Ai sensi dell'art. 1123 c.c.
" Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.
Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne.
Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità".
Il condominio delibera l'installazione ex novo dell'ascensore?
Si tratta di un'innovazione la cui spesa dev'essere sostenuta sulla base dei millesimi di proprietà.
L'assemblea decide l'esecuzione d'interventi conservativi (o manutentivi)?
Il criterio di suddivisione dei costi tra i condomini è il medesimo.
La spesa riguarda solamente una scala?
Essa andrà ripartita solo tra i condomini interessati
Gli artt. 1124 e 1126 c.c. specificano dei criteri specifici che rigi8ardano, rispettivamente:
a) manutenzione e ricostruzione delle scale (e per analogia i medesimi interventi per l'ascensore)
b) manutenzione e ricostruzione del lastrico solare d'uso esclusivo (e per analogia anche quello per i lastrici di proprietà e uso esclusivo e per le terrazze a livello).
" Per gli effetti indicati dagli artt. 1123, 1124, 1126 e 1136 del codice, il regolamento di condominio deve precisare il valore proporzionale di ciascun piano o di ciascuna porzione di piano spettante in proprietà esclusiva ai singoli condomini" (art. 68, primo comma, disp. att. c.c.).
Le così dette tabelle millesimali, quindi, devono essere redatte secondo i criteri legali e servono (oltre a garantire il regolare funzionamento dell'assemblea) a ripartire tra i condomini i costi di gestione.
Il primo comma dell'art. 1123 c.c. contiene un inciso " salvo diversa convenzione".
Che vuol dire? Significa che le norme dettate in materia di ripartizione delle spese sono derogabili ma per questa deroga è necessario il consenso di tutti i condomini. Consenso scritto, almeno questo è ciò che dice la Cassazione (cfr. Cass. SS.UU. n. 943/99).
Così i condomini possono decidere che la spesa per il compenso dell'amministratore possa essere ripartita tra tutti quanti in parti uguali e non sulla base dei millesimi di proprietà.
Che cosa accade, fatto non raro, se in un'assemblea si deliberano particolari interventi che hanno un determinato costo ed in un'assemblea successiva si delibera, a maggioranza, un criterio di ripartizione diverso da quello previsto dalla legge? In casi del genere la decisione assembleare dev'essere considerata nulla e quindi impugnabile in qualsiasi momento da qualunque condomino ne abbia interesse.
Ivi compresi i favorevoli purché dimostrino che quel criterio che hanno votato gli rechi danno.
