La sopraelevazione del precedente impianto di ascensore ed il conseguente ampliamento della scala padronale da parte del proprietario del superattico sono legittimi se finalizzati all'abbattimento delle barriere architettoniche.
Le suddette opere non possono essere escluse unicamente in forza di una disposizione del regolamento condominiale che subordini all'autorizzazione del condominio l'esecuzione di qualsivoglia opera che interessi le strutture portanti o l'aspetto architettonico dello stabile. È quanto stabilito dalla Corte di Cassazione con sentenza n. 7938 del 28 marzo 2017, che ha riconfermato la valenza sociale della normativa in materia di barriere architettoniche.
Il fatto. Il Tribunale di Roma, con sentenza del 2003, autorizzava gli eredi di un'anziana signora all'esecuzione delle opere aventi ad oggetto la modifica dell'impianto di ascensore e la prosecuzione della scala condominiale sino al piano superattico; contestualmente, li condannava al risarcimento del danno provocato al condominio dall'esecuzione dei predetti lavori, che avevano inciso negativamente sul decoro architettonico dell'edificio ed avevano determinato un pregiudizio derivante dal maggior utilizzo e sfruttamento del nuovo impianto da parte degli ultimi appartamenti da esso serviti.
Con sentenza del 2013, la Corte d'Appello di Roma, su ricorso del condominio, ordinava la rimessione in pristino dello stato dei luoghi; si precisava che risultava inapplicabile la normativa sull'eliminazione delle barriere architettoniche in assenza della concreta dimostrazione della difficoltà di deambulazione della conduttrice dell'immobile sito all'ultimo piano.
Del resto, le opere contrastavano le disposizioni restrittive del regolamento condominiale.
La decisione. La Corte di Cassazione, con pronuncia n. 7938/2017, richiamando la sentenza n. 167/1999 della Corte Costituzionale, ha ricordato che la legislazione relativa ai portatori di handicap - Legge 9 gennaio 1989, n. 13 (“Disposizioni per favorire il superamento e l'eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici privati”), e Legge 5 febbraio 1992, n. 104 (“Legge-quadro per l'assistenza, l'integrazione sociale e i diritti delle persone handicappate”) - ha mutato radicalmente le modalitàdi risoluzione dei problemi delle persone affette da invalidità, i quali attualmente devono essere posti a carico dell'intera collettività.Il predettocambio di prospettiva ha trovato esplicazione nell'introduzione di disposizioni generali per la costruzione degli edifici privati e per la ristrutturazione di quelli preesistenti, intese alla eliminazione delle barriere architettoniche, indipendentemente dalla effettiva utilizzazione degli edifici stessi da parte delle persone disabili.
Secondo quanto disposto dall'art. 1, Legge n. 13/1989, i progetti relativi alla costruzione di nuovi edifici, ovvero alla ristrutturazione integrale di immobili, devono necessariamente prevedere «l'installazione dell'ascensore o di altri congegni … idonei ad assicurare l'accessibilità, adattabilità e visitabilità degli edifici».
Le predette indicazioni, secondo i giudici di legittimità, devono essere adoperate quali criteri guida nella risoluzione di potenziali controversie riguardanti l'adattamento degli edifici esistenti alle prescrizioni di cui all'art. 2, Legge n. 13/1989.
Pertanto, «L'installazione di un ascensore, al fine dell'eliminazione delle barriere architettoniche (…) deve considerarsi indispensabile ai fini dell'accessibilità dell'edificio e della reale abitabilità dell'appartamento, e rientra, pertanto, nei poteri spettanti ai singoli condomini ai sensi dell'art. 1102 c.c.» (Cass. Civ., n. 14096/2012), esigendo ex art. 1102 c.c.unicamente l'osservanza:
del divieto di alterare la destinazione della cosa comune;
del divieto di impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.
Trattasi in ogni caso di limiti che potrebbero essere resi maggiormente rigorosi dai regolamenti condominiali.
La giurisprudenza di legittimità (Corte Cass. n. 18334/2012) ha già in passato osservato che, in base al “principio di solidarietà condominiale” e nell'ottica della “coscienza sociale del dovere collettivo di rimuovere preventivamente ogni possibile ostacolo all'applicazione dei diritti fondamentali delle persone affette da handicap fisici”, sono state“introdotte disposizioni generali per la costruzione degli edifici privati e per la ristrutturazione di quelli preesistenti, intese all'eliminazione delle barriere architettoniche, indipendentemente dalla effettiva utilizzazione degli edifici stessi da parte delle persone disabili”.
Il condomino disabile. Si può realizzare un ascensore occupando il giardino condominiale
Nel caso di specie:
- i divieti statuiti dal regolamento condominiale si presentano «recessivi rispetto all'ipotesi di realizzazione di opere, quale ampliamento delle scale ed adeguamento dell'ascensore, che devono ritenersi indispensabili ai fini di una effettiva abitabilità dell'immobile»;
- si sarebbe dovuto tener conto del principio di solidarietà condominiale, secondo cui “la coesistenza di più appartamenti in un unico edificio implica di per sé il contemperamento di vari interessi al fine dell'ordinato svolgersi di quella convivenza che è propria dei rapporti condominiali, e ciò a maggior ragione laddove vengano in rilievo diritti fondamentali di persone disabili e comunque anziane”;
- il concetto di “disabilità” deve essere interpretato in senso ampio: la normativa concernente il superamento e l'eliminazione delle barriere architettoniche (art. 2, Legge n. 13/1989) è applicabile anche alle persone che, in condizione di età avanzata, pur non essendo portatori di handicap, abbiano in ogni caso disagi fisici e difficoltà motorie;
- il diritto al mantenimento ed all'uso dei dispositivi antibarriera non costituisce un diritto personale ed intrasmissibile del condomino disabile.
Sulla scorta delle predette considerazioni la sentenza in esame è stata cassata con rinvio, per un nuovo esame, ad altra sezione della Corte d'Appello di Roma la quale, attenendosi al principio di solidarietà condominiale, dovrà verificare se le opere realizzate, a spese del condomino interessato, rispettino i limiti dell'articolo 1102 c.c..
Ecco quando è illegittima l'installazione dell'ascensore
