#1 Inviato 3 Novembre, 2018 Ciao a tutti. Vorrei sottoporvi un caso su cui sto lavorando e per il quale avrei bisogno dei vostri illustri pareri. Cercherò di farla breve: Condominio amministrato da svariati anni da un condòmino interno ... a titolo gratuito. Rendicontazione annuale con evidenza delle morosità solo in relazione alle quote preventive (tabellina excel). Bilancio consuntivo e relativa ripartizione con conguagli ... inesistente. Stato patrimoniale inesistente. In pratica L’amministratore faceva il preventivo e la ripartizione, incassava le quote e pagava servizi e fornitori. A fine anno presentava il rendiconto ma senza richiedere conguagli. Ciò significa che se spendeva di più di quanto preventivato pagava i fornitori utilizzando le quote che entravano l’anno successivo ... un vero disastro che ha fatto accumulare un debito insostenibile. Oltre a tutto questo, molte quote venivano pagate dai condòmini in contanti (con ricevuta) ma è probabile che tali soldi non siano stati sempre versati sul conto. Vi lascio mmaginare i sospetti di appropriazione indebita, anche alla luce del fatto che, appena nominato amministratore ... mi sono ritrovato il c/c estinto ......... L’ultimo rendiconto approvato in assemblea risale a due anni fa, ma come certamente potrete intuire è impossibile partire da quello per redigere i bilanci successivi, dal momento che manca qualsiasi riferimento ai debiti pregressi e non ho gli estratti conto bancari. Ad oggi mi ritrovo i fornitori con il fiato sul collo e nell’impossibilità (fino a che non otterrò gli estratti conto) di poter ricostruire qualche straccio di bilancio. Al momento l’unica soluzione che posso mettere in campo è quella di chiedere ai fornitori di farmi avere la situazione debitoria del condominio, informare della situazione i condòmini in assemblea e ripartire momentaneamente il debito tra tutti per millesimi di proprietà, costituendo un “fondo urgente debito v/terzi” (sul quale non potrò emettere eventuali D.I.). Contemporaneamente farò partire la gestione da zero (ho dovuto aprire un nuovo c/c) e procederò da lì in avanti. Poi devo farmi deliberare una revisione contabile degli anni interessati, ottenere gli estratti conto, e verificare la situazione contabile pregressa, analizzando tutti i versamenti delle quote in modo da capire cosa è accaduto. I risultati della revisione mi daranno la corretta ripartizione del debito da confrontare con il “fondo urgente” per fare i conguagli ed esperire le opportune azioni legali (da approvare in assemblea) nei confronti dell’amministratore uscente nel caso in cui emergano chiare appropriazioni indebite.
#2 Inviato 3 Novembre, 2018 bilbetto dice: ... Al momento l’unica soluzione che posso mettere in campo è quella di chiedere ai fornitori di farmi avere la situazione debitoria del condominio, informare della situazione i condòmini in assemblea e ripartire momentaneamente il debito tra tutti per millesimi di proprietà, Quando non è possibile risalire ai conteggi precedenti è l'unica cosa da fare, partire da zero e ripartire i debiti per mlm di proprietà (vecchi forumisti docet) Modificato 3 Novembre, 2018 da Tullio Ts
#3 Inviato 3 Novembre, 2018 Caro @Tullio Ts ti ringrazio per il supporto. È come dici tu, ed è ciò che senz’altro farò come ho detto, ma è necessario mettere mano anche a tutto il pregresso per ottenere una chiara e corretta ripartizione del debito oltre che verificare se esistano estremi penali ... ed è su questo che vorrei il conforto tuo e di quello degli altri più assidui forumisti.
