#1 Inviato 9 Gennaio, 2018 Ciao Leonardo, Ho ereditato un condominio abbastanza grande, dove mi ci trovo a dover redigere un bilancio al 31/12/17 di una intera gestione non eseguita da me. Mi spiego meglio, ho ereditato questo condomino il 20/11/2107. Elaborando il rendiconto, mi trovo in ana situazione di questo tipo “vedi immagine”. Tra le entrate e le uscite, ho un disavanzo di -11.883,48 euro. (questo non mi spaventa più di tanto in quanto molto probabilmente ho omesso di inserire tutti i versamenti dei condomini fatti nel 2017. (questa cosa la verificherò con ogni singolo condomino). Tra entrate ed uscite posso e devo solamente trovarmi almeno in pareggio o don un avanzo di cassa (quindi un + tra entrate rispetto alle uscite). La cosa che più mi lascia perplesso e la situazione attività e passività. Nel senso che al 31/12/2017 sul conto corrente ho questa disponibilità 3.398,65 euro. Il conto corrente è l’unica cassa del condominio (il passato amministratore se pur usava una cassa contanti non me ne ha data evidenza). Nella colonna Crediti Morosi, devo inserire la somma di tutte le morosità dei condomini? Rate non versate 2017, Conguagli degli esercizi precedenti, etc? Praticamente la somma algebrica di tutti i crediti dei morosi? Nella colonna crediti fornitori, nessuno di questi è moroso! Sommo il tutto algebricamente ed il Il totale fa l’attività. Nella passività devo inserire oltre che gli anticipi spese, che non ce ne sono, i debiti vs i condomini che nemmeno ci sono, devo inserire la somma algebrica dei debiti che il condominio ha verso i fornitori, vero? L’attività con la passività devono sempre andare a pareggio? Esempio: Attività 55.374,12 – Passività 55.374,12 ? Se tra attività e passività non dovessi avere pareggio, ossia dovessi trovarmi nella situazione che con la somma della attività non riesco a compensare le passività, cosa devo fare? Il resto della passività che mi esce fuori devo ripartirlo per chi? Quali condomini? Tutti?
#3 Inviato 9 Gennaio, 2018 Se tra attività e passività non dovessi avere pareggio, ossia dovessi trovarmi nella situazione che con la somma della attività non riesco a compensare le passività, cosa devo fare? Il resto della passività che mi esce fuori devo ripartirlo per chi? Quali condomini? Tutti? Il primo riquadro (ENTRATE - USCITE) riguarda il costo di esercizio 2017 per cui se sono entrate 113mila euro e ne sono uscite 125mila, è evidente che nell'esercizio (solo in quell'esercizio) è stato incassato meno di quanto è stato speso e pertanto ci sono dei morosi. Il secondo riquadro è lo STATO PATRIMONIALE vero e proprio che è la fotografia al 31 dicembre e riporta attivo e passivo del condominio riferito a tutta la vita del condominio, dalla sua nascita al 31/12/2017. E' il disavanzo dello stato patrimoniale, pari a €. 2.593,62 ciò che è anomalo. Tu stesso, però dici che devi controllare i versamenti fatti nell'anno 2017. Se trovi del denaro versato dai condòmini ma non contabilizzato, non aumenterà la disponibilità del c/c per cui se è vero che diminuirà il disavanzo del costo di esercizio 2017, è anche vero che nello stato patrimoniale diminuirà il credito dai morosi ed aumenterà il disavanzo. Se il rendiconto 2016 chiudeva con uno stato patrimoniale a pareggio, è da lì che devi partire ed imputare ex novo ogni scrittura contabile da quella data. In ultimissima analisi, qualora si dovesse scoprire un'appropriazione indebita di denaro, l'assemblea deciderà se ripartirsi il disavanzo per millesimi di proprietà e chiudere la partita o rivalersi contro chi ha procurato il danno. Stesso discorso, se il disavanzo nello stato patrimoniale si trascina di diversi anni. In tal caso, o l'assemblea delibera una revisione contabile di tutte le annualità a partire dall'anno in cui lo stato patrimoniale è a pareggio (con costi sicuramente esorbitanti) oppure delibera di pareggiare lo stato patrimoniale addebitando il disavanzo di € 2.593,62 ai condòmini per millesimi di proprietà. In pratica, lo stato patrimoniale pareggia se aumenteranno i crediti verso morosi di € 2.593,62
#4 Inviato 9 Gennaio, 2018 Quindi mi stai dicendo che attività e passività devono sempre pareggiare? E nel caso mi trovo una differenza tra entrate ed uscite di -xxx euro e tutti i codomini hanno pagato?
