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florio

Vetrate scorrevoli cubatura

Buongiorno. Abito al.piano superiore di una trifamiliare che comprende una loggia. Uno dei miei vicini non mi ha dato il permesso a chiudere con finestre la loggia rendendola una veranda chiusa. Volevo sapere se le vetrate scorrevoli richiudibili a pacchetto fanno cubatura e necessitano quindi del permesso a costruire oppure no. Grazie molte. Florio 

florio dice:

Buongiorno. Abito al.piano superiore di una trifamiliare che comprende una loggia. Uno dei miei vicini non mi ha dato il permesso a chiudere con finestre la loggia rendendola una veranda chiusa. Volevo sapere se le vetrate scorrevoli richiudibili a pacchetto fanno cubatura e necessitano quindi del permesso a costruire oppure no. Grazie molte. Florio 

Non è necessario il permesso da parte dei condomini per la chiusura di una veranda, ma si dovrà avvisare l'amministratore (--> cc art 1122), però sarà necessario il benestare ed i permessi da parte del comune, senti un tecnico abilitato.

Tuttalpiù il condomino, direi invidioso, potrà adire al Giudice per la lesione del decoro dello stabile, ma in questo caso avendo ottenuto il benestare da parte del Comune sarà molto difficile che il Giudice avvalli la lesione.

 

--> https://www.condominioweb.com/trasformazione-del-balcone-in-veranda-e-lesione-del-diritto-di-veduta-del.741

 

p.s. anche le vetrate scorrevoli una volta chiuse fanno cubatura.

Modificato da Tullio Ts

Ciao

Proprio perché anche le verande chiuse fanno cubatura che viene assorbita dalla potenzialità del Lotto su cui c'è il condominio, devi avere il parere favorevole di tutti i condomini è regolare anche il volume che acquisisci dal Lotto

Grazie delle risposte. Purtroppo devo avere il permesso dei condomini per poter ampliare la volumetria del mio appartamento. Quindi a questo punto mi sembra di aver capito si non poterle mettere. È corretto? Posso invece mettere le tende in PVC? Grazie mille

florio dice:

Grazie delle risposte. Purtroppo devo avere il permesso dei condomini per poter ampliare la volumetria del mio appartamento. Quindi a questo punto mi sembra di aver capito si non poterle mettere. È corretto? Posso invece mettere le tende in PVC? Grazie mille

Secondo me devi innanzitutto verificare la cubatura residua dell'edificio (lo deve verificare un professionista visionando le carte in Comune).

Salvo il decoro architettonico al quale può ricorrere qualsiasi condòmino, per l'aspetto tecnico, a mio parere, è sufficiente che ci sia cubatura residua sufficiente per tutti per poter parimenti fare la stessa cosa che vuoi fare tu. Se c'è cubatura residua per tutti, a mio avviso non hai bisogno del consenso assembleare.

 

Buongiorno. La.cubatuta residua ci sarebbe ma per poterla utilizzare mi occorre il consenso scritto degli altri due proprietari. Quindi go le mani legate anche con vetrate se fanno cubatura.... le tende in PVC invece mi sono consentite? Grazie 

florio dice:

Buongiorno. La.cubatuta residua ci sarebbe ma per poterla utilizzare mi occorre il consenso scritto degli altri due proprietari. Quindi go le mani legate anche con vetrate se fanno cubatura.... le tende in PVC invece mi sono consentite? Grazie 

 ciao 

Una tenda non fa cubatura quindi basta rispettare le norme di estetica previste per il vostro condominio.

florio dice:

.. le tende in PVC invece mi sono consentite? Grazie 

Dipende da cosa intendi per tenda in PVC.

Anche quella al link in calce è una tenda in PVC, ma a me sembra una vera veranda.

--link_rimosso--

 

Leonardo53 dice:

Dipende da cosa intendi per tenda in PVC.

Anche quella al link in calce è una tenda in PVC, ma a me sembra una vera veranda.

--link_rimosso--

 

ciao 

Purtroppo qualsiasi tenda è mobile per cui non è una chiusura una chiusura fissa mentre una veranda lo è.

florio dice:

Grazie delle risposte. Purtroppo devo avere il permesso dei condomini per poter ampliare la volumetria del mio appartamento. Quindi a questo punto mi sembra di aver capito si non poterle mettere. È corretto? Posso invece mettere le tende in PVC? Grazie mille

Se leggevi bene il link che avevo postato # 2 trovavi scritto;

 

- è bene informare l’amministratore di condominio, sebbene non è necessario attendere per ottenere il via libera dell’assemblea. L’autorizzazione da parte degli altri condomini, sebbene non necessaria, può essere richiesta e, in tal caso, si eviterà ogni successiva contestazione e richiesta di demolizione.

