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Olga123

Rottura serratura porta blindata

Sono conduttore da pochi mesi di un appartamento. Da un giorno all’altro sono restato chiuso fuori casa , di notte, per rottura della serratura ( la chiave girava perfetta ma c’era un perno bloccato ed ero uscito di casa 10 minuti prima ). Sono state necessarie due ore di lavoro dei vigili del fuoco in due round e dodici ore di lavoro di un fabbro al fine di aprire la porta . Sono restato fuori casa 24h senza oggetti personali, farmaci, caricabatterie cellulare, viveri e con degli animali rinchiusi dentro. Il fabbro ha detto che la serratura era di scarsa qualità di fabbrica e in quanto tale soggetta a usura facile. Il locatore accusa me di improprio utilizzo della serratura in quanto questa non aveva mai dato problemi. Altre porte nello stesso stabile hanno avuto lo stesso problema a conferma del difetto costitutivo delle serrature stesse. Il locatore è stato da me avvisato telefonicamente  tempestivamente dei fatti e continuamente durante tutto lo svolgersi della vicenda, per quanto rispondesse a una telefonata su 5, non mi ha fornito un nominativo di fabbro nonostante mia esplicita richiesta in quanto ‘ non ne conosceva’ , ha parlato direttamente col fabbro per telefono ed è stato informato delle spese . Non si è presentato sul posto nonostante plurime richieste del sottoscritto. Il locatore a posteriori ha rigirato la frittata accusandomi di aver scelto un fabbro non autorizzato e non aver fatto fare dei preventivi a più professionisti ( ribadisco trattarsi di situazione d’urgenza coi disagi di cui sopra e che il preventivo del singolo era comunque stato comunicato telefonicamente). Il locatore si è reso irreperibile dopo il fatto. Io ho pagato parte delle spese ingenti. Un mio legale mi ha confermato trattasi di spesa straordinaria di danno dovuto a vetustà/ caso fortuito e in quanto tale la spesa è del locatore e basta la parola del fabbro a dimostrarlo. Tuttavia noto che nella tabella g del dm del 30/12/2002 il rifacimento di chiavi e serrature spetta al conduttore. Ho un contratto 4+4, in cui non vi è richiamo a tale dm (ne’ al suo successivo analogo in gazzetta ufficiale di gennaio ‘17) ma rimando al codice civile per quanto concerne la suddivisione di oneri e accessori. Vorrei chiarimenti su come la tabella g si concilia col c.c. . E come mi devo comportare per avere rimborso visto che il locatore non mi risponde?

La spesa resta a tuo carico perchè non avete espressamente indicato nel contratto una tabella di riferimento per il riparto degli oneri accessori, per cui vale l'Allegato G del dm 30.12.2002.

 

Il dm 30.12.2002 fa espresso riferimento alla L. 431/98; all'art 4 di detto decreto recita : "Per i contratti di locazione di cui agli articoli 1, 2 e 3 e' adottata la Tabella degli oneri accessori allegata al presente decreto (allegato G). Per le voci non considerate nella citata Tabella si rinvia alle leggi vigenti e agli usi locali."

Tu stessa hai già verificato che l'allegato G ti attribuisce la spesa in contestazione.

Ma non è una spesa straordinaria dovuta a vetustà / caso fortuito ? Nel contratto è scritto io ho a carico spese di manutenzione ordinaria

Questo è quanto sostiene il tuo legale.

 

Per contro tu stessa hai scritto che nulla di specifico prevede il contratto di locazione, per cui valgono codice civile usi locali ed anche il dm 30.12.2002, ovvero l'Allegato G (per quanto precedentemente detto) che per tua stessa ammissione ti attribuisce la spesa della discordia.

 

E' chiaro che se tu ed il proprietario non individuerete un accordo bonario solo un giudice potrà dirimere la vostra querelle.

E viste le premesse illustrate, dovrai ricorrere al giudice se non è tua intenzione accollarti le spese sostenute.

