Vai al contenuto
grovelli

Usucapione Giardino Parti Comuni

L'articolo 3-Uso delle parti comuni, del regolamento contrattuale del nostro condominio di 6 appartamenti, vieta, in modo tassativo e con facoltà dell'amministratore di agire in via giudiziale per ottenerne l'osservanza, di occupare gli spazi comuni, in qualunque modo, permanente o temporaneo, con costruzioni e con qualunque oggetto, come bidoni, vasi di fiori, bauli, mobili ecc. 
Prima della costituzione del condominio(2010) l'intero edificio apparteneva ad una multinazionale che ha gradualmente venduto tutti gli appartamenti tranne uno. Ante 2010 una parte del giardino condominiale era stato diviso in diversi lotti, ciascuno con una recinzione e cancelletto senza chiave, che erano e sono tuttora usati (nulla di scritto) dai vari affittuari diventati poi proprietari dei vari appartamenti. Durante l'ultima assemblea ho fatto mettere a verbale che mi riservo la facoltà di far applicare l'articolo 3 e quindi far sgombrare l'area da vasi, sedie, barbeque, stazione di compostaggio, pietre e mattoni ed altre cianfrusaglie, al che uno dei condomini che usa uno dei lotti dal 2008 ha ventilato l'intenzione di fare un'usucapione. 
E' sufficiente, per impedire l'usucapione, aver inserito a verbale la nota di cui sopra oppure dovrei richiedere una dichiarazione scritta nella quale rinuncia all'usucapione pena l'implementazione dell'articolo 3?

no, non è sufficiente. Senza la collaborazione del soggetto interessato, l'unico modo per interrompere l'usucapione è fare un'azione giudiziale. 

 

Sinceramente, inoltre, dal momento che mi pare che le proprietà del pian terreno che accedono direttamente a questi cortili abbiano, sostanzialmente, l'uso esclusivo, il regolamento condominiale - anche di tipo contrattuale - non mi pare che possa impedire le attività che attualmente vi vengono svolte o la posa in opera di meri accessori di abbellimento. Peraltro, il regolamento contrattuale ha efficacia convenzionale solo sulle parti private, mentre su quelle a comune ha la medesima valenza di un normale regolamento assembleare che, pertanto, potrebbe essere modificato a maggioranza. Quindi, qualora lei intenda agire per porre in esecuzione le norme dell'articolo 3, in assenza di una delibera che approvi tale azione giudiziale, dovrebbe essere lei a promuoverla assumendosene interamente i costi.

 

In altre parole, se lei è l'unico interessato a porre in essere queste attività, con buone probabilità potrà veder vanificata una sua eventuale azione in sede di assemblea qualora vi sia una maggioranza contraria.

Le proprietà al pian terreno, tra le quali la mia, non hanno accesso diretto a questi giardini poichè vi è un cortile tutt'attorno all'edificio(vedi allegato) 

Leggo su https://www.laleggepertutti.it/190036_quale-maggioranza-per-la-modifica-del-regolamento-condominiale

"le clausole di natura contrattuale possono essere modificate soltanto dall’unanimità dei condomini e non da una deliberazione assembleare maggioritaria, avendo la modificazione la medesima natura contrattuale"

WP_20171125_005.jpg

Dal link di giglio2 direi che la strada sembra più in salita per chi volesse fare un'usucapione che per me "colui che rivendica la proprietà esclusiva deve superare tale presunzione fornendo la prova di tale diritto, producendo un titolo d'acquisto da cui risulta escluso il bene dalla comunione."

grovelli dice:

Le proprietà al pian terreno, tra le quali la mia, non hanno accesso diretto a questi giardini poichè vi è un cortile tutt'attorno all'edificio(vedi allegato) 

Leggo su https://www.laleggepertutti.it/190036_quale-maggioranza-per-la-modifica-del-regolamento-condominiale