 

Per cui non è obbligatorio ottenere l'autorizzazione dell'assemblea, e come ha detto Leonardo al post  # 5;

 

-  devi innanzitutto verificare la cubatura residua dell'edificio (lo deve verificare un professionista visionando le carte in Comune).

 

Ed è anche logico sia così, perchè non si può sottostare al volere dei condomini non tecnici, i quali potrebbero solamente per dispetto, non concedere il benestare, pur se il volume residuo sia ampiamente rispettato.

Modificato da Tullio Ts

ciao 

La tesi che se c'è cubatura disponibile per tutti non sia necessario passare per l'assemblea per acquisirne una parte a mio giudizio è una tesi sostenibile Però io ho molti dubbi che sia così. Infatti l'aumento di volume presume l'assorbimento di metri cubi disponibili dal Lotto su cui sorge il condominio quindi ci vuole un accordo che anche gli altri in proporzione ai volumi disponibili possono fare quel determinato aumento. Quindi dove meglio dell'assemblea si può perfezionare Quel determinato accordo?

camillo50 dice:

Infatti l'aumento di volume presume l'assorbimento di metri cubi disponibili dal Lotto su cui sorge il condominio quindi ci vuole un accordo che anche gli altri in proporzione ai volumi disponibili possono fare quel determinato aumento.

Prima hai parlato di unanimità.

Ma se di cubatura residua ce n'è a sufficienza per tutti ed anche uno solo è contrario, perchè servirebbe l'unanimità per fare una cosa che mi è consentita dall'art. 1102 senza nemmeno il consenso assembleare?

camillo50 dice:

ciao 

La tesi che se c'è cubatura disponibile per tutti non sia necessario passare per l'assemblea per acquisirne una parte a mio giudizio è una tesi sostenibile Però io ho molti dubbi che sia così. Infatti l'aumento di volume presume l'assorbimento di metri cubi disponibili dal Lotto su cui sorge il condominio quindi ci vuole un accordo che anche gli altri in proporzione ai volumi disponibili possono fare quel determinato aumento. Quindi dove meglio dell'assemblea si può perfezionare Quel determinato accordo?

Camillo, se tu dici che è necessaria l'unanimità, questa non ci potrebbe essere mai perchè come ben sai nel condominio esiste spesso chi non è d'accordo (i soliti invidiosi) o non si raggiunge mai la presenza di tutti i condomini, perciò se il tecnico verifica la disponibilità per tutti, ed il Comune concede la licenza verificando la cubatura residua (nel mio comune questo veniva e credo venga ancora oggi verificato d'ufficio), si può ben chiudere la veranda, ed a questo punto sarà il contrario che dovrà adire al Giudice sostenendo la sua tesi.

Modificato da Tullio Ts
Leonardo53 dice:

Prima hai parlato di unanimità.

Ma se di cubatura residua ce n'è a sufficienza per tutti ed anche uno solo è contrario, perchè servirebbe l'unanimità per fare una cosa che mi è consentita dall'art. 1102 senza nemmeno il consenso assembleare?

ciao

L'articolo 1102 del codice civile a cui forse tu ti ispiri, a mio giudizio per la divisione della cubatura residua non ha efficacia non essendo tale cubatura un fatto condominiale ma una proprietà condominiale teorica. A mio giudizio quindi si tratta di chiedere una divisione necessaria di una porzione di bene comune. Poi, se io chiudo senza nessun permesso ho nessuna decisione dopo un certo periodo 10 anni in buona fede, potrebbe succedere che io ho acquisito di diritto quello è volume ma ho diritto alla quota residua sempre su tutto il resto

camillo50 dice:

ciao

L'articolo 1102 del codice civile a cui forse tu ti ispiri, a mio giudizio per la divisione della cubatura residua non ha efficacia non essendo tale cubatura un fatto condominiale ma una proprietà condominiale teorica. A mio giudizio quindi si tratta di chiedere una divisione necessaria di una porzione di bene comune. Poi, se io chiudo senza nessun permesso ho nessuna decisione dopo un certo periodo 10 anni in buona fede, potrebbe succedere che io ho acquisito di diritto quello è volume ma ho diritto alla quota residua sempre su tutto il resto

Ammettiamo pure una proprietà comune teorica per la cubatura residua, ma se il tecnico ed il comune assicurano che la facoltà per tutti è garantita, perchè si rende necessaria l'unanimità? Esiste qualche norma particolare per le verande?

