Se i conduttori originali di un contratto 3+2 recedono da esso, il contratto cessa automaticamente pur essendoci in esso subentrati ai conduttori?

[Jeangrey]

Buongiorno a tutti, come da domanda:

 

se i conduttori originali di un contratto 3+2 recedono da esso, il contratto cessa automaticamente pur essendoci in esso subentrati ai conduttori?

 

Più in dettaglio: ho un contratto di locazione 3 +2 registrato a luglio 2015 dove i conduttori originali eravamo io e altre due ragazze.

Quest'ultime sono andate via prima della scadenza dei 3 anni, ovvero luglio 2018, e nel frattempo sono arrivate altre due persone subentrando a loro. Quindi a luglio 2018, il contratto è stato rinnovato per altri 2 anni come da prassi e presumo che esso sia stato rinnovato non solo a nome mio, ma anche a nome delle altre due persone subentrate.

 

Ora, a luglio 2019 io andrò via (ho fatto disdetta 3 mesi prima come da contratto) e la proprietaria ci ha avvisati che andando via io che sono l'ultima delle conduttrici originali, il contratto cessa di esistere automaticamente. Io sto cercando qualcuno che mi subentri nel contratto, ma la proprietaria afferma che il subentro non avverrà in quanto il contratto cesserà in automatico andando via io e quindi i due subentrati e chi verrà dopo di me saranno costretti a stipulare un nuovo contratto di locazione.

 

Quindi le mie domande sono:

 

1) Quando è stato rinnovato il contratto dopo 3 anni, il rinnovo è avvenuto a nome mio che sono conduttrice originaria o anche a nome dei due subentrati?

2) I subentrati non si sono "sostituiti" ai conduttori originali divenendo nuovi conduttori a tutti gli effetti?

3) Se la risposta alla domanda precedente è sì, perché ora si parla di cessione del contratto in automatico? Non penso che la cessione possa avvenire solo perché io che sono l'unica delle conduttrici originarie rimaste, va via dall'unità immobiliare. E allora i subentri avvenuti non valgono a nulla? I subentrati non sono i nuovi conduttori??

4) Il contratto è stato rinnovato a luglio dell'anno scorso, 2018, per altri due anni. Il contratto non dovrebbe valere fino a luglio 2020 indipendentemente dal fatto se i conduttori originali non ci sono più e sono subentrate altre persone?

5) Chiesto tutto ciò: io mi posso opporre alla proprietaria stabilendo che ci sarà un subentrato al mio posto come è avvenuto per i subentrati delle altre conduttrici? E' giusto che lei mi dica che non posso far subentrare nessuno perché il contratto cessa automaticamente? Ricordo che il contratto è stato rinnovato l'anno scorso per altri due anni, quindi dovrebbe essere valido fino a luglio 2020, quindi dovrei e potrei far subentrare chi voglio

 

 

Grazie anticipatamente a chi mi risponderà

 

Modificato 10 Aprile, 2019 da Jeangrey

[albano59]

Se qualcuna subentra nella tua posizione il contratto può proseguire senza alcun problema fino alla sua naturale scadenza di Luglio 2020.

Ci sono solo due ostacoli a che ciò possa verificarsi: l'opposizione al subentro nella tua posizione della proprietaria o di una o tutte le altre coinquiline.

Visto che sembra che sia solo la proprietaria a non voler accettare il subentro sulla tua posizione, propendo per l'ipotesi che la proprietaria stia cogliendo l'occasione della tua disdetta per stipulare un nuovo contratto con chi rimarrà nell'appartamento, probabilmente a condizioni diverse da quanto previsto nel contratto in corso di validità.

 

Comunque, se la proprietaria ha accettato la tua disdetta lasciandoti andar via e le coinquiline non hanno sollevato obiezione, a te del destino del contratto non interessa nulla: tu te ne andrai via.

[Jeangrey]

Prima di tutto grazie per avermi risposto.

 

Solo la proprietaria si sta opponendo al subentro, per le persone attualmente presenti in casa problemi non ce ne sono. Ed è come hai detto tu: sta cogliendo l'occasione della mia disdetta per stipulare un nuovo contratto.

