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Il difficile rapporto tra l'immobile ipotecato ed il recupero delle spese condominiali
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Il difficile rapporto tra l'immobile ipotecato ed il recupero delle spese condominiali

Nullo il contratto di mutuo fondiario se stipulato per ripianare pregressi voci passive

Samantha Mendicino Avvocato del Foro di Cosenza  

E' nullo il contratto di mutuo fondiario, sottoscritto tra il cliente e la società bancaria, allorquando lo stesso è stato stipulato per ripianare pregressi voci passive.

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Il principio. Il Tribunale di Bergamo, con la recente sentenza n. 383 del 14/02/2017, annullava una serie di contratti stipulati, nel corso degli anni, da una azienda con il proprio Istituto di Credito, in alcune ipotesi per mancanza di prova scritta ad substantiam; in altre, per assenza di causa giustificatrice delle singole operazioni.

In particolare, tra questi contratti (per conto corrente, per apertura di credito, per servizi di portafoglio ed incasso ecc.) vi era quello afferente ad un mutuo fondiario stipulato dalla società cliente al fine dichiarato di ripianare una incresciosa situazione debitoria pregressa così per come rappresentata dagli estratti del conto corrente sul quale la somma -erogata a titolo di mutuo fondiario- era confluita.

All'annullamento del contratto di conto corrente, per le cui poste passive veniva sottoscritto il contratto di mutuo, faceva seguito l'annullamento del negozio di mutuo fondiario.

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La decisione sul mutuo fondiario e sulla restituzione dell'indebito. Il Tribunale osserva che, secondo la giurisprudenza, i l mutuo fondiario destinato a ripianare gli addebiti di conto corrente promananti da disposizioni negoziali nulle è privo di causa (Tribunale di Taranto, sent. n. 789/2014; Cass. Civ., sent. n. 564/2009).

Nel caso di specie, poi, si evince la finalità esclusivamente solutoria del mutuo dalla circostanza che, a seguito di detta erogazione, il saldo negativo del conto corrente, non distante dall'ammontante mutuato, veniva azzerato.

Dichiara nullo, pertanto, il contratto di mutuo fondiario per carenza di giustificazione.

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In ordine alle domande di ripetizione dell'indebito avanzate dall'attrice ed inerenti alla somma residua indebitamente riscossa e trattenuto dalla banca, il Tribunale ne dichiara la inammissibilità per nullità delle corrispondenti domande a causa della indeterminatezza della causa petendi.

Il Giudice osserva che non può deporre in senso favorevole all'accoglimento della domanda attorea neppure la circostanza secondo cui, a fronte della nullità del contratto di conto corrente, non sarebbe pertinente distinguere tra rimesse solutorie e rimesse ripristinatorie.

Invero, il dato giuridico dell'invalidità del negozio di mutuo fondiario non esclude il dato storico, comprovato dagli estratti conto prodotti dalla banca ma anche dalla attrice, dell'effettiva esecuzione del rapporto di conto corrente.

Con la conseguente necessità – a carico della attrice- di individuare e di allegare i singoli versamenti contestati di indebito.

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Il difficile rapporto tra l'immobile ipotecato ed il recupero degli oneri condominiali. Il principio da seguire è il seguente: anche se è il Condominio ad attivare un processo esecutivo su di un immobile sito nello stabile, quale unico bene di proprietà del condomino moroso, sul quale esista una ipoteca bancaria, se esiste un creditore ipotecario questi avrà la meglio rispetto all'ente di gestione.

E' solo dopo il soddisfacimento di tali creditori, che hanno un diritto di privilegio sul bene, che entra in gioco il credito condominiale il quale può essere frustrato in sede di distribuzione dall'esaurimento della somma, ottenuta con la vendita dell'immobile, per il pagamento della banca o di chi per essa.

Né tale situazione si può evitare: infatti, in caso di presenza di ipoteca sul bene il Condominio, prima dell'asta, ha il dovere di informarne i creditori ipotecari.

Esiste il diritto di vedere i crediti condominiali soddisfatti in prededuzione sulla massa attiva, rispetto ad altri creditori assistiti da garanzia reale, solo con riferimento:

(a) alle spese legali sostenute per l'avvio del procedimento di espropriazione forzata immobiliare, in quanto spese effettuate nell'interesse comune di tutti i creditori;

(b) per le spese erogate per la manutenzione e/o conservazione del bene comune purchè le stesse esplichino una immediata funzione conservativa della integrità del bene nonché siano state effettuate dopo l'avvio del processo esecutivo (anche se a tal proposito non vi è unanimità di vedute in seno alla giurisprudenza ed alla dottrina) e/o siano maturate dopo la data di fallimento.

