Lavori straordinari - sono ancora obbligata a pagare o diventa l'acquirente il soggetto debitore?

[ad.vecc]

buongiorno, 

ho venduto qualche giorno fa un appartamento. nell'atto è stato inserita una clausola riguardante dei lavori di manutenzione straordinaria deliberati nel 2014 ma mai eseguiti. tale clausola indicava me in quanto venditore il soggetto responsabile per questi lavori. il punto è questo: nella delibera si fa riferimento a dei preventivi che però non sono poi stati presi in considerazione, in quanto considerati troppo cari dai vari condomini. Alla fine non si è più giunti ad una conclusione e dopo 6 anni ancora non è stato fatto niente. Se l'anno prossimo si deliberano questi lavori ma con nuovi preventivi, una nuova gara  ed una nuova ditta vincitrice dell'appalto, sono ancora obbligata a pagare o diventa l'acquirente il soggetto debitore? grazie 

[Danielabi]

ad.vecc dice:

buongiorno, 

ho venduto qualche giorno fa un appartamento. nell'atto è stato inserita una clausola riguardante dei lavori di manutenzione straordinaria deliberati nel 2014 ma mai eseguiti. tale clausola indicava me in quanto venditore il soggetto responsabile per questi lavori. il punto è questo: nella delibera si fa riferimento a dei preventivi che però non sono poi stati presi in considerazione, in quanto considerati troppo cari dai vari condomini. Alla fine non si è più giunti ad una conclusione e dopo 6 anni ancora non è stato fatto niente. Se l'anno prossimo si deliberano questi lavori ma con nuovi preventivi, una nuova gara  ed una nuova ditta vincitrice dell'appalto, sono ancora obbligata a pagare o diventa l'acquirente il soggetto debitore? grazie 

Dal momento che hai rogitato non sei piu' proprietaria dell'appartamento e non sei piu' condòmina, quindi se l'assemblea delibera i lavori tu non hai piu' alcun obbligo.

[Tullio01]

ad.vecc dice:

buongiorno, 

ho venduto qualche giorno fa un appartamento. nell'atto è stato inserita una clausola riguardante dei lavori di manutenzione straordinaria deliberati nel 2014 ma mai eseguiti. tale clausola indicava me in quanto venditore il soggetto responsabile per questi lavori. il punto è questo: nella delibera si fa riferimento a dei preventivi che però non sono poi stati presi in considerazione, in quanto considerati troppo cari dai vari condomini. Alla fine non si è più giunti ad una conclusione e dopo 6 anni ancora non è stato fatto niente. Se l'anno prossimo si deliberano questi lavori ma con nuovi preventivi, una nuova gara  ed una nuova ditta vincitrice dell'appalto, sono ancora obbligata a pagare o diventa l'acquirente il soggetto debitore? grazie 

Situazione molto delicata, se i lavori sono stati deliberati come tu stesso dici, ma questo è tutto da vedere, la relativa spesa viene addebitata a chi ha deliberato, a mio parere visto che c'erano più preventivi e nessuno è stato scelto la delibera non si è conclusa, per cui se in seguito verrà scelto un preventivo la relativa spesa dovrà essere addebitata al nuovo condomino, comunque per completare la mia risposta ti allego delle pronunce in merito, e leggi attentamente cosa è scritto sul rogito;

 

La deliberazione dell'assemblea condominiale riguardante l'esecuzione di opere straordinarie all'edificio, precedente di qualche giorno la vendita di unità immobiliari, determina che gli acquirenti debbono pagare le spese relative, trattandosi di obligationes propter rem. Non esclude il debito degli aventi causa verso il condominio la mancanza di informativa tra le parti circa la deliberazione stessa e gli acquirenti sono chiamati a rispondere delle spese solidalmente con l'alienante, non al suo posto. E,dal momento che la buona fede avrebbe voluto che l'obbligazione fosse dichiarata nelle trattative e indicata nei contratti, poichè rilevanti nel sinallagma, la parte venditrice è tenuta alla manleva per tali spese. (Trib. civ. Milano, sez. VIII, 14 settembre 2006, n. 10141)