"le clausole di natura contrattuale possono essere modificate soltanto dall’unanimità dei condomini e non da una deliberazione assembleare maggioritaria, avendo la modificazione la medesima natura contrattuale"

 

Ha detto bene... "le clausole di natura contrattuale possono essere modificate soltanto dall'unanimità dei condomini". Il punto, come è stato chiarito dalla Corte di Cassazione più volte, è che non tutte le clausole contenute in un regolamento contrattuale possono definirsi "contrattuali" a sua volta, ma solo quelle che regolano - imponendo in qualche modo un peso - sulle parti private. Le norme che regolano, invece, le parti comuni hanno sempre natura "assembleare" con le relative maggioranze.

 

In questo caso, se come dice lei il regolamento parla di "giardino a comune" trattandosi, per l'appunto, di parti a comune, le disposizioni sul punto hanno natura meramente regolamentare e non convenzionale (insomma, non contrattuale). Se, invece, i giardini sono a comune, ma con sostanziale uso esclusivo, va da sé che la norma che regolava un precedente uso a comune non spiega comunque efficacia. Peraltro non mi pare neppure che un regolamento di tipo contrattuale, pure se in relazioni a parti private, possa spingersi nel vietare di mettere un vaso in un giardino.

 

grovelli dice:

Dal link di giglio2 direi che la strada sembra più in salita per chi volesse fare un'usucapione che per me "colui che rivendica la proprietà esclusiva deve superare tale presunzione fornendo la prova di tale diritto, producendo un titolo d'acquisto da cui risulta escluso il bene dalla comunione."

Quanto all'usucapione, la sua domanda era se era sufficiente - per interromperla - la sua dichiarazione a verbale. La risposta è no. Se poi vuole un parere sulle chance che il condomino ha di usucapire un bene comune, personalmente sono quasi zero. In condominio è molto difficile (ma non impossibile) usucapire i beni comuni. Ma per fare una valutazione del genere, andrebbe valutato in concreto.

Presumo si riferisca a(sempre dal link https://www.laleggepertutti.it/190036_quale-maggioranza-per-la-modifica-del-regolamento-condominiale) "A parziale integrazione di quanto appena detto, citiamo un’importante sentenza della Cassazione a Sezioni Unite [2]. Secondo la Corte, le clausole dei regolamenti condominiali predisposti dall’originario proprietario dell’edificio condominiale ed allegati ai contratti di acquisto delle singole unità immobiliari, nonchè quelle dei regolamenti condominiali formati con il consenso unanime di tutti i condomini, hanno natura contrattuale soltanto qualora si tratti di clausole limitatrici dei diritti dei condomini sulle proprietà esclusive o comuni ovvero attributive ad alcuni condomini di maggiori diritti rispetto agli altri, mentre, qualora si limitino a disciplinare l’uso dei beni comuni, hanno natura regolamentare".

Ma l'occupazione dello spazio comune si prefigura come diritti dei condomini sulle proprietà comuni oppure come uso dei beni comuni?

Ad ogni modo al momento attuale l'articolo 3 rimane in vigore quindi desidererei una chiarificazione su due punti:
"Senza la collaborazione del soggetto interessato, l'unico modo per interrompere l'usucapione è fare un'azione giudiziale." Collaborazione si può intendere come dichiarazione scritta di rinuncia all'usucapione a fronte della possibilità di continuare a mantenere in loco oggetti, costruzioni e quant'altro?
"L'articolo 3 vieta, in modo tassativo e con facoltà dell'amministratore di agire in via giudiziale per ottenerne l'osservanza, di occupare gli spazi comuni." Gli oggetti che occupano gli spazi comuni in violazione all'articolo 3 non sono stati messi da me quindi dovrebbero poi essere le persone che li hanno messi a doverli eventualmente rimuovere, no?

