#1 Inviato 18 Ottobre, 2017 Buongiorno a tutti, piccolo quesito. Condominio 6 piani furoi terra, con terrazzo a livello ultimo piano di proprietà esclusiva, l'attuale proprietario ha comprato immobile ad inizio anno ( 2017 ) durante assemblea in cui si parlava di effettuare i lavori al terrazzo, l'amminstratrice ha comunicato che era pervenuta una comunicazione dal proprietario del piano sottostante in cui richiedeva un risarcimento danni per infiltrazioni. E nata una diatriba tra chi dovesse pagare la quota di 1/3 come risarcimento, l'attuale proprietario del terrazzo sostiene che essendo il danno iniziato molti anni or sono, ( ma mai ufficialmente comnicato) lui non è tenuto a pagare ma il condominio deve chiedere i soldi al vecchio proprietario ( oramai introvabile ), una parte dell'assemblea compresa Amministratrice, sostiene che essendo stato comunicato in data odierna la richiesta di risarcimento, la stessa deve essere addebitata la nuovo proprietario essendo sorto adesso l'obbligazione del condominio verso il condomino danneggiato. Chi ha ragione??
#2 Inviato 18 Ottobre, 2017 Il problema purtroppo è sorto dopo la vendita, per cui dovrà contribuire il nuovo condomino, se poi vorrà potrà rivalersi sull'ex condomino se riuscirà a far valere la sua tesi.
#3 Inviato 18 Ottobre, 2017 IN realtà il problema dell'infiltrazione sembrerebbe essere sorto molto prima del'acquisto dell'immobile, solo la richiesta di risarcimento è stata comunicata oggi. Come fare per trovare un riferimento giuridico?? Soprattutto per far "spegnere" la tesi del nuovo proprietario.
#4 Inviato 18 Ottobre, 2017 Se il danno è stato ufficializzato oggi, è il condòmino odierno che deve partecipare alle spese. L'obbligazione di un condòmino nasce dal momento in cui la spesa si rende necessaria, ovvero (in questo caso) quando viene segnalato il danno. Se oltretutto il condominio ha una assicurazione sarà necessario fare una denuncia e attendere il sopralluogo del perito. Per il rifacimento del terrazzo e il risarcimento dei danni si seguirà quanto indicato nell'art. 1126 cc, coinvolgendo il nuovo condòmino nella spesa.
#5 Inviato 18 Ottobre, 2017 IN realtà il problema dell'infiltrazione sembrerebbe essere sorto molto prima del'acquisto dell'immobile, solo la richiesta di risarcimento è stata comunicata oggi. Come fare per trovare un riferimento giuridico?? Soprattutto per far "spegnere" la tesi del nuovo proprietario.Il fatto è che la delibera sarà approvata dopo il rogito, per cui dovrà contribuire l'attuale proprietario, se invece la spesa veniva deliberata prima del rogito le cose erano diverse.
#6 Inviato 18 Ottobre, 2017 Esatto Tullio. Cass. SS.UU. 9449/16 p. 14, secondo rigo. Non mi e' chiara una cosa. Visto che non si tratta di obbligazioni contrattuali ma extracontrattuali ex 2051 e che i lavori vanno eseguiti non su cose comuni ma su immobile in proprieta' esclusiva perche' tutti gli amministratori ritengono che creditore sia il condominio invece del danneggiato? E' come dire ok devo risarcire x perche' ho tamponato la tua auto ma tu proprietario dell'auto tamponata non sei creditore giacche' creditore e' la tua assicurazione. Ma roba da matti.
#7 Inviato 18 Ottobre, 2017 IN realtà il problema dell'infiltrazione sembrerebbe essere sorto molto prima del'acquisto dell'immobile, solo la richiesta di risarcimento è stata comunicata oggi. Come fare per trovare un riferimento giuridico?? Soprattutto per far "spegnere" la tesi del nuovo proprietario. che sia sorto prima non conta, conta che oggi viene chiesto risarcimento. Pertanto paga il nuovo proprietario, che poi si potrà rivalere sul vecchio se viene dimostrato che il danno era già presente prima. Come convincerlo? con una bella causa...
#8 Inviato 18 Ottobre, 2017 Sister non ci siamo capiti. Tutti gli amministratori considerano delle quote di risarcimento del danno da infiltrazioni dovute al danneggiato come quote di contributi condominiali dovute al condominio. Chiedono ed ottengono d.i. accellerato ex art 63.1 disp att cc magari con piano di riparto neppure approvato facendo confluire somme su cc condominiale nella loro materiale disponibilita' finendo poi davanti al monocratico penale.