In caso di vendita di un’unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione o di ristrutturazione o innovazioni, in mancanza di accordo tra le parti, nei rapporti interni tra alienante e acquirente è tenuto a sopportarne i relativi costi chi era proprietario al momento della delibera dell’assemblea. Ne consegue che, ove tali spese siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione dell’atto di trasferimento dell’unità immobiliare, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che tali opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e l’acquirente ha diritto a rivalersi, nei confronti del proprio dante causa, per quanto pagato al condominio in forza del principio di solidarietà passiva di cui all’art. 63 delle disp. att. c.c. (Cass. Civ., Sez. II, n. 24654 del 3 dicembre 2010)

In caso di vendita di una unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazioni sulle parti comuni, qualora venditore e compratore non si siano diversamente accordati in ordine alla ripartizione delle relative spese, è tenuto a sopportarne i costi chi era proprietario dell'immobile al momento della delibera assembleare che abbia disposto l'esecuzione dei detti interventi, avendo tale delibera valore costitutivo della relativa obbligazione; di conseguenza, ove le spese in questione siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione del contratto di vendita, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che le opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e l'acquirente ha diritto di rivalersi, nei confronti del medesimo, di quanto pagato al condominio per tali spese, in forza del principio di solidarietà passiva di cui all'art. 63 disp. att. c.c." (Cass. 2 maggio 2013 n. 10235).

[Danielabi]

Tullio Ts dice:

Situazione molto delicata, se i lavori sono stati deliberati come tu stesso dici, ma questo è tutto da vedere, la relativa spesa viene addebitata a chi ha deliberato, a mio parere visto che c'erano più preventivi e nessuno è stato scelto la delibera non si è conclusa, per cui se in seguito verrà scelto un preventivo la relativa spesa dovrà essere addebitata al nuovo condomino, comunque per completare la mia risposta ti allego delle pronunce in merito, e leggi attentamente cosa è scritto sul rogito;

 

La deliberazione dell'assemblea condominiale riguardante l'esecuzione di opere straordinarie all'edificio, precedente di qualche giorno la vendita di unità immobiliari, determina che gli acquirenti debbono pagare le spese relative, trattandosi di obligationes propter rem. Non esclude il debito degli aventi causa verso il condominio la mancanza di informativa tra le parti circa la deliberazione stessa e gli acquirenti sono chiamati a rispondere delle spese solidalmente con l'alienante, non al suo posto. E,dal momento che la buona fede avrebbe voluto che l'obbligazione fosse dichiarata nelle trattative e indicata nei contratti, poichè rilevanti nel sinallagma, la parte venditrice è tenuta alla manleva per tali spese. (Trib. civ. Milano, sez. VIII, 14 settembre 2006, n. 10141)

In caso di vendita di un’unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione o di ristrutturazione o innovazioni, in mancanza di accordo tra le parti, nei rapporti interni tra alienante e acquirente è tenuto a sopportarne i relativi costi chi era proprietario al momento della delibera dell’assemblea. Ne consegue che, ove tali spese siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione dell’atto di trasferimento dell’unità immobiliare, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che tali opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e l’acquirente ha diritto a rivalersi, nei confronti del proprio dante causa, per quanto pagato al condominio in forza del principio di solidarietà passiva di cui all’art. 63 delle disp. att. c.c. (Cass. Civ., Sez. II, n. 24654 del 3 dicembre 2010)

In caso di vendita di una unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazioni sulle parti comuni, qualora venditore e compratore non si siano diversamente accordati in ordine alla ripartizione delle relative spese, è tenuto a sopportarne i costi chi era proprietario dell'immobile al momento della delibera assembleare che abbia disposto l'esecuzione dei detti interventi, avendo tale delibera valore costitutivo della relativa obbligazione; di conseguenza, ove le spese in questione siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione del contratto di vendita, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che le opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e l'acquirente ha diritto di rivalersi, nei confronti del medesimo, di quanto pagato al condominio per tali spese, in forza del principio di solidarietà passiva di cui all'art. 63 disp. att. c.c." (Cass. 2 maggio 2013 n. 10235).

