Ripartizione spese riscaldamento per chi non ha mai partecipato all'impianto e non ne è proprietario

[Ita]

Buongiorno a tutti,

sono alle prese con una situazione piuttosto complicata e apparentemente contraddittoria.

 

Il condominio è nato con regolamento contrattuale negli anni ’20, in seguito negli anni ’60 è stato creato un impianto di riscaldamento condominiale a cui il mio ed altri appartamenti non hanno mai partecipato (al punto che i tubi fanno dei percorsi contorti per evitare tali appartamenti).

 

Ora la caldaia a gasolio è malconcia e si dovrebbe sostituire con una a gas.

Alcuni condomini sostengono che tali spese straordinarie vengano ripartite anche tra chi non fa parte dell'impianto, per la metà delle quote normali. Nel Regolamento di Condominio (contrattuale) è riportato quanto segue (ho evidenziato le parti per me importanti):

PROPRIETA' DELL'IMPIANTO

Art. 1 - L'impianto di termosifone centrale

è di proprietà comune indivisibile degli appartamenti indicati nella tabella di ripartizione delle spese di cui all'art. 3

.

 

 

CONTRIBUTO ALLE SPESE PER LE COSE E PER I SERVIZI COMUNI

Art.2 – L’impianto di termosifone è di proprietà comune fino al punto di divisione ai singoli appartamenti o locali di proprietà particolare. Tutti i condomini che usufruiscono dell’impianto, debbono contribuire alla manutenzione della cosa comune. Le spese oltre l’indicato punto di derivazione per l’interno dell’appartamento, sono a completo carico individuale.

Nulla è dovuto dagli appartamenti che non partecipano all’impianto centrale.

 

 

CONTRIBUTO ALLE SPESE PER IL RISCALDAMENTO

Art. 3

– Le spese per la ricostruzione totale o parziale dell’impianto, per la manutenzione ordinaria

e straordinaria

e per la conservazione e per l’esercizio dell’impianto di riscaldamento comune sono ripartite fra i condomini in ragione della superficie radiante di cui sono dotati i rispettivi appartamenti o locali,

secondo la tabella C)

. Detta tabella verrà modificata nel caso in cui altri condomini, che a suo tempo si astennero dal partecipare all’impianto, chiedano ed ottengano di poter fruire del medesimo.

 

 

MODIFICAZIONI DELLE COSE COMUNI E PARTICOLARI

Art. 4 – È vietata qualunque variazione della superficie radiante dell’impianto di riscaldamento senza il preventivo consenso dell’Assemblea. Qualsiasi lavoro generale o particolare dell’impianto, dovrà essere ordinato dall’Amministrazione.

 

 

RINUNZIA AL SERVIZIO DI RISCALDAMENTO

Art. 5 – La rinunzia al servizio di riscaldamento centrale non è ammessa. Tuttavia

gli appartamenti che sin dalla installazione dell’impianto centrale furono autorizzati a non allacciarsi per particolari motivi, hanno l’obbligo di contribuire alla metà delle spese di manutenzione straordinaria

, restando esonerati dalle spese di esercizio (nafta, pulizia e manutenzione ordinaria del bruciatore, spese di esercizio varie) fin quando resteranno isolati i su indicati impianti individuali. L’autorizzazione sarà concessa dal Consiglio di Condominio.

 

 

NORME COMUNI

Art. 6 – All’impianto di riscaldamento di intendono estese tutte le norme che disciplinano il Condominio, per quanto ad esso applicabili, contenute nel Regolamento approvato dall’Assemblea Condominiale.

Le norme relative alla concessione di allacciamenti per i Condomini che ne facciano richiesta saranno stabilite ed approvate dall’Assemblea.

 

 

TABELLA MILLESIMALE PER IL RIPARTO DELLA SPESA DI GESTIONE E DI MANUTENZIONE DELL’IMPIANTO DI RISCALDAMENTO (TABELLA C)

Nella tabella risultano riportati i soli interni allacciati all'impianto.

(La suddetta tabella è stata approvata all’unanimità dall’Assemblea)

Spero vogliate darmi i vostri pareri.

 

Da parte mia sono convinto che l'articolo 5 (relativo al pagamento del 50% delle spese straordinarie di chi rinuncia all'allacciamento), vada inteso come applicabile ai soli appartamenti possessori dell'impianto (che magari potevano non volersi allacciare immediatamente), e non a tutti gli appartamenti. La tabella C è chiara: gli appartamenti in questione non vi compaiono, quindi non sono proprietari dell'impianto, e non partecipano ad alcuna spesa relativa.

