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Assenza del vespaio e malfunzionamento del sistema di smaltimento delle acque meteoriche. Responsabili in solido Comune e condominio
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Assenza del vespaio e malfunzionamento del sistema di smaltimento delle acque meteoriche. Responsabili in solido Comune e condominio

L'obbligo di custodia grava sul condominio anche in caso di vizi costruttivi dell'immobile.

Avv. Leonarda Colucci  

La vicenda. I proprietari di un box auto ubicato in un edificio condominiale citano in giudizio il Condominio ed il Comune di Napoli chiedendo la loro condanno, ognuno per la propria rispettiva responsabilità, ad eseguire le opere indicate nell'accertamento tecnico preventivo che ha preceduto il giudizio e che ha evidenziato una serie di danni all'immobile di loro proprietà a fronte delle copiose infiltrazioni di acqua ed umidità.

Il Condominio costituitosi ha eccepito la propria legittimazione passiva nonché la prescrizioni del diritto vantato dagli attori ribadendo che l'unico responsabile dell'accaduto doveva considerarsi il comune di Napoli proprietario della sede stradale che, a causa del suo continuo allagamento, determinava i fenomeni in questione.

Chiamato in giudizio, si è costituito anche il Comune di Napoli che ha chiesto il rigetto della domanda ed, in caso di un eventuale accoglimento della stessa, ha chiesto accertarsi la sua responsabilità marginale in merito al danno lamentato dagli attori.

=> Breve focus sul vespaio

La sentenza ed i precedenti giurisprudenziali. La sentenza del Tribunale di Napoli (n.2250 del 6 marzo 2018) ha accolto la richiesta di risarcimento dei danni patiti dagli attori accertando la sussistenza di una responsabilità solidale fra Condominio ed Comune proprietario della strada soffermandosi, in particolare, sull'obbligo di custodia che grava sull'ente di gestione anche in caso di vizi costruttivi dell'immobile (Tribunale di Napoli, II sez. civ., 6.3.2018 n. 2250).

Tuttavia prima di giungere a tale conclusione il Giudicante, in considerazione della natura tecnica dell'accertamento compiuto,in base al quale sarà possibile ripartire la responsabilità fra i due convenuti, ha tenuto conto delle indagini compiute in sede di accertamento tecnico preventivo effettuato prima dell'instaurazione del giudizio.

Proprio tale valutazione ha fatto emergere due aspetti di assoluta importanza:

  • che le infiltrazioni che interessavano il box auto di proprietà degli attori sono state causate dal malfunzionamento del sistema di smaltimento delle acque meteoriche della sede stradale comunale;
  • che i fenomeni di umidità di risalita capillare riscontrabili nelle parti basse di alcune della parete del box sono da addebitarsi all'assenza di un adeguato sistema di isolamento (vespaio o camera d'aria).

I rilievi effettuati in sede di accertamento tecnico preventivo, nel caso di specie, sono stati confermati anche dalla consulenza tecnica d'ufficio disposta nell'ambito del giudizio conclusosi con la sentenza in commento che ha evidenziato un aspetto di natura tecnica dal quale emerge, in modo incontrovertibile, la responsabilità del Condominio.

L'ausiliario del giudice (consulente tecnico d'ufficio), infatti, ha constatato che l'umidità che interessa il box di proprietà degli attori, è di tipo ascendente ed una delle ragioni che permettono la risalita di tale fenomeno è da addebitarsi alla mancata osservanza, nella realizzazione dell'immobile in questione risalente agli anni cinquanta, degli accorgimenti tecnici moderni (vespaio etc).

Alla luce di tali osservazioni, la sentenza ha stabilito che nel caso di specie sussiste, in relazione al verificarsi dei danni da infiltrazioni lamentati dagli attori, la responsabilità solidale fra Condominio e Comune proprietario della sede stradale.

=> Che cosa è il vespaio.

Per quanto concerne la posizione del Condominio, quindi, non può sottrarsi alla sua responsabilità limitandosi ad eccepire che i danni siano stati causati da vizi costruttivi dell'edificio.

Proprio in merito a tale particolare aspetto la sentenza condivide pienamente l'orientamento espresso dalla giurisprudenza di legittimità secondo cui "il condominio di un edificio, quale custode dei beni e servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comune non rechino pregiudizio ad alcuno rispondendo, in base all'art. 2051 c.c., dei danni da questi cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini (nella specie, infiltrazioni d'acqua provenienti dal muro di contenimento della proprietà condominiale), ancorché tali danni siano imputabili a difetti costruttivi dello stabile". (Cass. 15291/2011)

Fra l'altro un ulteriore intervento dalla Cassazione ha ribadito che " il vespaio è strutturalmente un bene di proprietà comune negli edifici in condominio, quindi ove manchi spetta al condominio costruirlo". (Cass. civ. 23304/2014).

Il Tribunale partenopeo, inoltre, puntualizza che non può trovare accoglimento neanche l'eccezione di prescrizione del credito vantato dagli attori. Infatti, trattandosi di illecito permanente, poiché le infiltrazioni si umidità non si sono mai interrotte fino all'instaurazione del giudizio conclusosi con la sentenza in commento, la prescrizione non ha mai cominciato a decorrere.(In tema di decorrenza della prescrizione nell'ipotesi di illecito permanente si segnala Cass. 7272/2011).

Alla luce di tale ricostruzione la sentenza della seconda sezione civile del Tribunale di Napoli condanna in solido Condominio e Comune di Napoli al risarcimento dei danni di oltre quattromila euro subiti dagli attori per le infiltrazioni di umidità al proprio box auto causate tanto dal malfunzionamento dello smaltimento delle acque piovane della sede stradale, quanto dall'assenza di un adeguato sistema di isolamento dell'edificio a causa della mancata realizzazione di un vespaio .

Il Condominio, inoltre, è stato condannato anche alla realizzazione del vespaio mancante.

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