#1 Inviato 17 Aprile, 2014 ciao a tutti. Vorrei capire un principio basilare: quando un condomino versa dei soldi al condominio, l'amministratore deve usarli per pagare il debito indicato nella causale del versamento, oppure può usarli per altre spese? La domanda vale sia per le spese ordinarie che straordinarie. Ad esempio: mettiamo che si facciano dei lavori straordinari e io indichi "pagamento installazione nuova caldaia". L'amministratore quei soldi deve usarli solo per pagare la caldaia o può usarli anche per pagare altro? (preciso che il problema risale a pagamenti fatti sia prima della riforma (che a proposito delle spese straord. prevede il "fondo"), sia dopo la nuova legge. grazie
#3 Inviato 23 Aprile, 2014 L'amministratore è sempre tenuto ad eseguire il deliberato assembleare; le somme versate nelle casse del Condominio vincolano l'amministratore quanto al deliberato in forza del quale sono dovute e non con riferimento alla causale specifica del bonifico; se deliberato un Fondo Speciale, le somme bonificate con tal specifica causale dovranno essere utilizzate per le finalità previste dal Fondo medesimo; anche in tal caso tuttavia, non è la causale del bonifico che vincola, ma la disposizione assembleare; la causale serve solo a rendere "riconoscibile" la somma all'interno della contabilità condominiale.
#4 Inviato 23 Aprile, 2014 grazie, ho capitro qualcosa in più. Ma mettiamo che durante l'anno ci siano da pagare sia le solite spese condominiali, sia quelle per dei lavori straordinari. Allora l'inquilino fa un versamento e siccome sta intendendo pagare la rata per la caldaia nuova, come causale mette "spese caldaia". L'amministratore, se non è stato fatto un fondo speciale (si tratta di fatti precedenti alla nuova legge), quei soldi come li deve usare?? Può usarli per fare i generici pagamenti del condominio (esempio il gasolio) e dunque, di fatto, usarli per pagare/spalmare anche i debiti di alcuni condomini morosi che non hanno pagato le loro spese ordinarie?
#5 Inviato 23 Aprile, 2014 Le quote / fondo speciale sono da utilizzarsi solo per quella finalità: vi è vincolo di legge. Se rimanessero delle giacenze (a lavori eseguiti e saldati) l'amministratore ben potrà, stante la solidarietà passiva tra i consociati, utilizzare tali rimanenze per far fronte alle morosità esistenti.
#6 Inviato 26 Aprile, 2014 Nel caso di un affittuario. .. l'amministratore può pagare debiti del proprietario con i versamenti dell'affittuario?
#7 Inviato 27 Aprile, 2014 No: - perchè l'amministratore non deve gestire il denaro del conduttore e deve trattenere rapporti solo con il locatore - perchè il conduttore non è tenuto a versare alcunchè all'amministratore del condominio 1
#8 Inviato 27 Aprile, 2014 Ringraziantoti per la risposta ... Nel caso specifico Olli l'amministratore del condominio ha usato i soldi dell'affittuario per coprire debiti relativi a spese di straordinaria amministrazione. Ora l'affittuario risulta moroso e con decreto ingiuntivo, non ancora impugnato, ma a breve sarà fatto... L'amministratore vuole appellarsi all' art 63. L'unica parte in comune è l'acqua. Ora chiedo a fronte di cio' puo' un amministratore staccare l'acqua a un affittuario con un minore in appartamento?
#9 Inviato 27 Aprile, 2014 L'amministratore non può utilizzare la procedura di cui all'art.63 per aggredire il conduttore che mai sarà moroso verso il Condominio; dovrà rifarsi sul locatore. Quanto poi al distacco del servizio idrico, il sottoscritto è del parere che l’acqua, bene di primaria importanza, non possa essere tolto (si veda il correlato limite che da quest'anno sussiste nel rapporto tra gestore e consumatore), sicchè l’eventuale sospensione determinerebbe violazione del diritto alla salute, tutelato dall’articolo 32 della Costituzione e l’inquilino potrebbe addirittura agire, a norma dell’articolo 700 del Codice di procedura civile, in via cautelare e di urgenza, per la riattivazione del servizio.
