In condominio, non è raro che il singolo intervenga sui beni comuni senza chiedere alcuna autorizzazione all'assemblea e tanto meno informando, preventivamente, l'amministratore. In tali casi, la lite appare inevitabile, soprattutto, se l'iniziativa in questione non è di poco conto. È il caso, ad esempio, di quanto è accaduto in un condominio lombardo.
Leggendo negli atti del procedimento appena culminato con la sentenza n. 4074 del 12 aprile 2024 del Tribunale di Milano, un condòmino, in luogo di una finestra che apportava luce al proprio locale, aveva realizzato una porta attraverso la quale poteva accedere al proprio immobile.
Tale opera, però, era stata compiuta senza alcuna autorizzazione degli altri proprietari e, inoltre, a detta del fabbricato, persino in violazione di una disposizione specifica del vigente regolamento condominiale.
Ovviamente, alla richiesta di ripristinare lo stato originario del muro comune, il responsabile non aveva fornito alcun riscontro positivo.
Pertanto, al condominio non è restato che agire dinanzi all'ufficio lombardo per ottenere conto e ragione dei propri diritti.
Non ci resta, dunque, che approfondire la vicenda.
Opere sul muro comune: sono consentite?
Tutti i proprietari di un fabbricato hanno il diritto di utilizzare i beni comuni secondo le proprie esigenze e a vario titolo anche, ad esempio, intervenendo sul muro condominiale (per ipotesi, installando una canna fumaria, posizionando il motore di un condizionatore, etc). In particolare, questo tipo di iniziative, per pacifica opinione giurisprudenziale, devono essere regolate in base all'art. 1102 cod. civ., secondo il quale l'opera è legittima se non altera la destinazione del bene, se non ostacola il parimenti uso degli altri e se non intacca la stabilità dell'edificio o il decoro architettonico dello stesso "Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.
A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa".
Rispettati i presupposti anzidetti, per compiere l'opera sul muro comune, non è nemmeno necessaria l'autorizzazione dell'assemblea e, tanto meno, l'assenso dell'amministratore.
Ad esempio, sul tema, è alquanto frequente il caso dell'apertura di una luce o di una veduta allo scopo di meglio arieggiare e/o illuminare il proprio locale. Ebbene, sull'argomento, la giurisprudenza ha manifestato il proprio assenso a questi interventi, poiché, almeno in via generale, sono conformi ai dettami dell'art. 1102 cod. civ. Essi, infatti, non alterano in alcun modo la destinazione e la funzione del muro "L'apertura di finestre lucifere da parte del proprietario di un piano o porzione di piano nel muro perimetrale comune dell'edificio condominiale non comporta mutamento dell'essenza strutturale e funzionale del muro stesso e deve perciò ritenersi operata legittimamente anche senza il consenso degli altri condomini, sempreché non sia vietata da convenzioni speciali o da norme del regolamento di condominio, non pregiudichi il decoro, l'estetica o la stabilita dell'edificio e non ostacoli l'Esercizio del concorrente diritto degli altri condomini (cfr. Cass. n. 597/1980)".
Detto ciò, si possono sostenere le stesse conclusioni per la realizzazione di una porta nel muro condominiale? In questo caso si tratta di un uso legittimo del bene comune, per il quale non è necessaria alcuna autorizzazione, oppure no?
Vediamo come ha risposto il Tribunale di Milano.
Porta sul muro comune: si può fare senza l'assenso dell'assemblea?
L'apertura di un varco nel muro condominiale implica la possibilità di accedere ad un locale, prima non consentita. Ebbene, questo tipo di circostanza determina un mutamento nella funzione del muro. Non si tratta, pertanto, di uso del bene comune rientrante nella nozione di cui all'art. 1102 cod. civ., bensì di un'innovazione.
Se questa non dovesse essere autorizzata dagli altri proprietari, sarebbe illegittima e dovrebbe essere rimossa.
Sono queste le conclusioni espresse dal Tribunale di Milano, com'è possibile leggere negli atti "i lavori di apertura del varco di per sé realizzino una ristrutturazione radicale della funzione del muro: la preesistente finestra aveva funzione di apportare luce nei locali del convenuto, l'apertura della porta implica invece la possibilità di accesso nei locali che prima non era prevista, con la conseguenza che tale modifica comporta certamente una innovazione che necessitava dell'autorizzazione dell'assemblea".
Nel caso specifico, la domanda attorea diretta ad ottenere il ripristino del muro al suo stato originario, cioè con la presenza di una semplice finestra nel punto in contestazione, è stata, altresì, accolta anche in ragione di una norma del vigente regolamento che prevedeva l'autorizzazione dell'edificio per questo tipo d'interventi.
Ad ogni modo, in base al provvedimento in esame, al convenuto responsabile di aver aperto il varco è stato, perentoriamente, ordinato di ripristinare lo stato dei luoghi.
