#1 Inviato 11 Agosto, 2016 Buongiorno a tutti vorrei porvi la seguente domanda, a prescindere dal discorso della trascrizione e dalla validita' del regolamento condominiale contrattuale che nel mio caso non ho verificato vorrei capire una cosa. Nel 1997 ho acquistato un locale con destinazione d'uso c2 e ci ho svolto al suo interno attivita' di Agenzia di Spedizioni e Corriere Espresso. Nel 2003 ho fatto un condono ed ho mutato la destinazione d'uso in A10 Ora e' spuntato dopo 19 anni un regolamento contrattuale non trascritto ma da me accettato (genericamente con la frase standard dei notai) nell atto di acquisto. All art 3 ci sono dei vincoli e precisamente viene riportato: La destinazione degli appartamenti ad uso diverso da abitazione o studio professionale privato deve essere consentito dall'assemblea Peraltro e' vietato Destinare gli alloggi e i locali dell edificio ad uso ufficio di qualsiasi natura, sanatorio pensione albergo scuola di ballo e canto e musica ambulatorio malattie infettive ed in genere qualunque altro uso che possa turbare decoro e tranquillita dei condomini Ora io svolgendo attivita di agenzia di spedizioni quindi ricevo clienti che devono spedire documenti e merci provvedendo all imballo e a volte a custodire le merci violo detto vincolo ? Preciso che l'unita si trova al piano seminterrato del palazzo Dove si trovano solo altri 3 garages e vi si accede da una rampa da un civico diverso (insomma non dal portone condominiale) quindi dissociata dal condominio
#2 Inviato 11 Agosto, 2016 violazione del regolamento contrattuale . il fatto che abbiate altro numero civico non fa venire meno la vostra appartenenza al condominio .
#3 Inviato 11 Agosto, 2016 Cioe' volevo capire se "uso ufficio di qualsiasi natura" comprende anche l'uso commerciale quale appunto una agenzia di spedizioni e magazzino aperta al pubblico oppure no. - - - Aggiornato - - - Si certo pero' la nostra attivita non e' contemplata nei divieti in quanto non penso che un magazzino agenzia di spedizioni sia un ufficio - - - Aggiornato - - - Si certo pero' la nostra attivita non e' contemplata nei divieti in quanto non penso che un magazzino agenzia di spedizioni sia un ufficio
#4 Inviato 11 Agosto, 2016 Si certo pero' la nostra attivita non e' contemplata nei divieti in quanto non penso che un magazzino agenzia di spedizioni sia un ufficio Era un magazzino quando era accatstato C1 Ora è accatastato A10 quindi ad uso studio o ufficio. Indipendentemente da ciò, se è un magazzino devi usarlo come magazzino e quindi entrata ed uscita merci. Se è un'attività aperta al pubblico, oltre ad essere conservate le merci c'è anche un uso ufficio commerciale. La destinazione degli appartamenti ad uso diverso da abitazione o studio professionale privato deve essere consentito dall'assemblea Secondo regolament, neanche come magazzino avresti potuto usarlo senza autorizzazione. Senza autorizzazione solo abitazione o studio professionale PRIVATO (avvocato, geometra, commercialista... )
#5 Inviato 11 Agosto, 2016 Era un magazzino quando era accatstato C1Ora è accatastato A10 quindi ad uso studio o ufficio. Indipendentemente da ciò, se è un magazzino devi usarlo come magazzino e quindi entrata ed uscita merci. Se è un'attività aperta al pubblico, oltre ad essere conservate le merci c'è anche un uso ufficio commerciale. Secondo regolament, neanche come magazzino avresti potuto usarlo senza autorizzazione. Senza autorizzazione solo abitazione o studio professionale PRIVATO (avvocato, geometra, commercialista... ) No il regolamento parla degli "appartamenti" soggetti all'autorizzazione dell'assemblea e non dei locali....... Ora facendo un negozio di spedizioni nei locali magazzino e non "uffici di qualsiasi natura" non penso che violiamo il regolamento in quanto la clausola e' generica non pensi ? Per quelli vieta
#6 Inviato 11 Agosto, 2016 Hai violato il regolamento . Esso non parla solo di appartamenti ma anche di locali . E'vietato destinare alloggi e Locali ad ufficio di qualsiasi natura .
