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I volumi tecnici sono del condominio o del condomino?
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I volumi tecnici sono del condominio o del condomino?

La proprietà esclusiva o condominiale dei volumi tecnici e la loro destinazione.

Avv. Alessandro Gallucci  

In tema di condominialità di parti di un edificio, la determinazione della proprietà comune o esclusiva di alcuni manufatti discende dai titoli d'acquisto (rectius: dall'atto di vendita della prima unità immobiliare) e nel silenzio di questi dalla specifica destinazione della cosa oggetto di contesa.

Nel caso dei volumi tecnici, la loro materiale destinazione al servizio di specifiche unità immobiliari, non può fare altro che escludere la natura condominiale di tali vani

Questa, in somma sintesi, la decisione cui è giunta la Suprema Corte di Cassazione con la sentenza n. 12572 del 4 giugno 2014.

Volume tecnico o vano tecnologico, che cos'è?

Se ne sente parlare spesso dei così detti vani tecnici; in ambito edilizio urbanistico essi non sono computabili nell'ambito della volumetria massima entro la quale l'edificio in costruzione deve mantenersi; ma che cosa è esattamente un volume tecnico?

I volumi tecnici, dice ormai da tempo il Consiglio di Stato, altro non sono che dei manufatti "destinati ad ospitare impianti aventi un rapporto di strumentalità necessaria con l'utilizzazione dell'immobile (ossia, ad esempio, gli impianti idrici, gli impianti termici, gli ascensori e i macchinari in genere), nel mentre non possono rientrare in tale nozione i volumi che assolvano ad una funzione diversa, sia pur necessaria al godimento dell'edificio stesso e delle sue singole porzioni di proprietà individuale (cfr. sul punto, ad es., Cons. Stato, Sez. V, 4 marzo 2008 n. 918 e, più recentemente, anche Cons. Stato, Sez. IV, 8 febbraio 2011 n. 812) (C.d.S. 8 gennaio 2013 n. 32).

Si badi: il vano tecnologico ha una specifica destinazione d'uso; in esso possono trovare alloggiamento gli impianti destinati a servizio dell'unità immobiliare o comunque dell'edificio cui servono, nient'altro.

Chi li utilizza come vani veri e propri non sono sbaglia ma, legalmente parlando, commette un illecito.

Chi vende un'abitazione con vano tecnico annesso, facendo capire che lo stesso può essere variamente sfruttato, sta commettendo una grave scorrettezza.

Condominialità o meno del volume tecnico

Nel caso risolto dalla Cassazione con la sentenza n. 12572 del 4 giugno 2014, alcuni condomini litigavano con dei loro vicini in merito alla proprietà - condominiale per gli attori, esclusiva per i convenuti - di alcuni volumi tecnici.

In breve: l'edificio in oggetto era stato realizzato da una cooperativa che, per ragioni di carattere strutturale, aveva dovuto realizzare tali volumi tecnici. Alcuni risultavano di proprietà condominiale, altri, al momento dell'assegnazione degli alloggi, erano stati assegnati assieme alle unità immobiliari quali vani di sgombero accessori alle prime; da qui è partito il contenzioso. La causa, alla fine dei conti, non ha mutato la situazione originaria.

In poche parole secondo la Cassazione - che s'è espressa dopo due gradi di giudizio di merito - ha ritenuto corrette le valutazioni espressa dai giudici di secondo grado nella sentenza impugnata.

Questi, infatti, avevano sentenziato la proprietà esclusiva dei volumi tecnici oggetto della contesa, in ragione della loro destinazione a servizio delle singole unità immobiliari, e quindi della mancanza di alcuna funzione al servizio comune, che il avrebbe resi condominiali.

Il ragionamento espresso nella sentenza di appello, dice la Cassazione, è logico, adeguatamente motivato ed incensurabile.

D'altra parte, specificano gli ermellini, "il diritto di condominio sulle parti comuni dell'edificio ha il suo fondamento nel fatto che tali parti siano necessaria per l'esistenza dell'edificio stesso, ovvero che siano permanentemente destinate all'uso o al godimento comune, sicché la presunzione di comproprietà posta dall'art. 1117 cod. civ., che contiene un'elencazione non tassativa ma meramente esemplificativa dei beni da considerare oggetto di comunione, può essere superata se la cosa, per obbiettive caratteristiche strutturali, serve in modo esclusivo all'uso o al godimento di una parte dell'immobile, venendo meno, in questi casi, il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria, giacché la destinazione particolare del bene prevale sull'attribuzione legale, alla stessa stregua del titolo contrario".

Spicca ancora una volta il riferimento alla presunzione di condominialità, che appena all'inizio del 2014, aveva fatto invocare l'intervento delle Sezioni Unite:

=> Presunzione di condominialità: chi decide?

Si ribadisce, ma non v'erano dubbi, la natura meramente esemplificativa dell'elencazione contenuta nell'art. 1117 c.c.

Scarica Cass. 4 giugno 2014 n. 12572

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