#4 Inviato 3 Novembre, 2018 bilbetto dice: è necessario mettere mano anche a tutto il pregresso per ottenere una chiara e corretta ripartizione del debito oltre che verificare se esistano estremi penali ... Dice un vecchio proverbio: "Con il tempo e con la paglia si maturano le nespole" Con il tempo e con i soldi per pagare un lavoro immane, tutto si può fare. Puoi chiedere ai condòmini le ricevute di pagamento dalla nascita del condominio, chiedere le fatture a tutti i fornitori, verificare tuti i pagamenti... Una cosa è certa: lo stato patrimoniale è conseguenziale per cui se non hai uno stato patrimoniale solido dal quale partire, e non credo che tu ce l'abbia con il foglio excel, devi ricostruire la contabilità dall'anno ZERO del condominio. Quanto tempo ci vorrà? Quante ricevute riuscirai a recuperare? A mio avviso, devi prospettare tutto in assemblea. Accertare tutto fino all'ultimo centesimo con spesa sicura di revisione contabile e rischio che non se ne venga fuori o partire come anno zero, approvando che: Chi ha avuto ha avuto, chi ha dato a dato ed ogni fattura arretrata che c'è da pagare si inserisce nella contabilità di quest'anno, come se fosse una fattura di gestione (vecchia fattura ascensore con tabella ascensore - vecchia fattura portone con tabella di proprietà...) Tra lavoro immane di revisione bilancio + il rischio di scoprire qualche appropriazione indebita ed andare a fare altri 10 anni di causa con l'ulteriore rischio di spendere tanti altri soldi di azione legale e rimanere con un pugno di mosche in mano.... Fossi io, da condòmino, voterei per l'azzeramento. Del resto, se si è venuta a creare questa situazione, non è forse per colpa dei condòmini che non hanno mai controllato e si sono fidati di farsi amministrare allegramente? Chi è causa del suo mal pianga se stesso. 1
#5 Inviato 3 Novembre, 2018 @Leonardo53 ... alcuni condòmini hanno il dubbio che altri condòmini non abbiano pagato le loro quote con la complicità dell’amministratore ... l’amministratore uscente dice di aver anticipato delle somme per coprire i debiti ... la situazione è complessa, molto complessa. Una revisione contabile (siamo intorno ai 10 anni) comporterebbe senza dubbio un esborso economico, ma chiarirebbe aspetti che altrimenti rimarrebbero nel limbo, alimentando odio e risentimento. È davvero una situazione complicata. Anche farsi dare dai condòmini le ricevute rilasciate dall’amministratore per pagamenti fatti in contanti non è dirimente... se tali soldi non sono entrati nel conto corrente io sarei costretto a richiederli nuovamente, lasciano ai condòmini la scelta se rivalersi sull’amministratore che ha rilasciato ricevuta oppure no.
#6 Inviato 3 Novembre, 2018 Oltre le indicazioni che hanno dato altri io suggerisco di raccogliere tutta la documentazione dell'ultima gestione e con quella approntare bilancio preventivo e stato di ripartizione per la gestione attuale . Così potrai già riscuotere e gestire. Successivamente reperire il più possibile la documentazione pregressa con la quale cercare di ricostruire le gestioni passate. I vari risultati ottenuti andranno inseriti, di volta in volta, nell'ultimo rendiconto consuntivo. Modificato 3 Novembre, 2018 da Vito46
#7 Inviato 3 Novembre, 2018 bilbetto dice: ... ma è necessario mettere mano anche a tutto il pregresso per ottenere una chiara e corretta ripartizione del debito oltre che verificare se esistano estremi penali ... ed è su questo che vorrei il conforto tuo e di quello degli altri più assidui forumisti. Scusa se te lo dico, ma tu come nuovo amministratore acquisisci a scatola chiusa ciò che ti è stato consegnato cone le consegne in contraddittorio, se ci sono stati inghippi, manipolazioni, favoritismi o illeciti penali (appropriazioni indebite) a te non deve minimamente interessare, puoi però consigliare ai condomini di assumere un revisore dei conti (potresti essere tu stesso se te la senti), il quale carte alla mano cercherà per quanto possibile di rimettere i conteggi di tutti gli anni precedenti a posto, al termine effettuerà una relazione ai condomini e questi decideranno il da farsi.