 

I contratti 4+4 non mi sembra che rientrino nei contratti art 1/2/3 del dm 30/12/02 salvo eventuale richiamo nel contratto stesso  alla tabella G 

Modificato da peppe64

Un intervento abbastanza complesso  con danneggiamento della porta. Una curiosità visto la necessitò di intervento dei Vigili (2 volte) ed il tempo del fabbro per la riparazione. Che tipo di serratura era?   

peppe64 dice:

I contratti 4+4 non mi sembra che rientrino nei contratti art 1/2/3 del dm 30/12/02 salvo eventuale richiamo nel contratto stesso  alla tabella G 

Hai letto ed inteso sbagliato.E' l'art. 4 del dm che dispone che l'Allegato G si applica ai contratti di locazione du cui agli art. 1/2/3 L. 431/98: il 4+4 rientra in queste ipotesi.

DM 30/12/2002

Art. 4 Tabella degli oneri accessori 
 
1. Per i contratti di locazione di cui agli articoli 1, 2 e 3 e' adottata la Tabella degli oneri accessori allegata al presente decreto (allegato G). Per le voci non considerate nella citata Tabella si rinvia alle leggi vigenti e agli usi locali. 

 

 

 

non mi sembra che ci si riferisca alla legge 431/98 . gli art. 1-2-3- sono riferiti a quelli del decreto stesso .

 

 

 

Modificato da peppe64

A me al di la della legge sembra assurdo e fuori da ogni buon senso che se si rompe una serratura dal oggi al domani sia l'inquilino a dover provvedere alle spese della sostituzione

Il contratto di locazione dice che mi spettano le spese ordinarie e per quanto non scritto si rimanda al cc o alla legge 431 /98. Non vi è tabella allegata con ripartizione . Il codice civile dice che le spese x vetustà / caso fortuito sono del locatore idem le spese straordinarie. La rottura sarebbe dovuta a difetto della stessa non imputabile a nostro mal uso considerato anche che abitiamo da pochi mesi . Non capisco come si concilino il cc con la tabella. Qui spiegano che paga il locatore https://www.google.it/amp/s/www.laleggepertutti.it/170734_serratura-porta-chi-deve-sostituirla-se-la-casa-e-in-affitto/amp

ma il mio dubbio è venuto leggendo la tabella 

Ha ragione le spese straordinarie, rotture per vetustà/caso fortuito  sono a carico del locatore;  se si rompe il vetro di una finestra perché il conduttore la ha dimenticata aperta non si può dire che è occorrenza fortuita. Intendo che è da valutare caso per caso, non ci sta un vero automatismo. Credo debba parlare con il locatore per chiedergli il ristoro della spesa che dice è stata anche ingente  24 ore che non è potuta entrare.

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Ma il dm 30/12/2002 si applica anche ai contratti a canone libero?

io ho interpretato la tabella g intendendo che il rifacimento serratura sia giustamente  a carico dell’inquilino se l’inquilino vuole cambiare la serratura x scelta. 

peppe64 dice:

non mi sembra che ci si riferisca alla legge 431/98 . gli art. 1-2-3- sono riferiti a quelli del decreto stesso .

Riconosco di essermi sbagliato: la fretta del momento in cui ho risposto mi ha tradito.

Ora - che non sono pressato da altro - siccome a memoria ricordavo che l'Allegato G è applicabile anche in un contratto libero, sono riuscito a riesumare una di queste fonti che così recita:

 

<< Patti chiari per gli oneri accessori - Per la ripartizione fra proprietario e inquilino si fa riferimento a un Dm  

La spartizione delle spese tra proprietario e inquilino è ancora regolamentata dall’articolo 9 della legge n. 392/1978 (il cosiddetto equo canone) che la riforma delle locazioni non ha abrogato, nonché dal codice civile (articoli 1576-1578). Tuttavia si tratta di norme divenute derogabili nelle locazioni a canone libero (quelle, per intenderci, di 4 anni più 4 di durata), purchè vi si faccia eccezione espressa. Perciò è possibile allegare al contratto una ripartizione differente da quella prevista dalle leggi e dalla giurisprudenza che le ha interpretate. [...]

Per tutte le locazioni a canone concordato, viceversa, la suddivisione delle spese tra proprietario e inquilino è stata rigidamente prescritta in una tabella  allegata al decreto del ministero delle infrastrutture 30/12/2002 (che tra l’altro ha sostituito radicalmente quelle approvate negli accordi territoriali delle varie città) . La riproduciamo sinteticamente in questa pagina, anche  perché essa è divenuta autorevole fonte interpretativa sui criteri di spartizione anche per i giudici, anche quando è in ballo una locazione a canone libero, per la quale non sia stata regolamentata per iscritto una suddivisione con diversi criteri.>>

fonte >>> http://static.confappi-fna.it/repository/www/documents/news/attachments/Tutto_locazioni.htm

 

Pertanto ribadisco ad @Olga123 lo scenario prospettatole:

albano59 dice:

E' chiaro che se tu ed il proprietario non individuerete un accordo bonario solo un giudice potrà dirimere la vostra querelle.