 

Ringraziandovi anticipatamente, vi saluto cordialmente.

[bilbetto]

Buongiorno Ita. E' necessario partire da un presupposto fondamentale per capire tutto ciò che ne consegue. Chi non è MAI stato allacciato all'impianto di riscaldamento non è tenuto a pagare alcuna spesa di conservazione e manutenzione dello stesso perchè semplicemente non ne è comproprietario. Non si tratta infatti di condòmini DISTACCATI che, invece, mantengono la proprietà dell'impianto e che quindi devono concorrere alle spese di conservazione e manutenzione straordinaria nonchè a quelle di consumo involontario, pur non utilizzandolo.

 

La differenza è enorme, perchè nel rifacimento dell'impianto e per il relativo dimensionamento non sarà necessario conteggiare coloro che non sono mai stati collegati (a meno che non intendano partecipare alle spese e provvedere all'allaccio), mentre sarà indispensabile considerare coloro che se ne sono distaccati successivamente e che pertanto (essendo comproprietari) potrebbero decidere in qualsiasi momento di riallacciarsi.

[Mosquiton]

Se non siete mai stati proprietari, nulla è dovuto!

 

Le spese di manutenzione straordinaria della caldaia le pagano tutti i comproprietari.

[salpa65]

Buongiorno Ita. E' necessario partire da un presupposto fondamentale per capire tutto ciò che ne consegue. Chi non è MAI stato allacciato all'impianto di riscaldamento non è tenuto a pagare alcuna spesa di conservazione e manutenzione dello stesso perchè semplicemente non ne è comproprietario. Non si tratta infatti di condòmini DISTACCATI che, invece, mantengono la proprietà dell'impianto e che quindi devono concorrere alle spese di conservazione e manutenzione straordinaria nonchè a quelle di consumo involontario, pur non utilizzandolo.

 

La differenza è enorme, perchè nel rifacimento dell'impianto e per il relativo dimensionamento non sarà necessario conteggiare coloro che non sono mai stati collegati (a meno che non intendano partecipare alle spese e provvedere all'allaccio), mentre sarà indispensabile considerare coloro che se ne sono distaccati successivamente e che pertanto (essendo comproprietari) potrebbero decidere in qualsiasi momento di riallacciarsi.

Non quelle di consumo involontario.

Non ricominciamo!!!!

[bilbetto]

😉 il fatto che esistano delle spese di consumo involontario implica che un distacco comporti necessariamente un aggravio di spese per gli altri condòmini per il solo fatto che il consumo involontario del distaccante andrebbe a gravare sul portafoglio di tutti i rimanenti. Come potrebbe una perizia di un tecnico abilitato dichiarare che non vi sia un aggravio di costi per gli altri condòmini?

[Mosquiton]

Non quelle di consumo involontario.

Non ricominciamo!!!!

Dipende da "come" si sono distaccati.

 

Se si sono distaccati prima del 18 giugno 2013, si tratta di un "distacco concordato" e, quindi, fa fede quanto concordato in assemblea condominiale (alcuni non pagano nulla e altri pagano un contributo fissato dal condominio).

 

Se si sono distaccati dopo il 18 giugno 2013, con regolare perizia, non devono nulla (v. art. 1118 c.c.).

 

Se si sono distaccati dopo il 18 giugno 2013, senza perizia, devono pagare i consumi involontari (e il loro distacco è pure fuorilegge).

 

P.S. Ci tengo a segnalare anche il terzo punto, perché ci sono molti 'furbetti' che hanno fatto così!!!

😉

[salpa65]

😉

[salpa65]

Scusate sono andato fuori discussione.

A mio avviso l'art. 5, in questo caso del regolamento contrattuale, vi obbliga a sostenere quei costi.

La cosa strana è chè viene offertà la possibilità di riallaccio previo autorizzazione.

Ciò implica che la caldaia dovrà essere realizzata con una potenza idonea a sostenere tutti gli impianti, anche quelli non allacciati, e questo è poco saggio perchè ne aumenta i costi e ne diminuisce l'efficienza.

Forse, rinunciando all'allaccio futuro potreste ottenere l'esenzione dalle spese.

