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icedreams

Rastrelliera condominiale (pagano tutti e dove farla?)

Ciao a tutti, a breve discuteremo in assemblea il tema rastrelliera biciclette. Anni fa fu presa una prima delibera secondo la quale la rastrelliera sarebbe stata predisposta previa richiesta da parte dei condomini. La richiesta la fecero in pochi e quindi ad oggi non c'è. 

Fu inoltre deliberato che sarebbe stata pagata SOLO da chi aveva un interesse ad utilizzarla. Trovo che fu una delibera di buon senso.

 

Pare che adesso la tendenza invece sia:

1 predisporla in un giardino condominiale, al quale si accederebbe attraverso uno stretto corridoio tra un muro e le autovetture parcheggiate (col rischio di rovinarle/strisciarle). Farla in giardino comporterà pneumatici sempre sull'umido e difficoltà di manutenzione del verde condominiale.

2 vengano pagate da tutti (è corretto che paghi chi non ha la biciletta oppure chi la porta in cantina???).


Avrei bisogno di un commento / parere qualificato sia sul fatto di farla in giardino (non si modifica l'uso dell'area comune oltre che l'estetica?) e sul fatto che siamo costretti a pagarla tutti. Purtroppo il regolamento condominale non mi sembra dia molte risposte. Grazie mille

In alcune città, ad esempio Torino, la rastrelliera per le biciclette in condominio è obbligatoria.

 

Se l'assemblea decide per l'installazione di una normale rastrelliera per biciclette, prendendo atto che non si tratta di innovazione gravosa o voluttuaria, tutti i condómini dovranno partecipare alla spesa.

 

Il posizionamento sarà deciso sempre dall'assemblea votando sulle indicazioni fornite in merito; se il posto meno ingombrante risulta il giardino e l'assemblea vota in questa direzione, si dovrà ottemperare alla decisione, anche se vi fosse qualcuno di parere personale diverso.

 

Claistron dice:

In alcune città, ad esempio Torino, la rastrelliera per le biciclette in condominio è obbligatoria.

 

Se l'assemblea decide per l'installazione di una normale rastrelliera per biciclette, prendendo atto che non si tratta di innovazione gravosa o voluttuaria, tutti i condómini dovranno partecipare alla spesa.

 

Il posizionamento sarà deciso sempre dall'assemblea votando sulle indicazioni fornite in merito; se il posto meno ingombrante risulta il giardino e l'assemblea vota in questa direzione, si dovrà ottemperare alla decisione, anche se vi fosse qualcuno di parere personale diverso.

 

quindi non è "modifica di destinazione" un giardino che diventa parcheggio di biciclette?

No, in quanto si presume che l'area destinata alle bici non copra tutto il giardino. 

Personalmente riterrei corretto che, una volta regolarmente approvata, tale delibera ne prevedesse un costo d'installazione e manutenzione adeguatamente differenziato tra coloro che sono interessati ad utilizzare la rastrelliera e chi no. E' un'opinione. 

Buonasera @togato , non condivido la tua opinione. L'uso potenziale qui è uguale per tutti i condòmini. Il fatto che taluni possano non essere interessati all'uso è una scelta personale ininfluente ai fini della ripartizione delle spese. 

andreao dice:

Buonasera @togato , non condivido la tua opinione. L'uso potenziale qui è uguale per tutti i condòmini. Il fatto che taluni possano non essere interessati all'uso è una scelta personale ininfluente ai fini della ripartizione delle spese. 

Io invece la stracondivido, obbligare persone che mai l'avranno, o anziani 80 enni a pagare la spesa é assurdo....... quando ci sono cantine facilmente accessibili....... 

io penso che sia una innovazione di lieve entità a cui partecipa chi è interessato (anche se allo stato non è possessore di bici ma vuole averne la disponibilità magari per il nipotino quando viene in visita).

ovvio che la utilizzeranno solo i "proprietari" e se ci sono posti in più (magari la rastrelliera è modulare) chi vuole in futuro utilizzarla verserà la sua quota ripartita tra tutti i precedenti "comproprietari".

