Contratto di affitto per metà in nero e senza ricevute

[black-mat]

Salve, sono molti anni (25) che io e la mia famiglia abitiamo in questo condominio con un proprietario che prima abitava al piano di sotto ed ora si è trasferito in un altra "villa". Fino al 2006 circa ha sempre preso soldi in nero poi da quando è diventato obbligo fare un contratto abbiamo firmato un 4+4 (con 100€ ma prende quasi 300). Fin ora è stato tutto "alla buona" ma ora si è deciso a vendere perché ritirare a mano il pigione è diventato uno stress -che brutta cosa eh?- siccome deve venire apposta e non possiamo nemmeno mandarglielo in quanto la cifra non corrisponde. Inoltre in tutti questi anni non abbiamo nemmeno una ricevuta che provi i pagamenti avvenuti finora. Questo è il secondo contratto che abbiamo firmato ed è già passato un anno. In teoria mancherebbero altri 3 anni per la scadenza dei primi quattro. Ora vorrei sapere alcune cose:

 

1)Il locatore può vendere l'intero condominio con 3 conduttori dentro? Ovvero bisogna che aspetti la scadenza dei primi 4 anni oppure può vendere anche prima? In tal caso dobbiamo lasciare entro 6 mesi la casa oppure possiamo opporci a qualche cosa?

 

2)Il fatto che io non abbia le ricevute potrebbe andare a mio sfavore in quanto lui potrebbe dire che non ho mai pagato il mensile e mandarmi lo sfratto. Cosa posso fare per riuscire a far valere qualche mio diritto?

 

3) Se riesco a dimostrare che oltre alla cifra dichiarata sul contratta lui prende più del doppio?

 

Cerco un vostro aiuto per cercare di capire come possiamo muoverci. Purtroppo, al momento, non abbiamo possibilità di andare altrove. Ma nel caso diventasse urgente la cosa e volesse fare lo **** a questo punto gli renderò la situazione più complicata.

Vi ringrazio in anticipo!

[brico]

Ciao,

1) il locatore i suoi immobili li può vendere quando vuole.

Hai diritto alla prelazione di acquisto da esercitarsi entro 60 giorni dal momento in cui il locatore ti comunica in modo esatto tutte le condizioni di vendita.

Se non potrai comprare hai diritto, sicuramente, a proseguire con lo stesso contratto in casa fino a quando non scadranno i 4 anni se il nuovo proprietario non chieda l'applicazione dell'art. 3 della L. 431/98 altrimenti addirittura fino allo scadere dell'8° anno.

 

2) su questo fatto, abbi pazienza, hai anche te le tue colpe perché come dico sempre io in fatto di locazione in nero si è complici entrambi, locatore e locatario. A te locatario perché paghi di meno ed al locatore perché paga meno tasse, c'è poco da fare non è che sei stato costretto con la pistola a sottoscrivere un contratto con cifra parziale.

Se ti volesse fare uno sfratto per morosità sarebbe soltanto un pazzo perché tu a quel punto pagheresti soltanto quello che c'è scritto sul contratto perché presumo che, almeno, le ricevute inerenti alla cifra che sta scritta sul contratto tu ce le abbia vero?

 

3) Lo puoi dimostrare soltanto con ricevute che attestino il versamento della vera cifra, con bonifici o con assegni per il resto è meglio che eviti azioni giudiziarie in tal senso perché rischieresti di beccarti una denuncia per falso, a meno che tu non riesca, appunto, a dimostrarlo.

Ciao

[black-mat]

Grazie per le risposte!

Per ricevute non ho ben capito quale intendi ma l'unica cosa che ho è il contratto firmato che riporta la cifra totale annuale da corrispondere in 12 mesi. Non ho altro.

Ma se finora non ha rilasciato ricevute, potrebbe anche dire che per mesi non ho pagato l'affitto? In questo caso come fa a dimostrarlo? Potrei non pagarlo realmente a questo punto...

Comunque una prova ce l'ho!

[brico]

Le ricevute sono quelle che devi/dovevi prendere da lui quando pagavi l'affitto.

