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Nicolhaus

Vetrata su veranda aperta

Buongiorno, il mio appartamento ha una veranda chiusa su tre lati dal muro perimetrale del palazzo e aperto sul quarto lato. Su questo lato aperto è installata una vetrata scorrevole.

 

Preciso che la definizione del mio comune di veranda è la seguente:

 

Le verande, (per verande si intendono vani siti sul perimetro esterno 
dell’edificio, coperti e chiusi con muri per almeno il 75% del loro perimetro totale) 
ed i porticati (oss. 184), non costituiscono volume se la loro superficie non eccede il 
15% della superficie chiusa del piano di riferimento (esclusa la superficie della 
veranda stessa). La parte eccedente il 15% è da considerarsi volume a tutti gli effetti;

 

Per di più al catasto questo "vano" è contrassegnato come "veranda aperta".

 

Secondo voi in base a quanto detto la vetrata è regolare? È possibile utilizzare questo vano a mio piacimento? Preciso che la superficie della veranda non eccede il 15% di quella del piano (mentre di quella dell'appartamento si anche se di poco).

 

Grazie per i suggerimenti.

Io dico che se ti è venuto il dubbio... forse forse la risposta già la conosci. O come diceva il messaggero di Quelo... la risposta è dentro di te, che però è sbagliata.

 

Se la veranda, per definizione del regolamento edilizio, deve essere aperta su almeno un lato (25% del perimetro) nel momento in cui la chiudi, va da sé, che diventa automaticamente un volume. Se è stata autorizzata come veranda (o almeno così è stata accatastata) non puoi utilizzarla in un modo non conforme alla sua destinazione.

 

Gli abusi edilizi, ricordo, purtroppo integrano una fattispecie penalmente rilevante, sebbene di natura contravvenzionale, ma sporcarsi la fedina (o dove accedere ad una messa alla prova) per chiudere una veranda... non so quanto ne valga la pena. Basta un vicino curioso per beccarsi un esposto.

Oimmena dice:

Io dico che se ti è venuto il dubbio... forse forse la risposta già la conosci. O come diceva il messaggero di Quelo... la risposta è dentro di te, che però è sbagliata.

 

Se la veranda, per definizione del regolamento edilizio, deve essere aperta su almeno un lato (25% del perimetro) nel momento in cui la chiudi, va da sé, che diventa automaticamente un volume. Se è stata autorizzata come veranda (o almeno così è stata accatastata) non puoi utilizzarla in un modo non conforme alla sua destinazione.

 

Gli abusi edilizi, ricordo, purtroppo integrano una fattispecie penalmente rilevante, sebbene di natura contravvenzionale, ma sporcarsi la fedina (o dove accedere ad una messa alla prova) per chiudere una veranda... non so quanto ne valga la pena. Basta un vicino curioso per beccarsi un esposto.

Il dubbio mi è venuto proprio perchè la definizione parla di chiusura con "muri" non credo che una vetrata sia paragonabile ad un muro...

Se è accatastata come "veranda aperta" è chiaro che deve essere usata come veranda aperta e non come una camera da letto!

 

 

 

 

Modificato da Mosquiton
Mosquiton dice:

Se è accatastata come "veranda aperta" è chiaro che deve essere usata come veranda aperta e non come una camera da letto!

 

 

 

 

Beh questo è chiaro, tuttavia volendo essere pignoli il regolamento comunale recita

 

Non sono consentite trasformazioni di balconi e di terrazzi aperti in verande chiuse realizzate con qualsiasi materiale, anche trasparente se non con la procedura del Pdc

 

Non parla di verande aperte o più propriamente dette logge.

 

Nicolhaus dice:

Il dubbio mi è venuto proprio perchè la definizione parla di chiusura con "muri" non credo che una vetrata sia paragonabile ad un muro...

Per muri non devi intendere solo mattoni e cemento, ma qualunque elemento che abbia una funzionalità similare e cioè quella di chiudere l'area di tuo interesse. Se uno abita in un appartamento con solo vetrate al posto delle pareti esterne, non la può qualificare come serra... sempre un appartamento sarà.

