#1 Inviato 27 Ottobre, 2017 Ciao a tutti. In un grande condominio sono stati eseguiti lavori di notevole entità, importo con 6 zeri. A metà lavori ci sono stati presentati lavori imprevisti con richiesta di un importo extra di circa il 2,5% su quanto pattuito in appalto. Il progettista e' un ingegnere di primordine e parcelle elevate. Non è stato in grado di rilevare correttamente? Comunque l'extra e' stato approvato e i lavori terminati. Adesso ci viene chiesto un conguaglio per ulteriori lavori extra, non approvati in assemblea, ma eseguiti, che in totale portano lo sfioramento a circa il 16%!! Siamo tutti molto arrabbiati. Io ho chiesto di verificare il contratto d'appalto, dovrebbe esserci una clausola che limita il possibile sforamento. I lavori extra sono stati fatti, non grandi opere ma una cosa in più qui un'altra la', tante "piccole" cose portano ad un grande importo. L'assemblea sarà tra qualche giorno. Io sono determinata a non approvare una richiesta fondi extra per lavori non deliberati. Prima di sondare altri condomini vi chiedo consigli e che cosa potrebbe succedere. Grazie.
#2 Inviato 27 Ottobre, 2017 Brutta gatta da pelare. Un 2,5% di sforamento ci può stare anche se io pretenderei di saperlo prima .... ma il 16% è troppo evidente. A prescindere dalla cifra d’appalto, è una percentuale piuttosto alta. Chiedi precise spiegazioni ... e se queste non convincono NON approvate la maggior spesa e chiedete un incontro con il DL e l’appaltatore per mediare la cosa. Nel caso vi rimangano dei dubbi potreste attendere un eventuale causa.
#3 Inviato 28 Ottobre, 2017 Secondo voi, che responsabilità OGGETTIVA ha l'amministratore? E' stato interpellato da DL e impresa? Chi ha deciso di fare questi lavori extra? Se rispondono: Erano necessari, il cantiere era aperto... Vorrei trovare chi ha la responsabilità tra impresa, DL (verificata la necessità di questi lavori avrebbe dovuto far quantificare e chiedere all'amministratore), l'amministratore che avrebbe dovuto fermare tutto e chiedere all'assemblea prima di spendere soldi condominiali. La mia intenzione in assemblea, dove sarà presente il DL. e' di trovare un responsabile seguendo questo schema e far verbalizzare. E poi? Per favore datemi consigli. Sono in ballo quasi duecentomila € in più!
#4 Inviato 28 Ottobre, 2017 Ciao a tutti. In un grande condominio sono stati eseguiti lavori di notevole entità, importo con 6 zeri. A metà lavori ci sono stati presentati lavori imprevisti con richiesta di un importo extra di circa il 2,5% su quanto pattuito in appalto. Il progettista e' un ingegnere di primordine e parcelle elevate. Non è stato in grado di rilevare correttamente? Comunque l'extra e' stato approvato e i lavori terminati. Adesso ci viene chiesto un conguaglio per ulteriori lavori extra, non approvati in assemblea, ma eseguiti, che in totale portano lo sfioramento a circa il 16%!! Siamo tutti molto arrabbiati. Io ho chiesto di verificare il contratto d'appalto, dovrebbe esserci una clausola che limita il possibile sforamento. I lavori extra sono stati fatti, non grandi opere ma una cosa in più qui un'altra la', tante "piccole" cose portano ad un grande importo. L'assemblea sarà tra qualche giorno. Io sono determinata a non approvare una richiesta fondi extra per lavori non deliberati. Prima di sondare altri condomini vi chiedo consigli e che cosa potrebbe succedere. Grazie. Vedi; --> https://www.condominioweb.com/modifiche-necessarie-al-progetto-per-la-corretta-realizzazione-dellopera.13980
#5 Inviato 28 Ottobre, 2017 Direi che nel link postato dal mitico Tullio trovi un'ottima casistica. Bisogna inquadrare soltanto la fattispecie, ma, come ho già avuto modo di affermare, l'assemblea che è il vero committente dei lavori, avrebbe dovuto venire a conoscenza delle aggiunte operate, ed il conseguente aumento del prezzo.