Come hai potuto non prendere le ricevute quando pagavi?

E' il colmo!

 

Almeno delle ricevute con su scritta la cifra riportata sul contratto.

 

Poi, che significa "la cifra totale annua da corrispondere in 12 mesi"

 

Tutti hanno sul contratto la cifra annuale da pagare ma, poi, questa cifra viene suddivisa, in genere, in almeno 12 rate mensili.

 

Immagino che pagavi tutti i mesi o sbaglio?

 

Certamente, invece, se non hai mai preso ricevute potrebbe dire benissimo che sei moroso dal mese x e quindi già da oggi può chiedere benissimo lo sfratto per morosità.

 

Per poter dimostrare quello che si dice a parole, dentro un Tribunale occorrono le prove cartacee, altrimenti, soprattutto nel caso come il tuo si soccombe.

ciao

[black-mat]

Poi, che significa "la cifra totale annua da corrispondere in 12 mesi"

Infatti, il totale annuo suddiviso in 12 rate mensili. Ogni mese pago la rata che poi è maggiore a quella del contratto.

Come hai potuto non prendere le ricevute quando pagavi?

Perché dall'inizio è stato fatto sempre tutto in buona fede, disse che il contratto era solo per una formalità, a parte il fatto che non dichiarava la cifra completa. Ma per quieto non abbiamo mai aperto discussioni riguardo questa cosa. Ora il problema è sorto in quanto ha deciso di vendere. Lo so che dovevamo pensarci prima ma purtroppo indietro non si torna e a questo punto dobbiamo difenderci con la situazione attuale. Lui, da parte sua, si è ben tutelato, con i cosiddetti "Santi in paradiso" che lo hanno messo sulla buona strada.

se non hai mai preso ricevute potrebbe dire benissimo che sei moroso dal mese x

Noi puntualmente, ogni mese, consegnamo l'affitto è posso dimostrare non in modo cartaceo, la cifra che prende e per quale motivo la prende. Se dovesse negare e dire che non pago dal mese x come fa a dimostrarlo? La mia parola contro la sua

dentro un Tribunale occorrono le prove cartacee

Accettano solo prove cartacee?

[Mauro G.]

Quel che contano sono le ricevute.

E' tuo diritto versare solo ciò che è previsto da contratto.

 

Scrivi che la cosa va avanti da 25 anni, guarda se questo articolo può darti nuove prospettive. https://www.condominioweb.com/la-proprieta-e-un-diritto-autodeterminato-e-se-ne-puo-chiedere-lacquisto.1220

[black-mat]

Quel che contano sono le ricevute.

E' tuo diritto versare solo ciò che è previsto da contratto.

 

Scrivi che la cosa va avanti da 25 anni, guarda se questo articolo può darti nuove prospettive. https://www.condominioweb.com/la-proprieta-e-un-diritto-autodeterminato-e-se-ne-puo-chiedere-lacquisto.1220

Beh, grazie per il consiglio; la via dell'usucapione non è così semplice come sembra, anche se ci comportiamo da veri proprietari, e curiamo anche dettagli che non ci spetterebbero. Però potrebbe essere un'idea da far sviluppare a persone competenti in materia.

So che è un mio diritto pagare quanto c'è scritto sul contratto e richiedere ricevuta ma dovevamo farlo dall'inizio del contratto. Se lo faccio ora sicuramente non gli fa piacere questa cosa e potrebbe scatenare una reazione favorevole o sfavorevole per la mia situazione. Da come ho capito, sono io a dover dimostrare ogni cosa mentre lui è protetto da quell'aura di ragione anche se indimostrabile. Di una cosa è certa, lui vive in un'altra casa ma ha la residenza qui, ha affittato il suo ex appartamento in precedenza dove lui risultava residente, ha affittato una cantina ad uso non abitativo. Cioè per dirla tutta, nell'armadio non ha uno scheletro ma un ossario. Come ho detto prima, c'è chi lo mette sulla buona strada e lo tutela da ogni passo falso ma non dimentichiamoci che ciò che non si fa non si sa.

