#1 Inviato 13 Gennaio, 2021 Buongiorno a tutti, vorrei condividere un dubbio sul calcolo dei massimali di spesa in condominio: se in un condominio, a prescindere dal numero di unità immobiliari, faccio lavori di miglioramento sismico di una classe sismica sulle parti comuni e inoltre alcuni condòmini fanno anche lavori di ristrutturazione del proprio singolo appartamento (rifacimento bagno, e pavimento), il massimale di spesa "sismico" delle parti comuni si somma a quello di "ristrutturazione privata" delle porzioni private? Esempio. Piccolo condominio di due unità immobiliari residenziali (classe catastale A/2), ciascuna con un garage di pertinenza (classe catastale C/6). Il massimale è di: 96.000 € x 4 unità imm. = 384.000 € detratti al 75% da dedicare al miglioramento di una classe sismica delle parti comuni + 96.000 € x 2 unità imm. = 192.000 € detratti al 50% da dedicare alla ristrutturazione interna delle porzioni private? Questo anche se le due unità sono dello stesso proprietario e stesso detraente?
#2 Inviato 3 Aprile, 2021 stefano buongiorno....se anche un architetto non riesce a raccapezzarsi nella giungla delle detrazioni per le ristrutturazioni edilizie siamo apposto!!😀😃. purtroppo hai ragione, ci sono tante cose poco chiare, e io mi trovo con lo stesso tuo dubbio. la penso come te, così dovrebbe essere. per i condomini si dice che il limite è di 96k per unità immobiliari per lavori su parti comuni. ma le parti private allora, in caso di ristrutturazione? tutti i tecnici che ho sentito finora sono fissati sui 96k per unità, per quanto poi gli faccia notare che...."Nel caso di interventi realizzati su parti comuni degli edifici per i quali il limite di spesa debba essere calcolato in funzione del numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio, il limite di spesa calcolato riguarda l’intero edificio e non le singole unità immobiliari che costituiscono l’edificio. Ciascun condomino, quindi, potrà calcolare la detrazione in funzione della spesa a lui imputata, anche in misura superiore al limite di spesa commisurato alla singola unità immobiliare". per caso hai avuto delucidazioni o chiarimenti nel frattempo?? grazie. matteo https://www.fiscooggi.it/rubrica/attualita/articolo/ristrutturazioni-detrazione-autonoma-parti-comuni
#3 Inviato 3 Aprile, 2021 Stefano Giovagnini dice: 96.000 € x 4 unità imm € 96.000,00 x 2 per quanto riguarda le parti comuni, perchè per il sismabonus si devono considerare solo le unità abitative considerate unitariamente con le pertinenze (vedi da ultimo la risposta all'interpello 167/2021 di AdE) Al massimale per le parti comuni si comma, per ogni appartamento, l'ulteriore massimale di € 96.000,00, come riportato nella risposta precedente.
#4 Inviato 3 Aprile, 2021 nei condomini le pertinenze valgono come unità immobiliari indipendenti, quindi nel caso di stefano è giusto fare 96k x 4. nelle case unifamiliari invece unità imm + pertinenza 96k unico
#5 Inviato 3 Aprile, 2021 BEGULIN dice: nei condomini le pertinenze valgono come unità immobiliari indipendenti, quindi nel caso di stefano è giusto fare 96k x 4. nelle case unifamiliari invece unità imm + pertinenza 96k unico si, hai ragione.
