Ogni condominio che conti quantomeno 5 partecipanti (vale a dire 5 proprietari di almeno cinque unità immobiliari) deve nominare un amministratore per la gestione e conservazione delle cose comuni.
L’amministratore, detto anche legale rappresentante o mandatario, dovrà compiere gli atti indicati dall’art. 1130 c.c. e tutti quegli altri indicati dalla legge o complementari agli stessi.
E’ parere consolidato, in seno alla dottrina ed alla giurisprudenza, quello secondo cui “ l'amministratore del condominio raffigura un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza: con la conseguente applicazione, nei rapporti tra l'amministratore e ciascuno dei condomini, delle disposizioni sul mandato” (così Cass. SS.UU. n. 9148/08).
L’amministratore di condominio è validamente nominato se, tanto in prima quanto in seconda convocazione, la deliberazione è adottata con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti all’assemblea ed almeno 500 millesimi.
In questo contesto la giurisprudenza ha sancito la piena legittimità della nomina ad amministratore di una società di capitali (S.p.a, S.r.l., S.a.p.a.). Ciò detto è utile domandarsi: perché s’è giunti a questa conclusione.
E’ la stessa Cassazione che, una volta enunciato il principio, ha fornito anche le ragioni di tale enunciazione. In una delle più importanti sentenze sul tema si legge che: “ l’art. 1129 c.c., infatti, nel regolamentare la nomina dell’amministratore, non pone alcuna limitazione in ordine al soggetto che può rivestire tale qualifica, e se pure tale disposizione, come anche gli artt. 64 e 65 disp. att. cod. civ. sembrano apparentemente 18 configurare l’amministratore come persona fisica unica, nulla nelle disposizioni in oggetto, porta ad escludere che le persone possano essere più d’una.
La possibilità di configurare una pluralità di amministratori, del resto appare conforme a quanto il legislatore nell’art. 1106 secondo comma cod. civ. ha previsto per la comunione e che, in relazione al rinvio generale contenuto nell’art. 1139 c.c., ben può essere esteso al condominio, dal momento che la ratio che giustifica la delega dell’amministrazione della comunione a più partecipanti (come anche ad un estraneo) e cioè la maggiore tutela degli interessi dei singoli partecipanti rimessa alla loro volontà, è valida anche in tema di condominio.
Nè può sostenersi che l’anzidetta pluralità debba essere esclusa per la mancanza fra le norme del condominio di una disposizione che individui, tra più amministratori, quello tenuto a rappresentare il condominio nei rapporti con i terzi.
Infatti, poiché, ai sensi dell’art. 1131 c.c. la rappresentanza appartiene a chi amministra, la mancanza della norma di cui sopra: lungi dall’escludere la possibilità di configurare come legittima una pluralità di amministratori, comporta, in linea di principio, l’attribuzione a tutti i soggetti che amministrano, della qualità di rappresentanti del condominio, anche rispetto ai terzi” (Cass. 24 dicembre 1994 n. 11155).
Persona fisica o giuridica: per la Cassazione non vi sono differenze.
