Dissenso lite condominiale ex art.1132

[fmyh]

Ho delegato un condomino a partecipare ad un assemblea dicendogli di votare NO al punto dell'ordine del giorno inerente l'iniziare o meno un azione legale, purtroppo complice l'inesperienza o malafede del soggetto delegato, nel verbale non c'è traccia del mio voto contrario e quindi risulto nel novero dei favorevoli visto che il punto è stato approvato da tutti i presenti.

 

A questo punto entro i 30 gg dall'assemblea mandavo comunque la comunicazione di cui all'art. 1132 c.c. e pertanto vi chiedo, prevale quest'ultima sul voto maldestramente espresso in assemblea dal delegato oppure sono rimasto fregato e sono a tutti gli effetti partecipante all'azione legale ????

[davidebo]

No, il voto in assemblea ha valore relativo. L'art.1132 c.c prevede che il dissenso alla lite si manifesti in notifica all'amministratore (lettera raccomandata con avviso di ricevuta).

A mio avviso dovrebbe essere sufficiente.

[Conrad64]

Non credo tu possa avvalerti del 1132 se hai votato favorevole in assemblea.

[davidebo]

Ho controllato in giro e ho concluso che Conrad64 ha ragione....

Infatti si parla di condomino dissenziente......deve aver votato contro alla delibera assembleare:

 

"Qualora l'assemblea dei condomini abbia deliberato di promuovere una lite o di resistere a una domanda, il condomino dissenziente, con atto notificato all'amministratore, può separare la propria responsabilità in ordine alle conseguenze della lite per il caso di soccombenza. L'atto deve essere notificato entro trenta giorni da quello in cui il condomino ha avuto notizia della deliberazione.

Il condomino dissenziente ha diritto di rivalsa per ciò che abbia dovuto pagare alla parte vittoriosa.

Se l'esito della lite è stato favorevole al condominio, il condomino dissenziente che ne abbia tratto vantaggio è tenuto a concorrere nelle spese del giudizio che non sia stato possibile ripetere dalla parte soccombente.

---

Attenzione però.

Affinché un Condòmino possa far valere il proprio diritto al dissenso alla lite è necessario che la materia sia di competenza dell'Assemblea e quindi che ci sia stata una specifica delibera di promuovere una lite o di resistere ad una domanda.

A tal proposito occorre richiamare il disposto dell'art. 1135 c.c., il quale contiene un elenco di attribuzioni dell'assemblea (conferma amministratore, approvazione preventivo spese e relativa ripartizione, opere manutenzione straordinaria, ecc.), le quali tuttavia – secondo giurisprudenza – rivestono un carattere puramente esemplificativo e non esaustivo.

Viceversa, nel caso in cui l'oggetto della lite faccia parte delle normali attribuzioni dell'amministratore ex art.1130 c.c. (esecuzione delle delibere dell'assemblea, disciplina dell'uso delle cose comuni, riscossione dei contributi, redazione rendiconto della gestione dallo stesso operata alla fine di ciascun anno, ecc.), il dissenso del Condòmino può essere espresso solo per via diversa con ricorso all'assemblea contro i provvedimenti presi dall'amministratore. In questi casi solo dopo l'assunzione di una delibera condominiale sul punto, istaurante un contenzioso, il Condòmino potrebbe avvalersi della facoltà prevista dall'art.1132 c.c.

 

La separazione di responsabilità può essere proposta soltanto da chi in assemblea ha espresso voto contrario o da chi era assente, mentre non può essere proposta da chi era presente in assemblea ed ha votato a favore della lite giudiziale.

 

Termini per l'estraneazione.

La volontà di estraniazione deve essere manifestata entro 30 giorni che decorrono, a pena di decadenza :

- per il Condòmino dissenziente presente all'assemblea, dalla data in cui si è tenuta l'assemblea stessa;

- per il Condòmino assente, dalla data di ricezione del verbale dell'assemblea da parte dell'amministratore."