#8 Inviato 3 Novembre, 2018 tutto si può ricostruire a livello contabile, che si usi un foglio exel carta e penna, o altro programma contabile. Naturalmente debiti pregressi oltre i 3 anni divengono inesigibili a livello contabile, sia per l'amministratore che per il condominio
#9 Inviato 3 Novembre, 2018 Vito46 dice: Oltre le indicazioni che hanno dato altri io suggerisco di raccogliere tutta la documentazione dell'ultima gestione e con quella approntare bilancio preventivo e stato di ripartizione per la gestione attuale . Così potrai già riscuotere e gestire. Successivamente reperire il più possibile la documentazione pregressa con la quale cercare di ricostruire le gestioni passate. I vari risultati ottenuti andranno inseriti, di volta in volta, nell'ultimo rendiconto consuntivo. Un bilancio preventivo 2018 a neanche due mesi dalla chiusura non ha senso a meno che tu non intenda un bilancio preventivo dall’inizio della MIA gestione fino al 31/12, dove inserire appunto i debiti attuali e la previsione di spesa di questi due ultimi mesi. Già che ci siamo presenterei un bilancio preventivo 2019 in modo da far rientrare il condominio nella normalità. Per il pregresso raccoglierò tutta la documentazione dal passaggio delle consegne ma non mi metterò certo a spulciare tutti i documenti senza un incarico di revisione remunerato. Si tratta di una mole di lavoro immane che deve necessariamenre cominciare da un bilancio decente completo di stato patrimoniale (l’ultimo potrebbe essere del 2008) e non scordiamo che ancora non ho accesso agli estratti conto del c/c estinto. SPL House dice: tutto si può ricostruire a livello contabile, che si usi un foglio exel carta e penna, o altro programma contabile. Naturalmente debiti pregressi oltre i 3 anni divengono inesigibili a livello contabile, sia per l'amministratore che per il condominio Non c’è dubbio che si possa fare tutto, ma occorrono tempo e soldi. I debiti pregressi diventano inesigibili dopo 5 anni (spese ordinarie) o dopo 10 (spese straordinarie) ... salvo che non vi siano illeciti penali di una certa rilevanza che si ha tempo di denunciare entro 90 giorni dalla scoperta (mi pare). Tengo a precisare che l’ultimo rendiconto (non bilancio) approvato in assemblea risale al 2015... e con questo ho detto tutto. Modificato 3 Novembre, 2018 da bilbetto
#10 Inviato 3 Novembre, 2018 Per ora determina ed accertati solo del buco ereditato col passaggio di consegne. Convoca apposita assemblea da dedicare solo a questo argomento; relaziona e chiedi istruzioni all'assemblea stessa. Così saranno i diretti interessati a dover prender posizione. In particolare dovranno decidere se optare per un provvedimento tombale ( riparto dello scoperto secondo millesimi di proprietà) o conferirti un incarico supplementare e a pagamento per ulteriori indagini/ricostruzioni rendendoli edotti da subito che questo eventuale incarico sarà espletato fin dove possibile ma non oltre, appurato che risultà già evidente adesso che le circostanze non sono favorevoli ad una corretta ed integrale ricostruzione contabile. 1
#11 Inviato 3 Novembre, 2018 Convoca l’assemblea, esponi tutto quello che hai detto qui, proponi le soluzioni che potrebbero essere adottate, chiedi che vengano valutati i pro e i contro e fai decidere l’assemblea. Avrai in tal modo il “polso” della situazione e potrai regolarti di conseguenza
#12 Inviato 3 Novembre, 2018 bilbetto dice: Ciao a tutti. Vorrei sottoporvi un caso su cui sto lavorando e per il quale avrei bisogno dei vostri illustri pareri. Cercherò di farla breve: Condominio amministrato da svariati anni da un condòmino interno ... a titolo gratuito. Rendicontazione annuale con evidenza delle morosità solo in relazione alle quote preventive (tabellina excel). Bilancio consuntivo e relativa ripartizione con conguagli ... inesistente. Stato patrimoniale inesistente. In pratica L’amministratore faceva il preventivo e la ripartizione, incassava le quote e pagava servizi e fornitori. A fine anno presentava il rendiconto ma senza richiedere conguagli. Ciò significa che se spendeva di più di quanto preventivato pagava i fornitori utilizzando le quote che entravano l’anno successivo ... un vero disastro che ha fatto accumulare un debito insostenibile. Oltre a tutto questo, molte quote venivano