#7 Inviato 11 Agosto, 2016 Hai violato il regolamento . Esso non parla solo di appartamenti ma anche di locali . Forse sono scemo io ma la prima parte parla solo degli appartamenti soggetti all'autorizzazione dell'assemblea "La destinazione degli appartamenti ad uso diverso da abitazione o studio professionale privato deve essere consentito dall'assemblea" - - - Aggiornato - - - Mentre per tutto il resto "Peraltro e' vietato Destinare gli alloggi e i locali dell edificio ad uso ufficio di qualsiasi natura, sanatorio pensione albergo scuola di ballo e canto e musica ambulatorio malattie infettive ed in genere qualunque altro uso che possa turbare decoro e tranquillita dei condomini"
#8 Inviato 11 Agosto, 2016 Certo ma c'è scritto anche E' vietato destinare alloggi e locali ad uffici di qualsiasi natura etc etc
#9 Inviato 11 Agosto, 2016 Ora io ho un locale condonato da C2 (Magazzino) a C1 (Commerciale) e non un appartamento soggetto ad autorizzazione assembleare. Ora non svolgendo attivita' di ufficio ma commerciale non vedo dove violo il regolamento....... - - - Aggiornato - - - Inoltre non arreco il minimo disturbo a confezionare pacchi e documenti..... - - - Aggiornato - - - La clausola parla di "uffici di qualsiasi natura" che e' ben diverso.....
#10 Inviato 11 Agosto, 2016 "Peraltro e' vietato Destinare gli alloggi e i locali dell edificio ad uso ufficio di qualsiasi natura, e cio in italiano cosa vuol dire secondo te ?
#11 Inviato 11 Agosto, 2016 Vuol dire secondo me che non si possono aprire uffici e non attivita' commerciali - - - Aggiornato - - - E comunque volendo potrei destinarlo ad abitazione
#12 Inviato 11 Agosto, 2016 nel vostro regolamento e' vietato destinare alloggi e locali a uffici di qualsiasi natura sanatorio pensione albergo scuola di ballo e canto e musica ambulatorio malattie infettive ed in genere qualunque altro uso che possa turbare decoro e tranquillita dei condomini questo e' il principio da cui devi partire : E' VIETATO . La destinazione degli appartamenti ad uso diverso da abitazione o studio professionale privato deve essere consentito dall'assemblea questo poi si applica nel caso che tu voglia cambiare la destinazione di un appartamento da abitazione o studio professionale privato ad altra destinazione .
#13 Inviato 11 Agosto, 2016 Pero' le clausole generiche non valgono o sbaglio - - - Aggiornato - - - come possiamo equiparare un ufficio a un negozio.......
#14 Inviato 11 Agosto, 2016 Vuol dire secondo me che non si possono aprire uffici e non attivita' commerciali - - - Aggiornato - - - E comunque volendo potrei destinarlo ad abitazione l'agenzia che vuoi aprire si configura come ufficio ,altra cosa se il locale e' usato solo come magazzino ovvero utilizzato come deposito delle merci e non come punto di consegna ai clienti . - - - Aggiornato - - - Pero' le clausole generiche non valgono o sbaglio - - - Aggiornato - - - come possiamo equiparare un ufficio a un negozio....... se in quel locale effettui anche la consegna ai destinatari esso e' un ufficio non un magazzino .(punto)
#15 Inviato 11 Agosto, 2016 E comunque il mio locale adesso e' A10 e quindi potrei o abitarci o farci uno studio professionale o sbaglio ? - - - Aggiornato - - - e comunque secondo la dicitura "uffici di qualsiasi natura" e' molto generico, infatti un "ufficio" e' diverso da un "negozio" - - - Aggiornato - - - Non sono certo che con una causa il condominio possa obbligarmi alla chiusura
#16 Inviato 11 Agosto, 2016 abitarci sicuramente no (sarebbe un abuso edile ),visto che A10 catastalmente e' un ufficio o studio privato . e comunque resta valido (il tuo e' comunque un locale ,quindi direi che puoi usarlo come studio privato ma non come ufficio ) Peraltro e' vietato Destinare gli alloggi e i locali dell edificio ad uso ufficio di qualsiasi natura, l'unica era comprare un appartamento e poi richiedere il consenso all'assemblea per cambio destinazione d'uso in ufficio . oppure chiedere all'assemblea la modifica del regolamento contrattuale (ma serve unanimita' )
#17 Inviato 11 Agosto, 2016 l'agenzia che vuoi aprire si configura come ufficio ,altra cosa se il locale e' usato solo come magazzino ovvero utilizzato come deposito delle merci e non come punto di consegna ai clienti . - - - Aggiornato - - - se in quel locale effettui anche la consegna ai destinatari esso e' un ufficio non un magazzino .(punto) E quindi ad esempio se fosse un magazzino dove impacchetto e smisto le merci e i documenti chiuso al pubblico sarebbe fattibile ? - - - Aggiornato - - - abitarci sicuramente no (sarebbe un abuso edile ),visto che A10 catastalmente e' un ufficio o studio privato . Vero pero' sarebbe facile cambiare in A2 (Abitazione)
#18 Inviato 11 Agosto, 2016 se e' magazzino ed resta magazzino non ci sono problemi , ovvero utilizzato solo come deposito di merci .(NO CONSEGNE A CLIENTI ) pero ' per farlo tornare magazzino devi rifare il cambio catastale . la vedo dura far diventare un ex magazzino in abitazione (A2).