 

A questo punto chiedo: la proprietaria può decidere di chiudere un contratto in corso di validità, che scade a luglio 2020? Ricordo che è un contratto 3+2, stipulato nel 2015 e rinnovato dalla proprietaria stessa a luglio 2018 per altri due anni.

 

[jerrySM]

Jeangrey dice:

Quindi le mie domande sono:

 

1) Quando è stato rinnovato il contratto dopo 3 anni, il rinnovo è avvenuto a nome mio che sono conduttrice originaria o anche a nome dei due subentrati?

2) I subentrati non si sono "sostituiti" ai conduttori originali divenendo nuovi conduttori a tutti gli effetti?

3) Se la risposta alla domanda precedente è sì, perché ora si parla di cessione del contratto in automatico? Non penso che la cessione possa avvenire solo perché io che sono l'unica delle conduttrici originarie rimaste, va via dall'unità immobiliare. E allora i subentri avvenuti non valgono a nulla? I subentrati non sono i nuovi conduttori??

4) Il contratto è stato rinnovato a luglio dell'anno scorso, 2018, per altri due anni. Il contratto non dovrebbe valere fino a luglio 2020 indipendentemente dal fatto se i conduttori originali non ci sono più e sono subentrate altre persone?

5) Chiesto tutto ciò: io mi posso opporre alla proprietaria stabilendo che ci sarà un subentrato al mio posto come è avvenuto per i subentrati delle altre conduttrici? E' giusto che lei mi dica che non posso far subentrare nessuno perché il contratto cessa automaticamente? Ricordo che il contratto è stato rinnovato l'anno scorso per altri due anni, quindi dovrebbe essere valido fino a luglio 2020, quindi dovrei e potrei far subentrare chi voglio

1) La comunicazione di rinnovo di un contratto di locazione non prevede la comunicazione dei nominativi delle parti del contratto, si da per scontato che prosegue invariato. Il subentro per l'Agenzia avviene solo ed esclusivamente se viene comunicato tramite presentazione modello RLI e pagamento della tassa di registro (se dovuta). Per rispondere alla tua domanda dovresti quindi specificare quando è stato comunicato all'Agenzia il subentro tramite presentazione RLI e quando il rinnovo, anche qui tramite mod. RLI

2) a livello fiscale si, ma solo se comunicato all'Agenzia nelle modalità indicate sopra. A livello civile bisogna vedere i modi, tempi in cui è stato effettuato il subentro (raccomandata, verbalmente, mail, whatsapp etc etc)

3) in teoria si,per saperlo con esattezza però bisogna sapere i modi e tempi in cui sono stati effettuati i subentri e i rinnovi.

4) il contratto per l'Agenzia si rinnova solo ed esclusivamente se si presenta mod RLI per la sua proroga, altrimenti per l'Agenzia è scaduto. A livello civile bisogna vedere cosa dice il contratto a proposito della sua proroga

5) Per sapere se ti puoi opporre o meno bisogna sapere esattamente cosa dice il contratto, come sono stati effettuati i subentri e se sono stati comunicati all'AdE, come e se è stata effettuata la proroga del contratto.

[Jeangrey]

Ciao jerry, grazie per la tua risposta.

 

Il contratto è gestito tramite un'agenzia, quindi io e le altre persone a parte aver pagato l'agenzia stessa per la registrazione del contratto nel 2015 e a parte chi è subentrato dopo pagando le spese di subentro, poi ha gestito tutto l'agenzia.

 

Ti posso dire questo: il contratto quando è stato registrato nel 2015, ci è stato consegnato dopo essere stato registrato all'agenzia delle entrate e ovviamente nella registrazione erano riportati i nomi delle conduttrici originarie e il mio.

 

Quando avvengono i subentri, l'agenzia rilascia al subentrato un foglio, in cui viene specificato che questa persona subentra a tutti gli effetti diritti e obblighi nella posizione contrattuale di chi esce. E all'inizio del foglio c'è scritto proprio: "cessione contratto di locazione appartamento in via x registrato nella città di y, con a seguire un codice di lettere e numeri ( lo stesso codice riportato nella pagina di registrazione del contratto originario).