pagate dai condòmini in contanti (con ricevuta) ma è probabile che tali soldi non siano stati sempre versati sul conto. Vi lascio mmaginare i sospetti di appropriazione indebita, anche alla luce del fatto che, appena nominato amministratore ... mi sono ritrovato il c/c estinto ......... L’ultimo rendiconto approvato in assemblea risale a due anni fa, ma come certamente potrete intuire è impossibile partire da quello per redigere i bilanci successivi, dal momento che manca qualsiasi riferimento ai debiti pregressi e non ho gli estratti conto bancari. Ad oggi mi ritrovo i fornitori con il fiato sul collo e nell’impossibilità (fino a che non otterrò gli estratti conto) di poter ricostruire qualche straccio di bilancio. Al momento l’unica soluzione che posso mettere in campo è quella di chiedere ai fornitori di farmi avere la situazione debitoria del condominio, informare della situazione i condòmini in assemblea e ripartire momentaneamente il debito tra tutti per millesimi di proprietà, costituendo un “fondo urgente debito v/terzi” (sul quale non potrò emettere eventuali D.I.). Contemporaneamente farò partire la gestione da zero (ho dovuto aprire un nuovo c/c) e procederò da lì in avanti. Poi devo farmi deliberare una revisione contabile degli anni interessati, ottenere gli estratti conto, e verificare la situazione contabile pregressa, analizzando tutti i versamenti delle quote in modo da capire cosa è accaduto. I risultati della revisione mi daranno la corretta ripartizione del debito da confrontare con il “fondo urgente” per fare i conguagli ed esperire le opportune azioni legali (da approvare in assemblea) nei confronti dell’amministratore uscente nel caso in cui emergano chiare appropriazioni indebite. Non concordo col suggerimento di Leonardo di tombare il pregresso e partire con una contabilità che non ne tenga conto a seguito di una revisione contabile. La contabilità riscontrata da bilbetto presenta una grave situazione debitoria e non un semplice ammanco di cassa a chiusura di più esercizi e in assenza di debiti a fronte di spese già pagate dai condomini, le cui cause andrebbero accertate inanzi tutto a tutela dei condomini che hanno regolarmente pagato nelle precedenti gestioni le quote ordinarie e straordinarie di loro competenza. Il condomino che ha già versato le quote per le spese non pagate risulta creditore nei confronti del condominio e non dell’amministratore, anche nel caso in cui abbia versato le suddette somme in contanti , purché possa dimostrare di essere in possesso delle ricevute regolarmente emesse, e difficilmente rinuncerebbe al suo credito. Le difficoltà che incontrerebbe bilbetto se gli fosse assegnata la revisione contabile, in assenza della documentazione e della collaborazione dei condomini che è bene sappiano che in mancanza di riscontri tracciati sugli estratti conto e di ricevute a firma dell’amministratore non saranno riconosciuti i versamenti dichiarati, sarebbero le medesime per il revisore esterno. Il tutto dipende da come è avvenuto il passaggio di consegne da parte dell’amministratore precedente. Concordo con le operazioni poste in essere da bilbetto in previsione di una revisione, descritte nell’ultima parte del suo post. La decisione di annullare il pregresso richiederebbe il consenso di tutti i partecipanti al condominio. 1
#13 Inviato 3 Novembre, 2018 Ringrazio tutti e in special modo @G.Ago al quale voglio far notare solo una cosa. Nel caso di pagamenti in contanti per i quali sia stata rilasciata ricevuta dall’amministratore precedente (esibita dal condòmino e quindi certamente reale) di cui però non esista traccia di versamenti in conto o, magari, di pagamenti di bollette effettuato in contanti ... non potrò far altro che esigere il pagamento una seconda volta, lasciando al condòmino la facoltà di rivalersi sull’amministratore per appropriazione indebita. L’alternativa sarebbe quella di spalmare questo ammanco tra tutti (non so in quanti sarebbero d’accordo) ... e ho la netta sensazione che questa prassi di non versare sul c/c i contanti fosse molto frequente. Modificato 3 Novembre, 2018 da bilbetto
#14 Inviato 3 Novembre, 2018 Bilbetto, non ne uscire pazzo, quanto si trova in cassa? Quanto si deve pagare, fai la differenza e chiedi/accredita ai condomini in proporzione millesimale.
