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bebecucci

Occupazione posto auto privato causa ponteggio condominio

Buonasera,

da dicembre 2022 sono iniziati i lavori del bonus 110 nel mio condominio. Il ponteggio montato su una facciata poggia sul mio posto auto privato che sta nel cortile suddiviso in posti auto di proprietà. Io tra tutti sono l’unica che non ha più il posto auto e che deve parcheggiare fuori. Ho scritto all’amministratrice dicendo che bisogna trovare una soluzione e lei ha fatto orecchie da mercante dicendo che non si può fare nulla. Per di più prima dell’inizio lavori non ci ha mai presentato un progetto e io mi sono ritrovata il posto auto occupato da un giorno all’altro.

davvero è giusto così e io non ho diritto a nulla?

grazie

Ha diritto ad un indennizzo da parte del Condominio per il mancato godimento del suo bene (pro quota anche lei contribuirà). Contatti Amministratore e gli citi art. 843 Cod. Civ.

In caso di nessuna risposta le serve un legale.

Il condominio è un coacervo di persone egoiste , probabilmenten in molti  avranno pensato    <  menomale  che  non è toccato a me  >.

 

Se i condomini avessero un  senso civico e di comumità, visto che i lavori sono condominiali e non privati, e dureranno mesi,  sarebbe stato auspicabile una proposta/ iniziativa   della turnazione, limitata al solo periodo dei lavori.

 

Comporta un minimo sacrificio e non  si  da adito a screzi e  malumori,  evitabili con un po di grano salis.

 

F-Mariposa dice:

sarebbe stato auspicabile una proposta/ iniziativa   della turnazione, limitata al solo periodo dei lavori. 

Non sempre è fattibile tecnicamente. Più economico calcolare il dovuto e liquidare chi subisce l'onere.

Modificato da Plutone

Vi ringrazio per le pronte risposte.

ho letto l’articolo 843 del cc ma non riesco a capire come entri nel mio quesito. 😓 mi pare dica che lo spazio privato di in abitazione  nei lavori dei condomini debba essere accessibile per realizzare impalcature o altro 

Non esiste un articolo di legge che disciplina  specificamente il suo caso (ci sarebbe la tutela per occupazione illegittima, ma non è il suo caso essendoci una delibera assembleare e dei lavori legittimi da eseguire). 

Ciò nonostante, dell'art. 843 è applicabile il principio secondo cui Lei non possa impedire al Condominio di occupare un suo bene ( necessario per poter eseguire l'opera) ed il suo diritto ad avere  un indennizzo per l'occupazione patita (con vantaggio del Condominio)

In subordine, potrà agire ex art. 2043 per il risarcimento del danno patito (a titolo di responsabilità extracontrattuale): un danno esiste, e deve essere risarcito.

Modificato da Plutone
Plutone dice:

Ciò nonostante, dell'art. 843 è applicabile il principio secondo cui Lei non possa impedire al Condominio di occupare un suo bene ( necessario per poter eseguire l'opera) ed il suo diritto ad avere  un indennizzo per l'occupazione patita (con vantaggio del Condominio)

Sono d'accordo.

Sull'argomento, la Cassazione:

 

sul punto si rilevano due opposte correnti di pensiero, a cui fanno capo due differenti orientamenti giurisprudenziali [...]:

  • l'una ritiene che l'indennità debba essere liquidata solo in caso di danni, poiché l'accesso al fondo del vicino, per la esecuzione di un'opera, permette implicitamente che l'accesso sia accompagnato dal deposito di cose strumentali all'esecuzione dell'opera, con il conseguente obbligo del depositante di provvedere, a sua cura e spese, al ripristino dello status quo ante, di tal che collega l'indennità all'ipotesi di danni ulteriori oltre quelli connessi alla semplice occupazione del suolo;
  • l'altra ritiene che l'obbligo imposto dall'art. 843 c.c., al proprietario di consentire al vicino l'accesso al suo fondo per la costruzione o riparazione di un'opera e la corrispondente facoltà riconosciuta al vicino di accedere al fondo attiguo allo stesso fine, hanno natura di limitazioni legali della proprietà e intende, invece, l'indennità come preventiva liquidazione del danno che potrebbe derivare al proprietario del fondo dal passaggio e dal protrarsi dell'occupazione.

