L’art. 10 della legge n. 392/ del 1978, rubricato Partecipazione del conduttore all'assemblea dei condomini, parla chiaro:
“ Il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell'appartamento locatogli, nel le delibere dell'assemblea condominiale relative alle spese e alle modalita' di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria.
Egli ha inoltre diritto di intervenire, senza diritto di voto, sulle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni.
La disciplina di cui al primo comma si applica anche qualora si tratti di edificio non in condominio.
In tale ipotesi i conduttori si riuniscono in apposita assemblea convocati dal proprietario dell'edificio o da almeno tre conduttori.
Si osservano, in quanto applicabili, le disposizioni del codice civile sull'assemblea dei condomini”.
Per quanto concerne la partecipazione per l’impianto di riscaldamento la giurisprudenza è stata chiarissima: “ dal combinato disposto degli artt. 9 e 10 della l. n. 392-1978 e dell'art. 1137 c.c., consegue che il conduttore, il quale abbia partecipato all'assemblea o sia stato posto in condizione di parteciparvi, contribuendo alla relativa deliberazione, non può sottrarsi dal rimborsare al condomino-locatore la spesa del riscaldamento o del condizionamento d'aria.
La mancata impugnazione delle deliberazioni assembleari e la loro obbligatorietà per tutti esclude, infatti, la possibilità di ogni ulteriore contestazione in ordine alla fornitura del riscaldamento o del condizionamento dell'aria ed alla relativa spesa” (Cass. n. 4588/95).
In sostanza il conduttore che partecipa all’assemblea e non impugna la delibera deve rispettarla.
Soffermiamoci adesso sul secondo comma della norma citata che è poi quello che c’interessa maggiormente ai fini che ci occupano: qual è la ratio di questa disposizione? Dato che il conduttore abita nell’edificio, evidentemente, il legislatore ha ritenuto giusta, sia pur in modi diversi, il suo più ampio coinvolgimento alla gestione delle parti comuni.
Non solamente: secondo la Cassazione, " in tema di l ocazione, l'art. 10 l. 27 luglio 1978 n. 392, applicabile anche alla locazione d'immobili urbani ad uso diverso da quello abitativo, riconosce ndo al conduttore la facoltà d'intervenire, senza diritto di voto, nelle assemblee condominiali aventi ad oggetto delibere relative alla modificazione dei servizi comuni diversi da quelli di riscaldamento e condizionamento d'aria, pone a carico del locatore un obbligo d'informazione, il cui inadempimento legittima il rifiuto da parte del conduttore di rimborsare i maggiori oneri conseguenti a delibere adottate in sua assenza per mancata informazione, ma non incide sul sinallagma contrattuale, e non può quindi essere addotto dal conduttore quale motivo di risoluzione del contratto di locazione, nè per sospendere l'adempimento delle proprie obbligazioni, ai sensi dell'art. 1460, comma 1 c.c.
In quanto volto a tutelare l'interesse del conduttore a non sopportare maggiori spese per la fornitura dei servizi comuni, il diritto d'intervento è peraltro limitato alle sole assemblee in cui si discutano modificazioni dei predetti servizi da cui derivi una spesa o un aggravio di spesa che, in definitiva, andrà a gravare sul conduttore, e non anche alle assemblee con diverso oggetto oppure deliberanti su servizi comuni ma senza riflessi sull'onere delle spese" (Cass. 03 ottobre 2005 n. 19308).
Come dire: il diritto del conduttore a partecipare alle assemblee, pur senza aver possibilità di votare, indice sul diritto del proprietario a vedersi rimborsate le spese condominiali frutto di quella decisione.
Una sentenza, questa, che non ha precedenti e che, vale la pena evidenziarlo, pare più il frutto dell’interpretazione complessiva della legge quanto il risultato della specifica applicazione di una norma; la legge n. 392/78 non dice nulla in tal senso.
