Il condominio è percepito come un generatore costante di contenzioso.
Non è dato sapere con certezza qual è il numero dei procedimenti civili pendenti che hanno ad oggetto questioni condominiali.
Si azzardano numeri che vanno da centinaia di migliaia ad alcuni milioni.
L’ultimo dato certo è quello basato su una proiezione contenuta nel rapporto Censis-ANACI del 2009, secondo cui rispetto al solo anno 2007, su 4 milioni di nuovi procedimenti civili, circa 185.000 hanno a che vedere con il condominio: in sostanza il 4% del totale.
In testa a questa speciale classifica vi è l’azione finalizzata al recupero del credito condominiale.
Passando ad esaminare i profili più strettamente giuridici è necessario operare una distinzione tra liti attive e liti passive e la competenza a decidere se iniziarle o resistervi.
Per quanto riguarda le liti attive il riferimento è a quei procedimenti in cui è il condominio a prendere l’iniziativa di procedere in giudizio.
In questi casi la competenza, a seconda dei casi, è posta, alternativamente, in capo all’amministratore ed all’assemblea.
La competenza dell’amministratore è delineata dall’art. 1131 c.c. a norma del quale nell’ambito delle attribuzioni riconosciutegli dall’art. 1130 c.c. “l'amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi”(art. 1131, primo comma c.c.).
Si pensi all’ipotesi in cui l’amministratore deve agire in giudizio per il recupero delle quote condominiali non corrisposte dal condomino moroso.
In questo caso il legale rappresentante dei condomini potrà, nell’ambito delle prerogative attribuitegli dalla legge (artt. 1130, primo comma lett. c, c.c. e 63 disp. att. c.c.) e senza la preventiva autorizzazione dell’assemblea, incaricare un legale affinché lo stesso dia inizio ad una procedura giudiziale di recupero del credito nei confronti del comproprietario inadempiente.
Può accadere, invece, che il condominio si trovi nella necessità di agire per ottenere dalla compagnia assicurativa il pagamento di un indennizzo che, a seguito di una denuncia di danno, non viene riconosciuto.
In questi casi, trattandosi di materia esorbitante dalle attribuzioni dell’amministratore (egli non può, ad esempio stipulare il contratto d’assicurazione se non a seguito di una deliberazione assembleare, cfr. Cass. 3 aprile 2007 n. 8233) la decisione d’intraprendere una lite, per vedersi riconosciuto quanto reclamato, spetterà all’assemblea.
Per fare ciò è necessario, ai sensi di quanto stabilito dall’art. 1136, secondo e quarto comma, c.c. che la deliberazione sia adottata dalla maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresentino almeno 500 millesimi.
Il discorso non è molto diverso per le cosi dette liti passive, ossia quelle in cui è il condominio ad essere chiamato in giudizio.
Si faccia riferimento al caso dell’impugnazione della deliberazione assembleare: in questi casi l’amministratore, stando all’opinione diffusa, non è obbligato ad informare l’assemblea per resistere in giudizio potendo farlo sulla base dei poteri riconosciutigli dalla legge (art. 1130-1131 c.c.).
Non passa inosservato, anzi va detto che è predominante, quell’indirizzo giurisprudenziale che non pone limiti alla legittimazione passiva dell’amministratore di condominio.
Secondo questa impostazione, infatti, la comunicazione all’assemblea ha mera rilevanza interna e non influenza la legittimazione a stare in giudizio da parte dell’amministratore di condominio.
Se così fosse, però, ci sarebbe da chiedersi quale sarebbe il senso da attribuire alle norme che prevedono specifici quorum per la deliberare di resistere in giudizio o a quelle che consentono ai condomini di dissociarsi dalle liti (vedi artt. 1136, quarto comma, c.c. e 1132 c.c.).
E’ evidente allora che, in attesa di un auspicabile chiarimento legislativo e/o giurisprudenziale, bisognerà valutare caso per caso se la decisione di resistere in giudizio, in relazione alla materia oggetto della controversia, sia da considerarsi di competenza dell’amministratore o dell’assemblea.