Saluti

[Nicola L.]

Buongiorno Ita. E' necessario partire da un presupposto fondamentale per capire tutto ciò che ne consegue. Chi non è MAI stato allacciato all'impianto di riscaldamento non è tenuto a pagare alcuna spesa di conservazione e manutenzione dello stesso perchè semplicemente non ne è comproprietario. Non si tratta infatti di condòmini DISTACCATI che, invece, mantengono la proprietà dell'impianto e che quindi devono concorrere alle spese di conservazione e manutenzione straordinaria nonchè a quelle di consumo involontario, pur non utilizzandolo.

 

La differenza è enorme, perchè nel rifacimento dell'impianto e per il relativo dimensionamento non sarà necessario conteggiare coloro che non sono mai stati collegati (a meno che non intendano partecipare alle spese e provvedere all'allaccio), mentre sarà indispensabile considerare coloro che se ne sono distaccati successivamente e che pertanto (essendo comproprietari) potrebbero decidere in qualsiasi momento di riallacciarsi.

Vorrei fare una domanda: il regolamento condominiale è registrato?

[Mosquiton]

Se non siete mai stati proprietari, nulla è dovuto!

 

Le spese di manutenzione straordinaria della caldaia le pagano tutti i comproprietari.

Non avevo letto l'art. 5.

 

Se il regolamento è contrattuale, i non allacciati devono partecipare, per metà, alla spesa per la manutenzione straordinaria.

 

Il fatto che non siano presenti nella tabella C è ININFLUENTE, perché la manutenzione straordinaria si paga in base ai millesimi di proprietà.

 

Quindi,ogni non allacciato, deve pagare una spesa corrispondente alla metà dei suoi millesimi di proprietà.

[bilbetto]

Vero.... non avevo letto a fondo l'art. 5. Sorry

[Ita]

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Vorrei fare una domanda: il regolamento condominiale è registrato?

Si, che io sappia è registrato

 

- - - Aggiornato - - -

 

Ringraziando delle risposte, non capisco perchè la tabella C venga ritenuta ininfluente, in quanto chiaramente è quella che viene citata nel RdC all'art. 3 per la manutenzione straordinaria.

La manutenzione straordinaria si paga in base ai millesimi di proprietà solo in assenza di altra disposizione presente nel RdC.

 

- - - Aggiornato - - -

[LuigiRoma]

Se in un condominio alcuni condomini decidono di installare un ascensore, pagano solo loro la spesa dell'installazione e le successive per la manutenzione; l'impianto non è compartecipato. Se l'impianto deve essere sostituito quelli che non hanno mai partecipato non pagano nulla.

 

Qui mi sembra la stessa cosa solo che l'impianto è la caldaia dove alcuni non sono mai stati proprietari.

Perché l due cose dovrebbero essere trattate in maniera diversa?

[salpa65]

Se in un condominio alcuni condomini decidono di installare un ascensore, pagano solo loro la spesa dell'installazione e le successive per la manutenzione; l'impianto non è compartecipato. Se l'impianto deve essere sostituito quelli che non hanno mai partecipato non pagano nulla.

 

Qui mi sembra la stessa cosa solo che l'impianto è la caldaia dove alcuni non sono mai stati proprietari.

Perché l due cose dovrebbero essere trattate in maniera diversa?

Esclusivamente perchè in questo caso acquistando l'u.i. si è accettato un accordo/ contratto.

Io con l'acquisto della casa ho accettato di acconsentire e contribuire, nel caso il condominio lo decida, alla costruzione dell'ascensore. Tutto quì

[Mosquiton]

Si, che io sappia è registrato

 

- - - Aggiornato - - -

 

Ringraziando delle risposte, non capisco perchè la tabella C venga ritenuta ininfluente, in quanto chiaramente è quella che viene citata nel RdC all'art. 3 per la manutenzione straordinaria.

La manutenzione straordinaria si paga in base ai millesimi di proprietà solo in assenza di altra disposizione presente nel RdC.

 

- - - Aggiornato - - -

Hai ragione.

 

Allora, è sbagliato il RdC perché gli art. 3 e 5 sono in contraddizione.

[bilbetto]

Se gli articoli del regolamento sono in contraddizione tra loro ci si deve rifare alle norme di legge ... quindi chi non ha mai partecipato fin dall'inizio alle spese di installazione della vecchia centrale termica non è tenuto a parteciparvi neanche adesso.