[brico]

Quel che contano sono le ricevute.

E' tuo diritto versare solo ciò che è previsto da contratto.

 

Scrivi che la cosa va avanti da 25 anni, guarda se questo articolo può darti nuove prospettive. https://www.condominioweb.com/la-proprieta-e-un-diritto-autodeterminato-e-se-ne-puo-chiedere-lacquisto.1220

Ma scusami Mauro abbi pazienza cosa c'entra l'usucapione?

 

Per usucapire si deve dimostrare in Tribunale che hai posseduto l'immobile ininterrottamente per 20 anni .....black mat ci scrive:

 

"Fino al 2006 circa ha sempre preso soldi in nero poi da quando è diventato obbligo fare un contratto abbiamo firmato un 4+4 (con 100€ ma prende quasi 300)."

 

Perciò di quale usucapione parli?

Non esiste!

 

Ciao

[brico]

Beh, grazie per il consiglio; la via dell'usucapione non è così semplice come sembra, anche se ci comportiamo da veri proprietari, e curiamo anche dettagli che non ci spetterebbero. Però potrebbe essere un'idea da far sviluppare a persone competenti in materia.

So che è un mio diritto pagare quanto c'è scritto sul contratto e richiedere ricevuta ma dovevamo farlo dall'inizio del contratto. Se lo faccio ora sicuramente non gli fa piacere questa cosa e potrebbe scatenare una reazione favorevole o sfavorevole per la mia situazione. Da come ho capito, sono io a dover dimostrare ogni cosa mentre lui è protetto da quell'aura di ragione anche se indimostrabile. Di una cosa è certa, lui vive in un'altra casa ma ha la residenza qui, ha affittato il suo ex appartamento in precedenza dove lui risultava residente, ha affittato una cantina ad uso non abitativo. Cioè per dirla tutta, nell'armadio non ha uno scheletro ma un ossario. Come ho detto prima, c'è chi lo mette sulla buona strada e lo tutela da ogni passo falso ma non dimentichiamoci che ciò che non si fa non si sa.

Lascia perdere l'usucapione, ti vai ad incanalare in un tunnel infinito, inutile, dispendioso e senza esito positivo finale visto che un contratto di locazione esiste dal 2006.

Lo dici te mi pare no?

 

Quindi le chiacchiere stanno a zero per questi motivi:

 

1° se tu vuoi puoi pagare quanto c'è scritto sul contratto.

 

2° se intendi farlo sappi che lui ti farà lo sfratto per morosità inerente i mesi in cui non ti ha dato le ricevute.

 

3° ricordati sempre che in Tribunale devi dimostrare i fatti con le prove cartacee, ossia ricevute, bonifici, assegni pezzi di carta con la sua firma altrimenti perdi perché queste sono cause civili basate sul documentale. Quindi quando dici che hai delle prove possono essere soltanto queste altre cose è aria fritta.....

 

4° cosa non da poco conto anche se vendesse, prima dello scadere del primo quadriennio, hai il diritto di prelazione che puoi esercitare entro 60 giorni da quando te lo comunica con a/r (perché è con a/r che te lo deve comunicare non a parole) se non puoi comprare chiunque lo acquisti deve rispettare il tuo contratto fino allo scadere del 4° anno se rientra nelle ipotesi dell'art. 3 L. 431/98 se non ci rientra tu puoi starci fino allo scadere dell'8° anno pagando quello che c'è scritto sul contratto.

 

Tutto il resto come gli scheletri nell'armadio, ossario, santi in paradiso, cantine affittate ad uso abitativo, usucapione...ecc....ecc......NON c'entra nulla in Tribunale.

 

Se vieni citato per sfratto di morosità tutto il resto non c'entra nulla, devi dimostrare di aver pagato con la prova scritta.

ciao

[black-mat]

Da come mi hai spiegato allora mi conviene stare solo zitto e fare tutto come ho sempre fatto altrimenti ci rimetto giusto?