[..] atteso che la dottrina dominante considera l'obbligo del proprietario di consentire l'accesso o il passaggio del vicino come espressione di un'obbligazione propter rem, appare più confacente alla lettera della legge, considerare l'espressione "indennità" in riferimento ad un danno provocato da liquidarsi in via equitativa, fermo restante l'obbligo del vicino di ripristinare lo stato dei luoghi ad opera finita”.

 

Conclusione:

In materia di rapporti di vicinato, la previsione dell'art. 843 cod. civ. - secondo cui il proprietario è tenuto a permettere l'accesso o il passaggio nel suo fondo al fine di consentire al vicino lo svolgimento di opere necessarie alla manutenzione del muro dell'immobile di sua proprietà - configura un'obbligazione "propter rem", cui corrisponde l'obbligo per il vicino di versare un'adeguata indennità, da liquidare in via equitativa ed anche in assenza di prova del danno, fermo restando l'obbligo per il medesimo di ripristinare lo stato dei luoghi ad opera finita.

 

Cass. Civ., Sez. II, sent. 27/01/2009, n. 1908

Modificato da condo77

Plutone grazie mille per la risposta preziosa che ha portato anche alle specifiche della Cassazione di Condo 77.

porterò tutto alla mia astuta amministratrice. Vi farò sapere come va. 

Dica all'amministratrice che, considerato il 110, la sua indennità avrà il peso di una piuma... assurdo non l'avessero già considerata come spesa necessaria per esecuzione opere

Dica da parte mia all'amministratrice:

1) Che l'obbligazione "propter rem" non è automatica ma è a richiesta di chi deve effettuare i lavori,

2) Il danno che disciplina l'art. 843 c.c. è solo quello in conseguenza dei lavori (caduta pietre ad esempio), non altri, e soprattutto non il disagio nel privarmi del posto auto; quello va visto a parte,

3) Un accidente che io pagherei, scusami Plutone, la mia quota per indennizzare il mancato utilizzo del mio, in proprietà, posto auto. O l'amministratrice me ne trova uno egualmente comodo, magari un condomino che attualmente non lo usa e si paga a quel condomino l'indennità, oppure mi cerco in affitto un box quanto più prossimo possibile alla mia residenza e mi rimborsano, me escluso, i canoni di locazione per quel box finché non smonteranno gli impalcati togliendoli dalla mia proprietà.

 

Scommettiamo che quel posto auto è "pertinenza" della prima casa dell'OP?

(non introduco il reato "violazione di domicilio" per non esacerbare l'OP., ma tu credi che se lo facessero a me, io non lo farei "prima di subito"?)

 

Modificato da cacallo
cacallo dice:

Dica da parte mia all'amministratrice:

1) Che l'obbligazione "propter rem" non è automatica ma è a richiesta di chi deve effettuare i lavori,

2) Il danno che disciplina l'art. 843 c.c. è solo quello in conseguenza dei lavori (caduta pietre ad esempio), non altri, e soprattutto non il disagio nel privarmi del posto auto; quello va visto a parte,

3) Un accidente che io pagherei, scusami Plutone, la mia quota per indennizzare il mancato utilizzo del mio, in proprietà, posto auto. O l'amministratrice me ne trova uno egualmente comodo, magari un condomino che attualmente non lo usa e si paga a quel condomino l'indennità, oppure mi cerco in affitto un box quanto più prossimo possibile alla mia residenza e mi rimborsano, me escluso, i canoni di locazione per quel box finché non smonteranno gli impalcati togliendoli dalla mia proprietà.

 

Scommettiamo che quel posto auto è "pertinenza" della prima casa dell'OP?