Cosa, e ripeto sarà quasi impossibile ottenere se uno solo dei condomini (magari invidioso) non è d'accordo?

Modificato da Tullio Ts
camillo50 dice:

A mio giudizio quindi si tratta di chiedere una divisione necessaria di una porzione di bene comune.

Ok. Prendo atto del tuo parere. 

In pratica se anche uno solo si opponesse servirebbe una divisione giudiziale quindi, che si faccia la veranda senza passare dall'assemblea o che si passi dall'assemblea e non ci sia l'unanimità, sempre dal Giudice bisogna andare su attivazione di chi ne avrà interesse..

In tema di volume residuo condominiale non serve consenso del condominio se si dimostra che si sta impiegando la quota parte che competente.....da questo ergo che gli altri avranno la possibilità di usare la propria quota parte.

 

Il consenso e ' richiesta quando si usa anche il volume altri o che altri potrebbero usare per i propri scopi.

Leonardo53 dice:

Ok. Prendo atto del tuo parere. 

In pratica se anche uno solo si opponesse servirebbe una divisione giudiziale quindi, che si faccia la veranda senza passare dall'assemblea o che si passi dall'assemblea e non ci sia l'unanimità, sempre dal Giudice bisogna andare su attivazione di chi ne avrà interesse..

Infatti, sono d'accordo, a questo punto dovrà essere il contrario ad agire (-- post # 13), perchè il condomino che ha ottenuto tutti i permessi edilizi necessari (comune) potrà costruirsi la propria veranda senza nessuna autorizzazione condominiale;

 

sempre dal link # 2

 

- Veranda: l’autorizzazione dell’assemblea

La realizzazione di una veranda, attenendo a una parte dell’edificio di proprietà esclusiva (il balcone) non richiede la preventiva autorizzazione dell’assemblea di condominio e il proprietario può serenamente avviare i lavori senza comunicarlo agli altri condomini, ma solo – questo sì – all’amministratore.

Modificato da Tullio Ts

Nel mio comune c'è una norma per cui ogni appartamento di una bi-trifamiliare può usufruire di un ampliamento del 20% previa scittura privata di tutti i proprietari. Pertanto, non avendo il benestare di un proprietario, mi trovo con le mani legate. Ho visto che molte aziende (Chirenti, Belle) pubblicizzano vetrate scorrevoli e pieghevoli come removibili e pertanto non facenti cubatura. Tuttavia nutro qualche dubbio rispetto alla tenda in pvc. Se l'ufficio tecnico valutasse favorevolmente l'utilizzo di queste vetrate scorrevoli potrei utilizzarle serenamente o incorrerei comunque in qualche tipo di denuncia?

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Tullio Ts dice:

Ammettiamo pure una proprietà comune teorica per la cubatura residua, ma se il tecnico ed il comune assicurano che la facoltà per tutti è garantita, perchè si rende necessaria l'unanimità? Esiste qualche norma particolare per le verande?

Cosa, e ripeto sarà quasi impossibile ottenere se uno solo dei condomini (magari invidioso) non è d'accordo?

Ciao 

scusa, ma del volume residuo la proprietà è di tutti.  Il come impiegarlo, lo decidono i condomini, per cui, solo a titolo di ragionamento, se i condomini avessero in animo di ampliare il condominio facendo una sala comune, a che titolo il tecnico comunale può permettersi, salvo poi salvarsi in corner con la frase " salvo il diritto di terzi".    

florio dice:

Nel mio comune c'è una norma per cui ogni appartamento di una bi-trifamiliare può usufruire di un ampliamento del 20% previa scittura privata di tutti i proprietari. Pertanto, non avendo il benestare di un proprietario, mi trovo con le mani legate. Ho visto che molte aziende (Chirenti, Belle) pubblicizzano vetrate scorrevoli e pieghevoli come removibili e pertanto non facenti cubatura. Tuttavia nutro qualche dubbio rispetto alla tenda in pvc. Se l'ufficio tecnico valutasse favorevolmente l'utilizzo di queste vetrate scorrevoli potrei utilizzarle serenamente o incorrerei comunque in qualche tipo di denuncia?

