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lteti77

Impugnazione spese gestione ordinaria e straordinaria

Salve,

sono un nuovo iscritto e avrei bisogno di alcuni chiarimenti che non sono riuscito ad ottenere ricercando nel forum.

 

Sono titolare di un contratto di locazione a canone concordato che prevede la ripartizione delle spese condominiali (ordinarie a me e straordinarie alla proprietaria) anche in base al famoso allegato G.

La proprietaria ha incaricato l'amministratore di condominio di intestare a me le rate condominiali e i conguagli.

L'amministratore imputa le spese ordinarie e quelle straordinarie di piccolo importo a me (gestione ordinaria) e solo quelle straordinarie di rilevante importo alla proprietaria (gestione straordinaria).

Vorrei sapere se è corretta questa interpretazione.

Nel contratto non c'è un riferimento all'entità della spesa (piccola o grande) ma solo alla natura (ordinaria o straordinaria).

Le spese straordinarie di piccolo importo sono a mio carico?

Io ritengo che le spese straordinarie di piccolo importo anche se inserite nella gestione ordinaria debbano essere pagate dalla proprietaria dell'appartamento ai sensi del contratto.

Il problema è che l'amministratore condominiale non vuole entrare nel merito del contratto e devo eventualmente rivalermi verso la proprietaria, che però dice che le competono solo i bollettini a lei intestati.

A mia richiesta di chiarimenti inoltre l'amministratore non fornisce risposta in quanto si relaziona solo con la proprietaria dell'appartamento.

 

A parte questo, sempre nella gestione ordinaria sono state inserite spese per rimborsi a un condomino che ha subito danni per rottura di un tubo condominiale e spese per la sostituzione del centralino TV condominiale (a soli 6 mesi dal nostro ingresso in casa).

Io riterrei anche queste spese di competenza della proprietaria.

 

Potreste fornirmi una vostra interpretazione?

Grazie mille per l'aiuto.

L'amministratore non è tenuto ad intromettersi nei rapporti tra locatore/condòmino e conduttore.

 

La suddivisione è un "favore" ma in caso di mancato pagamento delle rate da parte del conduttore, il referente per il condominio è sempre il locatore/condòmino.

 

Solitamente per definire cosa è a carico di chi, si fa riferimento alla tabella di ripartizione spese concordata tra Confedilizia e SUNIA-SICET-UNIAT , salvo diversi accordi tra le parti.

 

Pur concordando con Mauro, qualora si volesse fare riferimento ad una specifica tabella, questa deve essere specificata nel contratto di locazione.

Inoltre, la straordinarietà di un intervento non dipende dal costo bensì dal fatto che, tale intervento, non sia usuale.

infatti la tabella è allegata al contratto ma nel bilancio ordinario (e quindi a mio carico) sono state inserite le seguenti voci:

 

sostituzione centralino TV

(che ritengo straordinaria in quanto elemento centrale dell'impianto ed avvenuta a soli 5 mesi dal nostro ingresso in casa)

 

risarcimento danni sinistro

(per i danni ad un condomino causa rottura di un tubo condominiale, anche questa la ritengo straordinaria come spesa)

 

spese straordinarie riscaldamento

(per la rottura della caldaia, a causa della sua vetustà, che ora sarà cambiata in quanto non più riparabile)

 

Capisco il fatto che l'amministratore di condominio possa non volere entrare nel rapporto contrattuale. Tuttavia, se i bollettini vengono intestati a me direttamente credo sia un mio diritto chiedere spiegazioni e giustificazioni di come è stato calcolato l'importo ad es. dei conguagli. Nel caso di specie mi è stato solo detto per telefono che visto che gli risulta non pagato un conguaglio per l'anno scorso (in cui avevo possesso della casa solo per 1 mese) devo pagare io la differenza.

 

La mia domanda però era la seguente: per "manutenzione straordinaria" si intendono le spese esclusivamente afferenti alla "gestione straordinaria" o anche alcune di quelle inserite nella gestione ordinaria (nel mio caso il risarcimento danni per la rottura del tubo etc.)?

La spesa per la rottura del tubo condominiale, non rientra tra quelle da addebitare al locatario.

quindi come devo tutelarmi visto che l'amministratore non mi considera come interlocutore?

gli faccio una diffida?

inoltre, visto che ha riemesso bollettini con la stessa causale "saldo iniziale 2017", che avevo già pagato per un diverso importo, con la stessa diffida gli chiedo anche di fornirmi i bilanci precedenti per capire da dove derivano questi ulteriori importi?

grazie mille

Il danno deve essere risarcito da chi lo ha commesso.

 

Nel tuo caso, ritengo non sia a tuo carico.

 

Per il resto hai il diritto di chiedere spiegazioni e giustificazioni ma se non ricevi risposte dall'amministratore chiarisci la cosa con il tuo locatore.

 

Ovviamente non è di tua competenza ciò che riguarda periodi precedenti al tuo contratto e non concordo con la risposta ricevuta dal tuo amministratore.

Il tuo referente è il proprietario. Strano è che l'amministratore abbia accettato di ripartire le quote tra locatore e locatario e poi, al momento della necessità, si neghi.

Comunque, contatta la proprietà spiegando la questione sollecitando un suo intervento nei confronti dell'amministratore.

ok

il danno è stato coperto parzialmente dall'assicurazione dell'immobile tranne per una quota parte che è stata messa a bilancio nella gestione ordinaria. questa spesa è stata imputata a tutti i condomini su base millesimale.

Ho già parlato con il proprietario di casa che non ritiene di dover pagare lui (ovviamente).

Per questo volevo capire se mandando all'amministratore una diffida via PEC o raccomandata posso chiedergli i bilanci e di ricalcolare i conguagli decurtando le spese straordinarie anche se di modico importo.

dal mio punto di vista, puoi dire all'amministratore di rivolgersi direttamente e come doveroso alla proprietaria.

 

sarà poi tua cura e problema risolvere con lei ciò che per contratto devi o non devi (a lei proprietaria) così come concordato.

 

d'altronde forse puoi vedere sull'allegato al contratto se alcune cose sono a carico tuo o no.

 

il senso che l'amministratore non deve intromettersi è da intendere che lui deve rapportarsi col proprietario e non con l'affittuario ed è quindi con lui che deve avere a che fare per tutti i tipi di spesa.

poi il locatore chiede al conduttore quanto dovuto ...

 

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ok

il danno è stato coperto parzialmente dall'assicurazione dell'immobile tranne per una quota parte che è stata messa a bilancio nella gestione ordinaria. questa spesa è stata imputata a tutti i condomini su base millesimale.

Ho già parlato con il proprietario di casa che non ritiene di dover pagare lui (ovviamente).

Per questo volevo capire se mandando all'amministratore una diffida via PEC o raccomandata posso chiedergli i bilanci e di ricalcolare i conguagli decurtando le spese straordinarie anche se di modico importo.

l'amministratore potrebbe anche non prendere in considerazione la tua richiesta in quanto non sei un "condòmino".

è per questo che dico (anch'io) che l'amministratore non dovrebbe interloquire con te ma con la proprietà.

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