 

Nell’attesa che ti risponda l’avvocato Oimmena, espongo la mia opinione:

a prescindere dalla natura assembleare o contrattuale della clausola del regolamento, allo stato attuale i condomini che utilizzano il giardino comune come se fosse in loro uso esclusivo e nei termini descritti, stanno agendo contro le disposizioni regolamentari e l’amministratore ha l’obbligo di intervenire anche con azione giudiziaria affinché sia rispettato.

Pertanto, se i condomini che utilizzano il giardino comune a seguito di una richiesta dell’amministratore non intendono liberarlo dalle opere permanenti e mobili, che nulla hanno a che vedere con un normale uso di un giardino, non v’è altra soluzione che adire le vie legali per il rispetto del regolamento condominiale e a tutela della proprietà comune.

In quella sede, i proprietari dei giardini che ritengono di aver usucapito il giardino (o meglio la porzione di giardino attigua alla loro proprietà) chiederanno al giudice di dichiarare l’avvenuta usucapione.

Nessuno è proprietario di giardino ed i giardini non sono attigui a nessuna proprietà, li hanno semplicemente riempiti di oggetti che non dovrebbero starci. Il più vicino all'usucapione la potrebbe eventualmente chiedere nel 2028 ma io vorrei impedire sin d'ora che succeda. Secondo te potrei chiedergli una dichiarazione scritta di rinuncia all'usucapione a fronte della possibilità di continuare a mantenere in loco oggetti, costruzioni e quant'altro?

Non ho fatto cenno alla proprietà dei giardini ma all’uso esclusivo di porzioni di giardino comune da parte di quei condomini, erroneamente ritenuti proprietari di abitazioni ad essi adiacenti, che hanno recintato e utilizzano come se fossero i legittimi proprietari.

Alla tua domanda ha già risposto l’avvocato : l’unica maniera per evitare che il bene sia usucapito consiste intraprendere un’azione giudiziaria per rientrare in possesso del bene.

Nel caso esposto poiché non sono trascorsi i venti anni necessari per usucapire, l’azione da intraprendere è quella del rispetto del regolamento condominiale disatteso.

Ti ringrazio, "l’azione da intraprendere è quella del rispetto del regolamento condominiale disatteso." " l’amministratore ha l’obbligo di intervenire anche con azione giudiziaria affinché sia rispettato."

"Secondo la Cassazione [1] «curare l’osservanza del regolamento di condominio è compito precipuo affidato dal codice civile [2] all’amministratore» il quale pertanto può agire in causa – o eventualmente resistere a un giudizio intentato da altri – senza che occorra un’apposita autorizzazione da parte dell’assemblea." https://www.laleggepertutti.it/194299_regolamento-condominio-non-rispettato-obblighi-dellamministratore

Quindi direi che non serve una delibera che approvi tale azione giudiziale e di conseguenza non sono io che dovrei accollarmi interamente i costi in sua assenza come invece sostiene l'avvocato Oimmena

grovelli dice:

hanno natura contrattuale soltanto qualora si tratti di clausole limitatrici dei diritti dei condomini sulle proprietà esclusive o comuni ovvero attributive ad alcuni condomini di maggiori diritti rispetto agli altri, mentre, qualora si limitino a disciplinare l’uso dei beni comuni, hanno natura regolamentare".

Ma l'occupazione dello spazio comune si prefigura come diritti dei condomini sulle proprietà comuni oppure come uso dei beni comuni?

le clausole limitatrici dei diritti sulle proprietà comuni sono, in sostanza, quelle che dicono che benché io sia proprietario dell'immobile nel condominio, non ho diritto a utilizzare i posti auto in quanto riservati ai proprietari delle abitazioni che non hanno garage di proprietà. Questo potrebbe essere un esempio, in sostanza non è un regolamento dell'uso che io posso fare nel regolamento contrattuale, ma un limite al mio diritto di godimento (che viene di fatto dimidiato) inserito nel regolamento avente natura contrattuale.

 

In questo caso, il divieto di mettere vasi di fiori, barbecue o sedie ritengo non rientri nelle ipotesi regolamentari, limitandosi a prescrivere delle regole di comportamenti applicabili a tutti i condomini indistintamente.