 

paul_cayard dice:

io penso che sia una innovazione di lieve entità a cui partecipa chi è interessato (anche se allo stato non è possessore di bici ma vuole averne la disponibilità magari per il nipotino quando viene in visita).

ovvio che la utilizzeranno solo i "proprietari" e se ci sono posti in più (magari la rastrelliera è modulare) chi vuole in futuro utilizzarla verserà la sua quota ripartita tra tutti i precedenti "comproprietari".

 

Cosi avrebbe sicuramente un senso...... 

togato dice:

E' proprio vero, specie nel nostro bel Paese: tot capita, tot sententiae !

al di la della frase, come la vede? grazie

P.S. Alla stregua delle difformi considerazioni che precedono, direi - senza venire stimato un uccello di malaugurio - che nel condominio di @ icedreams la delibera di realizzare la rastrelliera delle biciclette non passerà sicché ognuno per il posteggio dovrà arrangiarsi autonomamente. Anni fa assistetti ad un caso alquanto emblematico. Bocciata la  la richiesta d'un condomino del 7° piano di realizzare un ascensore, costui avendo in casa un invalido, ne ottenne "jussu iudicis" l'autorizzazione a proprie  spese nel rispetto dei dettami tecnici anche a riguardo degli spazi a tal fine utilizzabili. Gradualmente, una volta realizzato, gli altri condomini - compreso quello del 1°piano! - finirono poi col parteciparvi rimborsandone pro quota i costi. Ovviamente il caso della 'rastrelliera' ha aspetti diversi, ma dà modo di pensare.        

Se vuoi sapere come proprio la penso, @icedreams aggiungo solo che la mia opinione resta quella ispirata solo al buon senso (che come tale difficilmente alligna nei criteri in uso nelle compagini condominiali) e già da me espressa seppur non condivisa da altri.

Ad ogni modo resto dell'idea che coloro, a fronte dell'instaurazione del parcheggio di biciclette, intendono esprimere la rinuncia ad avvalersene non debbano tuttavia vederselo addebitato pro quota. In questa opinione credo di trovare ampio conforto, se proprio bisogna scendere sul piano essenzialmente leguleio, nell'art.1121 del c.c. 

Leggitelo quindi se ti va e capirai meglio.

togato dice:

Se vuoi sapere come proprio la penso, @icedreams aggiungo solo che la mia opinione resta quella ispirata solo al buon senso (che come tale difficilmente alligna nei criteri in uso nelle compagini condominiali) e già da me espressa seppur non condivisa da altri.

Ad ogni modo resto dell'idea che coloro, a fronte dell'instaurazione del parcheggio di biciclette, intendono esprimere la rinuncia ad avvalersene non debbano tuttavia vederselo addebitato pro quota. In questa opinione credo di trovare ampio conforto, se proprio bisogna scendere sul piano essenzialmente leguleio, nell'art.1121 del c.c. 

Leggitelo quindi se ti va e capirai meglio.

Caro avvocato, leggendo con attenzione l'art. 1121 c.c. si apprende che la possibilità di non diventare comproprietari di un bene o impianto comune (la rinuncia ad avvalersene come la chiama lei), è prevista esclusivamente per le innovazioni che siano gravose o voluttuarie. Come già @Claistron aveva fatto notare in un post precedente il motivo del contendere è se la rastrelliera porta bici sia o meno considerabile un'innovazione. Il codice civile non ne fornisce una definizione, ma a questo ha supplito più di una sentenza della Suprema Corte. La Cassazione ci dice che non ogni "opus novum" rappresenta innovazione, ma solo quelle modificazioni dei beni comuni che comportano una modifica sostanziale della struttura degli stessi e/o ne determinano una variazione nella destinazione d'uso. A mio parere apporre una rastrelliera di pochi metri quadrati in un giardino di superficie molto più grande non è considerabile come innovazione in quanto la struttura del bene comune giardino non muta nella sua sostanza e la destinazione d'uso rimane la stessa. Se quindi accettiamo che la rastrelliera non è innovazione ma una semplice miglioria destinata a far godere meglio ai condòmini il bene comune giardino, un'eventuale delibera (presa con i corretti quorum) obbligherebbe tutti a parteciparvi, contrari, astenuti ed assenti compresi.