🤔...be' Tullio, dopo 6 anni penso proprio che dovranno rifare tutto, i preventivi non hanno valenza così lunga, capisco che nel rogito era dovuta l'annotazione, ma è molto probabile, per non dire certo, che nel caso dovessero decidere di dare corso ai lavori dovranno rifare tutto da capo. In questo caso, come chiedeva Ad.Vecc, non ha piu' alcun obbligo.

[Tullio01]

Danielabi dice:

🤔...be' Tullio, dopo 6 anni penso proprio che dovranno rifare tutto, i preventivi non hanno valenza così lunga, capisco che nel rogito era dovuta l'annotazione, ma è molto probabile, per non dire certo, che nel caso dovessero decidere di dare corso ai lavori dovranno rifare tutto da capo. In questo caso, come chiedeva Ad.Vecc, non ha piu' alcun obbligo.

Si Daniela sono d'accordo, ma è anche necessario vedere cosa è scritto sul rogito visto che ad.vecc ha detto che nell'atto è stato inserita una clausola riguardante dei lavori di manutenzione straordinaria, non vorrei che questo sia un autogol

[Danielabi]

Tullio Ts dice:

Si Daniela sono d'accordo, ma è anche necessario vedere cosa è scritto sul rogito visto che ad.vecc ha detto che nell'atto è stato inserita una clausola riguardante dei lavori di manutenzione straordinaria, non vorrei che questo sia un autogol

👍

[ad.vecc]

Grazie per le risposte. sull'atto è indicato genericamente che i lavori deliberati nel 2014 ma mai eseguiti sono a mio carico, ma nulla è stato previsto di una nuova delibera, nuovi preventivi e un nuovo appalto e di conseguenza una nuova ripartizione dell'importo complessivo tra i vari proprietari. potrò sollevare queste obiezioni per liberarmi da questo obbligo?? grazie 

[Tullio01]

A mio parere quella clausola è proprio stato un'autogol, potevi non accettarla visto che non era stato deciso il preventivo.

Prova a sentire un bravo avvocato e vedi se è possibile in qualche maniera di renderla nulla.

[Leonardo53]

ad.vecc dice:

Grazie per le risposte. sull'atto è indicato genericamente che i lavori deliberati nel 2014 ma mai eseguiti sono a mio carico, ma nulla è stato previsto di una nuova delibera, nuovi preventivi e un nuovo appalto e di conseguenza una nuova ripartizione dell'importo complessivo tra i vari proprietari. potrò sollevare queste obiezioni per liberarmi da questo obbligo?? grazie 

La cosa è complessa perchè tu hai venduto qualche giorno fa ma ti sei impegnato qualche giorno fa a pagare i lavori deliberati e mai eseguiti.

Essendoti fatto carico di quel lavoro e non di quella spesa, ritengo che se oggi saranno deliberati lavori diversi e/o aggiuntivi a quelli deliberati nel 2014, il tuo impegno riguarda solo i lavori deliberati nel 2014 e quindi, eventualmente, sarà una perizia e/o un computo metrico a stabilire quali sono i lavori ai quali dovrai partecipare e quelli che non ti spettano.

 

Ti faccio un esempio, se nel 2014 è stato deliberato il rifacimento della facciata ed oggi viene deliberato il rifacimento della facciata + il rifacimento del tetto, tu pagherai solo il rifacimento della facciata ma sarai esentato dalla spesa di rifacimento del tetto.

[Danielabi]

Leonardo53 dice:

La cosa è complessa perchè tu hai venduto qualche giorno fa ma ti sei impegnato qualche giorno fa a pagare i lavori deliberati e mai eseguiti.

Essendoti fatto carico di quel lavoro e non di quella spesa, ritengo che se oggi saranno deliberati lavori diversi e/o aggiuntivi a quelli deliberati nel 2014, il tuo impegno riguarda solo i lavori deliberati nel 2014 e quindi, eventualmente, sarà una perizia e/o un computo metrico a stabilire quali sono i lavori ai quali dovrai partecipare e quelli che non ti spettano.