(non introduco il reato "violazione di domicilio" per non esacerbare l'OP., ma tu credi che se lo facessero a me, io non lo farei "prima di subito"?)

 

Vedo un po' difficile la violazione di domicilio su un posto auto.

Cmq l'art. 843 c.c. non prevede solo un indennizzo per il proprietario, prevede anche (e soprattutto) un diritto per il vicino di entrare nel fondo per compiere i lavori:

 

  • Il proprietario deve permettere l'accesso e il passaggio nel suo fondo, sempre che ne venga riconosciuta la necessità, al fine di costruire o riparare un muro o altra opera propria del vicino oppure comune.
  • Se l'accesso cagiona danno, è dovuta un'adeguata indennità.

Nell'ipotesi piuttosto peregrina di violazione di domicilio (o anche di violenza privata), bisognerebbe imho dimostrare due fatti:

  • che il proprietario si è opposto all'accesso;
  • che non c'è una necessità d'accesso al fine di compiere i lavori, ma solo una comodità.

Direi che andiamo oltre lo scopo di Bebecucci, il quale non mi pare fosse di impedire i lavori ma semplicemente di veder riconosciuto e adeguatamente monetizzato il suo disagio.

Per questo basta l'art. 843 c.c., senza spingersi in ambito penale (sempre spiacevole, meglio evitare se non nelle ipotesi dove viene compiuta vera violenza).

Modificato da condo77

ma il parcheggio è tuo di proprietà o assegnato a te? se è tuo di proprietà io mi sarei messo di traverso occupando il posteggio finche l'amministratore non avesse risolto la questione, perlomeno in modo economico.

cacallo dice:

oppure mi cerco in affitto un box quanto più prossimo possibile alla mia residenza e mi rimborsano, me escluso, i canoni di locazione per quel box finché non smonteranno gli impalcati togliendoli dalla mia propriet

Certo cacallo, ma sai anche tu che tutto dipenderà da come/cosa liquuderà un giudice... Un' indennità  non è un dato certo. Io punterei ad un accordo e si evitan problemi legali, tipo datemi 80% e chiudiamo tutto. Se poi la tipa che amministra c'avesse pure la testa dura... beh allora, gliela si dovrà spaccare per forza. 😁

Modificato da Plutone
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Marcellone74 dice:

ma il parcheggio è tuo di proprietà o assegnato a te? se è tuo di proprietà io mi sarei messo di traverso occupando il posteggio finche l'amministratore non avesse risolto la questione, perlomeno in modo economico.

bebecucci dice:

Il ponteggio montato su una facciata poggia sul mio posto auto privato che sta nel cortile suddiviso in posti auto di proprietà

parrebbe suo suo...

Plutone dice:

Certo cacallo, ma sai anche tu che tutto dipenderà da come/cosa liquuderà un giudice... Un' indennità  non è un dato certo. Io punterei ad un accordo e si evita problemi legali. Se poi la tipa che amministra c'avesse pure la testa dura... beh allora, gliela si dovrà spaccare per forza. 😁

Sempre meglio la via stragiudiziale, concordo.

Poi come osserva Marcellone qui sopra: preferibile accordarsi prima piuttosto che dopo, ma ormai quel treno è partito.

Modificato da condo77

Certo che a lavorar così cadon le braccia... Non mi stupirei che per risparmiare la sicurezza cantiere sia all'acqua di rose!

cacallo dice:

non altri, e soprattutto non il disagio nel privarmi del posto auto; quello va visto a parte,

Infatti, per quello avevo indicato potersi procedere ex 2043 per risarcimento danno da occupazione abusiva (non richiesto consenso proprietà, o vistoselo negato solo il giudice ex 843 poteva disporre l'ingombro)

Plutone dice:

Certo che a lavorar così cadon le braccia... Non mi stupirei che per risparmiare la sicurezza cantiere sia all'acqua di rose!