Comunque si, ora che ho riguardato per bene il contratto, è la proroga degli altri 4 anni. Quindi scaduta questa bisogna rifare un nuovo contratto. Lì allora posso dire: mi scrivi la cifra che ti do e voglio le ricevute altrimenti non pago. Posso farlo oppure rischio sempre che mi cita per il mancato pagamento dei mesi precedenti?

[brico]

Ciao non è che devi stare zitto .....ed abbassare la testa non ti ho scritto questo.

Tu hai detto che mancano 3 anni alla 1° scadenza del 1° quadriennio, perciò hai altri 3 anni sicuri e nessuno ti può dire nulla.

Alla fine di questi 3 anni la proroga è automatica se ricorrono i presupposti che ti ho scritto sopra (adesso senza che li riscrivo leggili....) perciò, con questa proroga automatica non c'è bisogno di rifare alcun contratto, vale sempre quello già in essere.

 

Il discorso della cifra pagata in più rispetto a quanto c'è scritto sul contratto è un "qualcosa" che non si fa, è contro la legge e, come ti ho già detto prima (senza che te la prendi per favore) te ne sei complice tanto quanto il proprietario perché il proprietario sicuramente paga meno tasse e te, paghi sicuramente un canone più basso, che ti sia ben chiaro questo perché se no non lo avresti firmato, mi pare ovvio no?

 

Ora, che tu possa pagare quanto scritto sul contratto nulla osta, anche questo è ovvio mi pare, c'è scritto € 5, tu fino ad adesso hai pagato € 7, da oggi in poi pagherai € 5.

 

Il fatto che fino ad adesso tu NON abbia mai preso ricevute inerenti, ALMENO a € 5 ti mette in condizioni di subire uno sfratto per morosità perché il proprietario potrà sempre dire (se si stranisce e/o si arrabbia...) che tu non paghi dal mese di gennaio 2016 (faccio un esempio eh...) e da quel momento ti renderà moroso, con sentenza del Tribunale, per € 80 (€ 5 x 16 mesi che non paghi) quindi questo potrebbe essere lo scenario.

 

Tutto ciò, se in sede di giudizio, NON potrai dimostrare, soltanto, nel modo che ti ho già descritto (non con gli scheletri nell'armadio.....del proprietario o altre corbellerie del genere, al giudice chiamato a decidere SOLO sullo sfratto, non gliene importa NULLA)) gli avvenuti pagamenti.

Spero di essere stata un po' più chiara sullo scenario che ti si prospetta.

 

Consiglio spassionato.....la prossima, volta quando firmerai un contratto di locazione, firmalo con la VERA cifra che paghi, non ti far ingolosire dal pagamento di una cifra più bassa a fronte di una cifra più bassa da registrare.....perché se lo fai, sei te che lo accetti, poi però, non ti dovrai lamentare quando le cose, nel corso del tempo, andranno male, perché nessuno ti ha costretto con la forza ad accettare e firmare certe condizioni........

Ciao

[black-mat]

(senza che te la prendi per favore) te ne sei complice tanto quanto il proprietario perché il proprietario sicuramente paga meno tasse e te, paghi sicuramente un canone più basso

Figurati, io ti ringrazio per le spiegazioni che mi dai, conosco ben poco in questo campo e sto imparando cose nuove. Non è che pago un canone più basso. Dall'inizio, circa 25 anni fa, la situazione era diversa, la casa era nuova ed il mensile era più alto di molti altri. Passando in euro grosso modo la cifra è aumentata un po' alla volta ma senza arrivare all'esagerazione. Ma stiamo parlando di circa 50, 100max in meno rispetto ai mensili attuali della mia zona. Non raggiungendo il reddito io avrei potuto richiedere al comune il rimborso della metà del canone, andando a pagare ancora meno. Ma in questo caso ci rimetteva lui che pagava più tasse. Che facevo? Rischiavo di farmi sfrattare o creare una questione oppure lascio tutto com'è e si va avanti così come facevo già da molti anni? Ingenuamente, abbiamo scelto la via più facile. Non direi complicità ma ingenuità e poca conoscenza dell'argomento.

in sede di giudizio, NON potrai dimostrare al giudice chiamato a decidere SOLO sullo sfratto, gli avvenuti pagamenti

Ok, davanti al giudice in quel caso, anche se avrebbe commesso reati penali, lui deve solo dare giudizio sull'argomento in causa e non ad altre cose, se ben ho capito. Ma lui può temere, in un'altra occasione, di essere citato per evasione fiscale? Non teme per nulla il fisco? Con una prova audio, video, testimoni ma nulla di cartaceo?