[fmyh]

All'ordine del giorno dell'assemblea è stato messo il punto " iniziare un'azione legale di usucapione di una parte di area cortiliva di proprietà di un terzo estraneo al condominio " è intervenuto un avvocato che ha esposto le possibilità di successo, l'assemblea con i presenti ha deliberato di iniziare l'azione legale, ora l'avvocato sta convocando i singoli condomini per la firma del mandato ( quindi l'amministratore non è stato investito della rappresentanza del condominio) io come detto nonostante quell'idiota del mio delegato (non ha messo a verbale il mio voto contrario) ho notificato nei 30gg ex art.1132 il dissenso e ad oggi questo avvocato non mi ha convocato per firmare nulla, anche se l'amministratore ha invitato i condomini a versare il fondo spese a mezzo bonifico sul c/c condominio.

A questo punto mi sorge un dubbio:

- l'assemblea poteva deliberare questa causa o è stato utilizzato il palcoscenico dell'assemblea per far raccogliere il mandato all'avvocato di turno ed in realtà vista anche la convocazione dei singoli condomini, è una causa in proprio e quindi esula da qualsivoglia ambito legale condominiale ????? ( c'è da dire che era in un regolare ordine del giorno, votato secondo le maggioranze previste, etc)

Grazie

[alkesh]

Non capisco per quale motivo si chieda la firma dei singoli condomini visto che la rappresentanza ce l'ha l'amministratore. Avete anche deliberato di non conferirgli il mandato alla "lite"???

[fmyh]

Non capisco per quale motivo si chieda la firma dei singoli condomini visto che la rappresentanza ce l'ha l'amministratore. Avete anche deliberato di non conferirgli il mandato alla "lite"???

Non credo che de plano l'amministratore stia in giudizio in tutte le situazioni, direi solo in quelle ex art.1131 c.c, e questa non mi sembra rientri, pertanto a meno che non venga investito ufficialmente della rappresentanza da parte dell'assemblea di fatto non ce l'ha, ma non vorrei ........ ripeto........ essere di fronte a una causa in proprio che si è voluta travestire da causa condominiale, anch'io mi sono chiesto perché l'Avv sta convocando i condomini x le firme, come posso vederci chiaro ????

[alkesh]

Dovrebbe parlare con l'avvocato e chiedergli quali sono i termini dell'atto introduttivo...il CONDOMINIO ALFA o PER CONTO DEI SIGG.RI....?!? Ipotizzando la causa in proprio, al termine della procedura, i condomini (A,B,C) diventerebbero quindi proprietari della particella XXX (per un 1/5, 1/7..quanti sono quelli che hanno aderito..)..... non si comprende, come dice giustamente Lei, cosa centri il condominio...

Io personalmente 2 parole con l'avvocato le farei.

[fmyh]

Non potrebbe essere il Condominio Alfa in persona dei Sig.ri xxxx ?? Non esiste una causa condominiale dove in giudizio per il proprio condominio stanno gli stessi condomini e non l'amministratore ??

[alkesh]

Non potrebbe essere il Condominio Alfa in persona dei Sig.ri xxxx ?? Non esiste una causa condominiale dove in giudizio per il proprio condominio stanno gli stessi condomini e non l'amministratore ??

Si certo.

MA credo proprio che sia il caso di sentirlo (almeno al telefono) questo avvocato... 🙂

[fmyh]

Si certo.

MA credo proprio che sia il caso di sentirlo (almeno al telefono) questo avvocato... 🙂

[alkesh]

Forse qui c'e' qualche spunto per la riflessione:

La legittimazione ad agire dell’amministratore del condominio nel caso di azioni reali concernenti l’esistenza, il contenuto o l’estensione dei diritti spettanti ai singoli condomini in virtù dei rispettivi acquisti - diritti che restano nell’esclusiva disponibilità dei titolari - può trovare fondamento soltanto nel mandato conferito all’amministratore da ciascuno dei partecipanti e non nel meccanismo deliberativo dell’assemblea condominiale, ad eccezione delle equivalenti ipotesi di una unanime positiva deliberazione di tutti i condomini (fattispecie di domanda riconvenzionale di accertamento dell’acquisto per usucapione da parte del condominio di un bene rivendicato da un terzo).** Cass. civ., sez. II, 29 agosto 1997, n. 8246, Cond. Via S. Benedetto 57, Cagliari c. Aic Srl.