Infatti, per quello avevo indicato potersi procedere ex 2043 per risarcimento danno da occupazione abusiva (non richiesto consenso proprietà, o vistoselo negato solo il giudice ex 843 poteva disporre l'ingombro)

La questione è dibattuta, se si debba raccogliere esplicito consenso del proprietario o meno.

Considera che l'art. 843 c.c. (assieme al 842 c.c.) è utilizzato anche per permettere p.e. l'esercizio della caccia sulla proprietà privata non completamente recintata (altezza minima: 1,80 m).

Ora non ho mai visto un cacciatore che prima di attraversare un prato si premuri di chiedere il permesso al proprietario e dubito possa essere trascinato in giudizio per questa omissione...

 

Al proposito:

 

L'esercizio della caccia e il limite al diritto di proprietà

La chiusura del fondo costituisce un presupposto in base al quale, in concorso con altre circostanze, il proprietario può impedire l'accesso ad estranei, per l'esercizio della caccia. Non basta, però, a tal fine che il fondo sia comunque chiuso: l'art. 842, comma 1, rimanda alla legge sulla caccia. Questa prescrive che il fondo sia chiuso completamente da mura, rete metallica o altra effettiva chiusura, di altezza non minore di m. 1,80 o da corsi d'acqua della profondità di almeno m 1,50 e della larghezza di almeno m. 3 (art. 28 T. U. approvato con R.D. 31 gennaio 1931, n. 117).

In mancanza di chiusura nei modi predetti, l'esercizio della caccia non può essere impedito se non in casi particolari, come risulta dal coordinamento dell'art. 843 commi 1 e 2 con le disposizioni contenute nelle leggi speciali.

Modificato da condo77
condo77 dice:

Vedo un po' difficile la violazione di domicilio su un posto auto.

Prova con una boule dell'acqua calda, forse la vedrai più morbida.

Già fatto e già sperimentato con successo; se il posto auto fa parte della tua residenza, non è violazione di residenza perché non ci abiti nel posto auto, ma violazione di domicilio si.

 

L'art. 843 c.c. prevede dei passaggi esiziali, non concede automaticamente il diritto ad entrare nella tua proprietà e/o nel posto auto senza prima chiederti l'accesso.

 

L'ho fatto io per un utente per impedire il cambio dei contatori Italgas, dato che il condomino utilizzatore non glielo aveva chiesto né portato l'argomento in assemblea; sicuro al limone.

 

Certo che anch'io sono del parere che è sempre doveroso cercare di andare d'accordo (e vivere sereni) ma se l'andare d'accordo vuol dire prima entro, poi discutiamo, un accidente che mi troverai sereno.

 

L'OP. non ci dice, in verità, se il suo posto auto è identificato e delimitato chiaramente, e per tal motivo non ho voluto infierire, ma se lo fosse e se quel posto auto fosse pertinenza a tutti gli effetti della sua residenza, se m'impunto o vieni con le buone ed il cappello in mano che ne discutiamo, oppure radico una querela per violazione di domicilio e ne discutiamo avanti ai CC.

 

Sull'indennità: chi avrebbe deciso quale posto auto è quello da sacrificare?

Non ci siamo se si ritiene che il solo fatto di aver autorizzato dei lavori a livello assemblea, probabilmente assentiti per CILA o CILAS (meglio ancora per l'azione), io debba uscire pazzo per posteggiare la mia auto (peraltro ne ho una nuova a scioglimento della promessa fatta sul Forum e se trovassi uno striscio deve saltare fuori subito il responsabile, diversamente "no cacallo" ma "Daltanius")?

 

Sono tutte faccende che nel vivere civile e nella normale educazione si devono discutere e risolvere prima che arrivi la ditta per installare i ponteggi invadendo proprietà non condominiali, bensì personali.

 

Sono fatto così; così come rispetto la proprietà altrui, altrettanto deve essere per la mia.

Non siamo a livelli di "anatocismo" ma quello è un principio che dovrebbe essere esteso a molte aspetti del vivere civile.