#11 Inviato 27 Aprile, 2014 L'amministratore non può utilizzare la procedura di cui all'art.63 per aggredire il conduttore che mai sarà moroso verso il Condominio; dovrà rifarsi sul locatore.Quanto poi al distacco del servizio idrico, il sottoscritto è del parere che l’acqua, bene di primaria importanza, non possa essere tolto (si veda il correlato limite che da quest'anno sussiste nel rapporto tra gestore e consumatore), sicchè l’eventuale sospensione determinerebbe violazione del diritto alla salute, tutelato dall’articolo 32 della Costituzione e l’inquilino potrebbe addirittura agire, a norma dell’articolo 700 del Codice di procedura civile, in via cautelare e di urgenza, per la riattivazione del servizio. La riforma del condominio ha rivisto la solidarietà passiva col nudo proprietario. In effetti l'ha ripartita con l'usufruttuario, che non è il locatario, ma già da più parti tali figure sono state assimilate.
#12 Inviato 27 Aprile, 2014 Olli mi sei stato molto utile e rassicurante. Oltre a questo aggiungo che quota delle spese straordinarie su 2.600 per le continue minacce e intimazioni da parte dei condomini e dall' amministratore stesso ho fatto un versamento di euro 1.900 e nonostante ciò il proprietario non paga il residuo. A questo punto hanno fatto un decreto ingiuntivo al proprietario minacciandomi a me che se il proprietario non paga mi staccano l' acqua
#13 Inviato 27 Aprile, 2014 Posso chiederle perchè ed in base a quale titolo Lei ritiene di versare dei soldi al condominio e suo amministratore? Occhio che a seguir tale strada Ella farà dei danni a se stesso.....
#14 Inviato 27 Aprile, 2014 Posto che la legge cosiddetta dell'equo canone riguarda esclusivamente i rapporti tra il locatore ed il conduttore originati dal contratto di locazione, non incide sulla normativa del condominio negli edifici e, quindi, non riguarda i rapporti, che intercorrono tra l'amministratore del condominio ed i singoli partecipanti; appurato che le spese condominiali, per le quali è causa, afferivano ai contributi previsti dall'art. 9 comma 1 della Legge 27 luglio 1978, n. 392 dei quali, nei confronti del condominio, rispondono immediatamente i condomini; tutto ciò considerato, correttamente l'amministratore ha richiesto il pagamento degli oneri condominiali direttamente ai proprietari degli immobili siti nell'edificio in condominio e non al conduttore”. (Cass. 12 gennaio 1994 n. 246). "Il condominio e, per esso, i singoli condomini possono far valere le loro ragioni creditorie relative al pagamento degli oneri condominiali esclusivamente nei confronti di altro condomino e non nei confronti del conduttore o comunque di chi occupa l’appartamento senza esserne il proprietario, non avendo nei suoi confronti azione diretta" (Cassazione civile , sez. II, sentenza 24.06.2008 n° 17201)
#15 Inviato 27 Aprile, 2014 Posto che la legge cosiddetta dell'equo canone riguarda esclusivamente i rapporti tra il locatore ed il conduttore originati dal contratto di locazione, non incide sulla normativa del condominio negli edifici e, quindi, non riguarda i rapporti, che intercorrono tra l'amministratore del condominio ed i singoli partecipanti; appurato che le spese condominiali, per le quali è causa, afferivano ai contributi previsti dall'art. 9 comma 1 della Legge 27 luglio 1978, n. 392 dei quali, nei confronti del condominio, rispondono immediatamente i condomini; tutto ciò considerato, correttamente l'amministratore ha richiesto il pagamento degli oneri condominiali direttamente ai proprietari degli immobili siti nell'edificio in condominio e non al conduttore”. (Cass. 12 gennaio 1994 n. 246). Il condominio e, per esso, i singoli condomini possono far valere le loro ragioni creditorie relative al pagamento degli oneri condominiali esclusivamente nei confronti di altro condomino e non nei confronti del conduttore o comunque di chi occupa l’appartamento senza esserne il proprietario, non avendo nei suoi confronti azione diretta. (Cassazione civile , sez. II, sentenza 24.06.2008 n° 17201) Specialmente la seconda sentenza, è sorpassata dall'ultimo comma dell'art.67 dacc.: "Il nudo proprietario e l'usufruttuario rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi dovuti all'amministrazione condominiale."
