Che contro i condomini morosi sia possibile agire in via giudiziale per il recupero delle somme dovute è cosa nota ed incontestata così come è altrettanto indubitabile che prima di una simile azione sia possibile tentare di recuperare la somma per via stragiudiziale.
In questo caso, però, all’inadempiente, salvo diversa indicazione contenuta nel regolamento contrattuale, possono essere richieste solamente le quote condominiali e non anche penali o altre somme variamente nominate.
Se l’assemblea, senza il consenso di tutti i comproprietari, dovesse disporre in tal senso la relativa deliberazione sarebbe da considerarsi nulla e come tale impugnabile in ogni momento da chiunque v’avesse interesse.
E’ questo in sintesi il contenuto della sentenza n. 10929 resa dalla Suprema Corte di Cassazione lo scorso 18 maggio.
Nel caso di specie un condomino proponeva opposizione a decreto ingiuntivo per il pagamento delle somme dovute a titolo di oneri condominiali. L’opposizione veniva accolta. In secondo grado il giudice adito, premettendo che l’oggetto del contendere era limitato alla misura degli interessi dovuti dal moroso e più nello specifico che la misura degli interessi dovuti era individuata dall’assemblea in quelli bancari, dichiarava la nullità della delibera de quo per l’omesso raggiungimento dei quorum deliberativi richiesti. Ne seguiva il ricorso per Cassazione.
I giudici di legittimità, respingendo le doglianze del condominio ricorrente, hanno specificato che “ la delibera all'origine dell'attuale controversia, infatti, deve considerarsi nulla proprio alla stregua dell'orientamento invocato dal condominio ricorrente in ordine alla distinzione tra delibere nulle e delibere semplicemente annullabili.
Non rientra, infatti, nei poteri dell'assemblea prevedere penali a carico dei condomini morosi, le quali possono, in teoria, essere inserite soltanto in regolamenti c.d. contrattuali, cioè approvati all'unanimità” (Cass. 18 maggio 2011 n. 10929).
Si tratta quindi di un caso di nullità per incompetenza. In effetti nessuna disposizione di legge, direttamente o indirettamente, lascia intendere che l’assemblea abbia il è potere di decidere la misura degli interessi o le eventuali penali dovute dal condomino moroso.
La sanzione per l’inadempimento, come specifica il terzo comma dell’art. 63 disp. att. c.c., può essere disposta dall’amministratore (se il regolamento lo consente) attraverso la sospensione dei servizi suscettibili d’utilizzazione separata.
Per completezza, in relazione alle cause d’invalidità delle deliberazioni assemblea ed al fine di ricordare l’opera di catalogazione operata dalla giurisprudenza, è utile rammentare che “ sono da ritenersi nulle le delibere prive degli elementi essenziali, con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale e al buon costume), con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, che incidono sui diritti individuali, sulle cose, sui servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini o comunque invalide in relazione all'oggetto"; sono, invece, annullabili "le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari attinenti al procedimento di convocazione o informazione in assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che richiedono maggioranze qualificate in relazione all'oggetto”(così Cass. 7 marzo 2005 n. 4806).