 

cacallo dice:

L'art. 843 c.c. prevede dei passaggi esiziali, non concede automaticamente il diritto ad entrare nella tua proprietà e/o nel posto auto senza prima chiederti l'accesso.

Come già osservato: questione dibattuta.

Tra il resto qui la proprietà pare essere stata occupata da un po' e nell'interesse della stessa condomina (=svolgimento lavori condominiali), sinceramente io non andrei a complicarmi la vita con il penale quando l'esigenza è tutta civile (=soldi), ma se si vuole citare come spauracchio può starci (facendo attenzione a non cadere nella minaccia, a sua volta un reato, il classico "se non paghi ti denuncio", sempre da evitare).

cacallo dice:

Certo che anch'io sono del parere che è sempre doveroso cercare di andare d'accordo (e vivere sereni) ma se l'andare d'accordo vuol dire prima entro, poi discutiamo, un accidente che mi troverai sereno.

Agitarsi non serve a nulla, la serenità è un obbligo verso noi stessi prima che verso gli altri.

Modificato da condo77

Io per natura non sono una aggressiva, ma quando vedo ingiustizia ed egoismo allora mi inc…. 
vi portò questo aneddoto sui miei colleghi del condominio proprietari come me fo altro parcheggi. Due settimane fa l’amministratrice scrive che da lunedì iniziano altri grandi lavori e il cortile coi posto auto deve essere libero dalle 8 alle 5.

rivolta!

e io li come una cretina. Rido da sola di me, poveretta 

@cacallo

il posto auto è mio e ci sto pagando sopra ancora il mutuo 😕

bebecucci dice:

sul mio posto auto privato che sta nel cortile suddiviso in posti auto di proprietà.

Infatti.

Ovviamente non si potrà far diversamente per impalcato, ma indennizzo/risarcimento è dovuto

Modificato da Plutone
bebecucci dice:

Io per natura non sono una aggressiva, ma quando vedo ingiustizia ed egoismo allora mi inc…. 
vi portò questo aneddoto sui miei colleghi del condominio proprietari come me fo altro parcheggi. Due settimane fa l’amministratrice scrive che da lunedì iniziano altri grandi lavori e il cortile coi posto auto deve essere libero dalle 8 alle 5.

rivolta!

e io li come una cretina. Rido da sola di me, poveretta 

@cacallo

il posto auto è mio e ci sto pagando sopra ancora il mutuo 😕

manda lettera di avvocato al piu presto, sia al direttore lavori, che azienda che fa lavori,  che  amministratore. impuntati, arrivati a questo punto fattelo pagare profumatamente l'occupazione del posto auto, soprattutto per i modi utilizzati da loro e per il disagio che ti stanno creando

Potrebbe esserci anche un malinteso di base... La Ditta può ritenere la questione di competenza amministratrice ed inizia lavori. È chi amministra che deve organizzare.

Modificato da Plutone

CASSAZIONE TRACK

proprietà privata versus privata dimora

https://renatodisa.com/

Corte di Cassazione - Sezione Quinta Penale - Sentenza 24/11/2017 - n° 53438

... Specifica, poi, che l’area e’ destinata a sosta e parcheggio delle auto riservata ai soli proprietari degli immobili, come si evince dalla documentazione fotografica, prodotta dall’indagato, che indica la natura di “proprieta’ privata” della zona in questione.
Tali argomentazioni sono, per un verso, giuridicamente erronee e, per altro verso, sganciate dalla nozione di privata di dimora come delineata dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione.
Sotto il primo profilo va osservato che privata dimora e proprieta’ privata sono concetti non sovrapponibili, in quanto il primo e’ molto piu’ circoscritto del secondo, basti pensare ai beni privati destinati ad uso pubblico o aperti al pubblico.
Sotto il secondo profilo deve richiamarsi la recente decisione, con cui le Sezioni Unite hanno fornito la definizione di luogo di privata dimora e relative pertinenze nei termini che seguono: “rientrano nella nozione di privata dimora esclusivamente i luoghi nei quali si svolgono non occasionalmente atti della vita privata, e che non siano aperti al pubblico ne’ accessibili a terzi senza il consenso del titolare, compresi quelli destinati ad attivita’ lavorativa o professionale” (Sez. U, n. 31345 del 23/03/2017, D’Amico, Rv. 270076).