[brico]

Ciao vedo che nel complesso hai capito e dal modo in cui scrivi si capisce benissimo che sei stato leggermente superficiale e non "complice" come ho scritto io.

Io l'ho scritta quella parola perché nel 99% dei casi il motivo è solo ed esclusivamente quello che ti ho scritto prima.

 

Per quanto riguarda eventuali denunce fiscali vale il solito discorso, ossia se non hai prove cartacee è meglio che non ti infili in un ginepraio del genere anche perché le registrazioni audio potrebbero pure valere ma, rappresentano una arma a doppio taglio perché rientrerebbe in un discorso di violazione della privacy ecc.....ecc.....carpita in modo fraudolento ecc...ecc....peggio ancora il video, per i testimoni valgono tanto quanto quelli che porterebbe lui che direbbero il contrario.......

Se, lui, nella sua dichiarazione dei redditi, dichiarava la cifra scritta sul contratto non è dimostrabile nessuna evasione fiscale, tranne appunto, con prove documentali.

Assegni, bonifici, pezzetti di carta firmati per ricevuta con la vera cifra, ecco questi sono gli elementi probanti per questo tipo di problemi, non è che si apre un inchiesta per € 100/300 evase al mese.

Video, audio, testimoni ecc...eccc.. andrebbero bene per ben altro tipo di evasioni anche se il reato rimane sempre lo stesso resta inteso ma, chi deve indagare, spulciare, pedinare, ascoltare, intercettare lo fa per ben altro.....

Ciao

[black-mat]

Ora mi è ben chiara la faccenda. Tirando le somme, nonostante io abbia un minimo torto del 10% (per aver accettato le sue condizioni, anche se in buona fede) e lui il restante 90%, alla fine chi ha il coltello dalla parte del manico è lui. A questo punto non mi resta che sperare e augurarmi che non avrà mai intenzione di rivoltarsi contro altrimenti non potrei dimostrare nulla di nulla, né del nero e né dei pagamenti effettuati finora, nonostante abbia le mie valide ragioni.

Ti ringrazio per le delucidazione, semmai avessi bisogno di qualche altra informazione tornerò a scrivere.

Ciao

[brico]

Ora mi è ben chiara la faccenda. Tirando le somme, nonostante io abbia un minimo torto del 10% (per aver accettato le sue condizioni, anche se in buona fede) e lui il restante 90%, alla fine chi ha il coltello dalla parte del manico è lui. A questo punto non mi resta che sperare e augurarmi che non avrà mai intenzione di rivoltarsi contro altrimenti non potrei dimostrare nulla di nulla, né del nero e né dei pagamenti effettuati finora, nonostante abbia le mie valide ragioni.

Ti ringrazio per le delucidazione, semmai avessi bisogno di qualche altra informazione tornerò a scrivere.

Ciao

Ascolta, dico questa e poi chiudo, non è che lui ha il coltello dalla parte del manico perché tutto sommato, la tua posizione non è malvagia.

 

Voglio dire che, per come stanno le tue cose, minimo rimani lì dentro per altri 7 anni e già questo non è poco.

 

Da qui a 7 anni sai quante cose cambiano.........!!!!!!!!!

 

Inoltre, non è detto che chi compra, voglia cacciarti via, te questo ancora non lo sai ed anche qui, ci vedo un 50 % di positività della situazione.

 

Andiamo avanti: se proprio ti piace la casa potresti cercare di acquistarla, con il diritto di prelazione la spunteresti con un prezzo più favorevole, ovviamente trattando e cercando di saldare dei buoni rapporti con l'attuale proprietario.

