Il Comune non può rilasciare al singolo condomino un permesso di costruire per interventi su parti comuni in assenza di una delibera dell'assemblea condominiale.
Il caso analizzato.
Il proprietario di un'unità immobiliare ubicata all'interno di un condominio otteneva dall'amministrazione comunale un permesso di costruire per l'esecuzione di cinque abbaini e tre prese di luce nel tetto condominiale.
Il condominio, però, impugnava tale titolo abilitativo poiché non vi era stata una previa delibera assembleare che autorizzasse la realizzazione di tali lavori sulle aree comuni.
Legittimazione alla richiesta ed al rilascio del permesso di costruire.
Il Testo unico dell'edilizia prescrive che il permesso di costruire sia rilasciato non solo al proprietario dell'immobile, ma anche ai soggetti che abbiano titolo per richiederlo (art. 11, comma 1, D.P.R. n. 380/2001); tra di essi rientrano, per costante orientamento giurisprudenziale, anche i singoli condomini.
Ad essi, però, è riconosciuta la possibilità di apportare delle innovazioni "dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni" (art. 1117 c.c.) solo previa autorizzazione in tal senso da parte dell'assemblea condominale (art. 1120 c.c.) con le maggioranze previste dalla disposizione dell'articolo 1136 c.c.
Se tale presupposto è ormai ritenuto necessario da consolidato orientamento giurisprudenziale (ex multis Cons. Stato, sez. IV, 4 aprile 2012 n. 1990; ivi, sez IV, 14 settembre 2005, n. 4744; T.A.R. Veneto, sez. II, 25 maggio 2005, n. 2154), più difficoltoso risulta stabilire quali accertamenti il Comune debba eseguire prima di rilasciare il permesso di costruire richiesto.
Opere abusive senza permesso di costruire. Il Comune può direttamente avviare l'iter di demolizione.
Istruttoria comunale: quanto approfondita?
Prima di rilasciare un permesso di costruire, il Comune è tenuto a verificare se il richiedente sia legittimato ai sensi della disposizione dell'articolo 11, comma 1, D.P.R. 380/2001.
Tale controllo, da un lato, non può consistere nell'esecuzione di accertamenti complessi, dall'altro lato, non può nemmeno ridursi ad una mera presa d'atto delle dichiarazioni del richiedente.
Si tratta, infatti, di "un'attività istruttoria che non è diretta, in via principale, a risolvere i conflitti di interesse tra le parti private in ordine all'assetto proprietario degli immobili interessati, ma che risulta finalizzata, più semplicemente, ad accertare il requisito della legittimazione del richiedente"(Cons. Stato, sez IV, sentenza 4 aprile 2012 n. 1990).
Al di là di tale onere di accertamento, non incombe, quindi, sulla p.a. l'onere di effettuare complesse indagini e ricognizioni giuridico-documentali sul titolo di proprietà depositato dal richiedente, salvo che si sia in presenza di contestazioni al riguardo, circostanza questa che talvolta si verifica in ambito condominiale.
Con riferimento a tali casi la giurisprudenza ritiene che "in caso di opere che vadano ad incidere sul diritto di altri comproprietari, è legittimo esigere il consenso degli stessi (che può essere manifestato anche per fatti concludenti) e che, a maggior ragione, qualora vi sia un conclamato dissidio fra i comproprietari in ordine all'intervento progettato, la scelta dell'amministrazione di assentire comunque le opere (in base al mero riscontro della conformità agli strumenti urbanistici) evidenzia un grave difetto istruttorio e motivazionale, perché non dà conto dell'effettiva corrispondenza tra l'istanza edificatoria e la titolarità del prescritto diritto di godimento"(T.A.R. Campania, Napoli, sez. II, sentenza 6 dicembre 2010 n. 26817).
La sentenza in esame.
Nel caso in esame, il T.A.R. Lombardia non si è discostato dall'interpretazione giurisprudenziale consolidata ed ha provveduto ad annullare il permesso di costruire impugnato poiché "il tetto è oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari" che compongono il condominio e "i singoli proprietari non possono, singolarmente, apportare modificazioni allo stesso, essendo invece necessaria, ai sensi dell'art. 1120 del codice civile, una apposita deliberazione dell'assemblea condominiale, assunta con le maggioranze stabilite dall'art. 1136 dello stesso codice".
La sentenza analizzata, inoltre, ha consentito di confermare ancora una volta che "il Comune, prima di rilasciare il titolo, ha sempre l'onere di verificare la legittimazione del richiedente, accertando che questi (…) abbia un titolo di disponibilità sufficiente per eseguire l'attività edificatoria".
Da quanto precede emerge come la "sufficienza" dell'istruttoria non possa essere valutata in astratto, ma debba essere verificata alla luce delle particolarità del caso concreto; accertamento che nel caso di lavori su parti comuni condominiali può essere agevolmente svolto con la richiesta da parte dell'amministrazione della presentazione della delibera assembleare che autorizza la realizzazione delle innovazioni.