Inoltre c'è scritto:

 

TRA LE PARTI:

nome e cognome proprietaria

 

nome e cognome mio

nome e cognome subentrati...

 

 

Quindi visto che chi è subentrato ha pagato le spese di subentro ed è stato regolarmente registrato ciò alle agenzie delle entrate (a chi subentra viene rilasciato un foglio di pagamento con su scritto "compenso a tittolo provvigionale per stesura subentro ed adempimenti telematici presso agenzia delle entrate") e visto che nell'altro foglio rilasciato al subentrato vengono riportati i nomi TRA LE PARTI di chi vive in casa (cioè io + i subentrati), chi subentra diventa a pieno titolo conduttore della casa, come si può dire che il contratto si scioglie automaticamente perché io sono l'ultima delle conduttrici originarie che va via? C'è una legge in merito o è pura fantasia?

Modificato 11 Aprile, 2019 da Jeangrey

[Jeangrey]

Aggiugno anche che nella parte del contratto in cui è riportata la durata di esso, c'è scritto solo che:

 

"il contratto è stipulato per la durata di 3 anni dal ... 2015 al ... 2018, alla prima scadenza ove le parti non concordino sul rinnovo e senza che sia necessaria disdetta per finita locazione, il contratto è prorogato di diritto per due anni, fatta salva la facoltà di disdetta del locatore che intenda esercitare le facoltà e i diritti di cui all'art. 3 della legge n.431/1998."...

 

Ora, il contrato è stato prorogato di diritto per due anni (l'anno scorso a luglio allo scadere dei 3 anni è stato rinnovato per altri due anni, quindi fino a luglio 2020).  Ma quel "fatto salva la facoltà di disdetta del locatore" vale prima del rinnovo dei 2 anni o anche durante i due anni rinnovati? Cioè una volta che il locatore ha rinnovato bisogna aspettare che la validità del contratto termini prima che possa richiedere disdetta o può richiederla anche durante la validità in corso del contratto?

Modificato 11 Aprile, 2019 da Jeangrey

[jerrySM]

Vediamo di fare un po' di chiarezza

 

Jeangrey dice:

Ciao jerry, grazie per la tua risposta.

 

Il contratto è gestito tramite un'agenzia, quindi io e le altre persone a parte aver pagato l'agenzia stessa per la registrazione del contratto nel 2015 e a parte chi è subentrato dopo pagando le spese di subentro, poi ha gestito tutto l'agenzia.

....

Quindi visto che chi è subentrato ha pagato le spese di subentro ed è stato regolarmente registrato ciò alle agenzie delle entrate (a chi subentra viene rilasciato un foglio di pagamento con su scritto "compenso a tittolo provvigionale per stesura subentro ed adempimenti telematici presso agenzia delle entrate")

da quello che ho capito tu hai in mano le ricevute dell'agenzia immobiliare e non dell'Agenzia delle Entrate.

Sembra una cosa da poco ma invece è fondamentale per sapere lo stato del contratto.

 

Supponiamo che l'agenzia immobiliare abbia compiuto diligentemente tutti gli obblighi relativi ai vari subentri e proroghe (di cui però tu dovresti avere copia rilasciata dall'Agenzia delle Entrate, non solo quella dell'agenzia immobiliare).

In questo momento le parti del contratto sono:

- Il locatore

- tu

- gli altri due inquilini che sono subentrati alle due ragazzi firmatarie del contratto originale.

 

Se adesso tu te ne vai, il contratto continua con locatari i due inquilini che erano subentrati tempo fa ed eventualmente colui che dovesse subentrare al tuo posto. Se nessuno subentra al tuo posto il contratto prosegue con solo i due locatari superstiti.

[albano59]

Jeangrey dice:

come si può dire che il contratto si scioglie automaticamente perché io sono l'ultima delle conduttrici originarie che va via

Confermo che è una frottola della proprietaria.

Per quanto riferisci a mio avviso l'operato dell'agenzia è sempre stato corretto e a voi coinquiline ha puntualmente girato la documentazione dovuta, sia in fase di registrazione sia in occasione di ogni subentro effettuato.
 

 

 

Jeangrey dice:

la proprietaria può decidere di chiudere un contratto in corso di validità, che scade a luglio 2020? 