#6 Inviato 4 Aprile, 2021 BEGULIN dice: stefano buongiorno....se anche un architetto non riesce a raccapezzarsi nella giungla delle detrazioni per le ristrutturazioni edilizie siamo apposto!!😀😃. purtroppo hai ragione, ci sono tante cose poco chiare, e io mi trovo con lo stesso tuo dubbio. la penso come te, così dovrebbe essere. per i condomini si dice che il limite è di 96k per unità immobiliari per lavori su parti comuni. ma le parti private allora, in caso di ristrutturazione? tutti i tecnici che ho sentito finora sono fissati sui 96k per unità, per quanto poi gli faccia notare che...."Nel caso di interventi realizzati su parti comuni degli edifici per i quali il limite di spesa debba essere calcolato in funzione del numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio, il limite di spesa calcolato riguarda l’intero edificio e non le singole unità immobiliari che costituiscono l’edificio. Ciascun condomino, quindi, potrà calcolare la detrazione in funzione della spesa a lui imputata, anche in misura superiore al limite di spesa commisurato alla singola unità immobiliare". per caso hai avuto delucidazioni o chiarimenti nel frattempo?? grazie. matteo https://www.fiscooggi.it/rubrica/attualita/articolo/ristrutturazioni-detrazione-autonoma-parti-comuni Sì, anche io ho poi trovato quella risposta del 2007, che sembra rispondere positivamente. Anche se un po' vecchia non vedo perché non dovrebbe valere ancora. Ho provato anche a fare un interpello all'agenzia delle entrare, ma meglio lasciar perdere cosa mi ha risposto (o non risposto). Nell'interpello, tra le varie cose, ho anche chiesto se per l'isolamento delle porzioni di facciate verso ambienti non riscaldati (soffitte, fondi a piano terra...) si può sfruttare il bonus facciate al 90% invece che il bonus ristrutturazione al 50% (ovviamente facciate visibili da strada pubblica ed edificio in zona B). A logica credo di sì, ma speravo che mi dessero la certezza, dato che in questo marasma è difficile essere sicuri di non aver "perso" per strada qualche pezzo. VI ringrazio tutti e buona Pasqua
#7 Inviato 4 Aprile, 2021 Se vuoi postare la risposta all'interpello, omettendo i dati personali, magari vediamo di interpretarla insieme, potrebbe essere utile ad altri, che dici? 😊 Buona Pasqua a te.
#8 Inviato 4 Aprile, 2021 ora non ce l'ho dietro, che non sono in ufficio. Cmq In realtà mi ha risposto che non può rispondere al mio quesito. Premesso: il mio cliente stava acquistando la casa per cui l'ho fatto l'interpello e aveva firmato il contratto preliminare. Da quello che ho capito l'Agenzia delle entrate mi ha risposto che non aveva il titolo per fare questo interpello. Ora la casa l'ha acquistata definitivamente firmando il contratto definitivo, quasi quasi ripropongo interpello, magari stando attento ad essere più preciso. 🤞 Modificato 4 Aprile, 2021 da Stefano Giovagnini
#9 Inviato 4 Aprile, 2021 nella circolare 24/E si fa chiaramente riferimento a 2 massimali distinti per lavori su unità e su parti comuni: pag 22 "Gli importi di spesa ammessi al Superbonus sono pari a: − 96.000 euro, nel caso di interventi realizzati su singole unità immobiliari. Il limite di spesa ammesso alla detrazione è annuale e riguarda il singolo immobile − 96.000 euro, nel caso di acquisto delle “case antisismiche”; − 96.000 euro moltiplicato per il numero delle unità immobiliari di ciascun edificio, per gli interventi sulle parti comuni di edifici in condominio. ...pag 31 "Nel caso di interventi realizzati su parti comuni di edifici in condominio, per i quali il limite di spesa è calcolato in funzione del numero delle unità immobiliari di cui l’edificio è composto, l’ammontare di spesa così determinato costituisce il limite massimo di spesa agevolabile riferito all’intero edificio e non quello riferito alle singole unità che lo compongono. " ...pag 36 "Qualora si attuino interventi riconducibili a diverse fattispecie agevolabili - essendo stati realizzati, ad esempio, nell’ambito della ristrutturazione dell’edificio, sia interventi ammessi al Superbonus (ad esempio, il cd. cappotto termico) sia interventi edilizi, esclusi dal predetto Superbonus, ma rientranti tra quelli di