#9 Inviato 18 Ottobre, 2017 Ma quando ha comprata l'immobile non ha visto l'infiltrazione, e non poteva chiedere informazioni al vecchio proprietario di come stavano le cose a livello condominiale? Il problema ora viene fuori dopo la vendita quindi è il nuovo proprietario ne risponde.
#10 Inviato 18 Ottobre, 2017 Ma quando ha comprata l'immobile non ha visto l'infiltrazione, e non poteva chiedere informazioni al vecchio proprietario di come stavano le cose a livello condominiale? Il problema ora viene fuori dopo la vendita quindi è il nuovo proprietario ne risponde. scusami come faceva a vedere l'infiltrazione all'immobile di sotto??
#11 Inviato 18 Ottobre, 2017 Sister non ci siamo capiti. Tutti gli amministratori considerano delle quote di risarcimento del danno da infiltrazioni dovute al danneggiato come quote di contributi condominiali dovute al condominio. Chiedono ed ottengono d.i. accellerato ex art 63.1 disp att cc magari con piano di riparto neppure approvato facendo confluire somme su cc condominiale nella loro materiale disponibilita' finendo poi davanti al monocratico penale. Se gli amministratori che conosci tu (e non tutti...) agiscono così... cambia amministratori... Per il rimborso delle "quote di risarcimento di un danno da infiltrazione" và gestita con una gestione separata da quella "normalmente" condominiale. Si apre "un sinistro per danno"; in assemblea si discute del danno e della sua ripartione, SI APPROVA LA RIPARTIZIONE, si emettono i bollettini di c/c relativi (sempre separati da quelli della "normale gestione condominiale"). Se, eventualmente, qualche moroso non dovesse pagare, si può emettere il decreto ingiuntivo. Mi domando... ma sei sicuro che i tuoi amici amministratori emettano bollettini di c/c SENZA NEANCHE L'APPROVAZIONE DELLA SPESA IN ASSEMBLEA ??? Vorrei proprio quale giudice accetterebbe una eventuale causa derivante da una spesa non deliberata...
#12 Inviato 18 Ottobre, 2017 Vedi ... adesso mi devi spegare come un debito del condomino danneggiante verso un condomino danneggiato possa formare oggetto di gestione condominiale. Spiego - contributi condominiali riguardano cose comuni, hanno fonte contrattuale - risarcimento danno da infiltrazioni riguarda cose in proprieta' esclusiva, hanno fonte extracontrattuale. In pratica l'amministratore trasforma un credito del condomino danneggiato in un credito del condominio non danneggiato lo mette in gestione (ma gestione di che' se riguarda un immobile in proprieta' esclusiva) lo spaccia per contributo condominiale (che puo' riguardare solo cose comuni) e fa confluire su cc condominiale di cui dispone materialmente poi chiede ed ottiene d.i. immediatamente esecutivo. Fai un po tu cosa puo' essere secondo il pm Aristide tutti i miei colleghi chiedono ed ottengono d.i. dal gdp immediatamente esecutivo senza che l'assemblea neppure l'abbia visto il riparto. In breve la domanda e' questa. In caso di danni da infiltrazioni ad un immobile in proprieta' esclusiva chi e' il creditore? A quale titolo l'amministratore del condominio surrogandosi al reale creditore puo' azionare un credito altrui?
#13 Inviato 19 Ottobre, 2017 vi faccio un'altra domanda...perché la cosa non è stata ufficializzata prima con il vecchio proprietario...il nuovo sapendo che c'erano altre spese(se il vecchio proprietario non le avesse saldate) poteva decidere di non acquistare l'immobile...mi sembra "tipo" un vizio occulto 😉
#14 Inviato 19 Ottobre, 2017 vi faccio un'altra domanda...perché la cosa non è stata ufficializzata prima con il vecchio proprietario...il nuovo sapendo che c'erano altre spese(se il vecchio proprietario non le avesse saldate) poteva decidere di non acquistare l'immobile...mi sembra "tipo" un vizio occulto 😉
#15 Inviato 19 Ottobre, 2017 Non è un vizio occulto del bene venduto, ma un danno ad altra proprietà NON denunciato ... quindi secondo me ... ciccia.e tu dici che non è strano che la cosa venga "denunciata" solo dopo l'acquisto dell'immobile?