La natura del mutuo fondiario e le relative conseguenze. Come già affermato in altre pronunce, il mutuo fondiario non è mutuo di scopo, non risultando previsto normativamente -per la relativa validità- che la somma erogata dall'istituto mutuante debba essere necessariamente destinata ad una specifica finalità che il mutuatario sia tenuto a perseguire, né l'Istituto Bancario mutuante deve controllare l'utilizzazione che viene fatta della somma erogata, risultando piuttosto connotato dalla possibilità di prestazione da parte del proprietario di immobili, rustici o urbani, a garanzia ipotecaria (Cass. Civ., sent. n. 9511/07; Cass. Civ., sent. n. 4792/12).

Ed invero, essendo il contratto di credito fondiario connotato dalla concessione, da parte di banche, di finanziamenti a medio e lungo termine garantiti da ipoteca di primo grado su immobili, lo scopo del finanziamento non entra nella causa del contratto, che è data dall'immediata disponibilità di denaro a fronte della concessione di garanzia ipotecaria immobiliare, con restituzione della somma oltre il breve termine, nei limiti ed alle condizioni previste dalla normativa secondaria di settore (Cass. Civ., sent. n. 19282/2014).

Laddove, invece, nel mutuo di scopo, legale o convenzionale, la destinazione delle somme mutuate è parte inscindibile del regolamento di interessi e l'impegno assunto dal mutuatario ha rilevanza corrispettiva nell'attribuzione della somma, quindi rilievo causale nell'economia del contratto (Cass. Civ., sent. n. 943/2012).

Pertanto, è lecito il contratto di mutuo fondiario stipulato dal mutuatario, ai sensi del D. Lgs. n. 385/1993, art. 38 (cd. T.U.B., Testo Unico Bancario), per sanare debiti pregressi verso la banca mutuante (Cass. Civ., sent. n. 28663/2013).

Di opposto avviso la sentenza del Tribunale di Taranto del 04 marzo 2014 secondo cui il contratto di mutuo fondiario concluso al fine di ripianare l'esposizione debitoria del cliente – correntista dell'Istituto di Credito- è privo di causa ai sensi dell'art. 1418 c.c. per le seguenti motivazioni ‘non può che ritenersi estraneo alla nozione di mutuo fondiario… un mutuo finalizzato esclusivamente ad estinguere pregresse posizioni debitorie nei confronti dello stesso istituto mutuante, realizzandosi – in tal modo – la sostituzione di un credito non garantito o parzialmente garantito con un altro garantito interamente'.

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Qualche precedente in materia. Il Tribunale di Pisa, con una sentenza del 25 maggio 2015, condivide la teoria secondo cui il mutuo fondiario non è un mutuo di scopo, perché la destinazione a determinate finalità della somma mutuata non è elemento essenziale del relativo contratto.

Pertanto, non può essere negata tale qualificazione al contratto nel quale si nega la destinazione della somma mutuata all'acquisto e/o alla costruzione e/o alla ristrutturazione di beni immobili.

Il Tribunale di Pescara, con provvedimento del 06 maggio 2015, rimane sulla stessa linea di pensiero laddove precisa che il finanziamento dietro garanzia ipotecaria, inserito nel contratto di mutuo fondiario, può essere finalizzato allo scopo soggettivo che le parti si prefiggono. E questo ben può essere anche quello di utilizzare la somma (oggetto di mutuo) per sanare debiti pregressi verso la banca.

La Cassazione con la sentenza n. 18325/2014 dichiara che l'atto di stipula di un mutuo fondiario, allorché le somme siano destinate ad estinguere un debito precedentemente contratto dallo stesso mutuatario, facendo acquisire al mutuante una sorta di diritto di prelazione, costituisce un procedimento indiretto in cui il negozio è certamente voluto ma intende raggiungere uno scopo diverso rispetto alla funzione tipica dei negozi in tal modo collegati

=> L'usufruttuario può detrarre gli interessi passivi del mutuo stipulato per l'acquisto di una casa?

Scarica Tribunale di Bergamo, n. 383 del 14/02/2017

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