Le lamentale per l’uso disinvolto delle strade interne dei complessi condominiali è fatto noto. Molto spesso, sebbene le dimensioni non lo consentano, queste strade diventano pericolose per le velocità di auto e moto che vi transitano. Con le più intuibili ricadute in termini di sicurezza per tutte le persone.
Che cosa fare in questi casi?
Le limitazioni contenute nel regolamento di condominio (è classica la clausola che impone l’utilizzo di ogni veicolo a passo d’uomo) vista l’irrisorietà delle sanzioni applicabili che, eccezion fatta per il caso di regolamento di natura contrattuale, non possono superare i 10 centesimi di euro, molto spesso devono essere considerate lettera morta.
Di fronte a questo genere di malcostume non è raro che si proponga l’installazione dei così detti dissuasori di velocità.
Come si configura un simile intervento?
Può parlarsi d’innovazione?
In caso negativo chi può prendere la decisione?
Come deve essere ripartita la spesa?
Queste le principali domande che al momento della proposta dell’installazione dei ben noti dossi artificiali.
In primo luogo bisogna escludere il carattere innovativo dell’intervento. La Cassazione è costante nel ritenere che “ per innovazioni delle cose comuni s'intendono, dunque, non tutte le modificazioni (qualunque opus novum), sebbene le modifiche, le quali importino l'alterazione della entità sostanziale o il mutamento della originaria destinazione, in modo che le parti comuni, in seguito alle attività o alle opere innovative eseguite, presentino una diversa consistenza materiale, ovvero vengano ad essere utilizzate per fini diversi da quelli precedenti (tra le tante: Cass.,23 ottobre 1999, n. 11936; Casa., 29 ottobre 1998, n. 1389; Cass., 5 novembre 1990, n. 10602)” (così Cass. 26 maggio 2006 n. 12654).
E’ chiaro che l’apposizione dei dissuasori non modifica l’entità sostanziale della strada comune né muta la sua destinazione d’uso.
Chiarito ciò è utile comprendere se l’opera debba necessariamente essere deliberata dall’assemblea o possa, invece, essere disposta dall’amministratore.
Al riguardo la risposta non può non tenere in considerazione l’entità economica dell’intervento. Se la spesa è irrisoria rispetto a quella che è la normale gestione del condominio non può escludersi la legittimazione dell’amministratore a prendere la decisione.
D’altronde il mandatario dei condomini deve “ disciplinare l'uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini e riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni” (art. 1130, primo comma nn. 2 e 3, c.c.)
Qualora, invece, l’intervento comportasse un esborso significativo non v’è dubbio che la competenza a deciderlo sarebbe dell’assemblea. La notevole entità della spesa è il discrimine per l’individuazione delle maggioranze.
Così in caso di spesa significativa ma non notevole sarà sufficiente, in seconda convocazione, il voto favorevole di un terzo dei condomini in rappresentanza di un terzo dei millesimi.
Nel caso d’opera notevolmente costosa, invece, la deliberazione sarà valida un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.
In ogni caso l’assemblea ha il potere di ratificare l’intervento disposto dall’amministratore seppure questo, quanto meno in astratto, non rientrasse nelle sue prerogative.
Quanto alla ripartizione delle spese, salvo diverso accordo tra le parti, esse dovranno essere ripartite sulla base dei millesimi di proprietà trattandosi d’intervento utili per il godimento delle parti comuni (art. 1123, primo comma, c.c.)