#5 Inviato 9 Gennaio, 2018 Quindi mi stai dicendo che attività e passività devono sempre pareggiare? E nel caso mi trovo una differenza tra entrate ed uscite di -xxx euro e tutti i codomini hanno pagato? Si, ATTIVITA' e PASSIVITA' riguardano lo STATO PATRIMONIALE e devono andare SEMPRE a pareggio. Se non pareggiano si dovrà andare alla ricerca dell'errore (orrore). ENTRATE ed USCITE contabili di competenza (da non confondere con il registro di contabilità), invece, possono andare in avanzo o in disavanzo. ESEMPIO: Se i condomini pagano tutte le loro quote preventivate, pari a €. 100,00 ma ho un'uscita contabile di €150,00 che registro come uscita contabile ma ne registro pagati solo €.100,00, avrò un costo di esercizio di 150 di cui ne ho incassati 100 ed un disavanzo di esercizio di 50. Tutto questo può essere accettabile mentre lo stato patrimoniale che non pareggia non è accettabile.
#6 Inviato 9 Gennaio, 2018 Il primo riquadro (ENTRATE - USCITE) riguarda il costo di esercizio 2017 per cui se sono entrate 113mila euro e ne sono uscite 125mila, è evidente che nell'esercizio (solo in quell'esercizio) è stato incassato meno di quanto è stato speso e pertanto ci sono dei morosi. Leonardo, perdonami, se tra entrate (avanzo cassa anno precedente + incassi anno 2017) e le uscite c'è un disavanzo, come avrei potuto pagare le uscite? L'anomalia non è già qui? Nelle uscite devo indicare la somma delle spese realmente sostenute e pagate nell'anno 2017 al 31/12? Devo portare nelle passività solamente le spese che avrei dovuto pagare entro il 31/12/2017 e non ho potuto pagare a causa di mancata liquidità?
#7 Inviato 9 Gennaio, 2018 Leonardo, perdonami, se tra entrate (avanzo cassa anno precedente + incassi anno 2017) e le uscite c'è un disavanzo, come avrei potuto pagare le uscite?L'anomalia non è già qui? Nelle uscite devo indicare la somma delle spese realmente sostenute e pagate nell'anno 2017 al 31/12? Devo portare nelle passività solamente le spese che avrei dovuto pagare entro il 31/12/2017 e non ho potuto pagare a causa di mancata liquidità? Usi un programma gestionale di condominio? Se usi un programma, che programma usi? Avevo già accennato alla differenza tra registro di contabilità e conto economico. Il REGISTRO di CONTABILITA' contiene analiticamente ogni singola entrata ed ogni singola uscita di cassa per cui la cassa non potrà mai essere negativa, salvo che hai un fido bancario. Quello specchietto ENTRATE - USCITE, invece, si riferisce al conto economico per COMPETENZA dell'anno 2016. Nel conto economico (entrate - uscite) si registrano tutte le spese di competenza dell'anno, indipendentemente che siano state pagate. Per esempio, se registro una fattura di 200 euro relativa alla fattura ENEL di un trimestre, quei 200 euro andranno nelle USCITE di esercizio indipendentemente che siano state pagate o meno. Se pago la fattura sarà registrata anche nel registro di contabilità. Se non la pago resterà un'uscita di esercizio non pagata e farà si che le USCITE di esercizio siano più delle ENTRATE. Forse quel prospetto te lo ha consegnato l'ex amministratore e lo ha stampato con il proprio programma gestionale? Ho l'impressione che tu non sia tanto ferrato in contabilità e nell'uso di gestionali. E' mia opinione che dovresti approfondire la materia contabile. Quando io cominciai ad amministrare, pur trattandosi di amministrare il mio solo condominio ed i conti avrei potuto farli anche con penna biro e quaderno a quadretti, mi scaricai le DEMO gratuite dei principali gestionali e con ognuno di essi cominciai a simulare la gestione del mio condominio. proprio smanettando con questi gestionali ho capito che in condominio non si riduce tutto soltanto ad entrate ed uscite ma occorre rendicontare il costo di ogni singolo esercizio. Non a caso, se subentra un nuovo condòmino che in virtù dell'art. 63 d.ac.c. risponde dei debiti dell'esercizio in cui ha acquistato e di quello precedente, come fai a quantificare i costi di esercizio, indipendentemente che siano stati pagati o meno?