 

Da quello che mi sembra di capire attualmente i rapporti con il proprietario non sono logori, cerca di mantenerli buoni.....vista anche la situazione a te, comunque, ancora favorevole (almeno secondo il mio punto di vista).

 

Adesso non ti arrovellare sul fatto del "nero", quella è indubbiamente una cosa sbagliata (ma non sei l'unico in questa situazione anzi sei uno dei tantissimi) da parte del proprietario, cerca di prendere le ricevute ogni volta che paghi, e, ricordati che, a prescindere da tutto, se i rapporti si dovessero guastare, hai sempre a portata di mano la possibilità di pagare quanto c'è scritto sul contratto, tanto ormai la frittata è fatta......lui potrebbe ricattarti con lo sfratto e te lo ripaghi fino a quando non ti cacciano con il canone attualmente registrato.

 

Male che va cambi casa e te ne trovi una migliore con un contratto fedelmente registrato.

 

In bocca al lupo!

ciao

[black-mat]

Diciamo che con un po' di ottimismo posso vedere il bicchiere mezzo pieno. Infatti non è detto che chi la compra voglia cacciarmi. Comprarla è quasi impossibile perché vende tutto in blocco e non il singolo appartamento, e poi sarebbe un affare da valutare poiché ci sarebbero delle spese da mettere in conto per una rimessa a nuovo.

Ormai le ricevute non le posso richiedere ora, sarebbe come mettere la pulce nell'orecchio.

Male che va cambi casa e te ne trovi una migliore con un contratto fedelmente registrato

Infatti ci stiamo già mettendo alla ricerca, se si presenta l'occasione meglio togliersi da questo impiccio.

Grazie per i preziosi consigli e crepi (il lupo)

Ciao

[Leonardo53]

... se proprio ti piace la casa potresti cercare di acquistarla, con il diritto di prelazione la spunteresti con un prezzo più favorevole, ovviamente trattando e cercando di saldare dei buoni rapporti con l'attuale proprietario...

Il proprietario non ha dato alcuna disdetta al conduttore.

Sei sicura che il proprietario non possa vendere a chi vuole un appartamento locato e debba concedere obbligatoriamente il diritto di prelazione al proprio conduttore?

[albano59]

La prelazione non è conseguente alla disdetta.

 

In una locazione il diritto di prelazione scatta automaticamente a favore del conduttore qualora il proprietario venda l'immobile, anche se il proprietario non adempie alla obbligatoria comunicazione a favore del suo conduttore.

[brico]

Il proprietario non ha dato alcuna disdetta al conduttore.

Sei sicura che il proprietario non possa vendere a chi vuole un appartamento locato e debba concedere obbligatoriamente il diritto di prelazione al proprio conduttore?

Art. 3 lettera g L.431/98 che si rifà agli artt. 38 e 39 della L. n° 392/78 che sono cambiati solo nei tempi di esercizio della prelazione anziché 60 gg, come erroneamente avevo scritto nel post precedente, sono 180 gg è una modifica apportata nel D.L. del 18/01/92 n°9

 

Che poi il proprietario non abbia dato alcuna disdetta l'ho capito......era tra le ipotesi che scrivevo all'inquilino visto che lui pure ipotizzava una probabile vendita.

Ciao

[Iorek]

Esco dal mio temporaneo mutismo (rientro nell’urbanità quotidiana dopo un breve periodo di ferie retribuite, di cui provo già rimpianto, giacchè esse sono finite :wallbash:) per rispondere ad un quesito che si presta a riflessioni molteplici. Non sarò breve (sai la novità…🤣

[Iorek]

Arriviamo al dunque. Torniamo al presente. Capitolo accordo che prevede un maggior canone quando il contratto registrato ne prevede uno inferiore.