 

Poi ci sono varie soluzioni creative per aggirare il problema, come i pergolati con il plexiglas coperto dal canniccio o le tettoie con tralicci e plexiglas come pareti... Il punto non è il materiale o la tecnica costruttiva, ma la funzione che viene ad avare. Se una veranda smette di essere tale e diventa una stanza è un abuso, se una mansarda diventa uno studio è un abuso, se uno sgabuzzino diventa una cameretta è un abuso.

Nicolhaus dice:

Beh questo è chiaro, tuttavia volendo essere pignoli il regolamento comunale recita

 

Non sono consentite trasformazioni di balconi e di terrazzi aperti in verande chiuse realizzate con qualsiasi materiale, anche trasparente se non con la procedura del Pdc

 

Non parla di verande aperte o più propriamente dette logge.

 

Questa è proprio la conferma... il punto non è il materiale, ma la funzione.

Nicolhaus dice:

Beh questo è chiaro, tuttavia volendo essere pignoli il regolamento comunale recita

 

Non sono consentite trasformazioni di balconi e di terrazzi aperti in verande chiuse realizzate con qualsiasi materiale, anche trasparente se non con la procedura del Pdc

 

Non parla di verande aperte o più propriamente dette logge.

 

Allora, per il Comune,  è abusiva.

 

 

 

 

 

Mosquiton dice:

Allora, per il Comune,  è abusiva.

 

 

 

 

 

Da cosa lo deduci? Il mio non è né un balcone né un terrazzo

 

 

Oimmena dice:

Per muri non devi intendere solo mattoni e cemento, ma qualunque elemento che abbia una funzionalità similare e cioè quella di chiudere l'area di tuo interesse. Se uno abita in un appartamento con solo vetrate al posto delle pareti esterne, non la può qualificare come serra... sempre un appartamento sarà.

 

Poi ci sono varie soluzioni creative per aggirare il problema, come i pergolati con il plexiglas coperto dal canniccio o le tettoie con tralicci e plexiglas come pareti... Il punto non è il materiale o la tecnica costruttiva, ma la funzione che viene ad avare. Se una veranda smette di essere tale e diventa una stanza è un abuso, se una mansarda diventa uno studio è un abuso, se uno sgabuzzino diventa una cameretta è un abuso.

Questa è proprio la conferma... il punto non è il materiale, ma la funzione.

Ok ma tu parli di variazione della destinazione d'uso di un vano per cui non credo ci voglia il PdC che invece sarebbe necessario se c'è un aumento della volumetria o mi sbaglio?

Modificato da Nicolhaus
Nicolhaus dice:

Ok ma tu parli di variazione della destinazione d'uso di un vano per cui non credo ci voglia il PdC che invece sarebbe necessario se c'è un aumento della volumetria o mi sbaglio?

Se la veranda - che dovrebbe essere aperta su un lato - è chiusa da tutti e quattro (anche con una vetrata) non è più una veranda ed è un volume a tutti gli effetti. Pertanto ti serve un titolo abilitativo idoneo per la trasformazione del locale. Cosa ci puoi fare, dipende dalle dimensioni, dal rapporto aero-illuminante, ecc... ecc... oltre al fatto che deve essere allineato catastalmente in accordo con il lo stato assentito. Ma a prescindere dalla chiusura resta il fatto che non puoi adibirlo a destinazione d'uso incompatibile con una veranda (tipo... non è che ci puoi mettere una cucina o un letto con l'armadio).

 

L'aumento di volumetria è in re ipsa perché come dice la norma che citi all'inizio, il volume della veranda si considera solo per il volume eccedente il 15% rispetto alla superficie chiusa del piano di riferimento. Mentre se la chiudi da tutti i lati (anche con il polistirolo), non essendo più veranda, si considera l'intero volume (ed ecco qui il tuo aumento e conseguente abuso edilizio).

Nicolhaus dice:

Da cosa lo deduci? Il mio non è né un balcone né un terrazzo

 

 

E dove si trova la tua "veranda chiusa su tre lati dal muro perimetrale del palazzo"?

 

In un giardino?

 

La sostanza non cambia, essendo chiusa con una vetrata!

 

 

 

Modificato da Mosquiton
Mosquiton dice:

Se è accatastata come "veranda aperta" è chiaro che deve essere usata come veranda aperta e non come una camera da letto!

 

 

 

 

Ma si deve anche il tipo di accatastamento aperta o chiusa?