ristrutturazione edilizia di cui al citato articolo 16-bis del TUIR, per cui spetta una detrazione pari al 50 per cento delle spese (ad esempio, il rifacimento dell’impianto idraulico), il contribuente potrà fruire di entrambe le agevolazioni a condizione che siano distintamente contabilizzate le spese riferite ai due diversi interventi e siano rispettati gli adempimenti specificamente previsti in relazione a ciascuna detrazione." riporto 2 articoli inerenti... https://www.informazionefiscale.it/bonus-ristrutturazioni-modello-730-lavori-appartamento-condominio https://www.casaeclima.com/ar_24923__QUESITI-NORMATIVI-FISCO-E-MATTONE-faq-agefis-unit-abitative-condomini-detrazione-Lavori-nella-propria-unit-abitativa-e-sulle-parti-comuni-del-condominio-quale-tetto-massimo-per-la-detrazione.html
#10 Inviato 4 Aprile, 2021 Stefano Giovagnini dice: magari stando attento ad essere più preciso. 🤞 🙄 parti da un presupposto: AdE risponde per cio' che concerne la normativa fiscale, non si pronuncia per quanto riguarda i dati tecnici, come è la questione ambienti riscaldati/vs freddi Per questioni piu' prettamente tecniche ci si deve rivolgere ad Enea (per il superbonus) Ho visto oggi la risposta ad un interpello sismabonus, l'istante non aveva esattamente i tuoi problemi, ma conferma i massimali e poi, chissà, potrebbe esserci qualcosa d'altro di tuo interesse: Risposta n 210 del 2021 SISMABONUS.pdf
#11 Inviato 4 Aprile, 2021 la domanda iniziale era su lavori in parti comuni e parti private, non centra nè l'ecobonus nè ENEA
#12 Inviato 4 Aprile, 2021 BEGULIN dice: la domanda iniziale era su lavori in parti comuni e parti private, non centra nè l'ecobonus nè ENEA Scusami, non ho capito..... ho risposto alla questione dell'interpello a Stefano
#15 Inviato 4 Aprile, 2021 Vi ringrazio. Gentilissimi. Comunque ad ENEA avevo fatto un altro quesito per una questione energetica. Vi scrivo qua sotto la domanda e la loro risposta, magari può tornare utile a qualcuno. Domanda: "Buongiorno, ai fini dell'applicazione del Supebonus, ho il caso di un edificio bifamiliare composto da due unità immobiliari funzionalmente indipendenti e di proprietà diverse (una a piano terra ed una a piano primo, con ingressi e impianti del tutto autonomi). In questo caso, anche se a livello sismico l'edificio è chiaramente da considerare come unico fabbricato, devo necessariamente fare APE convenzionali separati o, volendo, posso anche considerare l'edificio nel suo insieme (quindi con unico APE convenzionale)? Cioè, posso fare questa scelta, o è obbligatorio considerare le due unità indipendenti a livello termico? Ho portato questo esempio, ma in generale come bisogna comportarsi in casi simili? Allego uno schema su base catastale, per chiarire meglio la situazione. " Risposta: "Buongiorno o le considera come due distinte unità con due documentazioni diverse e due computi ed APE diverse o considera un condominio minimo con unica documentazione. nel suo caso si può scegliere uno o l'altro. Cordiali saluti ENEA - Task force Detrazioni fiscali e normativa per l'efficienza energetica Via Anguillarese 301 - 00123 Roma https://www.efficienzaenergetica.enea.it/detrazioni-fiscali.html Le risposte, basate sull'esperienza maturata dal nostro gruppo di lavoro, hanno il valore di valutazioni ENEA, che in ogni caso non potranno costituire giurisprudenza." Tecnicamente hanno risposto... anche se cmq si parano il ---- scrivendo in pratica che la loro opinione non ha comunque valore legale... (allora a che serve!?), cmq dà una traccia. Allego gli schemi dei due piani in questione 1
#16 Inviato 7 Aprile, 2021 Ritornando al quesito iniziale, anche io ho dei dubbi su come ripartire il sismabonus in condominio. Se l'edificio è in muratura per esempio, per consolidare bisogna intervenire sui solai per tenere insieme le murature. Ma i solai non sono parti comuni del condominio. Ma mettiamo caso che rientrino perché sono fondamentali per il comportamento statico dell'intero edificio, le opere accessorie che si dovranno fare nel pacchetto solaio ( impianti elettrici, massetti alleggeriti, pavimenti ecc.) rientrano nel massimale condominiale pur essendo privati anch'essi?