A mio parere il tuo comune non rispetta una disposizione emanata con sentenza dal Consiglio di Stato;

 

CONCESSIONE E AUTORIZZAZIONE EDILIZIA - NON È NECESSARIO L'ASSENSO DEI CONDOMINI AI FINI DEL RILASCIO DELLA CONCESSIONE O DELL'AUTORIZZAZIONE EDILIZIA PER LE OPERE NELLE PARTI COMUNI DEL CONDOMINIO
(Consiglio di Stato, Sezione V, 23 giugno 1997, n. 699)

 

Comunque hai tutto il diritto di sentire un tecnico abilitato competente per le norme previste nel tuo comune e quelle dello Stato, così avrai una visione molto ampia se puoi procedere attendendo eventuali rivalse oppure sarà meglio che desisti dall'impresa.

 

p.s. comunque se tu chiudi solamente il tuo balcone, senza toccare quella utilizzabile dagli altri, si tratta di volumetria di tua competenza come ben precisato da Marcanto.

 

 

 

 

Modificato da Tullio Ts
florio dice:

Nel mio comune c'è una norma per cui ogni appartamento di una bi-trifamiliare può usufruire di un ampliamento del 20% previa scittura privata di tutti i proprietari. Pertanto, non avendo il benestare di un proprietario, mi trovo con le mani legate. Ho visto che molte aziende (Chirenti, Belle) pubblicizzano vetrate scorrevoli e pieghevoli come removibili e pertanto non facenti cubatura. Tuttavia nutro qualche dubbio rispetto alla tenda in pvc. Se l'ufficio tecnico valutasse favorevolmente l'utilizzo di queste vetrate scorrevoli potrei utilizzarle serenamente o incorrerei comunque in qualche tipo di denuncia?

ciao

 

la base è come vengono considerate dal Comune, e quindi se scorrevoli .... è la stessa cosa delle tende, ma come sai in Italia, tutto è ... opinabile.

Questa una vecchia sentenza di tribunale, non credo che le cose siano cambiate;

 

Ciascun condomino ha il diritto di trasformare in veranda il balcone di sua proprietà (senza dover richiedere l'autorizzazione degli altri condomini), purchè la trasformazione non arrechi danno alle parti comuni dell'edificio ed, in particolare, non alteri il decoro architettonico dell'edificio e non arrechi pregiudizio agli altri condomini, ai quali deve essere comunque assicurato un pari uso del bene comune. (Trib. civ. Milano, 31 gennaio 1991).

 

 

Modificato da Tullio Ts
Tullio Ts dice:

A mio parere il tuo comune non rispetta una disposizione emanata con sentenza dal Consiglio di Stato;

 

CONCESSIONE E AUTORIZZAZIONE EDILIZIA - NON È NECESSARIO L'ASSENSO DEI CONDOMINI AI FINI DEL RILASCIO DELLA CONCESSIONE O DELL'AUTORIZZAZIONE EDILIZIA PER LE OPERE NELLE PARTI COMUNI DEL CONDOMINIO
(Consiglio di Stato, Sezione V, 23 giugno 1997, n. 699)

 

Comunque hai tutto il diritto di sentire un tecnico abilitato competente per le norme previste nel tuo comune e quelle dello Stato, così avrai una visione molto ampia se puoi procedere attendendo eventuali rivalse oppure sarà meglio che desisti dall'impresa.

 

p.s. comunque se tu chiudi solamente il tuo balcone, senza toccare quella utilizzabile dagli altri, si tratta di volumetria di tua competenza come ben precisato da Marcanto.

 

 

 

 

ciao

 

ti ringrazio ma letto i riferimenti questa non aggiunge alcunchè.  Infatti il Consiglio dice che non è necessario il consenso dei condomini perchè il cComune possa concedere la autorizzazione edilizia.

Premesso che si trattava di una canna fumaria, che quindi il condominio ha diritto ai sensi dell'art. 1102 cod. civ. salvo estetica, qui si tratta di acquisizione di volume.

camillo50 dice:

ciao

 

ti ringrazio ma letto i riferimenti questa non aggiunge alcunchè.  Infatti il Consiglio dice che non è necessario il consenso dei condomini perchè il cComune possa concedere la autorizzazione edilizia.

Premesso che si trattava di una canna fumaria, che quindi il condominio ha diritto ai sensi dell'art. 1102 cod. civ. salvo estetica, qui si tratta di acquisizione di volume.

Il principio non cambia, si tratta sempre di parte comune, e se ci pensiamo bene se si tratta come in questo caso di balcone, l'area occupata non è neanche comune perchè inutilizzabile dagli altri, ma solamente da parte del proprietario del balcone che, ottenuti i relativi permessi edilizi necessari potrà chiudere il proprio balcone senza arrecare nessun danno ne pregiudizio agli altri condomini (--> sentenza post # 23), proprio come ha detto Marcanto.

Modificato da Tullio Ts
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