[fmyh]

Certo che se verificassi che l'Avv. sta facendo firmare i mandati in proprio ai singoli condomini e non il Condominio in persona del Sig. , a quel punto la deliberazione a seguito dell'ordine del giorno di iniziare una causa ufficialmente condominiale,perché deliberata da un'assemblea, sarebbe invalida anche trascorsi già i 30gg.?

Insomma mi sembra che la cosa sarebbe un po' diversa, o sbaglio ?

[cacallo]

Intervengo a questa discussione, oltre che per salutare conrad64 (Presidente), per affermare che il MONOLITE del 1970 sull'impossibilità della dissociazione in caso di lite fra condomini e/o all'interno del condominio, non è solo caduto ma si è definitivamente frantumato proprio come sostenevamo conrad64, io e pochi altri parecchio tempo fa.

 

Leggete, e basta la massima anziché l'intera sentenza, l'Ordinanza di Corte di Cassazione 23.1.2018 n. 1629.

 

Sarò anche finalmente in pensione, acciaccato e guarito di nuovo, nauseato da molte cose, ma ancora cerco di usare il cervello per pensare, anziché per separare le orecchie.

Sostanzialmente, e vi risparmio tutti i passaggi, la Cassazione con Ordinanza 23.1.2018 n. 1629 stabilisce la nullità di una delibera che dispone la spesa legale anche al condomino dissenziente in una lite fra condomini, nel caso deciso "pro quota", il compenso spese pagate dal Condominio al difensore dello stesso contro il condomino, per IMPOSSIBILITA' dell'OGGETTO.

 

Saluti a tutti gli amici.

Cacallo

 

 

[cacallo]

Dimenticavo, senza voler mancare di rispetto a CONRAD64 (mio presidente) che la dissociazione è possibile anche votando favorevolmente alla causa, basta poi "esercitare" il ripensamento, quindi la dissociazione, entro un mese dalla delibera assembleare a cui si partecipò.

Sto seguendo, nonostante volessi piantarla una volta per tutte con le cause per dedicarmi agli adorati nipoti, proprio una causa del genere; sono quindi ultra certo della dissociazione pur presenziando alla relativa assemblea.

 

Cacallo

[Bah_]

Molto semplicemente

Il condominio non ha personalità giuridica e non può acquisire diritti figuriamoci se reali [per i profani usucapione modo di acquisto della proprietà]

L'area de qua verrà acquisita, pro quota, da tutti i condomini, persone fisiche.

Non si firma il mandato e, ancor prima di quello, la lettera di incarico professionale [precisazione se non si partecipa alla causa si perde il diritto di acquisire pro quota la proprietà dell'area (si valuti bene)].

 

Modificato 24 Maggio, 2018 da Bah_

[Tullio01]

cacallo dice:

Dimenticavo, senza voler mancare di rispetto a CONRAD64 (mio presidente) che la dissociazione è possibile anche votando favorevolmente alla causa, basta poi "esercitare" il ripensamento, quindi la dissociazione, entro un mese dalla delibera assembleare a cui si partecipò.

Sto seguendo, nonostante volessi piantarla una volta per tutte con le cause per dedicarmi agli adorati nipoti, proprio una causa del genere; sono quindi ultra certo della dissociazione pur presenziando alla relativa assemblea.

 

Cacallo

Scopri di più

Ciao Cacallo, bentornato 👍

[brico]

Ciao Cacallo, è vero che fine avevi fatto?

Quando c'è nell' aria l' art. 1132 ogni tanto ti fai vivo......