#17 Inviato 7 Aprile, 2021 riccardo_monducci dice: Ritornando al quesito iniziale, anche io ho dei dubbi su come ripartire il sismabonus in condominio. Se l'edificio è in muratura per esempio, per consolidare bisogna intervenire sui solai per tenere insieme le murature. Ma i solai non sono parti comuni del condominio. Ma mettiamo caso che rientrino perché sono fondamentali per il comportamento statico dell'intero edificio, le opere accessorie che si dovranno fare nel pacchetto solaio ( impianti elettrici, massetti alleggeriti, pavimenti ecc.) rientrano nel massimale condominiale pur essendo privati anch'essi? Il solaio è parte comune, tanto è che per il rifacimento è normato dall'art. 1125 c.c. Lo stesso articolo indica che i pavimenti sono a carico del soprastante, pertanto, a mio parere, è possibile considerare che la pavimentazione sia privata, quindi rientri nel massimale dell'appartamento; gli impianti elettrici sono comuni sino alle diramazioni, pertanto se un impianto serve solo un appartamento è di proprietà dell'appartamento e rientra nel massimale privato. I massetti alleggeriti non so cosa siano....😊 ma il criterio è sempre lo stesso.
#18 Inviato 7 Aprile, 2021 Però correggetemi se sbaglio, credo che se devi rifare anche la pavimentazione, come gli impianti o eventuali tramezzature ecc... a causa del rifacimento strutturale del solaio, queste opere rientrino nel super-sismabonus al 110%. L'intervento più piccolo viene incluso nell'intervento più grande. Il concetto è che queste opere "secondarie" le devi fare in conseguenza del rifacimento del solaio, non per tua volontà, un po' come la demolizione totale e ricostruzione di un intero fabbricato
#19 Inviato 7 Aprile, 2021 Stefano Giovagnini dice: a causa del rifacimento strutturale del solaio, queste opere rientrino nel super-sismabonus al 110% Si, certamente, che rientrino della detrazione non c'è alcun dubbio; Riccardo si poneva solo la questione della "distribuzione" dei costi fra condominio e privati, perchè, comunque, i massimali sono separati.
#20 Inviato 7 Aprile, 2021 Questo potrebbe essere una interpretazione corretta, ma il problema nasce quando per esempio in un condominio prevalentemente residenziale ho un negozio oppure un ufficio, che sono esclusi dal superbonus e anche dal bonus ristrutturazioni. In quel caso gli interventi accessori necessari per intervenire sulle parti comuni come solaio o sulle murature ( pavimenti, intonaci, impianti ecc.) quelli come si configurano? Possono stare solo nel condominiale come costi, perché non hanno queste u.i. un massimale specifico
#21 Inviato 7 Aprile, 2021 La regola per la suddivisione dei costi è la stessa per ogni tipo di unità immobiliare, quindi se l'intervento riguarda le parti comuni è condominiale, se non riguarda le parti comuni non lo è. Se i negozi non possono detrarre il costo resterà a loro carico. Io sto abbastanza confondendo con tutto il bailamme che si è fatto con il superbonus: il sismabonus si applica a qualsiasi edificio, dovrebbe essere così anche il 110%, pertanto il problema non dovrebbe porsi.
