Parcheggi condominiali
In tema di disciplina legale delle aree destinate a parcheggio, la L. n. 246 del 2005, citato art. 12, comma 9, che ha modificato la L. n. 1150 del 1942, art. 41 sexies, in base al quale gli spazi per parcheggio possono essere trasferiti in modo autonomo rispetto alle altre unità immobiliari, trova applicazione soltanto per il futuro, vale a dire per le sole costruzioni non realizzate o per quelle per le quali, al momento della sua entrata in vigore, non erano ancora state stipulate le vendite delle singole unità immobiliari;
l'efficacia retroattiva della norma va infatti esclusa, in quanto, da un lato, non ha natura interpretativa, per mancanza del presupposto necessario a tal fine, costituito dalla incertezza applicativa della disciplina anteriore, e, dall'altro, perchè le leggi che modificano il modo di acquisto dei diritti reali o il contenuto degli stessi non incidono sulle situazioni maturate prima della loro entrata in vigore. Cass. 24 gennaio 2013 n. 1753
I parcheggi realizzati in eccedenza rispetto allo spazio minimo richiesto dalla legge (nella specie dalla L. n. 122 del 1989, art. 2), non sono soggetti a vincolo pertinenziale a favore delle unità immobiliari del fabbricato, conseguentemente l'originario proprietario-costruttore dell'edificio può legittimamente riservarsi o cedere a terzi la proprietà di tali parcheggi, purché nel rispetto del vincolo di destinazione nascente da atto d'obbligo. Cass. 3 febbraio 2012 n. 1664
L'assemblea, alla quale spetta il potere di disciplinare i beni e servizi comuni, al fine della migliore e più razionale utilizzazione (Cass. 11-1-2012 n. 144; Cass. 22-3-2007 n. 6915), ben può stabilire, con deliberazione a maggioranza, il godimento turnario della cosa comune, nel caso in cui, [...], non sia possibile l'uso simultaneo da parte di tutti i condomini, a causa del numero insufficiente dei posti auto condominiali. Cass. 19 luglio 2012 n. 12485
La delibera assembleare di destinazione di aree condominiali scoperte in parte a parcheggio autovetture dei singoli condomini ed in parte a parco giochi ha ad oggetto un'innovazione diretta al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento della cosa comune (Cass. 29-12-2004 n. 24146), e che la deliberazione di destinazione a parcheggio di un cortile è diretta a disciplinare le modalità d'uso del detto bene comune (Cass. 8-11-2004 n. 21287), stabilendo, in entrambi i casi, la legittimità delle delibere adottate anche soltanto a maggioranza. Cass. 12 luglio 2011 n. 15319
Il cortile di un edificio antico in quanto bene non destinato primariamente al posteggio, potrebbe assumere anche una tale funzione a condizione che il detto uso risulti concretamente praticabile. App. Catania 21 ottobre 2009
E' possibile realizzare box sotterranei - previa delibera condominiale approvata con la maggioranza di cui al secondo comma dell'art. 1136 c.c. - pur se in numero inferiore a quello della totalità dei condomini non potendo i condomini dissenzienti impedire tale realizzazione voluta invece dalla maggioranza dei partecipanti al condominio. Cass. 18 settembre 2009 n. 20254
È illegittima la delibera condominiale adottata a maggioranza, che, nello stabilire il criterio di uso del garage comune condominiale, attribuisca ai condomini la scelta del posto macchina secondo il criterio del valore degli appartamenti, in quanto la quota di proprietà di cui all'art. 1118 c.c., quale misura del diritto di ogni condomino, rileva relativamente ai pesi e ai vantaggi della comunione, ma non in ordine al godimento che deve essere uguale per tutti, come prevede l'art. 1102 c.c.
Pertanto, ove i posti macchina non siano equivalenti per comodità d'uso, il criterio da seguire, nel disaccordo delle parti, è quello indicato da quest'ultima norma, la quale impedisce che alcuni proprietari facciano un uso della cosa comune, dal punto di vista qualitativo, diverso rispetto agli altri. Cass. 7 dicembre 2012 n. 26226, in Guida al diritto, anno 2007, fascicolo 1, pag. 27
Costituisce innovazione vietata l'assegnazione dei posti di parcheggio in via esclusiva e nominativa una innovazione vietata in quanto sottrae all'utilizzo di quei condomini che non posseggono la seconda macchina, una parte rilevante della cosa comune; ed inoltre, con l'attribuzione dell'uso delle aree in via esclusiva e nominativa crea i presupposti di fatto per l'acquisto della proprietà di quelle aree per usucapione, non occorrendo per il compossessore, qual è il condomino che usa, animo domini la parte di cosa comune a lui assegnata in via esclusiva, alcuna interversio possessionis, essendo sufficiente che egli escluda gli altri condomini dal possesso di quell'area, il che automaticamente avviene con l'occupazione dell'area, a parcheggio della sola autovettura di sua proprietà, impedendo agli altri condomini di utilizzare allo stesso modo, con la propria auto quell'area. Cass. 22 gennaio 2004 n. 1004
Un'area esterna comune adibita a parcheggio dei veicoli dei condomini, può essere da costoro utilizzata anche per parcheggiarvi roulottes, se, il regolamento condominiale non prevede particolari divieti o limitazioni, trattandosi di un uso particolare delle cose comuni che non contrasta con la normale destinazione della cosa e che, come tale, è consentito a ciascun condominio quale esplicazione del suo diritto all'uso delle parti comuni. Cass. 29 settembre 1998 n. 9649
L'art. 9 c. III legge 24 marzo 1989 n. 122, si limita a sancire criteri (richiamando la norma dell'art. 1136 c. II c.c. e gli artt. 1120 c. II e 1121 c. III c.c.) ai fini del computo della maggioranza richiesta per la validità delle deliberazioni assembleari aventi per oggetto le opere e gli interventi (per la realizzazione di parcheggi) di cui comma primo, ma non prevede deroga alcuna al principio generale che esclude il potere della maggioranza dei condomini di menomare i diritti validamente acquisiti da ciascuno di essi.
Si tratta, quindi, di valutazione, operata dalla legge, della validità delle deliberazioni - sotto il profilo della maggioranza necessaria alla loro approvazione - con riguardo allo specifico oggetto delle deliberazioni medesime, senza tuttavia che la norma medesima implichi il sacrificio - in virtù di una deliberazione maggioritaria - del diritto acquisito dai condomini sulle parti comuni dell'edificio. Cass. 16 giugno 1997 n. 5369
