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L'installazione della serra bioclimatica in condominio. Pregi e difetti.
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L'installazione della serra bioclimatica in condominio. Pregi e difetti.

Condominio: realizzazione di una serra bioclimatica mediante la chiusura di terrazze preesistenti. Vantaggi, limiti e normative

 

Con riferimento agli edifici in condominio la realizzazione di una serra bioclimatica mediante la chiusura di terrazze preesistenti incontra alcuni limiti.

Aspetti definitori. Il termine serra bioclimatica (o a captazione solare) indica un sistema semplice ed efficace di risparmio energetico nell'edilizia. Si tratta solitamente di uno spazio chiuso posto in aderenza all'edificio, separato dall'ambiente esterno mediante ampie superfici vetrate e copertura trasparente od opaca a seconda delle esigenze.

Il vetro permette alla radiazione solare di entrare e impedisce alla radiazione emessa dalle superfici opache (muretti e pavimenti) di uscire, provocando un aumento di temperatura interna (effetto serra).

Il calore viene poi trasmesso all'ambiente adiacente mediante un muro accumulatore (serra ad accumulo), attraverso delle aperture nella parte inferiore e superiore della parete (serra a scambio convettivo) o mediante superfici vetrate (serra a scambio diretto).

Se progettata correttamente, una serra bioclimatica può ridurre di oltre un terzo i consumi energetici per il riscaldamento degli edifici. Oltre a tale risparmio economico, la costruzione della serra offre il vantaggio di trattare il volume interessato non computabile nel volume totale dell'immobile.

Le normative di alcuni regioni italiane, quali Friuli Venezia Giulia, Lazio, Lombardia, Marche, Piemonte, Puglia, Toscana, Umbria e la provincia autonoma di Bolzano consentono di considerare le serre bioclimatiche come volumi tecnici, a condizione che siano progettate in modo da integrarsi nell'organismo edilizio nuovo o esistente e che dimostrino, attraverso i necessari calcoli redatti da un tecnico abilitato esperto in Certificazione Energetica la loro funzione di riduzione dei consumi energetici

Titoli abilitativi. Dal punto di vista edilizio le serre bioclimatiche, in quanto volumi tecnici destinati ad uso non abitativo, non richiedono, di norma, alcuna autorizzazione edilizia e sono sempre realizzabili attraverso la S.C.I.A (Segnalazione Certificata di Inizio Attività), purché vengano rispettati determinati requisiti che, se violati, comporterebbero la realizzazione di una struttura edilizia per la quale si rende necessario il titolo abilitativo.

Detti requisiti, previsti dalla normativa nazionale, possono variare in base alla Regione e al Comune.

A titolo esemplificativo, la serra solare può rientrare nella categoria di ''vani tecnici'' se:

- non ha delle dimensioni tali da risultare paragonabile ad un locale abitabile e non presenta alcun impianto di climatizzazione;

- il volume della serra non eccede il 10% del volume dell'edificio a servizio del quale viene realizzato (percentuale variabile a seconda delle normative locali);

- risulta disposta verso sud-est o sud-ovest;

- è apribile e dotata di sistemi di schermatura per evitare il surriscaldamento estivo;

- presenta una superficie vetrata pari al 70% della superficie totale;

- garantisce una riduzione del fabbisogno di energia primaria per la climatizzazione invernale di almeno il 20% rispetto all'intera unità immobiliare priva di serra solare (anche tale percentuale varia a seconda delle normative locali).

Per gli edifici esistenti vi è la possibilità di chiudere le terrazze con vetrate che saranno considerate "volumi tecnici", in quanto aventi una funzione impiantistica energetica con destinazione d'uso non abitativo. In questo caso, l'opera non è soggetta a concessione edilizia.

Problematiche condominiali. Con riferimento agli edifici in condominio, la realizzazione di serre bioclimatiche (ad esempio realizzate mediante la chiusura di terrazze preesistenti, può incontrare limiti particolari in relazione alla tutela del decoro architettonico del fabbricato, da intendersi quale " l'estetica data dall'insieme delle linee e delle strutture che connotano il fabbricato stesso e gli imprimono una determinata, armonica,fisionomia" (Cass. civ. n. 27224/2013).

S'incorre nella violazione di tale armonia ogniqualvolta si operi nel senso di modificare l'originario assetto del fabbricato, variando anche soltanto "singoli punti o elementi", indipendentemente dalla valenza estetica o artistica dell'edificio.

Alcuni limiti. In termini generali la costruzione della serra solare in condominio deve ritenersi legittima purché:

- rispetti il decoro architettonico dell'edificio nei termini sopra specificati;

- non arrechi pregiudizio agli altri condomini;

- assicuri un pari uso del bene comune.

=> Gazebo libero sul terrazzo purché si rispetti il regolamento e non leda il diritto di veduta del vicino

Sono fatti salvi eventuali vincoli e/o limiti previsti dai regolamenti edilizi o dai singoli regolamenti di condominio. Ai sensi dell'art. 1138 c.c., infatti, l'assemblea dei condomini può introdurre regole finalizzate alla tutela del decoro architettonico.

Regole che, peraltro, se eccessivamente limitative del diritto di proprietà esclusiva del singolo condomino, dovranno essere approvate all'unanimità o accettate da tutti i condomini.

Per quanto riguarda i problemi delle serre bioclimatiche, questi sono legati principalmente alle normative comunali, a quelle di tipo igienico sanitarie e al decoro architettonico.

Alcune normative comunali considerano questi ambienti come volume abitabile da inserire nel computo dell'edificato, anziché considerarlo come un locale tecnico per il risparmio energetico, con conseguente necessità di richiedere il permesso di costruire.

In alcuni casi, le amministrazioni comunali considerano la chiusura di balconi e porticati come aumento di volumetria che, anziché migliorare il fabbisogno energetico, lo peggiorano.

Nell'ambito delle normative igienico-sanitarie,occorre garantire un adeguato livello di illuminazione e ricambio d'aria nell'ipotesi di locale destinato alla permanenza di persone; quest'ultimo deve presentare una quantità sufficiente di aperture vetrate verso l'esterno in rapporto alla superficie in pianta del locale. Spesso il locale che affaccia esclusivamente sulla serra non rispetta questi requisiti.

Si potrebbe ovviare al problema fornendo tali locali di fonti di illuminazione e di ricambio d'aria alternativi.

Per quanto riguarda il decoro architettonico, infine, oltre alle problematiche già evidenziate per gli edifici in condominio, occorre tenere in debita considerazione la presenza di eventuali vincoli paesaggistici e ambientali, come nel caso di ristrutturazione che deve essere conforme al contesto nel quale si inserisce, soprattutto in termini di elementi tipologici e di materiali.

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