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Presunzione di condominialità del sottoscala. Alcune precisazioni.
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Presunzione di condominialità del sottoscala. Alcune precisazioni.

La presunzione di condominialità della rampa di scale si estende anche ai vani sottostanti?

Avv. Giuseppe Zangari - Foro di Padova  

La presunzione di condominialità della rampa di scale del fabbricato fissata dall'art. 1117 c.c. si estende anche ai vani sottostanti la suddetta rampa salvo che il rogito di acquisto, nell'interpretazione fornita dal giudice, rappresenti un titolo idoneo a vincere la suddetta presunzione.

=> Presunzione di condominialità: chi decide?

La vicenda. L'acquirente di un appartamento al primo piano cita i proprietari degli appartamenti ai piani successivi rivendicando l'esclusiva proprietà del vano sottostante la rampa di scale del fabbricato, sito al piano terra e adibito a ripostiglio, chiedendo la condanna alla restituzione del suddetto locale nonché al risarcimento del danno per la mancata disponibilità del medesimo.

Aderisce alla suddetta domanda il dante causa dell'acquirente, chiedendo che i convenuti fossero pure condannati a un risarcimento in favore dello stesso di importo pari allo sconto praticato sul prezzo dell'appartamento in ragione dell'indebita occupazione del vano.

I convenuti si costituiscono assumendo invece la proprietà condominiale ai sensi dell'art. 1117 c.c.

La Corte d'Appello di Venezia, nel riformare la decisione del Tribunale di Padova, rigetta le domande dell'acquirente e del relativo dante causa che, pertanto, ricorrono in Cassazione.

Gli istituti. Com'è noto, il novellato art. 1117 c.c. annovera fra gli elementi in proprietà condominiale "le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate" nonché i locali per i servizi in comune o comunque destinati all'uso comune in ragione delle caratteristiche strutturali e funzionali.

Con riferimento alla rampa di scale, costante giurisprudenza estende la presunzione di condominialità al vano sottoscala: "In particolare deve affermarsi che, in un edificio condominiale, le porzioni di immobile come quelle per cui è causa - corridoio di accesso alle cantine, vano sottoscala e locale caldaia - costituiscono cose presuntivamente comuni ex art. 1117 c.c." (Cass. Civ. n. 9523/2014); "E' pacifico, infatti, che anche il sottoscala è parte presuntivamente comune ai sensi dell'art. 1117 c.c. (la cui elencazione, com'è noto, non è tassativa) alla stregua di quanto ammettono in giurisprudenza" (Cass. Civ. n. 5951/1978, richiamata dal Trib. Ragusa n. 407/2013).

=> Condominio, parti comuni e presunzione di condominialità

Tale presunzione non è però assoluta, potendo essere vinta da una pattuizione nel titolo d'acquisto da cui si desumano elementi tali da escludere, in maniera inequivocabile, la comunione del bene.

A tal fine, tuttavia,non risultano determinanti le risultanze del regolamento di condominio, né l'eventuale inclusione dell'immobile nelle tabelle millesimali come proprietà esclusiva di un singolo condomino, né l'indicazione del bene nelle planimetrie allegate al rogito (Cass. Civ. n. 17928/2007).

La sentenza. La Corte veneziana aveva rigettato le domande attoree sulla scorta di una duplice argomentazione.

Da un lato,"la presunzione di condominialità fissata dall'art. 1117 c.c. per le scale (implicitamente estesa anche ai vani sottoscala) non risultava, nella specie, vinta da un titolo e, in particolare, al contrario di quanto ritenuto dal primo giudice, non risultava vinta dal rogito 21.12.87 e dalle planimetrie al medesimo allegate; né, sotto altro aspetto, la suddetta presunzione di condominialità risultava superata dalle risultanze della c.t.u., nella quale, si legge nella sentenza gravata, la cessione dei sottoscala in proprietà individuale alla M. risulterebbe semplicemente ipotizzata".

Dall'altro lato, "quand'anche nell'acquisto della M. tale sottoscala fosse contemplato, ciò sarebbe irrilevante, perché il condominio (comprendente il vano in questione) si era costituito con la vendita al sig. S. dell'appartamento al secondo piano.

Tale vendita era stata stipulata nel corpo del medesimo rogito 21.12.87 con il quale le originarie proprietarie dell'intero fabbricato avevano venduto l'appartamento al secondo piano allo S. e quello al primo piano alla M.; ma la vendita allo S. precedeva, nel corpo dell'atto notarile, quella alla M. ed era stata trascritta prima di quest'ultima".

=> Tetti, muri perimetrali e valutazione della condominialità

La Suprema Corte, come anzidetto, conferma la sentenza d'appello sulla scorta di un noto, ancorché troppo spesso trascurato, principio di diritto: "In tema di interpretazione del contratto, il sindacato di legittimità non può investire il risultato interpretativo in sé, che appartiene all'ambito dei giudizi di fatto riservati al giudice di merito, ma afferisce solo alla verifica del rispetto dei canoni legali di ermeneutica e della coerenza e logicità della motivazione addotta, con conseguente inammissibilità di ogni critica alla ricostruzione della volontà negoziale operata dal giudice di merito che si traduca in una diversa valutazione degli stessi elementi di fatto da questi esaminati" (Cass. Civ. n. 18287/2016).

Come dire che le ricorrenti, nel dissentire dall'interpretazione del contratto fatta propria dal giudice del gravame, non ne hanno denunciato i supposti vizi logici né le pretese violazioni delle regole di ermeneutica negoziale, ma si sono limitate a contrapporre l'interpretazione adottata in primo grado, semplicemente perché a loro più favorevole.

Dal che il rigetto del ricorso da parte della Suprema Corte.

=> Acquisto di un sottoscala in condominio

=> Sono proprietario esclusivo delle scale, ma non per forza delle sottoscale

Scarica Corte di Cassazione, sez. II Civile, 28 settembre 2016, n. 19215

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