#15 Inviato 3 Novembre, 2018 bilbetto dice: Ringrazio tutti e in special modo @G.Ago al quale voglio far notare solo una cosa. Nel caso di pagamenti in contanti per i quali sia stata rilasciata ricevuta dall’amministratore precedente (esibita dal condòmino e quindi certamente reale) di cui però non esista traccia di versamenti in conto o, magari, di pagamenti di bollette effettuato in contanti ... non potrò far altro che esigere il pagamento una seconda volta, lasciando al condòmino la facoltà di rivalersi sull’amministratore per appropriazione indebita. L’alternativa sarebbe quella di spalmare questo ammanco tra tutti (non so in quanti sarebbero d’accordo) ... e ho la netta sensazione che questa prassi di non versare sul c/c i contanti fosse molto frequente. Ho di proposito fatto cenno ai versamenti in contanti, conoscendo il tuo parere, da te espresso in altra discussione, circa la rivalsa del condomino sull’amministratore nel caso di mancati trasferimenti delle somme corrispondenti sul conto corrente condominiale. Contrariamente a quello che sostieni, è mia opinione che, una volta incassate le somme versate dal condomino, l’amministratore sia debitore delle medesime somme nei confronti del condominio e che il condomino sia creditore nei confronti del condominio.
#16 Inviato 3 Novembre, 2018 Salve, parti dalla contabilità degli estratti conto. Ricrei lo stato patrimoniale da li. Non ti consiglio nemmeno di fare come dice Tullio. Prima devi verificare se la Ditta X è stata effettivamente pagata o meno. Cosa succede se ad esempio al Ditta x è stata pagata in nero ed ora ti presenta una nuova fattura? Tu addebiteresti una nuova spesa ai condomini che era stata già pagata, seppur in nero. Quindi non devi essere frettoloso. Ripeto parti dalla contabilità certa degli estratti conto. Parti dalla distinta degli assegni. Ricostruisci i flussi monetari. Poi passerai alla verifica di chi e cosa è stato pagato. Vedi se ci sono lettere di messa in mora da parte dei creditori e di quanto.... Ci vuole tempo ma solo dopo tutto questo può richiedere le somme ai condomini. Se no farai solo più casino se subito richiedi somme non verificate. Cordiali saluti.
#17 Inviato 3 Novembre, 2018 bilbetto dice: Un bilancio preventivo 2018 a neanche due mesi dalla chiusura non ha senso a meno che tu non intenda un bilancio preventivo dall’inizio della MIA gestione fino al 31/12, dove inserire appunto i debiti attuali e la previsione di spesa di questi due ultimi mesi. Già che ci siamo presenterei un bilancio preventivo 2019 in modo da far rientrare il condominio nella normalità. Per il pregresso raccoglierò tutta la documentazione dal passaggio delle consegne ma non mi metterò certo a spulciare tutti i documenti senza un incarico di revisione remunerato. Si tratta di una mole di lavoro immane che deve necessariamenre cominciare da un bilancio decente completo di stato patrimoniale (l’ultimo potrebbe essere del 2008) e non scordiamo che ancora non ho accesso agli estratti conto del c/c estinto. Non c’è dubbio che si possa fare tutto, ma occorrono tempo e soldi. I debiti pregressi diventano inesigibili dopo 5 anni (spese ordinarie) o dopo 10 (spese straordinarie) ... salvo che non vi siano illeciti penali di una certa rilevanza che si ha tempo di denunciare entro 90 giorni dalla scoperta (mi pare). Tengo a precisare che l’ultimo rendiconto (non bilancio) approvato in assemblea risale al 2015... e con questo ho detto tutto. Il discorso dei 90 giorni riguarda la querela non la denuncia . le denunce facoltative non hanno termini di presentazione ,le denunce obbligatorie devono essere fatte entro il tempo previsto . le querele hanno appunto il termine di entro 90 giorni dalla venuta a conoscenza . p.s. ovviamente se il reato e’ Prescritto non ha senso fare querela/denuncia . Modificato 3 Novembre, 2018 da peppe64
#18 Inviato 3 Novembre, 2018 Nicolas Fiasconaro dice: Ripeto parti dalla contabilità certa degli estratti conto. Parti dalla distinta degli assegni. Ricostruisci i flussi monetari. Poi passerai alla verifica di chi e cosa è stato pagato. Sono tutte cose che al neo amministratore non competono, il neo amministratore accetta in contraddittorio cassa e documenti, e se questi sono mancanti, non certo per colpa sua, riparte da zero.
