Il tema delle ripartizione delle spese condominiali è sempre foriero di dubbi e quesiti: la risicata disciplina codicistica, in effetti, impone di valutare natura degli interventi e quindi modalità di suddivisione delle spese.
Questo, pressappoco, un quesito posto nel nostro forum da uno dei tanti iscritti:
Abito in un condominio di 5 appartamenti e 5 garage; ogni appartamento quindi ha a suo servizio un garage. In tutto siamo cinque differenti condòmini. Si tratta di box interrati. La rampa non ha cancelli, così è stato proposto e dobbiamo discutere e decidere in merito acquisto all'acquisto di una basculante per la chiusura della rampa.
Qualora dovessimo trovarci d'accordo, o almeno trovare un accordo a maggioranza, come dovremmo poi dividere la successiva spesa: in parti uguali o secondo millesimi di proprietà?
Ripartizione spese condominiali
Prima di entrare nel merito della questione e quindi dare soluzione al quesito è utile – anche per chi non è avvezzo alla materia – ricordare quali sono e che cosa dicono le norme che disciplinano la ripartizione delle spese in ambito condominiale.
La principale norma di riferimento è l'art. 1123 c.c. a mente del quale le spese concernenti la conservazione ed il godimento delle parti comuni dell'edificio, la prestazione dei servizi nell'interesse comune e le innovazioni sono sostenute da tutti i condòmini secondo i millesimi di proprietà.
Il secondo comma del medesimo articolo specifica che se le cose servono i condòmini in misura diversa, ciascuno è tenuto a contribuire in base all'uso che di quelle cose può fare. L'art. 1124 c.c. riguardante le spese di manutenzione delle scale e dell'ascensore rappresenta un esempio classico di tale principio.
Il terzo comma, infine, rappresenta che nei casi in cui le cose servono ad una sola parte dei condòmini, solo questi sono tenuti a contribuirvi. Si tratta del così detto condominio parziale.
Lo stesso codice, poi, prevede specificamente altre modalità di riparto delle spese. Si è già accennato all'art. 1124 c.c. ma altre indicazioni specifiche sono previste, ad esempio, per il costo della revisione contabile deliberata dall'assemblea (art. 1130-bis c.c.)
In ogni caso, i condòmini possono accordarsi per diversi modalità di ripartizione, ma l'accordo deve intercorrere tra tutti coloro i quali sono tenuti a concorrere alla spesa.
Installazione basculante in condominio
L'installazione di una basculante, al pari di quella del cancello, non dev'essere considerata un'innovazione, ma una semplice modificazione comportante un miglior godimento di una parte dell'edificio, in questo caso l'autorimessa.
Le spese per le innovazioni, lo dice espressamente l'art. 1123, primo comma, c.c. devono essere ripartite in base ai millesimi di proprietà salvo diverso accordo.
In quanto intervento teso al miglior godimento di una parte dell'edificio e comunque in analogia ad un intervento innovativo (l'apposizione della basculante è comunque una modificazione), deve ritenersi che tutte le spese (acquisto, posa in opera, ecc.) inerenti l'intervento in esame debbano essere ripartite secondo i millesimi di proprietà, a meno che non si raggiunga un differente accordo tra tutti i condòmini.
Le maggioranze necessare per l'installazione di una tettoia in plexigas