Mosquiton dice:

E dove si trova la tua "veranda chiusa su tre lati dal muro perimetrale del palazzo"?

 

In un giardino?

 

La sostanza non cambia, essendo chiusa con una vetrata!

 

 

 

Forse non mi sono spiegato, ora lasciamo stare tutti i problemi di destinazione d'uso, volumetria etc, che a questo mi sembrano più rilevanti rispetto alla chiusura in sè, se io leggo questa norma:

 

Non sono consentite trasformazioni di balconi e di terrazzi aperti in verande chiuse realizzate con qualsiasi materiale, anche trasparente se non con la procedura del Pdc

 

Capisco che non si possono chiudere:

 

1. Balconi e per balconi si intende: Elemento edilizio praticabile e aperto su almeno due lati, a sviluppo orizzontale in aggetto, munito di ringhiera o parapetto e direttamente accessibile da uno o più locali interni.

 

2. Terrazze per terrazze si intende: Elemento edilizio scoperto e praticabile, realizzato a copertura di parti dell’edificio, munito di ringhiera o parapetto, direttamente accessibile da uno o più locali interni.

 

Le definizioni sono prese dallo stesso regolamento. Quindi il mio "elemento edilizio" non rientra nè nel caso 1 perchè non è aperto su due lati bensi su uno, e nè nel caso 2 perchè non è scoperto. Rientrebbe nella definizione di "loggia" che è questa:

 

Elemento edilizio praticabile coperto, non aggettante, aperto su almeno un fronte, munito di ringhiera o parapetto, direttamente accessibile da uno o più vani interni

 

La chiusura sui tre lati e la copertura non l'ho costruita io ma fanno parte della sagoma dell'edificio, in teoria la norma avrebbe dovuto specificare anche che non è possibile chiudere una loggia ma a me non sembra così.

 

 

 

 

 

Modificato da Nicolhaus
Nicolhaus dice:

Elemento edilizio praticabile coperto, non aggettante, aperto su almeno un fronte, munito di ringhiera o parapetto, direttamente accessibile da uno o più vani interni

 

La chiusura sui tre lati e la copertura non l'ho costruita io ma fanno parte della sagoma dell'edificio, in teoria la norma avrebbe dovuto specificare anche che non è possibile chiudere una loggia ma a me non sembra così.

Trova le differenze.

Nicolhaus dice:

Forse non mi sono spiegato, ora lasciamo stare tutti i problemi di destinazione d'uso, volumetria etc, che a questo mi sembrano più rilevanti rispetto alla chiusura in sè, se io leggo questa norma:

 

Non sono consentite trasformazioni di balconi e di terrazzi aperti in verande chiuse realizzate con qualsiasi materiale, anche trasparente se non con la procedura del Pdc

 

Capisco che non si possono chiudere:

 

1. Balconi e per balconi si intende: Elemento edilizio praticabile e aperto su almeno due lati, a sviluppo orizzontale in aggetto, munito di ringhiera o parapetto e direttamente accessibile da uno o più locali interni.

 

2. Terrazze per terrazze si intende: Elemento edilizio scoperto e praticabile, realizzato a copertura di parti dell’edificio, munito di ringhiera o parapetto, direttamente accessibile da uno o più locali interni.

 

Le definizioni sono prese dallo stesso regolamento. Quindi il mio "elemento edilizio" non rientra nè nel caso 1 perchè non è aperto su due lati bensi su uno, e nè nel caso 2 perchè non è scoperto. Rientrebbe nella definizione di "loggia" che è questa:

 

Elemento edilizio praticabile coperto, non aggettante, aperto su almeno un fronte, munito di ringhiera o parapetto, direttamente accessibile da uno o più vani interni

 

La chiusura sui tre lati e la copertura non l'ho costruita io ma fanno parte della sagoma dell'edificio, in teoria la norma avrebbe dovuto specificare anche che non è possibile chiudere una loggia ma a me non sembra così.

 

 

 

 

 

Ma allora perché ti poni tanti problemi?

 

In ogni caso la loggia deve essere aperta da un lato!

 

Non può essere chiusa con una vetrata, altrimenti non è accatastata correttamente!

 

 

 

Modificato da Mosquiton

Può sembrarvi strano ma mi pongo i problemi e mi informo perché io voglio che casa mia sia in regola!