Caro amministratore, attesa l'inequivocabilità del termine 'innovazione' non lo credo confondibile con quello di 'miglioria', la quale trova invece logica radicazione nel concetto di 'intervento su qualcosa di preesistente' allo scopo appunto di migliorarne l'aspetto o la funzionalità. Non mi pare questo il caso, trattandosi dell'installazione in ambito condominiale d'una rastrelliera di biciclette che prima non c'era. 

Tanto più l'aspetto innovativo dovrebbe venirgli, a mio sommesso avviso, attribuito nel doversi pure considerare che tale manufatto andrebbe ad occupare definitivamente una porzione d'area comune avente dall'origine una destinazione d'uso assai diversa. Naturalmente, come ho già scritto, poi in materia: "tota capita, tot sententiae"        

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Secondo me (che non so ne leggere ne scrivere), se succedesse a me, proporrei all'assemblea proprio l'art. 1121 ed in questi termini:

Una volta stabilito quanti posti a condòmino deve contenere la rastrelliera, proporrei l'installazione di una rastrelliera che contenga i posti sufficienti anche per i dissenzienti.

A pagare l'innovazione sarebbero solo gli utilizzatori che, a turno, utilizzerebbero anche i posti vuoti degli attuali dissenzienti.

Se e quando qualche condòmino deciderà di partecipare all'innovazione, pagherà la propria quota, proprio come prevede l'art. 1121 e si procederà ad una nuova turnazione dei nuovi posti vacanti.

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Al di la del discorso innovazione si o no, io propendo x il no, ed il fatto che l'installazione in giardino, o meglio in una parte di questo, non precluda ad altri di servirsi cmq della cosa (giardino) e non alteri / muti quindi la destinazione dello stesso, non posso non spostare la cosa anche sull'estetica e su altri punti, dato che:

1. un giardino é un giardino, é un'area verde, quindi ne va dell'estetica condominiale;

2. essendo in giardino obbligherebbe i giardinieri a girare intorno alla rastrelliera, ergo... erba manutentuta ed erba incolta/rovinata dove ci sono le biciclette;

3. le ruote delle biciclette non possono poggiare mesi su una superficie umida come erba e terra. 

 

Al di la di chi la paghi (secondo me solo i diretti interessati come da precedente delibera), secondo me é stupido scegliere una simile collocazione e l'amm.re dovrebbe prenderne atto e scegliere altra collocazione xé, come detto, l'accesso porterebbe a usare uno stretto passaggio tra un muro ed un'auto, con la quasi certezza di rovinarla....... Io. ho. già fatto presente che in caso di danni citerò il condominio. 

 

Ultimo dubbio, quell'art citato sopra, mi pare 1121 Vi risulta sia applicabile a questo caso x quanto riguarda la ripartizione della spesa? oppure solo se previsto dal rdc? 

 

E cmq, riporto:

 

(2) Una spesa si può qualificare come voluttuaria esclusivamente in base alla valutazione oggettiva che ne si può fare.

 

L'installazione di una rastrelliera si può. intendere voluttuaria? ne ha i requisiti? 

Modificato da icedreams
icedreams dice:

é stupido scegliere una simile collocazione e l'amm.re dovrebbe prenderne atto

Chissà perchè, spesso i condòmini considerano l'amministratore come il proprietario del palazzo.

Dovrebbe essere l'assemblea a prenderne atto e non l'amministratore che nulla può se l'assemblea delibera.