#8 Inviato 9 Gennaio, 2018 E' troppo lunga la cosa, gradirei parlarti in pvt. E' possibile comunicare in privato?
#9 Inviato 9 Gennaio, 2018 E' troppo lunga la cosa, gradirei parlarti in pvt.E' possibile comunicare in privato? Ritengo di no perchè a mio avviso il forum non è un centro di consulenza privata ma un luogo di confronto pubblico dove l'esperienza (e le risposte) arricchisce gli altri. E' proprio su questo forum che io ho imparato l'80% di quello che so, non solo chiedendo, ma soprattutto leggendo i commenti degli altri. Se hai voglia scrivi qui in modo che anche altri che leggono possano dare o ricevere contributi.
#10 Inviato 9 Gennaio, 2018 Usi un programma gestionale di condominio?Se usi un programma, che programma usi? Avevo già accennato alla differenza tra registro di contabilità e conto economico. Il REGISTRO di CONTABILITA' contiene analiticamente ogni singola entrata ed ogni singola uscita di cassa per cui la cassa non potrà mai essere negativa, salvo che hai un fido bancario. Quello specchietto ENTRATE - USCITE, invece, si riferisce al conto economico per COMPETENZA dell'anno 2016. Nel conto economico (entrate - uscite) si registrano tutte le spese di competenza dell'anno, indipendentemente che siano state pagate. Per esempio, se registro una fattura di 200 euro relativa alla fattura ENEL di un trimestre, quei 200 euro andranno nelle USCITE di esercizio indipendentemente che siano state pagate o meno. Se pago la fattura sarà registrata anche nel registro di contabilità. Se non la pago resterà un'uscita di esercizio non pagata e farà si che le USCITE di esercizio siano più delle ENTRATE. Forse quel prospetto te lo ha consegnato l'ex amministratore e lo ha stampato con il proprio programma gestionale? Ho l'impressione che tu non sia tanto ferrato in contabilità e nell'uso di gestionali. E' mia opinione che dovresti approfondire la materia contabile. Quando io cominciai ad amministrare, pur trattandosi di amministrare il mio solo condominio ed i conti avrei potuto farli anche con penna biro e quaderno a quadretti, mi scaricai le DEMO gratuite dei principali gestionali e con ognuno di essi cominciai a simulare la gestione del mio condominio. proprio smanettando con questi gestionali ho capito che in condominio non si riduce tutto soltanto ad entrate ed uscite ma occorre rendicontare il costo di ogni singolo esercizio. Non a caso, se subentra un nuovo condòmino che in virtù dell'art. 63 d.ac.c. risponde dei debiti dell'esercizio in cui ha acquistato e di quello precedente, come fai a quantificare i costi di esercizio, indipendentemente che siano stati pagati o meno? Ho il PIGC ma per questo