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Il ritardo nel presentare il rendiconto legittima la revoca dell'amministratore di condominio?
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Il ritardo nel presentare il rendiconto legittima la revoca dell'amministratore di condominio?

Cosa succede se un amministratore non prepara il rendiconto all'assemblea dei condòmini entro 180 giorni dalla chiusura del precedente esercizio finanziario?

Avv. Rosario Dolce del Foro di Palermo  

L'amministratore deve redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l'assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni (cfr, articolo 1130, nr 10 Cc). Il potere del condomino di controllare la gestione dell'amministratore è, in effetti, esercitabile normalmente in tale sede.

=> Bocciatura del rendiconto ed eccesso di potere dell'assemblea

Ciò non toglie, tuttavia, che il condomino di turno possa chiedere in qualsiasi momento l'esibizione dei documenti contabili (cfr. Cass., n. 19210 del 21 settembre 2011), senza l'onere di specificare le ragioni della richiesta (finalizzata a prendere visione o estrarre copia dai documenti), purché l'esercizio di tale facoltà non risulti di ostacolo all'attività di amministrazione, non sia contraria ai principi di correttezza e non si risolva in un onere economico per il condominio (dovendo i costi relativi alle operazioni compiute gravare esclusivamente sui condomini richiedenti).

=> Annullamento del rendiconto ed effetti sulla contabilità condominiale

Ma torniamo alla previsione normativa sopra richiamata; ebbene: cosa succede se un amministratore non adempie a tale dovere (?), ovvero non prepara, né presenta il rendiconto all'assemblea dei condòmini entro 180 giorni dalla chiusura del precedente esercizio finanziario.

Alla domanda risponde il Tribunale di Palermo con un Decreto pubblicato in data 22 aprile 2016.

Il fatto. Tizio ha citato in giudizio l'amministratore dello stabile in cui è ubicato il proprio immobile, al fine di sentirlo dichiarare revocato dalla carica a causa della mancata presentazione del rendiconto entro centottanta giorni dall'apertura dell'esercizio finanziario (inteso, in quanto tale, coincidente con l'anno solare e ricadente nella data del 30 giugno).

Ha lamentato, quindi, che per l'annualità di riferimento il rispettivo amministratore ha postergato i propri doveri relativi alla rendicontazione della propria gestione economica.

L'amministratore, costituitosi in giudizio, si è difeso affermando di non aver potuto presentare il rendiconto secondo la tempistica di cui trattasi a causa della cura di importanti e parallele incombenze gestionali, quali quelle discendenti dallo svolgimento delle opere di manutenzione straordinaria.

=> Rendiconto predisposto dall'amministratore poi revocato

Il provvedimento. Il Collegio ha ritenuto che il ricorso di Tizio non sia meritevole di accoglimento.

Ha premesso che la revoca giudiziale dell'amministratore presuppone necessariamente la ricorrenza di una delle ipotesi tassativamente previste dai commi 11° e 12° dell'articolo 1129 Codice civile (tra cui, va detto, non figura espressamente l'ipotesi di cui al nr 10 dell'articolo 1130 Cc).

Ha precisato che la straordinarietà e l'urgenza che connotano la potestà attribuita all'Autorità giudiziaria, in una materia nella quale il potere di revoca può essere esercitato, in via ordinaria ed in ogni tempo, dall'assemblea dei condomini, l'intervento del giudice - suscettibile di risolvere anzitempo il rapporto di mandato tra condomini e amministratore - va limitato ai casi di fondato pericolo di grave danno per il condominio, derivanti da specifiche e dimostrate condotte tenute dall'amministratore in violazione dei suoi doveri (cfr, Cassazione Civile, Sezioni Unite, 29 ottobre 2004 n. 20957) e sintomatiche di una gestione anomala dell'ente di gestione.

=> Con il rendiconto si approvano anche le spese ordinate dall'amministratore

Ha ritenuto che, sebbene le gravi irregolarità gestionali possano consistere in una gestione semplicemente anomala (e non necessariamente dissennata o infedele), l'adozione di un provvedimento così particolarmente severo nei riguardi del rappresentate della collettività condominiale può pervenirsi soltanto all'esito di un giudizio "in cui non solo il fumus delle gravi irregolarità si renda verificabile attraverso la rappresentazione di elementi precisi e concordanti, ma quando a ciò si possa far seguire la prognosi che la protratta permeanza nella carica risulterà pregiudizievole per l'interesse del condominio" (tribunale Bologna, 25.5.2006).

Conclusione. Se è pur vero che l'articolo 1130 codice civile, n. 10, prevede che l'amministratore del condominio debba "redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l'assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni" (dalla fine dell'esercizio relativo all'anno precedente, n.d.r.), nella fattispecie trattata, è stato documentato che la mancata approvazione del rendiconto consuntivo sia dipesa dalla situazione di emergenza dovuta alla gestione ed esecuzione delle opere straordinarie di rifacimento del prospetto condominiale.

=> Rendiconto falsato o errato. Ecco le differenze...

Tale "incombente" ha indotto l'amministratore resistente a darvi immediatamente priorità, e, in quanto tale, secondo il Decidente, l'ha affrancato dal dovere di curare la presentazione della rendicontazione gestionale secondo i termini imposti dal codice civile (si segnala, come orientamento contrario, Tribunale Udine D. 25.03.2014)

Decreto_Tribunale_di_Palermo-1.pdf

Cerca: rendiconto amministratore

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Antonio
Antonio lunedì 10 luglio 2017 alle ore 19:52

Nessuno ti ha prescritto di tenere 200 condomini, se poi non li sai gestire.

Gigliola Innocenti
Gigliola Innocenti mercoledì 20 settembre 2017 alle ore 13:35

...siamo due condomini ad aver presentato domanda di mediazione per la revoca dell'amm.ce del nostro condominio composto da otto proprietà per mancanza di rendiconto nei tempi da legge, presentato dopo 57 gg. oltre i 180 previsti. Errori ed omissioni l'hanno costretta a rivederli e correggerli,ancora 18 gg. di attesa! ha ignorato la nostra convocazione di assemblea (come da legge)e altre comunicazioni anche dei nostri legali, evidente connivenza con il resto dei condomini(ignoranti). Le R1 le ritira dopo oltre 20gg. dalla disponibilità delle poste, non possiede una pec, il fax lo usa solo in uscita e non risponde al telefono!Si è riproposta in ass. condom. senza la presentazione del nuovo preventivo, vebalizzando che il suo compenso sarà uguale a quello del 2015/16 ecc...ecc...il mediatore cosa potrebbe decidere? Tutto è ampiamente documentato.Grazie per l'accoglimento della presente. (p.s. dimenticavo...usa un timbro con la dicitura: GESTIONI CONDOMINIALI E NON RISULTA ISCRITTA AD ASSOCIAZIONI, NE SI SA NULLA DEI SUOI AGGIORNAMENTI PERIODICI OBBLIGATORI. GRAZIE ANCORA

Gianni
Gianni mercoledì 27 settembre 2017 alle ore 16:39

L'amorfità del condominio, la mancata capacità di autoaggiornamento sulle norme/leggi condominiali ed il rifiuto a partecipare alla democraticità/COMUNISTA porta a profonde incomprensioni. Gli amministratori ci SQUAZZANO e percepiscono compensi

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