#16 Inviato 27 Aprile, 2014 Già fatti Olli economicamente parlando. Il proprietario nel 2011 era il mio ex marito. La cosa è un po complicata.Con un accordo privato dal 2013 la casa è diventata di mio figlio. Innanzi alla legge però l' immobile risulta di sua proprietà e l' amministratore suddivide le spese tra proprietario e inquilino. Le spese straordinarie e ordinarie con sentenza del marzo 2013 sono a carico mio e pago tutte io. Quindi per non sentirmi in difetto nei confronti degli altri inquilini ho versato tutto io anche se non era di mia competenza
#17 Inviato 27 Aprile, 2014 Specialmente la seconda sentenza, è sorpassata dall'ultimo comma dell'art.67 dacc.: "Il nudo proprietario e l'usufruttuario rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi dovuti all'amministrazione condominiale." Stiamo discutendo del rapporto tra conduttore/locatore; quanto indicato nel 67 disp.att è altro.
#18 Inviato 27 Aprile, 2014 Stiamo discutendo del rapporto tra conduttore/locatore; quanto indicato nel 67 disp.att è altro. Questo passaggio di sentenza non l'ho postato io:"Il condominio e, per esso, i singoli condomini possono far valere le loro ragioni creditorie relative al pagamento degli oneri condominiali esclusivamente nei confronti di altro condomino e non nei confronti del conduttore o comunque di chi occupa l’appartamento senza esserne il proprietario, non avendo nei suoi confronti azione diretta. (Cassazione civile , sez. II, sentenza 24.06.2008 n° 17201)" In essa venne scritto che non possono essere fatte valere pretese creditorie nei confronti di persone diverse dal proprietario. Come scrivevo nel mio precedente post, ciò è superato dall'ultimo comma dell'art.67 dacc. Nello stesso si legge che è introdotta la solidarietà passiva tra usufruttuario e proprietario. Quindi risultano valide le pretese creditorie nei confronti dell'usufruttuario e viene meno la portata della sentenza che escludeva tutti i soggetti diversi dal proprietario. Che poi usufruttuario e inquilino siano due soggetti diversi (anche se qualcuno cerca di equipararli), è pacifico.
#19 Inviato 27 Aprile, 2014 Questo passaggio di sentenza non l'ho postato io:"Il condominio e, per esso, i singoli condomini possono far valere le loro ragioni creditorie relative al pagamento degli oneri condominiali esclusivamente nei confronti di altro condomino e non nei confronti del conduttore o comunque di chi occupa l’appartamento senza esserne il proprietario, non avendo nei suoi confronti azione diretta. (Cassazione civile , sez. II, sentenza 24.06.2008 n° 17201)" In essa venne scritto che non possono essere fatte valere pretese creditorie nei confronti di persone diverse dal proprietario. Come scrivevo nel mio precedente post, ciò è superato dall'ultimo comma dell'art.67 dacc. La sentenza, da me postata, sottolinea l'estraneità del conduttore dal Condominio; la riforma, da Lei citata, nulla muta riguardo a ciò disponendo specificamente solo sul rapporto usufruttuario/proprietario ; la solidarietà passiva tra conduttore e locatore: si attenga a tal argomento di discussione.