 

Ti faccio un esempio, se nel 2014 è stato deliberato il rifacimento della facciata ed oggi viene deliberato il rifacimento della facciata + il rifacimento del tetto, tu pagherai solo il rifacimento della facciata ma sarai esentato dalla spesa di rifacimento del tetto.

🤔  in effetti piacerebbe sapere anche a me di fatto cosa si è deliberato, perchè nel post iniziale Ad.Vecc dice che "nella delibera si fa riferimento a dei preventivi che però non sono poi stati presi in considerazione, in quanto considerati troppo cari dai vari condomini." Puo' essere che Ad. si sia espressa male, ma se si fosse espressa bene sembrerebbe che non hanno deciso neppure quali lavori fare.

Vediamo che dice Ad. Vecc

[Leonardo53]

Danielabi dice:

"nella delibera si fa riferimento a dei preventivi che però non sono poi stati presi in considerazione, in quanto considerati troppo cari dai vari condomini.

Il fatto è che lui si è impegnato ad eseguire i lavori ai quali si fa riferimento in quella delibera per cui esisterà un capitolato di lavori da fare e sono i lavori presenti in quel capitolato quelli a cui si è impegnato contrattualmente ad.vecc., proprio perchè mai eseguiti a causa del costo.

Anche volendo dare un senso al rogito, visto che l'impegno è stato assunto ieri, quale impegno avrebbe assunto se non farsi carico di quei lavori da fare già nel 2014?

Se quei valori non contassero più, non si sarebbe certamente impegnato oggi.

[ad.vecc]

cerco di spiegarli meglio: nel 2014 in assemblea si decise di fare alcuni lavori di manutenzione, es. rifacimento facciata, si chiesero i preventivi alle ditte e vinse il più basso. al momento di deliberare sul pagamento e sulle rateizzazione, molti proprietari si tirarono indietro, per i costi troppo elevati. fino ad oggi non si è più deliberato sui lavori. 

per quanto riguarda l'atto è una postilla che ho trovato al momento della stipula ed non ho potuto oppormi altrimenti la vendita saltava. 

[Leonardo53]

ad.vecc dice:

per quanto riguarda l'atto è una postilla che ho trovato al momento della stipula ed non ho potuto oppormi altrimenti la vendita saltava

Resta quanto è scritto, nero su bianco.

Se hai accettato la postilla, ti tocca rispettarla.

Oltretutto, se dici che altrimenti la vendita saltava, sei anche conscio di cosa hai accettato e non si può nemmeno dire che non ci hai fatto caso.

Purtroppo per te, a mio avviso devi rispettare quanto hai accettato in contratto e confermo le mie opinioni fin qui espresse.

[GIME]

ad.vecc dice:

cerco di spiegarli meglio: nel 2014 in assemblea si decise di fare alcuni lavori di manutenzione, es. rifacimento facciata, si chiesero i preventivi alle ditte e vinse il più basso. al momento di deliberare sul pagamento e sulle rateizzazione, molti proprietari si tirarono indietro, per i costi troppo elevati. fino ad oggi non si è più deliberato sui lavori. 

per quanto riguarda l'atto è una postilla che ho trovato al momento della stipula ed non ho potuto oppormi altrimenti la vendita saltava. 

Cosa intendi per "vinse il più basso"?

Nel senso che dopo l'aggiudicazione è stato formalizzato un contratto con l'impresa scelta o siete fermi solo alla fase di assegnazione dei lavori?

La differenza è sostanziale e si spega da sola: se l'amministraore ha firmato un contratto, sei vincolata tu, sulla scorta del rogito. Se ciò non è accaduto, nulla ti potrà essere chiesto.

Altro dubbio: in sede di rogito hai presentato la liberatoria da parte dell'amministratore?

per esempio..

https://www.condominioweb.com/rilascio-lattestazione-dei-pagamenti.14944

[Leonardo53]

GIME dice:

Cosa intendi per "vinse il più basso"?