#19 Inviato 3 Novembre, 2018 peppe64 dice: Il discorso dei 90 giorni riguarda la querela non la denuncia . le denunce facoltative non hanno termini di presentazione ,le denunce obbligatorie devono essere fatte entro il tempo previsto . le querele hanno appunto il termine di entro 90 giorni dalla venuta a conoscenza . p.s. ovviamente se il reato e’ Prescritto non ha senso fare querela/denuncia . Grazie del tuo prezioso chiarimento. G.Ago dice: Ho di proposito fatto cenno ai versamenti in contanti, conoscendo il tuo parere, da te espresso in altra discussione, circa la rivalsa del condomino sull’amministratore nel caso di mancati trasferimenti delle somme corrispondenti sul conto corrente condominiale. Contrariamente a quello che sostieni, è mia opinione che, una volta incassate le somme versate dal condomino, l’amministratore sia debitore delle medesime somme nei confronti del condominio e che il condomino sia creditore nei confronti del condominio. Dal momento in cui il contante passa nelle mani dell’amministratore, questi ne diventa “custode” fino a che non vengono versati in conto e diventano “patrimonio” del condominio. In qualità di custode, l’amministratore è responsabile di quelle somme, tant’è che se viene scippato nel tragitto tra il condominio e la banca, ne risponde personalmente ... questa è il mio parere ed è uno degli svariati motivi per cui preferisco non avere contanti. Nicolas Fiasconaro dice: Salve, parti dalla contabilità degli estratti conto. Ricrei lo stato patrimoniale da li. Non ti consiglio nemmeno di fare come dice Tullio. Prima devi verificare se la Ditta X è stata effettivamente pagata o meno. Cosa succede se ad esempio al Ditta x è stata pagata in nero ed ora ti presenta una nuova fattura? Tu addebiteresti una nuova spesa ai condomini che era stata già pagata, seppur in nero. Quindi non devi essere frettoloso. Ripeto parti dalla contabilità certa degli estratti conto. Parti dalla distinta degli assegni. Ricostruisci i flussi monetari. Poi passerai alla verifica di chi e cosa è stato pagato. Vedi se ci sono lettere di messa in mora da parte dei creditori e di quanto.... Ci vuole tempo ma solo dopo tutto questo può richiedere le somme ai condomini. Se no farai solo più casino se subito richiedi somme non verificate. Cordiali saluti. Magari avessi gli estratti conto .... forse li avrò fra non meno di 90 giorni ... il conto è stato estinto al momento della mia nomina ...ho ricostruito diversi bilanci fino ad oggi e sono partito sempre dal preziosissimo estratto conto ... che oggi non ho. Modificato 3 Novembre, 2018 da bilbetto
#20 Inviato 3 Novembre, 2018 Tullio Ts dice: Sono tutte cose che al neo amministratore non competono, il neo amministratore accetta in contraddittorio cassa e documenti, e se questi sono mancanti, non certo per colpa sua, riparte da zero. Salve, questa è una vera assurdità @Tullio Ts . Per il semplice fatto che rientra nella diligentia pater familias gestire il patrimonio che gli è stato affidato. E come lo amministra bene? Lavandosene le mani? Al massimo può chiedere un compenso extra, come ad esempio io metto nel preventivo. Ma non può ripartire da zero non tenendo conto dei saldi passivi di gestione che qui sono palesi. La legge gli da tutti gli strumenti per richiedere la documentazione e per capire come ricostruire. Cordiali saluti.
