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Vendita di un immobile ed inadempimento del mediatore all'obbligo di informare. Il regolamento di condominio è vincolante.
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Vendita di un immobile ed inadempimento del mediatore all'obbligo di informare. Il regolamento di condominio è vincolante.

Compravendita immobiliare: l'inadempimento del mediatore all'obbligo di informare l'acquirente del divieto, previsto nel regolamento di condominio, di destinare l'immobile a studio professionale.

Avv. Giuseppe Donato Nuzzo  

In tema di compravendita immobiliare, l'inadempimento del mediatore all'obbligo di informare l'acquirente del divieto, previsto nel regolamento di condominio, di destinare l'immobile a studio professionale, allorquando la parte acquirente già ne sia venuta a conoscenza per colloquio intercorso con l'amministratore, è da qualificarsi come inadempimento di scarsa importanza, non idoneo a costituire causa di risoluzione del contratto e non comporta, di per sé, che l'acquirente possa sottrarsi all'obbligo di corresponsione della provvigione al mediatore.

È questa la decisione adottata dal Tribunale di Savona con la sentenza che si annota, avente ad oggetto il tema dei doveri informativi del mediatore nei confronti della parte contrattuale, con particolare riferimento alla compravendita di un appartamento in condominio ed alle limitazioni alla proprietà esclusiva eventualmente previste nel regolamento condominiale.

Il fatto

La sentenza in commento prende le mosse dall'opposizione avanzata dall'acquirente di un immobile in condominio, fondata sulla presunta inosservanza dell'obbligo di informazione imposto al mediatore ex art. 1759 c.c., per avere quest'ultimo taciuto su alcune caratteristiche determinanti dell'immobile oggetto di mediazione.

In particolare, l'acquirente si lamenta di non essere stato informato dal mediatore del divieto, previsto nel regolamento di condominio, di destinare l'immobile allo svolgimento di attività professionale, nonostante egli avesse espresso chiaramente al mediatore l'intenzione di adibire il locale a studio medico.

Pertanto, si rifiutava di pagare la provvigione al mediatore, agendo in giudizio per ottenere la risoluzione del contratto di mediazione e il risarcimento dei danni subiti.

=> Compravendita di un appartamento. Trattativa interrotta. Il mediatore immobiliare va comunque pagato?

L'obbligo di informazione del mediatore

L'art. 1759 c.c. prevede l'obbligo del mediatore di comunicare alle parti le circostanze a lui note relative alla valutazione e alla sicurezza dell'affare, che possano influire sulla conclusione dello stesso.

La violazione dell'obbligo anzidetto determina il sorgere di una responsabilità contrattuale in capo al mediatore e, conseguentemente, il suo dovere di risarcire il danno subito dal contraente non informato.

Secondo l'impostazione preferibile, la responsabilità del mediatore nella sua attività informativa sussiste sempre, sia che l'affare abbia avuto buon fine, sia nel caso contrario, poiché la conclusione dell'affare non è prevista dall'art. 1759 c.c. come elemento costitutivo della responsabilità in esame.

Spetta ovviamente alla parte che si ritiene danneggiata fornire la prova della violazione degli obblighi di informazione e degli elementi che giustificano l'istanza risarcitoria.

La violazione dell'obbligo in questione, peraltro, non comporta automaticamente la risoluzione del contratto di mediazione.

I due istituti in esame hanno differenti presupposti applicativi, con la conseguenza che l'inadempimento degli obblighi informativi può essere sufficiente a fondare la richiesta di risarcimento ex art. 1759 c.c., ma non anche a giustificare la richiesta di risoluzione del contratto di mediazione.

Rapporto tra violazione degli obblighi informativi e risoluzione del contratto di mediazione

Nel caso di specie il giudice ha rigettato la domanda, ritenendo non fornita la prova del lamentato inadempimento del mediatore. Al contrario, dall'istruttoria è emerso che l'acquirente era già a conoscenza del divieto, previsto nel regolamento di condominio, di destinare l'appartamento a studio professionale.

Il Tribunale ha peraltro precisato che, quand'anche fosse stato dimostrato un inadempimento del mediatore agli obblighi informativi, l'acquirente non avrebbe potuto comunque sottrarsi al pagamento della provvigione.

Infatti, l'acquirente ha proceduto comunque alla stipula del contratto anche dopo aver conosciuto la clausola contenuta nel regolamento condominiale, di guisa che l'inadempimento - ove sussistente - deve ritenersi di scarsa importanza ai fini della pronuncia di risoluzione del contratto.

=> Al mediatore spettano le provvigioni se la vendita dell'immobile salta.

Quanto innanzi conferma l'orientamento più volte ribadito dalla giurisprudenza di legittimità, seconda la quale "l'azione di risoluzione del contratto per inadempimento e la relativa azione risarcitoria hanno differenti presupposti applicativi, perché la prima esige che l'inadempimento di una delle parti non sia di scarsa importanza, avuto riguardo all'interesse dell'altra, mentre l'azione risarcitoria presuppone che l'inesatta esecuzione della prestazione abbia prodotto al creditore un danno; ne consegue che, in tema di mediazione, la condanna del mediatore al risarcimento del danno nei confronti di una delle parti per inadempimento del proprio dovere di informazione non implica automaticamente che il contratto debba essere risolto e che il mediatore perda il diritto alla provvigione" (Cass. civ. 20/08/2009, n. 18515).

Regolamento di natura contrattuale

A conferma ulteriore delle argomentazioni sviluppate dal tribunale ligure va sottolineata la natura contrattuale del divieto di destinare tutti o alcuni appartamenti in condominio a studio professionale.

La clausola in esame, infatti, disciplina una materia che esula da quelle tipiche del regolamento assembleare, approvate a maggioranza (art. 1138 c.c.), e che, limitando il godimento della proprietà esclusiva, necessità dell'approvazione unanime di tutti i condomini.

Quanto innanzi presuppone la preventiva conoscenza del regolamento contrattuale e la sua espressa accettazione da parte del nuovo condominio prima dell'acquisto; accettazione che, solitamente, avviene contestualmente alla stipula del contratto di compravendita, in cui l'acquirente dichiara di aver preso visione del regolamento (e/o delle singole clausole contrattuali in esso inserite) e di accettarlo in ogni sua parte.

=> Regolamento di condominio e clausole vessatorie, istruzioni per l'uso

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