No.

Serve anche il consenso di tutte le coinquiline che proseguiranno con la locazione dopo la tua fuoriuscita.

Ma da sola può negare il consenso al subentro nella tua posizione, pur non potendo rifiutare la tua disdetta se è conforme ai patti contrattuali sottoscritti.

Le conseguenze di questa sua presa di posizione determinerà maggiori oneri sulle coinquiline superstiti che volessero proseguire nella locazione con l'attuale contratto (se rimangono solo in due, in due si dovranno dividere tutti i costi).

Di fatto la proprietaria sta attuando una "pressione economica" per indurre le coinquiline superdtiti ad accettare la sottoscrizione di un nuovo contratto di locazione. Queste problematiche non ti coinvolgono e non ti riguardano.

 

 

 

Jeangrey dice:

Ma quel "fatto salva la facoltà di disdetta del locatore" vale prima del rinnovo dei 2 anni o anche durante i due anni rinnovati?

La proprietaria può affermare e sostenere quanto più le aggrada, ma la realtà è che una sua disdetta della locazione presentata ora avrà effetto solo a decorrere da Luglio 2020.

 

[Jeangrey]

jerrySM dice:

Vediamo di fare un po' di chiarezza

 

da quello che ho capito tu hai in mano le ricevute dell'agenzia immobiliare e non dell'Agenzia delle Entrate.

Sembra una cosa da poco ma invece è fondamentale per sapere lo stato del contratto.

 

Supponiamo che l'agenzia immobiliare abbia compiuto diligentemente tutti gli obblighi relativi ai vari subentri e proroghe (di cui però tu dovresti avere copia rilasciata dall'Agenzia delle Entrate, non solo quella dell'agenzia immobiliare).

In questo momento le parti del contratto sono:

- Il locatore

- tu

- gli altri due inquilini che sono subentrati alle due ragazzi firmatarie del contratto originale.

 

Se adesso tu te ne vai, il contratto continua con locatari i due inquilini che erano subentrati tempo fa ed eventualmente colui che dovesse subentrare al tuo posto. Se nessuno subentra al tuo posto il contratto prosegue con solo i due locatari superstiti.

Ho trovato la ricevuta di avvenuta registrazione del contratto di locazione alle agenzie delle entrate, in cui sono riportati i codici fiscali delle conduttrici originarie, compreso il mio, più quello della proprietaria.

Invece dei subentri abbiamo solo il foglio rilasciato dall'agenzia ai subentrati, il foglio "compenso a titolo provvigionale per stesura subentro ed adempimenti telematici presso agenzia delle entrate",  ma non abbiamo in mano nessuna ricevuta effettiva, però non credo l'agenzia sia in malafede e li abbia correttamene registrati.

 

Per cui credo proprio che la tua supposizione è giusta e che il contratto possa proseguire senza problemi. A questo punto mi chiedo però come far valere la mia posizione in agenzia, facendo fare il subentro alla persona che verrà dopo di me in questo contratto. L'agenzia e la proprietaria continuano a dire che c'è da rifare il contratto... Come posso fare per far valere i miei diritti? Spero non mi dirai che ci vuole l'avvocato...

[Jeangrey]

albano59 dice:

Confermo che è una frottola della proprietaria.

Per quanto riferisci a mio avviso l'operato dell'agenzia è sempre stato corretto e a voi coinquiline ha puntualmente girato la documentazione dovuta, sia in fase di registrazione sia in occasione di ogni subentro effettuato.
 

 

 

No.

Serve anche il consenso di tutte le coinquiline che proseguiranno con la locazione dopo la tua fuoriuscita.

Ma da sola può negare il consenso al subentro nella tua posizione, pur non potendo rifiutare la tua disdetta se è conforme ai patti contrattuali sottoscritti.

Le conseguenze di questa sua presa di posizione determinerà maggiori oneri sulle coinquiline superstiti che volessero proseguire nella locazione con l'attuale contratto (se rimangono solo in due, in due si dovranno dividere tutti i costi).

Di fatto la proprietaria sta attuando una "pressione economica" per indurre le coinquiline superdtiti ad accettare la sottoscrizione di un nuovo contratto di locazione. Queste problematiche non ti coinvolgono e non ti riguardano.