[Nicola L.]

Si, che io sappia è registrato

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Se è registrato con le clausole che hai postato c'è poco da fare. Nel sito del forum c'è un link dell'avv. Gallucci in merito alle clausole del regolamento contrattuale; prova a fare una ricerca nella banca dati del forum.

Se non è registrato le cose cambiano ed è meglio rivolgersi ad un legale.

[LuigiRoma]

Esclusivamente perchè in questo caso acquistando l'u.i. si è accettato un accordo/ contratto.

Io con l'acquisto della casa ho accettato di acconsentire e contribuire, nel caso il condominio lo decida, alla costruzione dell'ascensore. Tutto quì

 

Salpa65 se leggi il primo post di Ita scrive che il condominio nel 1920 era senza caldaia, quindi il primo acquirente dell'Ui non era proprietario di un qualcosa che non c'era.

Nel 1960 poi alcuni hanno deciso di fare una innovazione a loro spese e l'ui di Ita non ha partecipato.

In quale momento secondo te il proprietario dell'Ui di Ita ha sottoscritto questo contratto?

Quando è diventato comproprietario?

Per me mai!

[salpa65]

Salpa65 se leggi il primo post di Ita scrive che il condominio nel 1920 era senza caldaia, quindi il primo acquirente dell'Ui non era proprietario di un qualcosa che non c'era.

Nel 1960 poi alcuni hanno deciso di fare una innovazione a loro spese e l'ui di Ita non ha partecipato.

In quale momento secondo te il proprietario dell'Ui di Ita ha sottoscritto questo contratto?

Quando è diventato comproprietario?

Per me mai!

Si proprio in quel momento e non capisco il perchè i proprietari non serviti dal servizio lo abbiano sottoscritto

[Mosquiton]

Si proprio in quel momento e non capisco il perchè i proprietari non serviti dal servizio lo abbiano sottoscritto

Te lo dico io perché.

 

Il 99% degli acquirenti, quando acquista casa, non legge neanche il RdC condominiale.

 

Solo io e qualche altro "paranoico" lo fa!!!!

😂

[Ita]

Si proprio in quel momento e non capisco il perchè i proprietari non serviti dal servizio lo abbiano sottoscritto

Non mi pare:

 

RdC Art. 1 - L'impianto di termosifone centrale è di proprietà comune indivisibile degli appartamenti indicati nella tabella di ripartizione delle spese di cui all'art.3. (TABELLA C)

 

Nella tabella risultano riportati i soli interni allacciati all'impianto.

 

Quindi i condomini non allacciati NON sono proprietari dell'impianto.

[peppe64]

Il problema non è su chi sia il proprietario della caldaia ma sulle spese straordinarie nell' art ,3 non devono partecipare nell'art 5 devono partecipare alla metà della spesa .

[Ita]

Il regolamento può sembrare contraddittorio, infatti.

Ma secondo voi è possibile partecipare a spese di qualcosa di cui non si è MAI stati proprietari comuni? Io lo trovo assurdo.

[albano59]

L'art. 3 e l'art. 5 danno due indicazioni contrastanti fra loro sulla medesima materia: manuitenzione straordinaria, quindi anche ricostruzione totale o parziale dell'impianto.

Ritengo la stesura del regolamento quanto meno poco attenta per cui ora a me risulta che ogni condòmino possa assoggettarsi all'articolo del RdC che più si confà alle sue esigenze, ovvero chi non è comproprietario dell'impianto come Ita si può ritenere libero di non partecipare al rifacimento dell'impianto.

Se a qualcuno non starà bene tale comportamento, previa mediazione dovrà necessariamente rivolgersi ad un giudice, che è l'unica figura che può legittimamente dirimere la questione.

[Joseph2808]

Ho ricevuto risposte contrastanti, significa che la ripartizione non è così chiara, mi trovo nel caso analogo, cioè immobile del 30 impianto di riscaldamento del '60 , sono l'unico immobile che non si è allacciato , non è comproprietari dell'impianto , ho il riscaldamento autonomo, non ho mai pagato nulla, ora mi viene. Chiesto di pagare le spese di riscaldamento involontaril. Ho letto gli art 3 e 5 ...ma ho letto anche l'art. 1121 del c.c. nel quale mi dice che nulla devo. Cosa posso fare?