#6 Inviato 28 Ottobre, 2017 Ricordo che pochi mesi fa c'era un argomento molto simile a questo, l'ho ritrovato; --> --link_rimosso--
#7 Inviato 28 Ottobre, 2017 Ricordo che pochi mesi fa c'era un argomento molto simile a questo, l'ho ritrovato; --> --link_rimosso-- Grazie Tullio. Ho letto la discussione. Il problema di fondo è analogo al mio. Ne ho tratto spunti per interventi in assemblea
#8 Inviato 28 Ottobre, 2017 Grazie Tullio. Ho letto la discussione. Il problema di fondo è analogo al mio. Ne ho tratto spunti per interventi in assemblea nel capitolato d'appalto avrebbe dovuto esserci un articolo nel quale si evidenziava che lavori imprevisti superiori a x% dovevano essere espressamente autorizzati dal committente. c'era questa clausola ? il committente (condomìnio, quindi assemblea e non amministratore) ha autorizzato ? avete scelto voi condomini il d.l.? il d.l. ha vigilato sull'entità di questi imprevisti ? l'amministratore ha pagato in base al certificato emesso dal d.l.?
#9 Inviato 28 Ottobre, 2017 nel capitolato d'appalto avrebbe dovuto esserci un articolo nel quale si evidenziava che lavori imprevisti superiori a x% dovevano essere espressamente autorizzati dal committente.c'era questa clausola ? il committente (condomìnio, quindi assemblea e non amministratore) ha autorizzato ? avete scelto voi condomini il d.l.? il d.l. ha vigilato sull'entità di questi imprevisti ? l'amministratore ha pagato in base al certificato emesso dal d.l.? Grazie Sergio. Ho già avvisato l'amministratore che porti in assemblea il contratto di appalto proprio per verificare quella clausola che citi tu, soprattutto la % extra consentita. Secondo passo è capire chi ha autorizzato i lavori extra capitolato: 1)il DL (scelto da noi, piuttosto caro nelle sue parcelle)? Voglio anche chiedere come mai lui, che è è un ingegnere tanto bravo, così si dice, non abbia previsto questi lavori extra in fase di rilievi e progetto l'ing DL per autorizzare a procedere, ha chiesto all'amministratore? 2) l'amministratore di sicuro non ha chiesto all'assemblea Intendo far emergere le responsabilità. Il fatto è che a metà lavori, come ho già detto, ci è stato chiesto un extra di circa il 2,5% per imprevisti sul tetto (è un palazzo d'epoca) e altro. Poichè era inverno, non potevano certo sospendere i lavori sul tetto. Quella cifra supplementare è già stata approvata. Adesso ci viene chiesto un conguaglio che, con il 2,5% approvato, supera il 15% sul valore del contratto. I lavori successivi sono già stati fatti ma NON pagati, non è neppure stato pagato il 2,5% approvato perchè non ancora ripartito. I nuovi lavori supplementari riguardano il cortile (problemi rete fognaria, ispezioni: dovevano essere previsti in massima parte in fase di progettazione, a mio parere, in considerazione dello stato generale dello stabile). I lavori nel cortile, che comunque è stato chiuso per mesi per la presenza del cantiere, si sarebbero potuti fermare e indire una assemblea. Altri piccoli lavori (ma piccolo + piccolo + ancora piccolo ecc fa GRANDE l'importo) sono di pura estetica, che non dispiace a nessuno ma... costa!!! TUTTO GIA' FATTO, con risultati estetici opinabili Io vorrei inchiodare il responsabile e fargli ammettere le sue responsabilità, sia l'amministratore o il DL (difficile perchè troveranno delle scuse). Farci fornire spiegazioni documentate. Approvare solo il riparto di quel 2,5% già approvato, è giusto che l'impresa sia pagata. Tenete conto che abbiamo un "grande" (intendo con tanti mm) moroso, è in corso una causa con DI, ma la sua quota ancora non c'è. Prendere tempo per verifiche dei documenti da parte di un comitato di condomini da costituirsi e revisione della posizione impresa, DL, amministratore alla luce di quanto sarà emerso in assemblea. Ovviamente dovrò espormi io, ma non ho timori. Convocazione di una successiva assemblea. Che ne pensate?
