprio credito solo nei confronti dei singoli condomini, per le rispettive quote, con applicazione del beneficio di escussione a favore dei condomini in regola con i pagamenti.

L'iter argomentativo del tribunale emiliano, seppur legittimo a fronte di norme di dubbia interpretazione, suscita tuttavia qualche perplessità. Esso si fonda sul riconoscimento di una qualche soggettività giuridica del condominio distinta da quella dei singoli condomini, per affermare che le somme presenti sul conto condominiale escono dalla disponibilità dei singoli per formare un bene imputabile al solo Condominio.

Tuttavia, il Condominio, giuridicamente parlando non ha alcuna soggettività giuridica, né possiede autonomia patrimoniale propria; lo stesso amministratore rappresenta i singoli condomini, non il Condominio.

Lo affermano le Sezioni Unite (sentenza n. 9148/2008) e la riforma del 2012 non sembra aver introdotto elementi di novità.

Ed allora: se il condominio non è soggetto giuridicamente autonomo, il denaro presente sul conto corrente condominiale è dei condomini, tant'è che, com'è stato puntualmente osservato, nel caso di sottrazione da parte dell'amministratore, persona offesa dal reato non è il Condominio, ma i singoli condomini, gli unici legittimati a sporgere querela (GALLUCCI).

Ragionando in questi termini, consentire al creditore di pignorare il conto corrente condominiale significa consentirgli di aggredire il patrimonio dei singoli condomini, compresi quelli in regola con i pagamenti dei contributi condominiali, in violazione di quanto previsto dall'art. 63, comma 3, disp. att. c.c.

Sembrerebbe allora più corretto, in prima battuta, consentire il pignoramento delle sole somme, presenti nel conto condominiale, riferibili ai condomini morosi.

Non rimane che verificare se l'interpretazione fornita dal Tribunale di Reggio Emilia troverà ulteriore seguito in giurisprudenza.

=> Il creditore del condominio che agisce in via esecutiva può pignorare il conto corrente condominiale?

=> Corretta utilizzazione del conto corrente condominiale: che cosa fare per evitare contestazioni?

Ecco cosa succede quando l'amministratore nega l'accesso al conto corrente.

Scarica Tribunale Di Reggio Emilia ordinanza del 16 maggio 2014

Cerca: conto condominiale giuridica

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Biagio
Biagio mercoledì 21 marzo 2018 alle ore 08:35

La responsabilità va attribuito ai signori amministratori se non vigila con attenzione,in primis deve portare all'attenzione dell'assemblea in caso non ci fossero fondi disponibili evitando come accade molto spesso di non rivelare nulla facendosi vittima del sistema non dire nulla vuol dire un comportamento omertoso e per questo motivo le colpe devono essere accollare al mandatario se non dimostra di aver messo in atto tutte quelle precauzioni a lui demandati. Infine i condomini devono fare più attenzione ai comportamenti di cui alla persona mandataria. Vigilare e occhi aperti.

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