condominio non lo uso in quanto ho ereditato al 22/11/2017 il condominio, ricevendo le stampe dei consuntivi e tutta la documentazione necessaria in modo cartaceo. Visto che non avevo tempo a disposizione per generare il condominio in PIGC mi sono creato un file excel. Tra la documentazione ricevuta non ho ricevuto un registro di contabilità. Da quello che ho visto, l' amministratore uscente usava il c/c bancario e una cassa in contanti di cui non posseggo nessun riscontro. Cosa ho fatto? Un file excel con il riepilogo delle spese di gestione dell'anno 2017, preventivato/consuntivato/differenza. Come vedi dalla foto c'è una differenza tra preventivo e consuntivo di 60.563,39 euro. Questo riepilogo contiene tutte le spese che mi ha elencato e pagato l' amministratore uscente, in più ho inserito le altre spese che abbiamo affrontate noi successivamente. Quindi non solamente riportato le spese realmente pagate. Nello specchietto delle entrate ed uscite, ho riportato gli avanzi di cassa (c/c bancario) sommando i versamenti dei condomini durante il 2017 (versamenti di cui non ho la piena veridicità) dovrei verificarli singolarmente con ognuno di loro. Ho riportato come versamenti quelli che ho trovato sul bilancio consuntivo delle passaggio di consegne avvenuto con l'amministratore uscente, sommando le quote che ho riscosso a dicembre 2017. Nella tabella uscite ho riportato le spese sostenute come da riepilogo spese. Entrate ed uscite in questo caso devono pareggiare, altrimeenti non avrei mai potuto sostenere le spese indicate. Il primo intoppo è proprio questo, tali uscite non pareggiano con le entrate. Nella tabella attività ho semplicemente inserito la disponibilità al 31/12/2017 chiusura esercizio che ho sul c/c bancario. Dovrei inserire i crediti che vanta il condominio dai morosi e sommare il tutto. Tale cifra non pareggia con le passività che io intendo (tutte le fatture emesse dai fornitori al 31/12/2017) che non possiamo e abbiamo pagato, quindi sono un debito. Spero di essermi spiegato bene. poi se hai qualche link oppure puoi consegnarmi un libro da leggere per approfondire la materia contabile in particolare il bilancio consuntivo di un condominio, sono ben lieto di accettare il consiglio.
#11 Inviato 9 Gennaio, 2018 Hai controllato se ci sono entrate per affitti di beni condominiali? Hai controllato che tra bilancio preventivo e bilancio consuntivo ci sia una rispondenza? Potrebbero esserti d'aiuto per capire.
#12 Inviato 9 Gennaio, 2018 Prima di ripartire il disavanzo ti devi assicurareche non si sia generato da spese diverse perché in quel caso dovrai ripartire secondo la tipologia della spesa.