#22 Inviato 7 Aprile, 2021 C'è una grande confusione...... infatti questo punto non è chiaro.... però penso che la legge per quanto riguarda i condomini garantisce la maxi detrazione sismabonus solo sulle parti comuni. E penso di conseguenza che tutte le opere accessorie, anche se private, devono rientrare in questo massimale condominiale. Diverso è se nell'occasione dei lavori un privato vuole fare dei lavori che non c'entrano niente con il sismabonus. ( controsoffitti, rifacimento pavimenti dove non interveniamo con il sisma ecc.) In tal caso se è un negozio non ha detrazioni, se è un residenziale può farlo con il proprio massimale ristrutturazioni, però al 50%. Il problema è capire esattamente dove fermarsi con le opere accessorie del sisma.... nel senso se devo disfare un bagno poi rientra tutto nel sismabonus il rifacimento?
#23 Inviato 7 Aprile, 2021 riccardo_monducci dice: però penso che la legge per quanto riguarda i condomini garantisce la maxi detrazione sismabonus solo sulle parti comuni No, di questo sono certa perchè chiesto direttamente ad AdE: 110% sia su parti comuni che su parti private, con massimale per parti comuni e massimale per parti private. riccardo_monducci dice: nel senso se devo disfare un bagno poi rientra tutto nel sismabonus il rifacimento? Si, perchè nelle opere sono previste anche tutte quelle necessarie al completamento dell'appartamento.
#24 Inviato 9 Aprile, 2021 Grazie Daniela, hai mica la risposta scritta dell'Ade? Perché la legge per i condomini parla di agevolazioni per le parti comuni non di quelle private...... Bisogna capire se tutte le strutture in condominio sono considerate parti comuni, in tal caso il massimale è per forza quello condominiale, compreso le opere nelle parti private che sono accessorie a quelle condominiali. Di massimale specifico del sismabonus in condominio nei singoli appartamenti privati, io non trovo riferimenti normativi Ovviamente si parte anche dal principio che una singola unità immobiliare in un condominio non può da sola accedere al sismabonus, perché l'intervento non agisce su tutta l'unità strutturale e quindi è inefficace
#25 Inviato 9 Aprile, 2021 Web mail: Domanda: Un condomìnio ha subito danni ingenti alla struttura in seguito a terremoto; i condòmini devono procedere al ripristino della struttura portante e alla ristrutturazione completa degli appartamenti. Alla luce della variata percentuale di detrazione ex art. 16 commi da 1 a 1-septies DL 63/2013 è corretto ritenere che sia l'intervento sulla struttura, parte comune condominiale, sia gli interventi posti in essere negli appartamenti possano fruire della detrazione al 110%? Grazie Gentile sig.ra l' art .119 del DL 34/2020 prevede al comma 4 la maggiorazione dell?aliquota di detrazione fiscale al 110% con riferimento alle spese per interventi di cui ai commi da 1-bis a 1-septies dell?articolo 16 del decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63, sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021. Trattasi in particolare della detrazione Sisma Bonus introdotta nel 2017, le cui regole precedentemente stabilite continuano ad operare ad eccezione dell?aliquota che e´ stata uniformata al 110%. Con riferimento all?ambito applicativo del sisma bonus l?art. 16 del DL 63 richiama l?art. 16-bis del TUIR, comma 1, lettera i) che si riferisce ?agli interventi relativi all'adozione di misure antisismiche con particolare riguardo all'esecuzione di opere per la messa in sicurezza statica, in particolare sulle parti strutturali, per la redazione della documentazione obbligatoria atta a comprovare la sicurezza statica del patrimonio edilizio, nonche´ per la realizzazione degli interventi necessari al rilascio della suddetta documentazione?. Tale disposizione prevede inoltre che ?gli interventi relativi all'adozione di misure antisismiche e all'esecuzione di opere per la messa in sicurezza statica debbano essere realizzati sulle parti strutturali degli edifici o complessi di edifici collegati strutturalmente e comprendere interi edifici e, ove riguardino i centri storici, debbano essere eseguiti sulla base di progetti unitari e non su singole unita´ immobiliari?. Pertanto, gli interventi relativi all?adozione di misure antisismiche sono agevolati nel loro complesso, tenendo conto anche del vincolo posto dalla norma dell?esecuzione sulla base di progetti unitari nel caso di interventi effettuati su centri storici. Cordiali saluti