 

 

 

La proprietaria può affermare e sostenere quanto più le aggrada, ma la realtà è che una sua disdetta della locazione presentata ora avrà effetto solo a decorrere da Luglio 2020.

 

Io e i subentrati in casa non vogliamo far partire un nuovo contratto a luglio perché pur non essendoci più io, con l'attuale contratto che "deve essere chiuso" (secondo agenzia e proprietaria) abbiamo "l'obbligo di imbiancare casa."

Che poi non è scritto neanche così sul contratto attuale, ma è riportato che dobbiamo lasciare gli ambienti così come li abbiamo trovati, puliti e tinteggiati. La cosa fantastica è che questa casa non viene tinteggiata da tanti anni...

In pratica mi hanno detto che il contratto attuale deve essere chisuo perché io essendo l'ultima conduttrice originaria che va via, il contratto termina qui e che dobbiamo tinteggiare casa altrimenti a me che vado via non restituiscono la caparra.

 

Faccio anche a te la stessa domanda: come faccio a far valere i miei diritti dimostrando che il contratto non può essere chiuso così di punto in bianco? La proprietaria sa che non non spenderei mai soldi che non ho per assumere un avvocato e quindi preme sul fatto che io faccia imbiancare casa insieme ai subentrati altrimenti non mi restituirebbe la caparra...

[albano59]

Le problematiche insorte per volere della proprietaria e dell'agenzia (che logicamente spalleggia la proprietaria) sono più di una.

 

La tua richiesta di subentro per esser soddisfatta deve ricevere il benestare della proprietaria e delle coinquiline: il diniego di una sola di queste persona ti blocca il subentro.

Allo stesso modo, la tua comunicazione di disdetta deve esser accettata parimenti da tutte le persone coinvolte, altrimenti la tua disdetta è da considerarsi rigettata.

Ovvero ti toccherà pagare l'affitto fino alla scadenza del contratto o fino a quando le due coinquiline superstiti e la proprietaria avranno una comune veduta ed accetteranno la tua disdetta. 

 

Le richieste della proprietaria di chiudere il contratto sono pretestuose e prive di fondamento: anche in questo caso tutte le persone coinvolte devono esser liberamente disposte a chiudere il contratto, altrimenti ciccia checchè affermino proprietaria ed agenzia.

Infine sull'imbiancatura ci si può scrivere un poema, ma la sostanza è che bisogna disporre del contratto sotto mano ed anche così, se come pare anche nel tuo contratto non c'è una disposizione precisa ed assoluta per cui risulta tutto molto labile ed interpretabile.

Se non troverete un accordo condiviso, solo un giudice potrà dirimere la querelle.

 

Questi i tuoi problemi per sommi capi.

Come risolvere ?

Comincia col prospettare a proprietaria ed agenzia che ti rivolgerai ad un sindacato inquilini visto che ti stanno complicando la tua fuoriuscita con motivazioni molto dubbie e poco credibili. Digli pure che hai già cominciato a prendere informazioni e già sai che loro non si stanno comportando in maniera corretta, in particolare nel sostenere che il contratto vada obbligatoriamente chiuso.

Poi e quanto prima, rivolgiti veramente ad un sindacato inquillini. Comprendo che non vuoi il legale, ma almeno dell'assistenza di un sindacato inquilini ne hai veramente bisogno.

 

 

A te sembrerà di buttar via soldi, ma stai certa che se gestirai tutto quanto da sola già si comprende che ne perderai molti di più di quelli che spenderai con sindacato inquilini (+ eventuale supporto legale). 

Agendo in completa solitudine:

- stai rischiando (per non affermare che è quasi certo) di perderci il deposito cauzionale;

- da come butta è parimenti certo che dovrete reinbiancare anche se non dovuto;

- non mi sorprenderei se spunteranno altri danni da rimborsare alla proprietaria; 

- al momento non sei neppure sicura di andartene in maniera definitiva e non sai se ti smarcherai da questo contratto di locazione o dovrai continuare a pagare l'affitto (questo dipende anche da cosa faranno le altre coinquiline).

 

,