#10 Inviato 30 Ottobre, 2017 AGGGIORNAMENTO Lo sforamento, un un artificio, pare diminuito, così mi ha spiegato un consigliere. Comunque lo sforamento e' poco meno dell'11%. Il consigliere mi ha detto: abbiamo deciso noi consiglieri per il carattere di urgenza. Il carattere di urgenza e' discutibile, almeno per certe spese ornamentali, la decisione dei consiglieri dovrebbe essere nulla. Come comportarmi in assemblea?
#11 Inviato 30 Ottobre, 2017 AGGGIORNAMENTOLo sforamento, un un artificio, pare diminuito, così mi ha spiegato un consigliere. Comunque lo sforamento e' poco meno dell'11%. Il consigliere mi ha detto: abbiamo deciso noi consiglieri per il carattere di urgenza. Il carattere di urgenza e' discutibile, almeno per certe spese ornamentali, la decisione dei consiglieri dovrebbe essere nulla. Come comportarmi in assemblea? Infatti, i consiglieri non hanno nessun potere deliberativo e non potevano decidere assolutamente nulla, insisti su questo punto in assemblea e addirittura insisterei col dire che chi l'ha deciso lo paghi, ma starà all'assemblea ratificare o no questo aumento.
#12 Inviato 30 Ottobre, 2017 AGGGIORNAMENTOLo sforamento, un un artificio, pare diminuito, così mi ha spiegato un consigliere. Comunque lo sforamento e' poco meno dell'11%. Il consigliere mi ha detto: abbiamo deciso noi consiglieri per il carattere di urgenza. Il carattere di urgenza e' discutibile, almeno per certe spese ornamentali, la decisione dei consiglieri dovrebbe essere nulla. Come comportarmi in assemblea? sono d'accordo con tullio. i consiglieri hanno solo il compito di controllo dell'operato dell'amministratore,non certo quello di decidere sostituendosi all'assemblea ... visto che il carattere d'urgenza è opinabile, non ratificare la spesa non autorizzata. chi ha commissionato il lavoro (non certo l'assemblea di condominio) lo paghi ... poi se la maggioranza decide altrimenti ...
#13 Inviato 30 Ottobre, 2017 sono d'accordo con tullio. i consiglieri hanno solo il compito di controllo dell'operato dell'amministratore,non certo quello di decidere sostituendosi all'assemblea ... visto che il carattere d'urgenza è opinabile, non ratificare la spesa non autorizzata. chi ha commissionato il lavoro (non certo l'assemblea di condominio) lo paghi ... poi se la maggioranza decide altrimenti ... Aih aih.. tutti si lamentano ma poi la maggioranza decide altrimenti. Però penso che varrà la pena di far verbalizzare le irregolarità ed essere dissenzienti In quanto poi ad impugnare la delibera, davvero no! Non ho abbastanza tempo e le mie finanze sono state dissanguate da questi dissennai lavori straordinari. Poi vi dirò. Per ora grazie
#14 Inviato 30 Ottobre, 2017 E' andata come prevedevo. SOS same old shit, la solita storia. Tutti a sbraitare perché si deve pagare di più, ben pochi disposti a capire perché. Ho fatto un intervento in cui ho chiesto chiaramente chi aveva deciso. Lo sapevo già: i consiglieri. Almeno un paio di persone hanno assentito concordi al mio intervento. Poi votazioni: unica contraria IO. Scusi, ma lei non ha detto che non era d'accordo con la decisione dei lavori extra? Si, ma li hanno fatti e dobbiamo pagare. Ma porca miseria!!!! Di notte leoni di giorno c... (cioè quando devono uscire allo scoperto). Anch'io sapevo che comunque sarebbe passato. Ma volevo fare una azione dimostrativa. In più l'amministratore non ha portato il contratto di appalto come da me richiesto. Non ho fatto verbalizzare i motivi del mio dissenso, perché mi hanno fatto presente che abbiamo una causa in corso con condomino che non paga (non residente mai venuto in assemblea) con mille scuse. Meglio non fornigli uno spunto in più (spesa extra decisa dai consiglieri).