Bentornato!

[Bah_]

Approfitto di 10 minuti che ho per spiegare sperando che mi seguiate.

Di cause così, anche pendenti, ce ne sono troppe e si concludono tutte allo stesso modo, rigetto della domanda perchè l'azione è stata intrapresa dal condominio e non dai singoli condomini.

Come dicevo il condominio non ha personalità giuridica e non può acquisire diritti, tantomeno reali come la proprietà.

Il collega che cura la vicenda si è documentato per quello sta chiamando tutti i condomini uno alla volta perchè solo loro hanno la c.d. legittimazione attiva all'azione.

Inghippo. La delibera è nulla per impossibilità dell'oggetto.

L'unica cosa che può salvare il tutto è la firma, da parte di ogni singolo condomino di:

- lettera di incarico professionale con tutti gli atti prodromici [informativa privacy (aggiornata GDPR), informativa med (si verte in tema di diritti reali quindi mediazione obbligatoria), informativa antiriciclaggio, rilascio preventivo scritto]

- firma della procura.

Se viene fatta firmare una sola lettera di incarico professionale sarebbe opportuno che tutti i condomini siano presenti (cosa irrealizzabile)

Se il condomino delegato ha firmato la lettera si ha difetto di rappresentanza da parte del delegato poichè autorizzato a partecipare all'assemblea al posto del delegante esprimendo il relativo voto ma non a concludere contratti (di mandato) in suo nome e per suo conto;

- procura per forza di cose unica.

 

Spero di essere stato chiaro. Se ci sono dei dubbi cercherò di chiarire ulteriormente.

[cacallo]

Caro Tullio, il mio bentornato è spot sia perché ho una difficoltà estrema a collegarmi al forum (sai che non sono molto ferrato in informatica), ma soprattutto mi sto dedicando ai miei due adoratissimi nipoti (uno verrà a giorni a trovarmi dalla Germania).

Su una questione del genere dovevo intervenire, non fosse altro per togliermi il macigno dalle scarpe, cioè l'asserzione di un amministratore e diversi utenti del forum che era impossibile dissociarsi da una lite fra condomini.

*** *** ***

Caro Brico (se ricordo bene geometra) mi sarei fatto vivo anche prima per altri post che mi interessavano, tuttavia non riuscivo a collegarmi al forum. Non so per quanto tempo continuerò a leggere il forum perché oltre ai due meravigliosi nipoti (di quello tedesco inviai pure una foto a Patrizia) che mi impegnano parecchio, dovetti e debbo lottare con un altro "T". Dovrei essere fuori pericolo, tuttavia temo molto il detto "non c'è due senza tre", ragion per cui vorrei dedicare sempre meno tempo ai problemi legali e tutta la mia disponibilità ai miei nipoti.

*** *** ***

Utente Bah, se non vado errato è la prima volta che interagiamo. Vedo che la sua professione è avvocato, tuttavia, non per dissentire ma per chiarire, farei presente che nella mia esperienza il suo suggerimento fu eluso più volte, addirittura è stata concesso l'accertamento della proprietà di un condominio senza la presenza in causa di tutti i condomini (evidentemente per quel giudice l'usufruttuario non aveva titolo!!!!).

I casi vissuti sono molteplici e con diverse sfaccettature, ma quello più impressionante, oltre al litisconsorzio necessario inevaso appena detto, fu quello in cui fu concesso il riconoscimento di proprietà contro il concedente l'edificazione di un edificio in convenzione edilizia. Quale sarebbe stata la "vis usucapendi" ???

Cos'altro dire? Meglio dedicarsi al giardinaggio

[cacallo]

Utente Boh, io ho capito il suo ultimo post, creda però che la realtà è diversa, soprattutto con l'introduzione del nuovo Codice del Condominio dove, finalmente, ci sono le destinazioni d'uso e tante altre questioni relative all'art. 1117 c.c. che in precedenza erano omesse.