Nel senso che dopo l'aggiudicazione è stato formalizzato un contratto con l'impresa scelta o siete fermi solo alla fase di assegnazione dei lavori?

Io la vedo in un modo più semplice.

 

E' stato presentato un capitolato lavori da fare... "tinteggiatura facciata"

L'assemblea, nel 2014, ha approvato il lavoro di tinteggiatura ma non ha più affidato l'incarico a nessuno perchè, visti i preventivi, costava troppo.

 

Nel rogito ad.vecc ha accettato la clausola in cui si impegna a pagare il lavoro deliberato nel 2014 (tinteggiatura facciata) anche se, di fatto, l'assemblea non ha più appaltato i lavori per mancanza di fondi.

 

[GIME]

Mi hai insegnato tu a fare l'avvocato del diavolo..e io lo faccio.

Una cosa è approvare i lavori..anche se dopo 4 anni  i preventivi approvati sono da rifare.

Per cui concordo con

Danielabi dice:

Dal momento che hai rogitato non sei piu' proprietaria dell'appartamento e non sei piu' condòmina, quindi se l'assemblea delibera i lavori tu non hai piu' alcun obbligo.

Altra cosa cosa è avere sottoscritto anche un contratto con la ditta.

In questo caso @ad.vecc resta impegnata, giusto rogito.

Modificato 29 Giugno, 2018 da GIME

[Leonardo53]

GIME dice:

Mi hai insegnato tu a fare l'avvocato del diavolo..e io lo faccio.

Una cosa è approvare i lavori..anche se dopo 4 anni hanni i preventivi approvati sono da rifare.

per carità, qui siamo tutti avvocati del diavolo (tuttologhi) ma infine esprimiamo solo pareri.

La mia domanda è:

Il rogito è stato fatto ieri e non 4 anni fa.

Nel rogito firmato ieri c'è questa clausola:

 

"sull'atto è indicato genericamente che i lavori deliberati nel 2014 ma mai eseguiti sono a mio carico"

 

la ritieni una clausola nulla e che fa riferimento ad "aria fritta"?

 

Di sicuro c'è lavoro per i veri avvocati 😄

[GIME]

Leonardo53 dice:

la ritieni una clausola nulla e che fa riferimento ad "aria fritta"?

Non lo so perchè non sono un tuttologo.

Ma per me delibera di "lavori di manutenzione straordinaria deliberati nel 2014 ma mai eseguiti" significa:

- approvazione del computo metrico estimativo redatto da un tecnico;

- approvazione del relativo piano di riparto;

- approvazione dell'offerta ed assegnare i lavori alla ditta tal dei tali e sottoscrivere con essa un contratto di appalto.

Solo se tutto ciò è avvenuto e deliberato resto vincolato, giusto rogito appena sottoscritto.

Una generica delibera di approvazione siffatta

ad.vecc dice:

nella delibera si fa riferimento a dei preventivi che però non sono poi stati presi in considerazione, in quanto considerati troppo cari dai vari condomini. Alla fine non si è più giunti ad una conclusione e dopo 6 anni ancora non è stato fatto niente.

non mi sembra li abbia tali requisiti.

Poi se i veri  avvocati lavorano..buon per loro.

[Danielabi]

Leonardo53 dice:

per carità, qui siamo tutti avvocati del diavolo (tuttologhi) ma infine esprimiamo solo pareri.

La mia domanda è:

Il rogito è stato fatto ieri e non 4 anni fa.

Nel rogito firmato ieri c'è questa clausola:

 

"sull'atto è indicato genericamente che i lavori deliberati nel 2014 ma mai eseguiti sono a mio carico"

 

la ritieni una clausola nulla e che fa riferimento ad "aria fritta"?