Sono proprio i condòmini dissenzienti, invece, che hanno la possibilità di opporsi alla delibera se ritengono che il Giudice dia loro ragione.

Leonardo53 dice:

Chissà perchè, spesso i condòmini considerano l'amministratore come il proprietario del palazzo.

Dovrebbe essere l'assemblea a prenderne atto e non l'amministratore che nulla può se l'assemblea delibera.

Sono proprio i condòmini dissenzienti, invece, che hanno la possibilità di opporsi alla delibera se ritengono che il Giudice dia loro ragione.

Un amm.re ha il compito di gestire al meglio la cosa comune e dovrebbe anche avere il compito di consigliare e far prendere delibere che creino i minori malumori (spesso il dirimere discussioni é proprio. tra le sue mansioni scritte nel Rdc)... mi sembra logico e mi sembra buon senso....  e sarebbe la strada migliore per avere minori discussioni....... 

Leonardo53 dice:

Secondo me (che non so ne leggere ne scrivere), se succedesse a me, proporrei all'assemblea proprio l'art. 1121 ed in questi termini:

Una volta stabilito quanti posti a condòmino deve contenere la rastrelliera, proporrei l'installazione di una rastrelliera che contenga i posti sufficienti anche per i dissenzienti.

A pagare l'innovazione sarebbero solo gli utilizzatori che, a turno, utilizzerebbero anche i posti vuoti degli attuali dissenzienti.

Se e quando qualche condòmino deciderà di partecipare all'innovazione, pagherà la propria quota, proprio come prevede l'art. 1121 e si procederà ad una nuova turnazione dei nuovi posti vacanti.

è quel che intendevo (evidentemente o forse scritto male) al post #8.

Dalla lettura degli interventi precedenti e successivi al mio post numero 14 penso che ancora non sia chiaro a tutti cosa si intende per innovazione in condominio. La giurisprudenza considera come tale non qualsiasi modificazione di parte o impianto comune, bensì le modifiche che ne alterano profondamente la sostanza materiale e/o ne modificano la destinazione d'uso. In buona sostanza non bisogna concentrare la propria attenzione sulla modifica ma sul bene o impianto comune che viene ad essere modificato. Per fare un esempio l'installazione di un ascensore nel corpo scala di una palazzina è considerata innovazione non perché prima dell'installazione l'ascensore non era presente e dopo invece si; é innovazione in quanto il vano scala viene ad essere modificato profondamente nella sua sostanza materiale. Se l'assemblea delibera l'acquisto di un porta ombrelli da mettere nell'androne non si può parlare di innovazione perché l'androne comune, a seguito della miglioria, non risulta modificato pesantemente nella sua sostanza e conserva la destinazione d'uso. Bisogna concentrare l'attenzione non sul bene comune oggetto dell'acquisto (che inevitabilmente prima non esisteva) ma su bene comune (androne) che, a seguito dell'acquisto e successiva installazione, viene ad essere modificato. Ecco perché ritengo che la rastrelliera in giardino non sia un'innovazione. Potrebbe essere innovazione qualora si decidesse di adibire a parcheggio delle biciclette una porzione importante del giardino stesso mediante acquisto di un numero elevato di rastrelliere.

 

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ok concordo, ciò premesso, mi preme comunque capire se c'è un articolo che prevede che trattandosi di spesa relativa ad un utilizzo separato della cosa, se sia possibile per chi NON ha bici o NON ha interesse, non contribuire alla spesa, tutto qua (1123 comma 2 ??? sempre applicabile o applicabile solo per previsto dal RdC contrattuale?).  grazie

 