#20 Inviato 27 Aprile, 2014 La sentenza, da me postata, sottolinea l'estraneità del conduttore dal Condominio; la riforma, da Lei citata, nulla ha mutato riguardo a ciò disponendo specificamente solo sul rapporto usufruttuario/proprietario ; le sue conclusioni, circa una solidarietà passiva tra conduttore e locatore, sono errone. Caro Olli, non inventi cose che non ho scritto. Io non ho scritto nulla circa una solidarietà passiva in tal senso. Pertanto la prego di astenersi dal qualificare come erronee mie affermazioni, mai scritte. Glielo ripeto per la terza volta sperando che stavolta comprenda. La sentenza ha scritto che la soggettività passiva era solo e unicamente del proprietario. Con la riforma ciò è venuto meno, in quanto ha stabilito che è anche dell'usufruttuario. Che poi la cosa riguardi o meno l'inquilino è un altro discorso.
#21 Inviato 27 Aprile, 2014 E che ci azzacca con la valutazione che il sottoscritto e Rian stavamo facendo? Le ripeto la sentenza è stata postata a riguardo del rapporto conduttore/locatore; ora Lei parla di altro: a che pro? Quindi la sentenza non è sorpassata. Prima di scivere comprenda l'argomento della discussione; diversamente ne apra una di nuova. - - - Aggiornato - - - la solidarietà passiva tra conduttore e locatore: si attenga a tal argomento di discussione. Risponda o meno su ciò: questo il tema
#22 Inviato 27 Aprile, 2014 E che ci azzacca con la valutazione che il sottoscritto e Rian stavamo facendo? Le ripeto la sentenza è stata postata a riguardo del rapporto conduttore/locatore; ora Lei parla di altro: a che pro? Quindi la sentenza non è sorpassata.Prima di scivere comprenda l'argomento della discussione; diversamente ne apra una di nuova. - - - Aggiornato - - - Risponda o meno su ciò: questo il tema A parte il fatto che un pò meno arroganza da parte sua non guasterebbe, non foss'altro perchè lei non è un moderatore e io rispondo su quello che mi pare, oltre al fatto che l'argomento era pertinente. Di fatto, lei non può permettersi di dire a un utente di attenersi a un argomento. Quindi è lei al di fuori delle regole dato che casomai doveva interpellare un moderatore senza arrogarsene le prerogative. Detto questo, lei dice che la sentenza è ancora utile per ciò che afferma. Io dico di no perchè nel momento in cui la riforma ha introdotto un nuovo soggetto passivo, decade il postulato fondamentale della sentenza, ovvero che nessuno oltre al condomino possa esserlo. Lei la vede in un modo, io in un altro.
#23 Inviato 27 Aprile, 2014 ....Detto questo, lei dice che la sentenza è ancora utile per ciò che afferma.. Impari a non mettermi in bocca le cose che solo Lei pensa (altro che da me asserite...!): è assai confuso, mi creda! Ho riportato una sentenza a sostegno della mancata solidarità passiva tra locatore e conduttore e per sottolineare l'estraneità del conduttore dal "sistema condominio"; su ciò stavo discutendo con altro utente: ora se vuole far il bravo e dar il suo apporto, dimostri con giurisprudenza e diritto positivo (e non con i suoi ameni voli pindarici) che tutto ciò è venuto meno. Voleva discutere del rapporto usufruttuario/proprietario rispetto alla sentenza da me citata? Facile: bastava aprire una nuova discussione (tutta sua) e non inserirsi in altra discussione contestando l'incontestabile giurisprudenziale. .... nel momento in cui la riforma ha introdotto un nuovo soggetto passivo, decade il postulato fondamentale della sentenza, ovvero che nessuno oltre al condomino possa esserlo.... peccato che la riforma parli di altro rapporto che con quello del conduttore non ha nulla a che fare (rapporto contrattuale). Studi un po' di più, le serve. Lei la vede in un modo, io in un altro. Troppo comodo... motivi le sue posizioni.
#24 Inviato 27 Aprile, 2014 Complimenti per i post... indipendentemente dalla diatriba gli argomenti sono ben motivati e approfonditi!
#25 Inviato 28 Aprile, 2014 Impari a non mettermi in bocca le cose che solo Lei pensa (altro che da me asserite...!): è assai confuso, mi creda! i. "Altro che da me asserite???" Ma dai, e " Quindi la sentenza non è sorpassata", chi l'ha scritto al post n.21, Fra Tazio da Velletri? Vada pure avanti, è divertente.