 

Di sicuro c'è lavoro per i veri avvocati 😄

Mi piacerebbe sapere il parere dell'avvocato, perchè se pensiamo che fra vent'anni quella clausola ci sarà ancora, a me sembra assurdo che Ad.Vecc sia chiamata a pagare per qualcosa che non la riguarda piu' minimamente. Sarebbe un bell'espediente per il nuovo condòmino per farsi pagare la ristrutturazione, ha trovato un finanziatore, anzi un mecenate! Sono anch'io dell'idea che è vincolante un contratto stipulato con una ditta, piu' che una delibera che puo' essere sostituita da altra delibera. Penso anche che frase per come è scritta è un po' infelice

E' altrettanto vero che siamo un Paese di grande fantasia, magari salta fuori che una delibera assembleare dell'epoca borbonica è tutt'ora vincolante (per gli eredi).

 

 

[GIME]

Danielabi dice:

Mi piacerebbe sapere il parere dell'avvocato, perchè se pensiamo che fra vent'anni quella clausola ci sarà ancora, a me sembra assurdo che Ad.Vecc sia chiamata a pagare per qualcosa che non la riguarda piu' minimamente. Sarebbe un bell'espediente per il nuovo condòmino per farsi pagare la ristrutturazione, ha trovato un finanziatore, anzi un mecenate! Sono anch'io dell'idea che è vincolante un contratto stipulato con una ditta, piu' che una delibera che puo' essere sostituita da altra delibera. Penso anche che frase per come è scritta è un po' infelice

E' altrettanto vero che siamo un Paese di grande fantasia, magari salta fuori che una delibera assembleare dell'epoca borbonica è tutt'ora vincolante (per gli eredi).

 

 

Ovviamente senza voler passare per tuttologhi...👍

[Danielabi]

GIME dice:

Ovviamente senza voler passare per tuttologhi...👍

😊  ovviamente! (anche se non è una "cattiva" definizione)

[ad.vecc]

no il contratto con la ditta non fu stipulato perché la ditta non ricevette dal condominio opportune garanzie sul pagamento dei lavori….

[Danielabi]

ad.vecc dice:

no il contratto con la ditta non fu stipulato perché la ditta non ricevette dal condominio opportune garanzie sul pagamento dei lavori….

ok, vediamo se invocando l'aiuto dell' @avv. A. Gallucci riusciamo ad avere un parere autorevole.

[avv. A. Gallucci]

Ci provo, grazie per la fiducia @Danielabi .
Io ritengo che se si tratta di stessi ed identici lavori, ossia la esecuzione di quelli a suo tempo deliberati, senza nessuna novità se non quella della ditta differente, i lavori debba pagarli - nei rapporti tra venditore e acquirente - chi ha venduto. Ma se i lavori sono differenti, in quanto si è provveduto a deliberare nuovi o comunque differenti opere, io credo che quell'obbligo debba dirsi decaduto, essendo venuto meno l'oggetto della prestazione. Certo, leggere gli atti, le delibere, ecc. darebbe maggiore forza a questo pensiero di carattere generale.
 

[Danielabi]

avv. A. Gallucci dice:

Ci provo, grazie per la fiducia @Danielabi .
Io ritengo che se si tratta di stessi ed identici lavori, ossia la esecuzione di quelli a suo tempo deliberati, senza nessuna novità se non quella della ditta differente, i lavori debba pagarli - nei rapporti tra venditore e acquirente - chi ha venduto. Ma se i lavori sono differenti, in quanto si è provveduto a deliberare nuovi o comunque differenti opere, io credo che quell'obbligo debba dirsi decaduto, essendo venuto meno l'oggetto della prestazione. Certo, leggere gli atti, le delibere, ecc. darebbe maggiore forza a questo pensiero di carattere generale.
 

Grazie @avv. A. Gallucci, fiducia ben riposta.

Ma...se non ho capito male:

 nella delibera del 2014 poniamo siano stati previsti lavori di rifacimento della facciata, nel 2021 l'assemblea decide di effettuare i lavori alla facciata, con diversa ditta e, ovviamente, diversi costi, in questo caso Ad.Vecc deve pagare i lavori.

Se è così, non solo Ad.Vecc ha un problema che si trascinerà sino "all'ultimo", ma anche gli eredi potrebbero averlo. E' chiaro che stiamo facendo delle ipotesi, pero' mi sembra che le delibere assembleari siano una sorta di ergastolo, almeno, hanno una decadenza?