La pronuncia e’ intervenuta specificamente sull’articolo 624 bis c.p., ma ha espressamente coinvolto tutte le norme a carattere sostanziale e processuale che a tale nozione fanno riferimento, tra cui l’articolo 614 c.p. (cfr. Sez. U, n. 31345 del 23/03/2017, D’Amico, cit., in motivazione).
Ne consegue che anche nello scrutinare gli elementi costitutivi del reato di violazione di domicilio occorre fare riferimento ai principi dettati con la sentenza appena citata.
Pertanto, al fine di assegnare ad un luogo la qualifica di privata dimora o relative pertinenze, occorre verificare la sussistenza dei seguenti, indefettibili elementi: “a) utilizzazione del luogo per lo svolgimento di manifestazioni della vita privata (riposo, svago, alimentazione, studio, attivita’ professionale e di lavoro in genere), in modo riservato ed al riparo da intrusioni esterne; b) durata apprezzabile del rapporto tra il luogo e la persona, in modo che tale rapporto sia caratterizzato da una certa stabilita’ e non da mera occasionalita’; c) non accessibilita’ del luogo, da parte di terzi, senza il consenso del titolare” (cfr. Sez. U, n. 31345 del 23/03/2017, D’Amico, cit., in motivazione) ...

 

www.giurisprudenzapenale.com/.../cass-pen-sez-un-31345.pdf

Cassazione Penale - Sezioni Unite - Sentenza 23/03/2017 - n° 31345

... Secondo l'orientamento prevalente, per privata dimora deve intendersi qualsiasi luogo che serva all'esplicazione di atti della vita privata e, quindi, anche attività di lavoro, culturali, professionali, politiche.
Secondo altro orientamento, invece, esulano dalla nozione di privata dimora quei luoghi che consentano comunque l'accesso al pubblico, tranne i locali annessi o accessori nei quali l'ingresso è inibito senza autorizzazione del titolare.
Rappresenta, poi, la Sezione rimettente l'esistenza di orientamenti, per così dire, intermedi, secondo i quali non va fatto riferimento all'accessibilità al pubblico in astratto ma in concreto, con riferimento quindi al momento dell'azione delittuosa (e cioè se questa sia avvenuta durante l'orario di chiusura o meno); e ricorda che da altre pronunce viene, invece, valorizzato il criterio di stabilità della presenza, escludendosi che possa parlarsi di privata dimora in relazione a quei luoghi in cui il soggetto si trovi occasionalmente e transitoriamente ...

 

ESPERIENZA PERSONALE

Un condòmino del mio Condominio al piano terra ha circoscritto il suo orticello ...

... davanti il suo locale di deposito, area scoperta sufficiente per un posto auto ...

... area circoscritta con catena e barriera a sbarra ...

Che non sposta di una virgola obbligo a corrispondere il dovuto per il peso imposto.

Plutone dice:

È chi amministra che deve organizzare.

Si, ma deve anche evitare confusioni fra la proprietà comune e la proprietà personale del condomino.

 

Forse sono "troppo tedesco" su queste questioni, tuttavia l'educazione e la correttezza non devono mai mancare.

Hai bisogno del mio posto auto per il condominio? Bene, prima lo chiedi e poi mi trovi una alternativa ai miei disagi e poi ne disponi nei limiti strettamente necessari.

Se, per esempio, debbo posteggiare in strada anziché sul mio posto auto privato, magari sott'occhio, se trovo uno striscio causa manovre di parcheggio di terzi, dovrei sopportarlo io solo per dei lavori al condominio?

Scusatemi, ma non mi interessa l'indennità in denaro, mi indennizzi per equivalente.

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