#15 Inviato 31 Ottobre, 2017 E' andata come prevedevo.SOS same old shit, la solita storia. Tutti a sbraitare perché si deve pagare di più, ben pochi disposti a capire perché. Ho fatto un intervento in cui ho chiesto chiaramente chi aveva deciso. Lo sapevo già: i consiglieri. Almeno un paio di persone hanno assentito concordi al mio intervento. Poi votazioni: unica contraria IO. Scusi, ma lei non ha detto che non era d'accordo con la decisione dei lavori extra? Si, ma li hanno fatti e dobbiamo pagare. Ma porca miseria!!!! Di notte leoni di giorno c... (cioè quando devono uscire allo scoperto). Anch'io sapevo che comunque sarebbe passato. Ma volevo fare una azione dimostrativa. In più l'amministratore non ha portato il contratto di appalto come da me richiesto. Non ho fatto verbalizzare i motivi del mio dissenso, perché mi hanno fatto presente che abbiamo una causa in corso con condomino che non paga (non residente mai venuto in assemblea) con mille scuse. Meglio non fornigli uno spunto in più (spesa extra decisa dai consiglieri). Hai ben ragione di sfogare la tua rabbia, ma come volevasi dimostrare gli altri condomini hanno deciso a maggioranza di pagare nonostante tutto.
#16 Inviato 31 Ottobre, 2017 E' andata come prevedevo.SOS same old shit, la solita storia. Tutti a sbraitare perché si deve pagare di più, ben pochi disposti a capire perché. Ho fatto un intervento in cui ho chiesto chiaramente chi aveva deciso. Lo sapevo già: i consiglieri. Almeno un paio di persone hanno assentito concordi al mio intervento. Poi votazioni: unica contraria IO. Scusi, ma lei non ha detto che non era d'accordo con la decisione dei lavori extra? Si, ma li hanno fatti e dobbiamo pagare. Ma porca miseria!!!! Di notte leoni di giorno c... (cioè quando devono uscire allo scoperto). Anch'io sapevo che comunque sarebbe passato. Ma volevo fare una azione dimostrativa. In più l'amministratore non ha portato il contratto di appalto come da me richiesto. Non ho fatto verbalizzare i motivi del mio dissenso, perché mi hanno fatto presente che abbiamo una causa in corso con condomino che non paga (non residente mai venuto in assemblea) con mille scuse. Meglio non fornigli uno spunto in più (spesa extra decisa dai consiglieri). 🤬
#17 Inviato 31 Ottobre, 2017 Comunque ho trovato un espediente che mi salverà o salverà il condominio in futuro: nella prossima assemblea ordinaria, elezione consiglieri, farò verbalizzare: Ai sensi art 1130 cc ultimo comma, i consiglieri hanno funzione consultiva e di controlli. Ogni loro decisione presa e attuata a nome del condominio, sostituendosi a delibere assembleari, sarà ritenuta nulla. Che ne dite?
#18 Inviato 31 Ottobre, 2017 Comunque ho trovato un espediente che mi salverà o salverà il condominio in futuro:nella prossima assemblea ordinaria, elezione consiglieri, farò verbalizzare: Ai sensi art 1130 cc ultimo comma, i consiglieri hanno funzione consultiva e di controlli. Ogni loro decisione presa e attuata a nome del condominio, sostituendosi a delibere assembleari, sarà ritenuta nulla. Che ne dite? Non puoi sostituirti al Giudice, solo il Giudice su ricorso potrebbe dire che la decisione dei consiglieri è nulla, tuttalpiù si potrà (e si poteva) non ratificare.