 

Il tema è certo quello dell’elusione fiscale. L’OP scrive: “Fino al 2006 circa ha sempre preso soldi in nero poi da quando è diventato obbligo fare un contratto abbiamo firmato un 4+4”. A onor del vero, per le locazioni infranovennali l’obbligo di convogliare nel testo scritto ogni pattuizione in materia locatizia abitativa intercorsa tra le parti, pena nullità, è scattato ben prima, nel 1998, in quanto così dispone l’art.1, co.4 della legge 431/1998. Nel caso di specie un contratto scritto esiste, ma è il canone ad essere dissimulato (il canone vero e reale è quello più elevato, e non il canone simulato).

 

Le locazioni con canone parzialmente “in nero”, alla luce delle più recenti pronunce di legittimità, non hanno più vita facile. L’art.13 della legge 431/’98 al co.1 stabilisce la nullità di ogni pattuizione volta a determinare un canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato. Alla menzionata sanzione di nullità consegue l’azione di ripetizione di indebito di cui agli artt.2033 e ss. cod. civ. da parte dell’inquilino, fermo il suo onere di dimostrare il diritto al suo credito, ossia se riesce a dimostrare di aver versato dei canoni extra “in nero”: l’inquilino è tenuto a dimostrare l’avvenuto pagamento e la mancanza di una causa che lo giustifichi, con innegabile difficoltà probatoria di tale circostanza.

 

Nel caso descritto, l’inquilino non ha sottoscritto un doppio documento contrattuale, uno vero e reale, destinato a regolare i rapporti tra le parti, non registrato e in mano al locatore, e l’altro, registrato ad un minor canone. Il conduttore non versa in tale ipotesi (doppio contratto), avendo sottoscritto un negozio morfologicamente unico, ossia un contratto simulato, con conseguente percezione, da parte del locatore, di una parte del canone “in nero”.

 

Risultato: il locatore non può “salvarsi” regolarizzando fiscalmente la controdichiarazione contrattuale vera e reale con effetto novativo (ad es. registrazione di contratto verbale distinto rispetto a quello scritto che pretende di recuperare il canone “verbale”, che può sottoscrivere anche il solo locatore, in quanto la denuncia richiede la firma di una delle parti contraenti), qualora l’inquilino fosse spinto a fare emergere la locazione parzialmente “in nero”.

 

Il conduttore si è dimostrato ingenuo e poco accorto nel non richiedere la prova (quietanza) dell’avvenuto pagamento del canone, ma ciò non toglie che non possa rimediare. In che modo? Con il pretesto che il commercialista o il CAF (la stagione dichiarativa 2017 è alle porte) ha richiesto al conduttore una ricevuta cumulativa dei canoni versati nel 2016 ai fini della detrazione per gli intestatari di un contratto di locazione, porre le basi, laddove non fosse possibile dimostrare la violazione tributaria per il recupero del credito, per spezzare almeno le catene del perdurante patologico rapporto. E’ uno specifico diritto del debitore, art.1199 (Diritto del debitore alla quietanza) cod. civ., cui corrisponde un obbligo del locatore, richiedere quietanza, anche in tempi successivi al pagamento del debito: la violazione di tale obbligo costituisce inadempimento contrattuale del locatore nei contratti con prestazioni corrispettive, art.1460 (Eccezione di inadempimento) cod. civ. e può giustificare, qualora la pretesa del debitore non appaia contraria a buona fede, la sospensione del pagamento del canone (Cass. 4199/1979), tenuto conto che questa prova scritta di pagamento (ricevuta) è la più importante pezza giustificativa di un debitore, tanto più se è un debitore moroso.

 

Infatti, qual è il modo in cui l’inquilino, in un procedimento di sfratto per morosità, può paralizzare la pronuncia di sfratto? Esibendo in udienza le quietanze di pagamento dei canoni. Una volta disinnescata la bomba morosità, prendere una decisione molto diretta che porterà in breve a delle conseguenze: smettere di pagare le somme extralegali.