#21 Inviato 3 Novembre, 2018 MIA OPINIONE: Tra il dire e il fare... c'è di mezzo il mare. ESEMPIO: Si comincia a spulciare la contabilità: I condòmini rispondono dei debiti degli ultimi 5 anni. L'obbligo del c/c condominiale è entrato in vigore 5 anni fa (18/06/2013). Se il condòmino che ha pagato in contanti all'amministratore non trova le ricevute sono fatti suoi ma.... saltano fuori morosità pregresse dal sesto al decimo anno e si verificano queste due condizioni: - il condòmino dice di aver pagato in contanti ma dopo 5 anni ha buttato tutte le ricevute - l'amministratore dice di non aver rilasciato ricevute perchè il condòmino non ha pagato. Chi mente? Chi perseguire legalmente per recuperare questo credito? Dalla ricostruzione della contabilità dal decimo al sesto anno puoi solo appurare che le quote non sono state pagate, ma come fai a smentire il condòmino che dice che ha pagato ed a buttato le ricevute? Alla fine, queste morosità, i un modo o nell'altro, non ricadono sempre sul condominio visto che fino al 18/06/2013 non aveva nemmeno l'obbligo di escutere i morosi entro 180 giorni dalla chiusura di esercizio annuale e non c'era nemmeno l'obbligo di presentare una situazione patrimoniale dettagliata e che l'approvazione del rendiconto non impugnato nei termini di annullabilità, nel bene e nel male, consentiva perfino l'appropriazione indebita dell'amministratore? Ricordo a me stesso che prima dell'entrata in vigore della riforma l'art. 1130 bis non esisteva e che l'art. 1130, novellato dalla riforma, prima del 18/06/2013 aveva giusto 4 punti striminziti. Ecco la versione integrale dell vecchio articolo 1130 Art. 1130 c.c. (ante riforma) L'amministratore deve: 1) eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei condomini e curare l'osservanza del regolamento di condominio; 2) disciplinare l'uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini; 3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni; 4) compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio. Egli, alla fine di ciascun anno, deve rendere il conto della sua gestione. Per quanto riguarda l'eventuale appropriazione indebita dell'amministratore a rendiconto approvato... e se andando in causa si trovasse in Giudice che emette questa sentenza? Il rendiconto deve enumerare la quantità delle somme percepite dall'amministratore (voci di entrata, cioè le quote dei singoli condomini), la causale e la quantità delle spese fatte, accompagnate dai corrispondenti documenti giustificativi, in modo da rendere intellegibile all'assemblea l'andamento della gestione. Ne deriva che se il rendiconto presentato in assemblea non corrisponde allo scopo, l'approvazione assembleare si forma in maniera viziata, con la conseguente possibilità di azione giudiziaria ex art. 1137 c.c., se il termine non è spirato, ovvero, nella sede penale, di punire la truffa quando alla violazione dell'obbligo sia derivata la disposizione patrimoniale da parte del deceptus e l'ingiusto profitto per la gente. Una volta sopravvenuta l'approvazione del rendiconto e spirato il termine per l'impugnativa, il risultato economico è raggiunto: quel denaro che l'imputato non aveva speso può ora farlo sparire dai conti impunemente, come se non ci fosse mai stato, perchè l'apparenza, creata dal rendiconto fasullo, si è tramutata in realtà immodificabile. L'amministratore è il mandatario, gestore dei fondi a lui consegnati dai condòmini per destinarli obbligatoriamente e secondo diligenza al pagamento delle spese sostenute per i servizi comuni. Ne discende che quel denaro di cui ha il possesso per una finalizzazione unica non è di sua proprietà e quindi non può destinarlo ad altri scopi con danno degli amministrati. La violazione del dovere giuridico realizza altresì l'aggravante di cui all'art. 61 n. 11 c.p. conseguente all'abuso del rapporto giuridico professionale ed al tradimento della fiducia riposta nell'amministratore dai condomini. Tribunale di Firenze il 30 marzo 2001 Praticamente, dopo