#1 Inviato 3 Febbraio, 2018 salve, Vi disturbo per avere una Vostra consulenza: come potrete verificare leggendo le mail che seguono, ho un paio di questioni aperte con l'Amministratore del mio condominio, in particolare mi interessa quella relativa al riscaldamento; a questo punto, non tanto per motivi economici ma per una questione di principio sul rispetto delle regole e dei ruoli. Considerata la vostra consolidata esperienza nel campo, vorrei chiedere una vostra opinione sulla questione e, visto che la mia istanza non ha avuto alcuna risposta da parte dell'amministratore, una indicazione su cosa devo/posso fare ancora per tentare di risolverla. Vi ringrazio in anticipo per la vostra cortese risposta e in attesa di riscontro, porgo distinti saluti Mario Noccioli ---------- Messaggio originale ---------- Da: mario.noccioli@virgilio.it A: Marco Carosielli , segreteria@studiocarosielli.it Cc: info@unai.it Data: 23 gennaio 2018 alle 12.29 Oggetto: Re: Balduina 114-120: gestione caldaia Buongiorno Marco, In attesa di capire come vanno i consumi dei singoli appartamenti attraverso i dati dei contabilizzatori e quindi approfondire i motivi per cui nel periodo che va dal 1° novembre al 17 dicembre i consumi di gasolio siano stati così alti da sforare (a chiusura di gestione) di oltre 8000 € il preventivo , voglio ribadire la questione dell'orario di accensione: a prescindere dalla regolamentazione da parte delle varie disposizioni di legge, che ne possono limitare e/o prolungare il periodo di accensione, e nei limiti da questa imposti, la decisione circa l'orario in cui può essere attivo l'impianto di riscaldamento spetta all'Assemblea dei condomni che è sovrana, ne consegue che - ancorchè avallata da un paio di condomini - decisione di applicare l'orario 6 - 22 non è legittima e rasenta una grave irregolarità di gestione, visto che ci espone a forti aggravi di costi. Al riguardo,ho rivisto i documenti relativi all'assemblea del 4 apr. '17 e ho verificato che nessun cenno viene fatto circa l'orario di accensione, argomento, peraltro, neppure posto all'odg; ne consegue che l'orario applicabile è quello deliberato in precedenti assemblee (11 - 22). Peraltro, un eventuale eccessivo sforamento dei costi rispetto al preventivo, con questi presupposti, troverebbe forti contestazioni, fino alla mancata approvazione del bilancio consuntivo. La responsabilità di eseguire le disposizioni assembleari e far rispettare il regolamento condominiale, se non sbaglio, è dell'Amministratore, quindi ti invito ad agire di conseguenza, facendo ripristinare il vecchio orario di accensione e , ove venga richiesta, indire una nuova riunione assembleare per eventuali delibere sull'argomento.. a seguire un aggiornamento sui consumi di gasolio registrati nel periodo 1 nov. 2017 - 22 genn. 2018: litri 3.500 (residuo gestione '16/'17) - periodo 1 - 23 nov. gg. 23 " 4.000 (scarico del 24 nov.) - periodo 24 nov. - 17 dic. gg. 24 " 5.000 ( " " 18 dic. ) - periodo 18 dic - 21 gen. gg. 35 (ultimo scarico litri 4000 in data 22 genn.) tot. litri 12.500 tot. gg. 82 (152,44 litri al giorno) Con questi dati il 15 apr. (data di chiusura del riscaldamento - complessivamente 166 gg) avremo consumato 25.305 litri di gasolio pari ad € 30.366 (1 litro = € 1,20) con una eccedenza di spesa rispetto al consuntivo 2017 di oltre 10.000 € e circa € 8.000 rispetto al preventivo di quest'anno. In attesa di cortese e urgente riscontro invio cordiali saluti. Mario Noccioli Il 8 gennaio 2018 alle 17.26 Marco Carosielli ha scritto: Buonasera Mario, rispondo alla tua il primo giorno di apertura dello studio! Per quanto concerne le letture dei contabilizzatori, la Cast sta provvedendo ad eseguire le attività e non appena disponibili i dati, sarà mia cura comunicarli. Idem dicasi per la verifica dei contatori idrici, ho sollecitato. Ti tengo aggiornato? Cordialità Dott. Marco Carosielli Studio Carosielli - Circ.ne Trionfale 34, 00195 Roma Telefax: 06-39721484/06-97611534 