Se esiste un RdC contrattuale, esso può prevedere qualsivoglia criterio di ripartizione delle spese e quanto contenuto nel regolamento prevale sui criteri legali del c.c.. Mi sembra però di capire che nel tuo condominio o non è presente un regolamento di natura contrattuale oppure, pur presente, non contiene clausole applicabili alla ripartizione delle spese delle rastrelliere porta biciclette. In tal caso dovete fare riferimento ai soli criteri legali presenti nel codice civile. E' vero che il secondo comma dell'art. 1123 parla di ripartire alcune spese in proporzione all'uso, ma la giurisprudenza ha da tempo chiarito che tale uso deve essere di natura potenziale e non legato a libera scelta da parte dei singoli condòmini. Se parliamo di ripartire la spesa dell'energia elettrica dell'ascensore comune è evidente che il condòmino dell'ultimo piano pagherà di più di quello del primo piano. Ciò in quanto l'uso potenziale che può fare dell'impianto comune è intrinsecamente maggiore. Se poi costui decidesse, per sua libera scelta, di salire a piedi non sarebbe esentato dal pagare le spese della bolletta elettrica. Nel caso della rastrelliera, se concordi con me che non si può parlare di innovazione, si ricade nel semplice intervento denominato "miglioria" che perdipiù ha lo stesso utilizzo potenziale per tutti i condòmini. Se qualcuno non ha la bicicletta o la vuole ricoverare nel fondaco non può essere esentato dal partecipare alla spesa che va ripartita in proporzione al valore delle unità immobiliari applicando il classico primo comma dell'art. 1123.

icedreams dice:

se c'è un articolo che prevede che trattandosi di spesa relativa ad un utilizzo separato della cosa, se sia possibile per chi NON ha bici o NON ha interesse, non contribuire alla spesa, tutto qua

Se la consideriamo innovazione (come io la considererei anche per il solo quieto vivere) c'è l'art. 1121 già citato.

Se  la consideriamo solo una semplice miglioria (come l'opinione di Andreao) la spesa deliberata è a carico di tutti perchè il fatto che tu non VUOI usarlo per tua scelta, non significa che nnon PUOI, perchè nessuno ti impedisce l'uso.

P.S. Ma quanto costa, pro/quota, questa rastrelliera?

Tieni presente che se vorrai impugnare la delibera, la sola convocazione in mediazione alla quale dovrai presentarti assistito da un avvocato di tua fiducia, ti costerà non meno di 300/400 euro, salvo tu non abbia un legale che ti assista gratuitamente.

 

Per quanto riguarda l'art. 1121 c.c. , te lo riporto integralmente:

 

Articolo 1121 c.c.

Qualora l’innovazione importi una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all’importanza dell’edificio, e consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa.

Se l’utilizzazione separata non è possibile, l’innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l’ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa.
Nel caso previsto dal primo comma i condomini e i loro eredi o aventi causa possono tuttavia, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi dell’innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell’opera.

 

Modificato da Leonardo53

In 56 anni di professione non ho mai visto un Regolamento condominiale prevedere espressamente che l'amministratore debba anche dare consigli o dirimere discussioni, compito semmai spettante 'latu senso' al presidente d'assemblea.

Quanto alla basilare questione della rastrelliera (sul farla o no, e se sì a chi e in qual modo debba fare carico) non resta, qualora venisse portata in assemblea,che formulare delle ipotesi: 

1) prevalgono i no, e allora tutti vanno in pace a casa a vedere la TV ;

2) prevalgono i si, e allora sarebbe da chiedere a @icedreams d'inviarne in via riservata (ove possibile) la verbalizzazione perché credo sarebbe veicolo di sana ilarità;

3) la delibera viene 'impugnata', ovviamente sotto il diverso profilo della natura d''innovazione' o 'miglioria' ritenuta dal giudice per quel manufatto agli effetti dell'art. 1121 e seguenti del c.c., e allora sarebbe da chiedergli d'indicarci (questo è di certo consentitogli) solo il numero e data della sentenza del tribunale emittente, in quanto il leggerla sarebbe d'indubbio interesse e pure, perché no, anch'essa motivo di..... buonumore. Ciò detto, sull'argomento passo e chiudo. E saluti in famiglia.

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