#19 Inviato 11 Agosto, 2016 Allora potrei aggirare il problema vendendo il locale senza riportare nessun riferimento al regolamento di condominio che non essendo trascritto nei registri immobiliari "ma solo allegato al primo rogito del 1941" non sarebbe opponibile - - - Aggiornato - - - se e' magazzino ed resta magazzino non ci sono problemi , ovvero utilizzato solo come deposito di merci .(NO CONSEGNE A CLIENTI ) Ma a prescindere dalla destinazione catastale (che serve solo per i vigili che non ti possono far chiudere in quanto catastalmente corretto) potrei stare dentro al "magazzino" ed smistare e confezionare le merci...... questo non sarebbe vietato
#20 Inviato 11 Agosto, 2016 la destinazione d'uso serve per rispettare la destinazione per cui e' stata concessa la licenza per costruire quel determinato locale che verra' usato cosi come previsto . se usi in modo difforme la destinazione d'uso di un locale non solo a seconda dei casi potrebbero farti chiudere ma anche dare lavoro al magistrato penale 🙂
#21 Inviato 11 Agosto, 2016 Allora potrei aggirare il problema vendendo il locale senza riportare nessun riferimento al regolamento di condominio che non essendo trascritto nei registri immobiliari "ma solo allegato al primo rogito del 1941" non sarebbe opponibile - - - Aggiornato - - - Ma a prescindere dalla destinazione catastale (che serve solo per i vigili che non ti possono far chiudere in quanto catastalmente corretto) potrei stare dentro al "magazzino" ed smistare e confezionare le merci...... questo non sarebbe vietato scusa ma se sei spedizioniere cosa cavolo confezioni ?????? nei magazzini si depositano solo le merci ovvero le spedizioni non si confeziona nulla .
#22 Inviato 11 Agosto, 2016 scusa ma se sei spedizioniere cosa cavolo confezioni ?????? nei magazzini si depositano solo le merci ovvero le spedizioni non si confeziona nulla . Diciamo che noi riceviamo le telefonate dei clienti e per loro ritiriamo le merci le portiamo al magazzino le prepariamo e le spediamo - - - Aggiornato - - - Diciamo che noi riceviamo le telefonate dei clienti e per loro ritiriamo le merci le portiamo al magazzino le prepariamo e le spediamo Ecco mi chiedo se nel mio locale questo e' vietato dal regolamento secondo te ?
#23 Inviato 11 Agosto, 2016 a livello di regolamento contrattuale non ci sono problemi ,ma visto che adesso a livello catastale e' A10 quindi non puoi usarlo come magazzino .
#24 Inviato 12 Agosto, 2016 Diciamo che noi riceviamo le telefonate dei clienti e per loro ritiriamo le merci le portiamo al magazzino le prepariamo e le spediamo Se fai solo questo lo puoi fare. Il discorso è diverso se il cliente può venire a consegnare/ritirare pacchi in quel magazzino. In quel caso non sarebbe più un magazzino ma in quel locale si svolgerebbe un'attività commerciale.
#25 Inviato 12 Agosto, 2016 Se fai solo questo lo puoi fare.Il discorso è diverso se il cliente può venire a consegnare/ritirare pacchi in quel magazzino. In quel caso non sarebbe più un magazzino ma in quel locale si svolgerebbe un'attività commerciale. Allora precisamente noi abbiamo gli uffici in un altra via mentre il magazzino di smistamento in questione (condonato ad a 10) nel condominio con il regolamento contrattuale che vieta uffici di qualsiasi natura. Ora all interno del magazzino di smistamento ci sono 3 scrivanie con dei computer per etichettare le merci e i documenti e i vari corrieri vengono prendono o consegnano i pacchi e vanno via. Ci sta poi ovviamente una sala con tutti i scaffali per magazzinaggio lo stesso e' CHIUSO AL PUBBLICO all ingresso ci sta una porta con relativo citofono. Ho dovuto farlo A 10 solo perche' a livello urbanistico nel C2 non possono esserci persone fisse al suo interno Ora non facendo minimamente confusione (infatti da 19 anni nessuno si e' mai lamentato) e oltretutto si entra da una rampa indipendente al civico precedente che porta ai garages quindi nel portone del condominio manco ci sono mai entrato (16 condomini su 20 manco sanno che esistiamo) io penso che non violo nessuna clausola