marcocarosielli@studiocarosielli.it ----- Messaggio originale ----- Da: A: , Cc: , Data: lunedì, 8 gennaio 2018 13:51 Oggetto: Re: gestione caldaia salve, sono passate vacanze e festività, credo di poter ora pretendere un riscontro alla mia sotto riportata del 22/12!! in tale attesa invio cordiali saluti. MarioNoccioli Il 22 dicembre 2017 alle 13.04 mario.noccioli@virgilio.it ha scritto: buongiorno, torno in argomento rispetto a quanto già comunicato al dr. Carosielli relativamente alla gestione della caldaia: - nei primi 23 gg di novembre sono stati utilizzati 3.500 litri di gasolio, con un consumo di 152 litri al giorno; - nel periodo 24/11 - 17/12 (24 giorni) ne sono stati utilizzati altri 4.000 litri (scaricati dalla ditta fornitrice il 24/11), con un consumo di 167 litri al giorno e un consumo medio nell'intero periodo di ca 160 litri al giorno. Ipotizzando costante questo andamento, il 15 aprile avremo consumato 26.560 litri di gasolio pari ad ? 31.872 ( 1 litro = ? 1,20), con uno scostamento rispetto al preventivo molto, molto alto e non giustificato, ove si consideri che, come appreso da alcuni condomini interessati, l'utilizzo dei radiatori è oggetto di molta attenzione nella regolazione e nella accensione. Suggerisco di effettuare una prima lettura dei contabilizzatori per monitorare il fenomeno e - anche in relazione al nuovo, prolungato orario di accensione (6 - 22 ex 11 - 22) (avviato pur in mancanza di una precisa delibera assembleare) - dare una prima informativa ai condomini sulla situazione . Con l'occasione chiedo di conoscere l'esito del sopralluogo relativo alla verifica dei contatori dell'acqua. Rammento che il regolamento di condominio prevede la ripartizione dei costi in base all'effettivo consumo........e che il rispetto del regolamento è demandato anche e soprattutto all'Amministratore. Resto in attesa di cortese riscontro e invio cordiali saluti, unitamente ai migliori auguri e buone feste e felice 2018 Mario Noccioli
#2 Inviato 3 Febbraio, 2018 Buonasera Mario, il mio consiglio è di richiedere formalmente all'amministratore la convocazione di un'assemblea avente all'o.d.g. la revoca o la ratifica del provvedimento sull'orario di accensione della caldaia centralizzata. Ritengo invece preclusa la seconda strada, inizialmente percorribile, di ricorrere all'A.G. per chiederne l'annullamento in quanto ormai decorsi i 30 giorni dalla data del provvedimento stesso. Se l'assemblea, all'uopo convocata, dovesse ratificare l'operato dell'amministratore, non ti rimarrebbe che accettare la decisione assembleare. In caso contrario invece si aprirebbero i presupposti per un'azione di responsabilità per inadempimento contrattuale nei confronti dell'amministratore con una richiesta di risarcimento del danno. Tale azione sarebbe giustificata dalla mancata attuazione della delibera assembleare che fissava l'orario di accensione caldaia dalle 11 alle 22.
#3 Inviato 3 Febbraio, 2018 Per una questine di privacy ti consiglio, per le prossime volte, di mascherare i riferimenti di e-mail, nomi, e riferimento condominio.... Se l’ultima delibera in merito alla regolamentazione dell’orario di accensione dell’impianto di riscaldamento stabiliva un orario 11 - 22, tale orario doveva essere rispettato fino a nuova delibera assembleare. Modificare l’orario senza consenso assembleare rappresenta effettivamente una violazione che potrebbe comportare la revoca del mandato (art. 1129, comma 12 punto 2). Se, come in questo caso, la violazione dovesse comportare un maggiore esborso per i condòmini, l’amministratore potrebbe essere chiamato a risponderne, salvo che l’assemblea, in sede di approvazione del bilancio consuntivo, non approvi il suo operato. In tal caso non rimarrebbe che impugnare la delibera, ma dubito che il giudice l’annullerebbe se il consuntivo fosse approvato con i quorum previsti dalla normativa vigente.
#4 Inviato 5 Febbraio, 2018 grazie, ho apprezzato la vostra risposta e terrò conto dei vostri consigli. mario