aver speso tanti soldi di azione legale, al condominio potrebbe restare l'amara soddisfazione di vedere condannare l'amministratore penalmente per truffa (senza che faccia un solo giorno di carcere effettivo), ma potrebbe non vedere un centesimo e rimetterci le spese legali della causa civile. E' bene che i condòmini abbiano una visione completa prima che si comincino a spulciare le carte perchè, dopo aver speso tanti soldi di revisione contabile, si potrebbe anche giungere alla conclusione che non è possibile accertare e/o richiedere danni a qualcuno, con il risultato che si deve pagare la revisione e si deve ripagare l'ammanco di cassa. Non vorrei che poi uscisse fuori il condòmino con la solita frase... "abbiamo speso tanti soldi per non concludere niente. Tanto valeva mettere i soldi dall'inizio ed avremmo risparmiato almeno i soldi del revisore"
#22 Inviato 3 Novembre, 2018 Salve, su quanto detto da @Leonardo53 specifico solo, attenzione a non confondere tra azione penale ed azione civile. Il risarcimento danno rientra nella seconda. Inoltre il giudice sbaglia nel ritenere la realtà immodificabile altrimenti non avrebbe senso la figura del revisore contabile. Se i conti sono perfetti a che serve il revisore? Sul punto consiglio di leggere qui: https://www.studiofiasconaro.it/index.php/consulenze-archivio/tutte-le-consulenze/119-revisore-condominiale-chi-puo-farlo Ripeto ex diligentia pater familias, l'amministratore deve avere una base da cui partire, o provvisoria o certa. Non può lavarsene le mani stile ponzio pilato. Cordiali saluti.
#23 Inviato 3 Novembre, 2018 Nicolas Fiasconaro dice: Salve, questa è una vera assurdità @Tullio Ts . Per il semplice fatto che rientra nella diligentia pater familias gestire il patrimonio che gli è stato affidato. E come lo amministra bene? Lavandosene le mani? Al massimo può chiedere un compenso extra, come ad esempio io metto nel preventivo. Ma non può ripartire da zero non tenendo conto dei saldi passivi di gestione che qui sono palesi. La legge gli da tutti gli strumenti per richiedere la documentazione e per capire come ricostruire. Cordiali saluti. Il nuovo amministratore non se ne lava le mani, ma si attiene solamente a quanto ricevuto all'atto delle consegne, e non ha nessuna facoltà ne diritto di ricercare cose che se l'assemblea non lo incarica a fare. Per cui prende per oro colato quanto da lui appreso all'atto delle consegne in contraddittorio, e senza aver alcun problema sul trascorso del condominio, per fatti antecedenti alla sua carica.
#24 Inviato 3 Novembre, 2018 Nicolas Fiasconaro dice: Inoltre il giudice sbaglia nel ritenere la realtà immodificabile altrimenti non avrebbe senso la figura del revisore contabile. Infatti quella sentenza è proprio di un Tribunale Civile e dice che se si vuole si può procedere penalmente ma.. in sede civile, il condominio "si attacca". Poi, che si possa condividere o meno la sentenza del Giudice, non a caso ho scritto: "e se andando in causa si trovasse in Giudice che emette questa sentenza?" Se trovi un Giudice del genere che fai? Lo inviti ad andare a leggere un articolo sul web?
#25 Inviato 3 Novembre, 2018 Nicolas Fiasconaro dice: Salve, su quanto detto da @Leonardo53 specifico solo, attenzione a non confondere tra azione penale ed azione civile. Il risarcimento danno rientra nella seconda. Inoltre il giudice sbaglia nel ritenere la realtà immodificabile altrimenti non avrebbe senso la figura del revisore contabile. Se i conti sono perfetti a che serve il revisore? Sul punto consiglio di leggere qui: https://www.studiofiasconaro.it/index.php/consulenze-archivio/tutte-le-consulenze/119-revisore-condominiale-chi-puo-farlo Ripeto ex diligentia pater familias, l'amministratore deve avere una base da cui partire, o provvisoria o certa. Non può lavarsene le mani stile ponzio pilato. Cordiali saluti. Ma anche il revisore iscritto all'albo o no, CTU, potrebbe essere affiancato da chiunque dei condomini diligenti e interessati ?