#19 Inviato 31 Ottobre, 2017 A parte che "nulla, inconferente ecc" e' una dicitura che usa il mio avvocato per lettere che mi fa firmare su delibere condominiali con un altro condomino con cui sono in causa.... In questo caso va bene se sostituisco il termine NULLA a SCORRETTA? Non sono un Giudice, non giudico ma posso far verbalizzare la mia presa di posizione affinché qualche condomino si svegli?
#20 Inviato 31 Ottobre, 2017 A parte che "nulla, inconferente ecc" e' una dicitura che usa il mio avvocato per lettere che mi fa firmare su delibere condominiali con un altro condomino con cui sono in causa....In questo caso va bene se sostituisco il termine NULLA a SCORRETTA? Non sono un Giudice, non giudico ma posso far verbalizzare la mia presa di posizione affinché qualche condomino si svegli? Suggerisci di inserire al RdC che i consiglieri si attengano scrupolosamente alla norma dell'art. 1130 cc, ovvero "Il consiglio di condominio ha funzioni consultive e di controllo, (e null'altro)"
#21 Inviato 31 Ottobre, 2017 Suggerisci di inserire al RdC che i consiglieri si attengano scrupolosamente alla norma dell'art. 1130 cc, ovvero "Il consiglio di condominio ha funzioni consultive e di controllo, (e null'altro)" Grazie Tullio, persona di grande saggezza!
#22 Inviato 14 Novembre, 2017 Ciao. Di nuovo qui per la questione in oggetto. Sono riuscita ad accedere al contratto d'appalto dei lavori straordinari. Non c'è la clausola che l'importo finale non può superare x% dell'importo contrattuale, poiché non si tratta di appalto pubblico, ma compare la dicitura: "tale prezzo e' da intendersi fisso e invariabile" Così non è stato. Cosa mi dite?
#23 Inviato 14 Novembre, 2017 Ciao. Di nuovo qui per la questione in oggetto.Sono riuscita ad accedere al contratto d'appalto dei lavori straordinari. Non c'è la clausola che l'importo finale non può superare x% dell'importo contrattuale, poiché non si tratta di appalto pubblico, ma compare la dicitura: "tale prezzo e' da intendersi fisso e invariabile" Così non è stato. Cosa mi dite? Quello è un contratto, firmato liberamente dalle parti .... quindi c'è poco da aggiungere. Eventuali variazioni, per quanto mi riguarda, possono solo essere concordate extracontrattualmente.
#24 Inviato 15 Novembre, 2017 Quello è un contratto, firmato liberamente dalle parti .... quindi c'è poco da aggiungere. Eventuali variazioni, per quanto mi riguarda, possono solo essere concordate extracontrattualmente. Le parti: 1. impresa 2. condominio, firma amministratore Variazioni, qui si intende integrazioni per più del 10% prezzo pattuito fisso e invariabile, approvate da amministratore e consiglieri ma pagate da quei fessi dei condomini
#25 Inviato 18 Novembre, 2017 buongiorno mi ricollego a questa discussione iniziata da me per chiedervi ancora una cosa. In questi giorni ho avuto modo di parlare a tu per tu con un consigliere e ho capito che è del tutto ignaro dellle sue vere funzioni, di carattere consultivo e di controllo. Ha affermato: in questo condominio c'è un amministratore e ci sono tre "responsabili" di prendere decisioni. Gli ho fatto presente che l'unico organo responsabile di prendere decisioni è l'assemblea, mi ha risposto che non è come dico io. Sono già a conoscenza di quello che stabilisce l'art art 1130 ultimo comma. Sapete per favore citarmi eventuali sentenze riguardanti i consiglieri di condominio ed un loro abuso di potere? Grazie
