Come deve comportarsi davanti al fisco il locatore di un immobile ad uso abitativo se l'inquilino è moroso?
Redditi fondiari e reddito complessivo
Partiamo dal dato normativo, consideriamo dunque quanto previsto dall'attuale art. 26 del TUIR (il Testo Unico delle Imposte sui Redditi, DPR 917/1986).
Innanzitutto, in generale, l'art. 26 prevede che i redditi fondiari concorrono a costituire il reddito complessivo di chi ha sul bene il diritto di proprietà o altro diritto reale, e ciò per il periodo di possesso.
Secondo l'art. 25 dello stesso DPR i redditi fondiari sono quelli che riguardano terreni e fabbricati, i quali devono risultare iscritti (con conseguente attribuzione di rendita) rispettivamente nel catasto dei terreni e nel catasto edilizio urbano.
Redditi da contratti di locazione ad uso abitativo e reddito complessivo
Naturalmente, anche i contratti di locazione concorrono alla formazione del reddito.
Per quanto riguarda i contratti di locazione di immobili ad suo abitativo, l'art. 26, come modificato dalla legge sulle locazioni e il rilascio degli immobili ad uso abitativo (L. 431/1998, precisamente dall'art. 8, co.5), prevede espressamente che i redditi dati da contratti di locazione, se non percepiti, non costituiscono reddito a partire dalla conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore.
Detrazioni dei canoni di locazione
Credito d'imposta per canoni di locazione ad uso abitativo non percepiti
Conclusosi il procedimento di sfratto, l'ex conduttore può fruire di un credito d'imposta.
Con il procedimento di sfratto, risulterà accertato, in via giurisdizionale, il mancato pagamento dei canoni.
Ha affermato l'Agenzia delle Entrate (v. da ultimo Circ. 7E/2017) che alla fine del procedimento di sfratto l'ex conduttore può:
- recuperare quanto versato per i canoni non percepiti;
- non assoggettare a tassazione il canone non percepito, ma solo la rendita catastale rivalutata.
Tale previsione espressa vale solo per le locazioni di immobili ad uso abitativo, dunque rientranti nella categoria catastale A, esclusa la A10, che riguarda uffici e studi privati.
Credito e riliquidazione della dichiarazione dei redditi
Si procederà dunque ad una riliquidazione della dichiarazione dei redditi - per ogni anno per il quale risulterà accertata in giudizio la morosità del conduttore – che calcolerà il dovuto in base alla rendita dell'immobile e non in base al canone non riscosso; la riliquidazione dovrà tenere conto anche di eventuali rettifiche ed accertamenti.
Per quanto riguarda gli anni cui è l'agevolazione è applicabile, essa incontra lo sbarramento dei dieci anni di prescrizione.
Pertanto i documenti da avere e conservare sono il provvedimento di convalida di sfratto e le dichiarazioni relative agli anni in cui si pagato in base al canone non percepito.
Per ulteriori dettagli si veda in proposito la Circolare 7 del 2017 dell'Agenzia delle Entrate.
Procedimento per convalida di sfratto
Teniamo a mente che il procedimento per convalida di sfratto, disciplinato principalmente dagli artt. 657 e ss. c.p.c. e dalla L. 431/1998, può avere ad oggetto anche solo lo sfratto per morosità senza l'accertamento rispetto al mancato pagamento dei canoni e al momento in cui esso è iniziato, per il quale il locatore può attivare autonomo giudizio.
Va da sè, secondo chi scrive, che solo nel caso in cui la morosità risulti accertata anche con riferimento all'entità (anni e importo dei canoni) è possibile un ricalcolo dell'imposta.