 

È una situazione preesistente dal vecchio proprietario e sto cercando di capire se è regolare.

 

Mi spiegate allora cosa vuol dire questo (preso da una guida scaricata su questo sito):

 

Veranda realizzata in uno spazio già inglobato delle preesistenti parti dell’edificio.
Sono da considerarsi come elementi accessori ad un fabbricato, con funzione di riparo dagli agenti 
atmosferici e di protezione dall’accesso furtivo di terzi nell’abitazione. In merito a tale fattispecie, 
si ritiene la non necessità della concessione edilizia: il condomino dovrà dunque munirsi solo di 
D.I.A, dal momento che la struttura-veranda accessoria al fabbricato assolve alla mera finalità di 
conservazione (MARZARO GAMBA P., La denuncia d’inizio di attività edilizia: profili sistematici, 
sostanziali e processuali, Milano 2005, pp. 65-91).

Nicolhaus dice:

Può sembrarvi strano ma mi pongo i problemi e mi informo perché io voglio che casa mia sia in regola!

Chiama un geometra allora.

 

Per quanto riguarda il testo che citi, dipende dal periodo storico, dal regolamento edilizio, ecc... sono passati 15 anni e le normative sono un attimino cambiato. Ad ogni modo, se leggi bene non dice quello che vuoi sentirti dire, segui attentamente

Nicolhaus dice:

In merito a tale fattispecie, si ritiene la non necessità della concessione edilizia: il condomino dovrà dunque munirsi solo di D.I.A

In pratica dice... all'epoca non c'era bisogno di un permesso di costruire, ma bastava la dichiarazione di inizio attività. Allo stesso modo ti dico, se è permesso costruire una veranda, probabilmente basterà la scia e non ci sarà bisogno di un permesso di costruire. Ma questo di per sé non giustifica la chiusura della terrazza a tasca (perché è di questo che si parla, se non ho capito male la descrizione che ne fai) perché la trasforma, inevitabilmente, in un volume, in un stanza con tre pareti in muratura ed una finestra... 

 

Poi, ad un certo punto, non è che ti devo persuadere, casa è tua, chiama un tecnico e fai fare una valutazione. Su un forum uno ti può dare un parere astratto, ovvio che per valutare nello specifico uno dovrebbe avere una foto del manufatto e l'indicazione geografica, perché quello che è valido in un comune non è detto che sia valido in un altro, anzi... quello che è valido in un quartiere o in un immobile non è detto che sia valido in quello accanto.

Nicolhaus dice:

Può sembrarvi strano ma mi pongo i problemi e mi informo perché io voglio che casa mia sia in regola!

 

È una situazione preesistente dal vecchio proprietario e sto cercando di capire se è regolare.

 

E fai benissimo!

 

Però questo problema sarebbe stato meglio porselo PRIMA di acquistare la casa, in  modo da far regolarizzare la situazione al vecchio proprietario che ne era responsabile (prima di fare il rogito).

 

 

 

 

 

 

 

Modificato da Mosquiton

Avrebbe scatenato un putiferio. Avrebbe tirato anche in ballo nell'eventuale altri condomini nelle medesime condizioni.

Esatto... Praticamente tutti i piani hanno la mia stessa situazione e sono lì da anni, tra l'altro l'affaccio non è su strada ma su cortile privato. Questo mi ha persuaso in fase di acquisto oltre al fatto che potrebbe essere facilmente smontata. In effetti sembra che sia il solo a farmi problemi. Grazie comunque chiederò maggiori lumi ad un tecnico.

Nicolhaus dice:

Esatto... Praticamente tutti i piani hanno la mia stessa situazione e sono lì da anni, tra l'altro l'affaccio non è su strada ma su cortile privato. Questo mi ha persuaso in fase di acquisto oltre al fatto che potrebbe essere facilmente smontata. In effetti sembra che sia il solo a farmi problemi. Grazie comunque chiederò maggiori lumi ad un tecnico.

E allora?

 

Se tutti, in fase di costruzione, hanno fatto un abuso, prima o poi dovranno rimediare.

 

Quando si vende un appartamento deve essere tutto in regola (accatastamento, planimetria, licenza edilizia, ecc.)!

 

 

 

 

Ok va bene non è questo il punto la discussione sta andando off topic. Andrò da un geometra.

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