Il problema però è che spesso i giudici sono o oberati, oppure tengono "udienze di massa", e non riescono a comprendere le domande di causa; ne deriva che temendo le statistiche (pure come materia condominio) emettono provvedimenti discutibilissimi.

In secondo grado poi spesso nemmeno leggono gli atti di causa e si adagiano sulla decisione di "prime cure" a prescindere; bisogna quindi adire alle Magistrature Superiori con tutti i relativi costi.

La vera vittoria è sempre quella di evitare una causa, purtroppo non sempre ciò è possibile.

 

[JOSEFAT]

cacallo dice:

Utente Boh, io ho capito il suo ultimo post, creda però che la realtà è diversa, soprattutto con l'introduzione del nuovo Codice del Condominio dove, finalmente, ci sono le destinazioni d'uso e tante altre questioni relative all'art. 1117 c.c. che in precedenza erano omesse.

Il problema però è che spesso i giudici sono o oberati, oppure tengono "udienze di massa", e non riescono a comprendere le domande di causa; ne deriva che temendo le statistiche (pure come materia condominio) emettono provvedimenti discutibilissimi.

In secondo grado poi spesso nemmeno leggono gli atti di causa e si adagiano sulla decisione di "prime cure" a prescindere; bisogna quindi adire alle Magistrature Superiori con tutti i relativi costi.

La vera vittoria è sempre quella di evitare una causa, purtroppo non sempre ciò è possibile.

 

Scopri di più

concordo pienamente

[Bah_]

Piacere mio cacallo. Beh no.

In questo caso particolare, come ho detto c'e' un inghippo.

La delibera assembleare alla base del tutto è nulla.

La giurisprudenza è concorde, in avvocatese monolitica sul punto.

Es. Cass. n. 21826/13 per chi vuole documentarsi

 

Per rispondere alla domanda iniziale dell'utente stia tranquillo Lei non è vincolato da alcuna delibera assembleare poichè adottata su oggetto impossibile [conferire mandato ad un legale, in sede assembleare, per instaurare un procedimento volto all'usucapione ecc]

Sono i singoli condomini che devono conferire ecc. non l'organo deliberativo del condominio.

Il collega se n'e' accorto e sta cercando di metterci una pezza a colori.

 

Per rispondere a cacallo no. Quella è la percezione del cittadino.

Innanzitutto i gradi veri sono solo due, il terzo è un mero controllo di legittimità.

E' matematicamente impossibile che si sbagli in due gradi, salvo errori eclatanti [un caso su centomila] cui pone rimedio la suprema corte.

E' un bene che ci siano questi due gradi. Il giudice è un essere umano. Può sbagliare come me e Lei.

La corte d'appello è già quasi impossibile visto che è un collegio di giudici non un monocratico.

 

Comunque, in breve, di questo tipo di controversie ne sentiremo, tutti, ancora parlare.

Modificato 24 Maggio, 2018 da Bah_

[Tullio01]

cacallo dice:

... Su una questione del genere dovevo intervenire, non fosse altro per togliermi il macigno dalle scarpe, cioè l'asserzione di un amministratore e diversi utenti del forum che era impossibile dissociarsi da una lite fra condomini.

Purtroppo anch'io faccio parte dei diversi utenti, il perchè lo dice la Cassazione, e tu sai che io seguo quanto la Cassazione dice;

 

La giurisprudenza (Cassazione, 25/03/1970, n. 801, Cassazione, 15/05/2006, n. 11126) ha stabilito che in caso di lite fra condominio e condomino non è applicabile l’art. 1132. Nel caso di liti “interne” al condominio, il condominio si dividerà in due compagini i/il condomini/o che promuovono o subiscono una domanda ed il resto del condominio, inoltre non è ammissibile imputare le spese di difesa del condominio anche ai condomini che risultano essere la controparte, tanto meno le spese imputate al condominio in caso di esito sfavorevole della lite.