#13 Inviato 9 Gennaio, 2018 Devo dire che leggendo i post di Leonardo sono abbastanza sbalordito, ma probabilmente si tratta esclusivamente di modi diversi di lavorare .... mi spiego meglio: Il riquadro ENTRATE E USCITE DEVE rispecchiare fedelmente il registro di contabilità ovvero le entrate e le uscite di cassa nell’anno di esercizio, a prescindere se si riferiscano o meno a competenze dell’anno precedente. È nella situazione PATRIMONIALE che avremo l’evidenza di partite a debito o a credito dell’esercizio corrente o di quelli precedenti, aggiornate in base ai pagamenti/incassi di competenza. In sostanza la situazione di cassa iniziale DEVE rispecchiare la situazione di conto corrente bancario (se non abbiamo cassa contanti) e la situazione finale DEVE corrispondere al saldo di c/c al 31/12. Solo così i bilanci sono confrontabili tra loro. Ogni anno la situazione di cassa parte con il saldo di fine anno dell’esercizio precedente. Una volta inserite tutte le entrate e uscite (a qualsiasi titolo) nella situazione di cassa, la situazione patrimoniale deve riportare come prima voce l’avanzo o il disavanzo di cassa risultante dal riquadro superiore e, suddivise in colonne, le pendenze a credito e a debito che il condominio deve onorare. Il tutto deve essere a pareggio ... ovvero tanti soldini devono entrare (rate condominiali ovvero crediti vs/condòmini) e gli stessi soldini devono essere pagati (debiti/vs condòmini o fornitori o anche fondi). Se makkotiello vuol far tornare i conti deve innanzitutto far quadrare il punto di partenza. Il consuntivo dell’ultimo bilancio approvato deve quadrare altrimenti il tuo bilancio non tornerà mai. Saldo di cassa al 31/12 dell’anno di consuntivo approvato + crediti vs/condòmini (gestione corrente e precedenti) DEVE pareggiare con i debiti verso fornitori della gestione corrente e di tutte quelle precedenti. Da qui parti e cominci la gestione che necessariamente ti deve tornare ... al centesimo
#14 Inviato 9 Gennaio, 2018 ... Tra la documentazione ricevuta non ho ricevuto un registro di contabilità. Da quello che ho visto, l' amministratore uscente usava il c/c bancario e una cassa in contanti di cui non posseggo nessun riscontro... Chiamalo registro di contabilità, chiamalo reso conto di gestione, chiamalo registro entrate uscite, chiamalo come vuoi ma quello era il documento più importante che l'amministratore uscente ti doveva dare. Nel passaggio di consegne l'amministratore uscente doveva rendere conto a te del suo operato a partire dall'ultimo rendiconto approvato per cui se nel rendiconto 2016 lo stato patrimoniale andava a pareggio, dovevi partire dal saldo di liquidità risultante nello stato patrimoniale e da lì aggiungere le quote successivamente incassate e sottrarre le spese effettivamente pagate a fronte di validi giustificativi di spesa. Il saldo liquido doveva risultare sul c/c (ed in eventuale cassa contanti). Tutto il resto di eventuali quote non incassate e fatture non pagate viene dopo, ma se l'amministratore uscente non ti ha fatto un preciso rendiconto di cassa contabile al passaggio di consegne non ne verrai mai fuori. Ora non ti resta che visionare il rendiconto 2016, vedere qual'era la liquidita al 31/12/2016 e ricostruire tutti i movimenti di cassa fino al passaggio di consegne. Quello che a te risulterà il saldo di cassa contabile dovrà essere pari a quanto hai trovato sul c/c, altrimenti ti devi chiarire con l'amministratore uscente.
#15 Inviato 9 Gennaio, 2018 In assenza di registro di contabilità quello che conta è analizzare attentamente l’unico documento ufficiale e incontrovertibile che hai in tuo possesso che, in assenza di cassa contanti sia ben chiaro, è l’estratto conto bancario da gennaio a dicembre. Lì trovi tutti i pagamenti e gli incassi. Ciò che non si trova lì è stato per forza regolato in contanti e di conseguenza “sfugge” a qualsiasi controllo proprio perchè non hai il registro di contabilità o perchè, volutamente, non sono state segnate.