 

Conseguentemente modificabile a mera maggioranza.

grovelli dice:

Quindi direi che non serve una delibera che approvi tale azione giudiziale e di conseguenza non sono io che dovrei accollarmi interamente i costi in sua assenza come invece sostiene l'avvocato Oimmena

Si, diciamo che l'amministratore ha facoltà d'intervenire in via autonoma, ma bisogna considerare due cose. La prima è che qualora l'amministratore minacci d'intervenire per il rispetto del regolamento in via giudiziale, se vi fosse una maggioranza contraria, a fronte delle considerazioni di cui sopra, potrebbe modificare il regolamento e vanificare ogni eventuale azione.

 

Ma a prescindere da questo, non ce lo vedo proprio un amministratore intraprendere, in via autonoma, un azione giudiziale su richiesta di un solo condomino, facendo spesare il tutto a carico del condominio, quando sa benissimo che la maggioranza non ha alcun interesse a quel contenzioso.

 

La sentenza che lei cita afferma che l'amministratore "può" - in quella pronuncia si parlava di legittimazione - ma non che "debba" necessariamente attivarsi di fronte ad ogni violazione del regolamento attraverso un'azione giudiziale. 

 

Per di più, qualche paragrafo sotto nel medesimo articolo da lei richiamato si legge questo passaggio assolutamente condivisibile:

 

"Tuttavia per agire in mediazione “contro” un condomino che non rispetta il regolamento di condominio l’amministratore deve preventivamente chiedere l’autorizzazione all'assemblea"

 

la mediazione è obbligatoria e presuppone non solo la preventiva autorizzazione, ma anche la successiva discussione in assemblea dell'eventuale proposta con seconda approvazione.

 

Quindi, lei può certamente richiederlo, è una sua facoltà, ma dubito vivamente che l'amministratore parta lancia in resta e decida di ignorare il resto della compagine condominiale.

 

grovelli dice:

Nessuno è proprietario di giardino ed i giardini non sono attigui a nessuna proprietà, li hanno semplicemente riempiti di oggetti che non dovrebbero starci. Il più vicino all'usucapione la potrebbe eventualmente chiedere nel 2028 ma io vorrei impedire sin d'ora che succeda. Secondo te potrei chiedergli una dichiarazione scritta di rinuncia all'usucapione a fronte della possibilità di continuare a mantenere in loco oggetti, costruzioni e quant'altro?

Qui c'è un punto che non capisco... ma i condomini che hanno posizionato questi oggetti, ne fanno un uso esclusivo oppure le aree sono rimaste accessibili a tutti, salvo essere state "attrezzate". Inizialmente avevo capito che le aree erano state recintate dall'originario unico proprietario (circostanza non trascurabile) e annesse alle abitazioni attigue del pian terreno che le usano a titolo esclusivo.

 

Da quello che dice successivamente (e dalle foto), invece, parrebbe da capire che le aree sono comunque a comune che, lungi dall'essere a uso esclusivo, sono state attrezzate, ma sempre fruibili da tutti i condomini.

 

Mi spiego meglio, se lei scende e decide di farsi una grigliata utilizzando il barbecue e le sedi presenti, può farlo? Se la risposta è sì, sinceramente ritengo ci sia poco da poter fare. Se la risposta è no e le aree non sono in "uso esclusivo" e non sono contigue, allora la cosa certamente cambia. 

