L'amministratore deve redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l'assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni (cfr, articolo 1130, nr 10 Cc). Il potere del condomino di controllare la gestione dell'amministratore è, in effetti, esercitabile normalmente in tale sede.
Ciò non toglie, tuttavia, che il condomino di turno possa chiedere in qualsiasi momento l'esibizione dei documenti contabili (cfr. Cass., n. 19210 del 21 settembre 2011), senza l'onere di specificare le ragioni della richiesta (finalizzata a prendere visione o estrarre copia dai documenti), purché l'esercizio di tale facoltà non risulti di ostacolo all'attività di amministrazione, non sia contraria ai principi di correttezza e non si risolva in un onere economico per il condominio (dovendo i costi relativi alle operazioni compiute gravare esclusivamente sui condomini richiedenti).
Ma torniamo alla previsione normativa sopra richiamata; ebbene: cosa succede se un amministratore non adempie a tale dovere (?), ovvero non prepara, né presenta il rendiconto all'assemblea dei condòmini entro 180 giorni dalla chiusura del precedente esercizio finanziario.
Alla domanda risponde il Tribunale di Palermo con un Decreto pubblicato in data 22 aprile 2016.
Il fatto. Tizio ha citato in giudizio l'amministratore dello stabile in cui è ubicato il proprio immobile, al fine di sentirlo dichiarare revocato dalla carica a causa della mancata presentazione del rendiconto entro centottanta giorni dall'apertura dell'esercizio finanziario (inteso, in quanto tale, coincidente con l'anno solare e ricadente nella data del 30 giugno).
Ha lamentato, quindi, che per l'annualità di riferimento il rispettivo amministratore ha postergato i propri doveri relativi alla rendicontazione della propria gestione economica.
L'amministratore, costituitosi in giudizio, si è difeso affermando di non aver potuto presentare il rendiconto secondo la tempistica di cui trattasi a causa della cura di importanti e parallele incombenze gestionali, quali quelle discendenti dallo svolgimento delle opere di manutenzione straordinaria.
Rendiconto predisposto dall'amministratore poi revocato
Il provvedimento. Il Collegio ha ritenuto che il ricorso di Tizio non sia meritevole di accoglimento.
Ha premesso che la revoca giudiziale dell'amministratore presuppone necessariamente la ricorrenza di una delle ipotesi tassativamente previste dai commi 11° e 12° dell'articolo 1129 Codice civile (tra cui, va detto, non figura espressamente l'ipotesi di cui al nr 10 dell'articolo 1130 Cc).
Ha precisato che la straordinarietà e l'urgenza che connotano la potestà attribuita all'Autorità giudiziaria, in una materia nella quale il potere di revoca può essere esercitato, in via ordinaria ed in ogni tempo, dall'assemblea dei condomini, l'intervento del giudice - suscettibile di risolvere anzitempo il rapporto di mandato tra condomini e amministratore - va limitato ai casi di fondato pericolo di grave danno per il condominio, derivanti da specifiche e dimostrate condotte tenute dall'amministratore in violazione dei suoi doveri (cfr, Cassazione Civile, Sezioni Unite, 29 ottobre 2004 n. 20957) e sintomatiche di una gestione anomala dell'ente di gestione.
Con il rendiconto si approvano anche le spese ordinate dall'amministratore
Ha ritenuto che, sebbene le gravi irregolarità gestionali possano consistere in una gestione semplicemente anomala (e non necessariamente dissennata o infedele), l'adozione di un provvedimento così particolarmente severo nei riguardi del rappresentate della collettività condominiale può pervenirsi soltanto all'esito di un giudizio "in cui non solo il fumus delle gravi irregolarità si renda verificabile attraverso la rappresentazione di elementi precisi e concordanti, ma quando a ciò si possa far seguire la prognosi che la protratta permeanza nella carica risulterà pregiudizievole per l'interesse del condominio" (tribunale Bologna, 25.5.2006).
Conclusione. Se è pur vero che l'articolo 1130 codice civile, n. 10, prevede che l'amministratore del condominio debba "redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l'assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni" (dalla fine dell'esercizio relativo all'anno precedente, n.d.r.), nella fattispecie trattata, è stato documentato che la mancata approvazione del rendiconto consuntivo sia dipesa dalla situazione di emergenza dovuta alla gestione ed esecuzione delle opere straordinarie di rifacimento del prospetto condominiale.
Tale "incombente" ha indotto l'amministratore resistente a darvi immediatamente priorità, e, in quanto tale, secondo il Decidente, l'ha affrancato dal dovere di curare la presentazione della rendicontazione gestionale secondo i termini imposti dal codice civile (si segnala, come orientamento contrario, Tribunale Udine D. 25.03.2014)
