La manovra correttiva (c.d. manovrina) dei conti pubblici per il 2017 (D.L. 50/2017 in Gazzetta Ufficiale n. 95 del 24 aprile 2017), ha introdotto un regime di cedolare anche per le locazioni brevi, ma non sono mancate le polemiche e le perplessità sugli aspetti applicativi di questa nuova norma.
Abbiamo raccolto una serie di giudizi - positivi e negativi - da parte di alcune associazioni di categoria coinvolte nel settore immobiliare.
Il decreto legge in esame. L'art. 4 del citato decreto introduce nuovi adempimenti per le locazioni brevi, più precisamente per i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali online.
I proprietari di casa avranno così due possibilità: esercitare l'opzione per la cedolare secca del 21% oppure assoggettare all'Irpef i proventi delle locazioni brevi, indicandoli nella dichiarazione dei redditi.
Locazione e cedolare secca. Ecco le ultime precisazioni della Agenzia delle Entrate
L'intermediazione immobiliare. Diverso il discorso quando entrano in scena le agenzie o i portali. Invero, i soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali online, mettendo in contatto persone in ricerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare, devono trasmettere i dati relativi ai contratti di cui ai punti precedenti conclusi per il loro tramite.
L'omessa, incompleta o infedele comunicazione dei dati relativi ai contratti è punita con la sanzione da 250 a 2.000 euro, ridotta alla metà se la trasmissione è effettuata entro i 15 giorni successivi alla scadenza, ovvero se, nel medesimo termine, è effettuata la trasmissione corretta dei dati.
Gli aspetti controversi della manovra correttiva. A tal proposito Giorgio Spaziani Testa (Presidente di Confedilizia) in audizione informale davanti alle commissioni riunite Bilancio di Camera e Senato ha precisato che "la novità della norma è l'obbligo di ritenuta, in capo ad alcuni soggetti, dell'imposta dovuta dal proprietario ed è motivata dal governo con una situazione di diffusa evasione nel settore. Da parte nostra non ci spaventa una ritenuta, ma non posso non rilevare come turbi molto il fatto che si parta da un presupposto, che io arrivo a definire pregiudizio, per una normativa che potrebbe anche portare maggiore chiarezza". Per meglio dire, secondo il ragionamento espresso dal Presidente di Confedilizia il problema della "c.d tassa Airbnb" a carico di agenti immobiliari e altri soggetti per riscuotere la cedolare secca, estesa alla sublocazione, penalizza il settore immobiliare ed è frutto di "un pregiudizio".
La preoccupazione maggiore riguarda l'introduzione di oneri abbastanza pesanti con relative sanzioni in capo agli agenti immobiliari che spesso non hanno sufficienti mezzi e risorse per farvi fronte.
In proposito Confedilizia precisa che "ci diciamo stupiti che il presupposto dell'operazione sia una non ben documentata presunzione di evasione generalizzata nella locazione turistica che invece ci risulta essere in una situazione ben diversa".Difatti l'aspetto fiscale in sé non spaventa Confedilizia perché l'assolvimento degli obblighi fiscali è la prassi; tuttavia per il Presidente Spaziani vanno risolti dei "problemi applicativi" e per questo Confedlizia confida di venire consultata dall'Agenzia delle entrate.
Dello stesso avviso è la Fiaip (Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali) che ha già avuto modo di criticare il nuovo regime fiscale sulle locazioni brevi che si tradurrebbe "in un ulteriore peso per gli agenti". "Secondo Raffaele Dedemo, Vicepresidente Fiaip con delega al Turismo - questo provvedimento rappresenta un'ulteriore incombenza sull'attività degli agenti immobiliari, che inciderà notevolmente su chi lavora nel settore delle locazioni turistiche, a fronte di guadagni, a volte, molto limitati.
E' sbagliato - afferma Dedemo - ritenere questa una nuova tassa che grava sugli immobili e la proprietà immobiliare, così come è stato fatto erroneamente da molti media, che hanno chiamato la stessa, semplificando "Tassa AirBnb".
Non crediamo che il problema del mondo delle locazioni turistiche sia il sommerso o l'evasione ipoteticamente generata per gli affitti brevi, in quanto oggi la percentuale di pagamenti in contanti è bassissima e quindi altamente tracciabile. Il problema, semmai, sono le differenti normative locali -conseguenza della mancata riforma del Titolo V della Costituzione - differenti tra Regione e Regione che creano confusione agli stessi proprietari che decidono di acquistare un immobile e di gestirlo in proprio per la locazione turistica.
Inoltre, per Fiaip permane l'eterno dualismo che ha viziato il dibattito locale sul turismo: oggi gli albergatori premono per "inasprire", a livello locale, le normative sulle locazioni turistiche -visto il calo di presenze di pernottamenti alberghieri a favore dei pernottamenti extralberghieri- e questo è spesso oggetto di provvedimenti regionali che si rendono, in alcuni casi, incostituzionali".
Il Presidente Nazionale Fiaip Paolo Righi ha dichiarato: "Al di là del nome con cui si definisce questa nuova procedura fiscale, Airbnb non pagherà nessuna nuova tassa e continuerà invece a godere dei benefici fiscali che gli pervengono dal fatto di avere la propria sede fiscale all'estero. Il Governo, anziché criminalizzare la proprietà immobiliare e continuare ad appesantire la burocrazia delle nostre aziende, farebbe bene a preoccuparsi del fatto che sempre più imprese scelgono di andare via dall'Italia. Fiaip auspica che le Commissioni riunite di Camera e Senato siano pronte a modificare il testo del Decreto Legge, prevedendo l'esclusione per gli agenti immobiliari dall'obbligo di divenire sostituti di imposta". In buona sostanza: il Governo sbaglia mira e anziché tassare Airbnb fa diventare sostituti di imposta gli agenti immobiliari Italiani. La tassa Airbnb in realtà la pagheranno i proprietari di immobili, mediante l'applicazione della cedolare secca al 21% che sarà trattenuta al momento dell'incasso dell'affitto da parte degli agenti immobiliari e da loro versata direttamente allo Stato.
Infine,
Federalberghi accoglie positivamente la misura sulle locazioni brevi perché "si muove nella direzione giusta e contribuisce ad affrontare un problema di estrema importanza che è quello del sommerso turistico". L'associazione propone due correttivi: specificare campo applicazione ovvero chiarire che la imposta debba essere applicata a tutte le forme di ricettività, e aggiunge il direttore generale di Federalberghi Alessandro Nucara, occorre che il tema dell'individuazione di un ruolo di "sostituto d'imposta pare "in qualche modo lasciare spazio a un dubbio sulla cogenza della regola per i portali stranieri. Dunque, servirebbe che la norma venisse rinforzata".
Le novità introdotte dal D.L. 193/2016 e le risposte del Telefisco 2017.
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