 

Il locatore di sicuro non la prenderà bene, e dipingerà il futuro al conduttore a tinte fosche (sfratto), il rapporto si incrinerà, ma l’ennesima furbata, se in passato poteva funzionare, adesso si rivela un’arma spuntata. Se l’accordo vero e reale, pattuito con modalità clandestine sulla base di un mero accordo verbale (la forma orale, secondo Cassazione, in questi casi non è ammessa: vedi Cass. 20395/2016) non può essere registrato tardivamente (fatto a rilievo solo fiscale), in quanto la controdichiarazione extranegoziale è insanabilmente affetta da nullità (Cass. Sez. Unite, 18213/2015, ribadita da Cass. 7634/2016) per contrarietà a norma imperativa, art.1418, co. 1 (Cause di nullità del contratto), difettandone forma e sostanza, art.1414, co.2 (Effetti della simulazione tra le parti), il locatore potrà pretendere solo quanto indicato nel contratto registrato (100 euro mensili, che tra l’altro, vuol dire un canone annuo probabilmente “incongruo”, inferiore al minimo tassabile in materia di accertamento dei redditi da fabbricati derivanti da locazioni, ovvero alla decima parte del valore dell’immobile presso il Catasto) e non quello pattuito (300 euro mensili), quindi, non può intimare al conduttore sfratto per morosità (semmai per finita locazione), né, come si è visto, il locatore ha i requisiti per disdettare il contratto alla prima scadenza art.3, lett. g), legge 431/’98, ma comunque nulla gli vieta di vendere il bene locato in corso di rapporto, lasciando inalterata la durata e il canone di locazione contrattualmente convenuto.

[black-mat]

Lorek, grazie per la tua partecipazione alla mia discussione

A onor del vero, per le locazioni infranovennali l’obbligo di convogliare nel testo scritto ogni pattuizione in materia locatizia abitativa intercorsa tra le parti, pena nullità, è scattato ben prima, nel 1998

Si, è vero, mi sono espresso male. Ho omesso che forse è diventato un obbligo per lui in quanto non poteva più nascondere degli inquilini nei suoi appartamenti dai quali percepiva dei mensili, arrivando appunto al contratto con "100euro" cifra assurda per degli appartamenti che non sono monolocali.

...

Per quanto riguarda il resto, perdona la mia ignoranza, ma qualcosa mi sfugge o non mi è chiaro.

una ricevuta cumulativa dei canoni versati nel 2016

Cioè, vale a dire che avrei il diritto di chiedere al locatore questa ricevuta cumulativa che mi verrebbe in difesa per la questione morosità?

il locatore potrà pretendere solo quanto indicato nel contratto registrato (100 euro mensili, che tra l’altro, vuol dire un canone annuo probabilmente “incongruo”, inferiore al minimo tassabile in materia di accertamento dei redditi da fabbricati derivanti da locazioni, ovvero alla decima parte del valore dell’immobile presso il Catasto) e non quello pattuito (300 euro mensili), quindi, non può intimare al conduttore sfratto per morosità (semmai per finita locazione)

In che senso? Anche se fosse non può accusarmi di morosità poiché la cifra è bassa?

[Iorek]

Brevemente: fatti rilasciare dal locatore una ricevuta cumulativa di quanto finora versato a titolo di corrispettivo contrattuale alle scadenze previste (canoni “in chiaro”) che potrai far valere nell’eventuale procedimento di sfratto per morosità. Corrispondi solo il canone pattuito a contratto (la cui entità non rileva ai fini civilistici, ma la cui base imponibile può invece rilevare ai fini accertativi tributari: c.d.”minimum tax”) e pretendi una ricevuta di pagamento delle somme legali, smettendo di pagare le somme extralegali, e se il locatore si rifiuta di attestare la prestazione di pagamento e prospetta azioni ritorsive finalizzate alla liberazione dei locali (sfratto), posta l’inadempienza del locatore a rilasciare quietanza e data l’illiceità e nullità di un negozio che prevede un canone superiore a quello contrattualmente convenuto, attivati, sottoponendo il caso contra legem ed extra legem ad un sindacato degli inquilini.

[fiubetto]

Con la nuova legge di stabilità 2016 ho letto che la parte di affitto pagato in nero se effettivamente dimostrabile con bonifici bancari o/e ricevute può essere richiesta indietro al proprietario. è vero

[peppe64]

Ciò avveniva anche prima della legge di stabilita' 2016