SPL House dice:

Intendo che è da valutare caso per caso

Esattamente così !

E ci vuole volontà da ambo le parti di risolvere bonariamente...

Modificato da albano59
Olga123 dice:

Ma il dm 30/12/2002 si applica anche ai contratti a canone libero?

io ho interpretato la tabella g intendendo che il rifacimento serratura sia giustamente  a carico dell’inquilino se l’inquilino vuole cambiare la serratura x scelta. 

La tabella si applica se le parti la richiamano nel contratto 

Olga123 dice:

Ma il dm 30/12/2002 si applica anche ai contratti a canone libero?

io ho interpretato la tabella g intendendo che il rifacimento serratura sia giustamente  a carico dell’inquilino se l’inquilino vuole cambiare la serratura x scelta. 

Indirettamente SI, qualora il contratto non disponga espliciti patti contrari.

Qualora gli interessati non si accordino bonariamente ed arriveranno di fronte ad un giudice, quest'ultimo si avvarrà anche dell'Allegato G: eventualità già segnalata in messaggio #14 .

Ho capito il punto di vista di Albano ma continuo a non capire come conciliare codice civile e decreto  

Il contratto prevede il rimando al codice civile per quanto riguarda le spese quindi non c’e da conciliare il codice civile con il dm .

 

 

 

la tabella e’ obbligatoria solo per i contratti previsti dall’ articolo 1,2,3 del decreto , per gli altri non e’ un obbligo .

Modificato da peppe64
Olga123 dice:

Ho capito il punto di vista di Albano ma continuo a non capire come conciliare codice civile e decreto  

Non saprei cosa risponderti; dovrebbe esser un giudice a risponderti.

Io mi limito a prendere atto di quanto è già successo in giro per l'italia.

Praticamente se anziché salvare la porta la facevo prendere a martellate dai pompieri subito era meglio perché la sostituzione della porta da tabella g spetta al locatore. Mi pare assurdo! 

 

 

Ancora con la tabella G , nel tuo contratto non c’ è nessun patto in cui si richiama la tabella G .

@peppe64 abbiamo ben capito che per te l'Allegato G non sia pertinente a questo problema; ma allora perchè non indichi la giusta soluzione al problema sottopostoci da  @Olga123 ??? 

Essendo io anche locatore, avrei una posizione personale sulla circostanza: se non l'ho esternata è solo perchè trattasi di soluzione improponibile ad @Olga123  a causa della condotta assunta dal suo locatore. E appunto questo impedimento hanno guidato le mie risposte: non si può non rammentare ad @Olga123   "attenta che in caso di disaccordo ci può stare una nuova fregatura per te!"

 

 

Olga123 dice:

praticamente se anziché salvare la porta la facevo prendere a martellate dai pompieri subito era meglio

Previi avvisi al proprietario (come in effetti hai fatto) prima avrei tentato con un apriporta, poi SI avrei chiamato i pompieri per far sfondare la porta.

 

Modificato da albano59
orrtografia e sintassi
albano59 dice:

@peppe64 abbiamo ben capito che per te l'Allegato G non sia pertinente a questo problema; ma allora perchè non indichi la giusta soluzione al problema sottopostoci da  @Olga123 ??? 

Essendo io anche locatore, avrei una posizione personale sulla circostanza: se non l'ho esternata è solo perchè trattasi di soluzione improponibile ad @Olga123  a causa della condotta assunta dal suo locatore. E appunto questo impedimento hanno guidato le mie risposte: non si può non rammentare ad @Olga123   "attenta che in caso di disaccordo ci può stare una nuova fregatura per te!"

 

 

Previi avvisi al proprietario (come in effetti hai fatto) prima avrei tentato con un apriporta, poi SI avrei chiamato i pompieri per far sfondare la porta.

 

Ciao 

Non capisco perché non si sia scelta la situazione più economica di entrare da una finestra rompendo il vetro

La soluzione e’ già stata indicata da Olga  nel post #1 e ribadito nel post #11 

Modificato da peppe64
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