#17 Inviato 19 Ottobre, 2017 io credo, modesto parere, che se volesse il nuovo proprietario potrebbe rifiutarsi di pagare e finire in causa per un tentativo fraudolento
#18 Inviato 19 Ottobre, 2017 ... altro giro altro regalo altra causa .... dubito che ne esca con qualche soldo in più in tasca. Purtroppo è così
#19 Inviato 19 Ottobre, 2017 Buongiorno a tutti, piccolo quesito.Condominio 6 piani furoi terra, con terrazzo a livello ultimo piano di proprietà esclusiva, l'attuale proprietario ha comprato immobile ad inizio anno ( 2017 ) durante assemblea in cui si parlava di effettuare i lavori al terrazzo, l'amminstratrice ha comunicato che era pervenuta una comunicazione dal proprietario del piano sottostante in cui richiedeva un risarcimento danni per infiltrazioni. E nata una diatriba tra chi dovesse pagare la quota di 1/3 come risarcimento, l'attuale proprietario del terrazzo sostiene che essendo il danno iniziato molti anni or sono, ( ma mai ufficialmente comnicato) lui non è tenuto a pagare ma il condominio deve chiedere i soldi al vecchio proprietario ( oramai introvabile ), una parte dell'assemblea compresa Amministratrice, sostiene che essendo stato comunicato in data odierna la richiesta di risarcimento, la stessa deve essere addebitata la nuovo proprietario essendo sorto adesso l'obbligazione del condominio verso il condomino danneggiato. Chi ha ragione?? A mio avviso funziona così: si accerta quando è avvenuto il danno e conseguentemente si chiede "il terzo" della spesa al proprietario all'epoca del danno. Qualora fosse il precedente proprietario la situazione sarebbe più complicata per il condominio, qualora fosse il nuovo, qualora ricorressero i presupposti di legge (e se ancora in tempo) potrebbe agire per vizi contro il proprio dante causa.
#20 Inviato 19 Ottobre, 2017 A mio avviso funziona così: si accerta quando è avvenuto il danno e conseguentemente si chiede "il terzo" della spesa al proprietario all'epoca del danno. Qualora fosse il precedente proprietario la situazione sarebbe più complicata per il condominio, qualora fosse il nuovo, qualora ricorressero i presupposti di legge (e se ancora in tempo) potrebbe agire per vizi contro il proprio dante causa. Ribadisco che il problema è dimostrarlo ... per il resto non fa una piega
#21 Inviato 19 Ottobre, 2017 "In breve la domanda e' questa. In caso di danni da infiltrazioni ad un immobile in proprieta' esclusiva chi e' il creditore? A quale titolo l'amministratore del condominio surrogandosi al reale creditore puo' azionare un credito altrui? " Il creditore della somma a risarcimento del danno subito da un immobile in proprietà esclusiva causato da infiltrazioni provenienti da beni in custodia del condominio di cui anche il danneggiato fa parte, è il condomino danneggiato. L’amministratore, non spaccia l’indennizzo spettante al condomino danneggiato per per contributo condominiale (che puo' riguardare solo cose comuni) e fa confluire su cc condominiale di cui dispone materialmente, ma è obbligato a contabilizzare la somma che la compagnia di assicurazione accredita sul conto condominiale e a registrare separatamente tutte le movimentazioni che riguardano il sinistro. L’indennizzo accettato dal condomino danneggiato e versato dall’assicurazione nel conto corrente condominiale, rimane depositato momentaneamente nel suddetto conto per il tempo necessario per girarlo nel conto del condomino. Ricordo che il contratto globale faccabricati è intestato al condominio ed assicura parti comuni e private. Nella ipotesi che il condomino danneggiato non ritenga congrua la somma offerta dall’assicurazione, mi sembra scontato che l’amministratore, secondo la procedura indicata da Balducci , indica un’assemblea per far deliberare la somma chiesta dal condomino danneggiato quale indennizzo dei danni subiti e non coperta dall’assicurazione, e ne approvi il criterio di ripartizione fra i condomini.
#22 Inviato 19 Ottobre, 2017 Ribadisco che il problema è dimostrarlo ... per il resto non fa una piega Si chiede una CTU e da quella si valuta "l'azianità" del danno.
#23 Inviato 19 Ottobre, 2017 ... altro giro altro regalo altra causa .... dubito che ne esca con qualche soldo in più in tasca. Purtroppo è così veramente il nuovo proprietario non credo voglia soldi, forse vuol pagare solo la casa senza spese di danneggiamento fatte dal vecchio proprietario e mai richieste da quello di sotto(forse sapeva che non avrebbe preso soldi)...
#24 Inviato 19 Ottobre, 2017 veramente il nuovo proprietario non credo voglia soldi, forse vuol pagare solo la casa senza spese di danneggiamento fatte dal vecchio proprietario e mai richieste da quello di sotto(forse sapeva che non avrebbe preso soldi)... La mia era una battuta ....😎