#16 Inviato 9 Gennaio, 2018 Devo dire che leggendo i post di Leonardo sono abbastanza sbalordito, ma probabilmente si tratta esclusivamente di modi diversi di lavorare ... Forse parliamo solo due lingue diverse. Ti vado a preparare un esempio di rendiconto sulla falsariga di DANEA così ci capiamo meglio con numeri alla mano. A frappè o dopo le 22.00 🙂
#18 Inviato 9 Gennaio, 2018 Eccomi qua. Credo che in questo esempio non mi son fatto mancare niente (aprii l'immagine in un'altra scheda se vuoi vedere meglio): Il conto economico è il reale costo di esercizio, indipendentemente che i soldi siano usciti o meno, infatti rispetto al costo di esercizio sono usciti 1.000 euro in meno perchè una fattura è stata registrata ma non ancora pagata. Tra il costo di esercizio e quanto preventivato c'è un (DI)savanzo di gestione. Il vero registro di contabilità (soldi veri entrati ed usciti) è rappresentato dai flussi di cassa, infatti sono usciti 1.000 euro in meno del reale costo di competenza, 1.000 euro che sono finiti nei debiti dello stato patrimoniale. Il riepilogo finanziario rappresenta la liquidità totale che comprende il saldo entrate/uscite2017 + il saldo di cassa iniziale. Per l'eventuale acquirente che subentra ad un condòmino, il costo di esercizio da considerare è quello presente nel conto economico (€. 13.887,44) anche se di soldi effettivi nell'anno 2017 ne sono stati spesi €. 12.887,44
#19 Inviato 9 Gennaio, 2018 Ecco il mio prospetto. Non ho inserito il Rendiconto di Esercizio (che tu chiami Conto Economico) semplicemente perchè volevo postare un prospetto che si sovrapponesse a quello del richiedente. 😉
#21 Inviato 9 Gennaio, 2018 Che i numeri non mentano mai ... è vero ... ed è la cosa che mi ha fatto appassionare di contabilità condominiale (oltre la parte giuridica).
#22 Inviato 9 Gennaio, 2018 Ciao leonardo, Siamo in un forum, se vuoi porre quesiti per cortesia non invitare e coinvolgere un solo forumista alla discussione. Per questo genere di azioni sei pregato usare i canali privati, grazie.
#23 Inviato 9 Gennaio, 2018 @Leonardo53 Nel tuo esempio, corretto dal punto di vista contabile, avrei evidenziato nell’attivo della situazione patrimoniale il disavanzo di gestione 2017 pari ad € 670,44 (credito verso condomini della gestione corrente) che hai sottratto dal debito verso condomini delle gestioni precedenti. Omettendo il passaggio sopra indicato, l’importo di € 19.772,01, denominato conguagli da restituire ai condomini, si potrebbe dedurre che la gestione 2017 si sia chiusa con un avanzo di pari importo.
#24 Inviato 10 Gennaio, 2018 @Leonardo53Nel tuo esempio, corretto dal punto di vista contabile, avrei evidenziato nell’attivo della situazione patrimoniale il disavanzo di gestione 2017 pari ad € 670,44 (credito verso condomini della gestione corrente) che hai sottratto dal debito verso condomini delle gestioni precedenti. Omettendo il passaggio sopra indicato, l’importo di € 19.772,01, denominato conguagli da restituire ai condomini, si potrebbe dedurre che la gestione 2017 si sia chiusa con un avanzo di pari importo. In effetti potrei inserire il credito di gestione verso condòmini nelle ATTIVITA' ed aumentare di pari importo il debito verso condòmini nelle PASSIVITA' ma ho timore che qualche condòmino potrebbe agitarsi ed interpretare che c'è qualcuno che deve pagare nonostante ognuno sa di avere un bel gruzzolo perchè (per scelta unanime) non liquidiamo mai i saldi attivi. Ad ogni modo tutto è ben dettagliato negli allegati bilanci individuali (di cui allego un esempio) ed io sono sempre disponibile a dare qualsiasi chiarimento, anche se, purtroppo, nessuno dei miei condòmini mi concede mai questo onore... per fortuna c'è questo forum che mi permette di rendermi disponibile a qualcuno 😂
#25 Inviato 10 Gennaio, 2018 Ad ogni modo tutto è ben dettagliato negli allegati bilanci individuali (di cui allego un esempio) ed io sono sempre disponibile a dare qualsiasi chiarimento, anche se, purtroppo, nessuno dei miei condòmini mi concede mai questo onore... Anch’io non ho mai avuto la richiesta da parte dei miei condomini di chiarimenti e controlli della contabilità , sebbene in ogni assemblea ordinaria metto a disposizione tutto le fatture relative alla gestione in chiusura per un eventuale controllo puntuale o a campione.