 

Nella specie di lite tra Condominio e condomino non trova applicazione, nemmeno in via analogica, la disposizione dell'art. 1132 c.c., che disciplina la materia delle spese processuali del condomino che abbia ritualmente dissentito dalla deliberazione di promuovere una lite o di resistere ad una domanda rispetto ad un terzo estraneo e neppure l'art. 1101 c.c., richiamato dall'art. 1139 c.c.
Nell'ipotesi inoltre di controversia tra condomini, l'unità condominiale viene a scindersi di fronte al particolare oggetto della lite, per dare vita a due gruppi di partecipanti al Condominio in contrasto tra loro, con la conseguenza che il giudice, nel dirimere la controversia deve provvedere anche definitivamente sulle spese del giudizio, determinando, secondo i principi di diritto processuale, quale delle due parti in contrasto debba sopportare, nulla significando che nel giudizio il gruppo dei condomini, costituenti la maggioranza, sia stato rappresentato dall'amministratore. In altri termini, la ripartizione delle spese legali, affrontate per una causa che si è persa, o per la quale il giudice ha deciso di compensare le spese affrontate, ha criteri propri rispetto al motivo della causa stessa

Cassazione Civile, sez. II, sentenza 18/06/2014 n° 13885

[cacallo]

Caro Tullio Ts, rispondo prima all'utente Bah, poi ritorno.

 

Utente Bah, i gradi di giudizio sono tre e, purtroppo, il più importante resta il terzo.

Creda ho conseguito successi avanti le massime Magistrature Superiori, ho ottenuto "plus" sia per lite temeraria che per lite scorretta, alcune sentenze sono state pubblicate ed hanno comportato riforme nel diritto, ma i tribunali nostrani sono molto diversi da quelli tedeschi.

Da noi è molto ricorrente l'errore procedurale (per i motivi che le ho già accennato) e l'errore di diritto è sempre latente, al punto che vi sono svariate pronunce per Cassazione; ora si argomenta pure su "indirizzo e/o orientamento prevalente", "dimenticando" che per citare una pronuncia di Cassazione bisognerebbe precisare che non esistono in merito di pronunce a Sezioni Unite (riforma Monti inapplicata) recenti.

Di più sto aiutando un conoscente proprio sul secondo capo di impugnazione che ha portato alla sentenza 21826/2013 da Lei citata e spero che il tutto si concluda nei gradi di merito.

Ripeto: se nei tribunali che frequenta assiste al fenomeno della "turnazione", che di fatto consente di impedire un tipo di revocazione straordinaria senza limiti di tempo, uno potrebbe anche pensare che le legittimazioni, non solo ex art. 163 c.p.c., non vengono controllate sino al momento della sentenza.

Tralasciamo poi il calcolo dei termini a ritroso nel computo dei "termini liberi" che nell'informatizzazione dei processi ha creato non pochi contenziosi, oppure i limiti delle "buste informatiche" che comporta "irritualità" nelle produzioni documentali obbligatorie ....; queste anomalie purtroppo comportano il terzo grado.

*** *** ***

 

Caro Tullio Ts, come sempre hai colto nel segno.

Caso per caso si deve accertare PRIMA se è possibile la dissociazione alla lite; se è possibile la si esercita se si è contrari alla lite, e si deve pretendere poi il rispetto della dissociazione.

Ci sono infatti questioni dove non è possibile dissociarsi ma le delibere debbono avere i necessari quorum e caratteristiche di Legge per la loro validità.

Non c'è quindi contrasto fra noi e fra le diverse sentenze che citiamo (diversamente sarebbero intervenute le Sezioni Unite), semplicemente bisogna sempre considerare in che contesto è intervenuta la Cassazione, a prescindere che "furbastri" pretenderebbero di estrapolare parti di una sentenza, senza considerare i prodromi, per convincere altri della "fondatezza" (!!!!) del loro asserito diritto.

 

*** ***

Certo che per uno che era assente da tempo oggi ho fatto anche troppi interventi. Scusate e gradite i miei saluti.

Cacallo