 

L'edificio iniziò la sua esistenza nel 1959, ristrutturato nel 1999. La ditta proprietaria dava gli appartamenti in affitto alle sue maestranze ed aveva delimitato i giardini con recinzioni basse e cancelletti non chiudibili a chiave come si vede dalle foto. Ogni lotto aveva un corsello in cemento in mezzo(vedi foto). L'idea era che, chi voleva si prendeva un lotto(se ve n'era ancora a disposizione) e poteva coltivarlo. 
Nel 2010 hanno incominciato a vendere gli appartamenti e ciò coincide con la creazione del regolamento condominiale contrattuale.
Teoricamente ognuno potrebbe entrare nel lotto di un altro ma ciò non avviene quindi io non vado a fare il barbeque nel lotto di un altro.
Nel 2008 il condomino si è preso(sempre nulla di scritto) il lotto che si vede all'estrema sinistra e l'ha riempito di oggetti: assi, barbeque, stazione di compostaggio, bidoni, rete antigrandine, pali, paletti, lamiere, tavoli, sedie, vasi ecc, pavimentato una sezione, costruito quella cinta di pietre alta circa 40 cm che si vede in foto a mo' di aiuola. 

 

"La sentenza che lei cita afferma che l'amministratore "può" - in quella pronuncia si parlava di legittimazione - ma non che "debba" necessariamente attivarsi di fronte ad ogni violazione del regolamento attraverso un'azione giudiziale.  "

Stessa sentenza parla anche di "un vero e proprio obbligo di attivarsi(da parte dell'amministratore), anche giudizialmente, per ottenere il rispetto del regolamento."

Ad ogni modo, da quello che dice mi sembra di capire che, con l'assenso degli altri condomini, poiché sembra che non serva l'unanimità, il condomino potrebbe tranquillamente evitare lo sgombero del lotto che sta usando e quindi, nel 2028, fare l'usucapione.

WP_20191010_002.jpg

L'usucapione è una cosa complicata... non è così automatica. Anzi, specie in ambito condominiale, sugli spazi comuni è quasi impossibile (quasi). E, in ogni caso, deve essere un giudice ad accertare che sussistano tutti gli elementi per dichiararla e, peraltro, la prova dei medesimi deve darla il soggetto interessato a che venga dichiarata.

 

grovelli dice:

Ad ogni modo, da quello che dice mi sembra di capire che, con l'assenso degli altri condomini, poiché sembra che non serva l'unanimità, il condomino potrebbe tranquillamente evitare lo sgombero del lotto che sta usando e quindi, nel 2028, fare l'usucapione.

Ora la situazione mi è più chiara. No qui ritengo che una violazione ci sia. Sinceramente non mi preoccupa di per sé l'installazione degli oggetti (sebbene il regolamento al momento sia pienamente vigente ed esplichi la sua efficacia). Il problema è che mi pare vi sia una volontà di farne un uso esclusivo che, anche a mente del 1102 c.c. mi pare faccia un po' fatica a trovare una sua legittimità in un uso più intenso della cosa comune. 

 

Nel momento in cui escludo gli altri dal godimento del bene e non garantisco il pari uso, all'interno di uno spazio, in ogni caso, limitato, rischio di contravvenire la disposizione appena citata. Se, di converso, come dicevo ieri, c'è la possibilità di utilizzare e entrare il lotto e le attrezzature - insomma che il soggetto non si opponga ad un uso promiscuo dell'area ed una fruizione anche da parte degli altri condomini - non vi vedrei una violazione. Se c'è una volontà ad escludere gli altri... allora secondo me un problema sussiste.

 

Qui, però, si torna al punto di partenza... il condominio ha interesse a sobbarcarsi un causa per far liberare il lotto? E se il condominio non ha interesse lei o eventuali proprietari hanno interesse farsi carico delle relative spese?

 

Purtroppo non rinvengo gli estremi per un intervento spontaneo dell'amministratore in assenza di un approvazione assembleare. 

"Quindi, qualora lei intenda agire per porre in esecuzione le norme dell'articolo 3, in assenza di una delibera che approvi tale azione giudiziale, dovrebbe essere lei a promuoverla assumendosene interamente i costi."

Ok, visto che chiedere una dichiarazione scritta di rinuncia all'usucapione a fronte della possibilità di continuare a mantenere in loco oggetti, costruzioni e quant'altro non è una strada percorribile, mi accollerò i costi e farò sgomberare il lotto.

×