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gazonga

Bamboccioni termici ...

Ho letto con cura tutta la sentenza n.862 del 2015 e in realtà la Cassazione conferma la nullità (pronunciata in secondo grado dalla Corte di Appello di Genova) di una delibera del 1987, quindi anteriore rispetto alla L.10 del 1991 e al nuovo testo dell'art. 1120 c.c.,

 

mentre ammette la validità della seconda delibera del 1992 (in cui l'Assemblea autorizzava a maggioranza delle quote millesimali la trasformazione dell'impianto) proprio perché successiva alla stessa L.10 del 1991.

 

Aggiunge inoltre la Cassazione di essersi mantenuta in linea con il suo precedente orientamento sul tema, citando altre due sentenze (Cass. 3515 del 2005 e Cass. 1166 del 2002).

 

Purtroppo c'è ben poco da fare, sia la legge che la giurisprudenza tendono a favorire gli impianti autonomi...

Resta il fatto che nessuno ha presentato la dichiarazione del termotecnico che attesta il non aggravio di consumo per i non distaccati: motivo più che sufficiente per impugnare, in quanto azione in aperto contrasto (per non dire violazione) con la legge 102/2014 ovvero con la norma UNI 10200.

Altro motivo per impugnare è la delibera che interviene su parti private.

 

Quanto al CPI, con la sostituzione della caldaia, potrebbe verificarsi che con l'installazione della nuova caldaia a condensazione (se di potenza inferiore a 116 Kw) decadrebbe l'obbligo del CPI.

Anche in questo caso serve un esame preliminare da parte di un termotecnico che stimi il fabbisogno complessivo dell'edifico, le sue caratteristiche, e di conseguenza suggerisca quale sia la potenza ottimale della nuova caldaia.

Albano, sto leggendo la legge che hai citato, ma non riesco a trovare riferimenti all'obbligo di allegare una relazione tecnica né riferimenti ad assemblee e maggioranze.

 

Sia la legge che la giurisprudenza sembrano fermamente orientate a favorire interventi di trasformazione degli impianti centralizzati in impianti autonomi presumendo che comunque ci sarebbe un risparmio energetico (una sentenza parla addirittura di impossibilità di accertamento sia preventivo che successivo...).

 

A quali parti private ti riferisci?

 

Riguardo all'obbligo di CPI, dov'è previsto che una caldaia a condensazione inferiore a 116kW non preveda tale certificazione? Potrebbe essere una soluzione, ammesso che poi tale caldaia riuscirebbe a scaldare androne, scale e quel paio di appartamenti rimasti allacciati (secondo e quarto piano).

Per il CPI, il limite dei 116 Kw è dettato dal punto 74 del DPR 1 agosto 2011 n.151 (Attività 74: Impianti per la produzione di calore alimentati a combustibile solido, liquido gassoso con potenzialità superiore con potenzialità superiore a 116 KW). Solo oltre i 116 kw serve CPI.

Vedi 4° domanda http://www.vigilfuoco.it/aspx/FAQ_PISoArg.aspx?SA=74

Parlo per esperienza diretta su di un edificio con una ventina di allacciati (e nessun distaccato!) dove l'anno scorso la nuova caldaia a condensazione installata da 116 kw è andata a sostituire la precedente di concezione tradizionale da 350 Kw. Nessuno è rimasto al freddo; molti non hanno tenuto i radiatori aperti al massimo... tutti felici perché è stato anche eliminato il sempre spinoso problema della prevenzione incendi o CPI che dir si voglia.

 

La legge 102/2014 ha reso cogente la norma UNI 10200: è qui che si legge chiaramente che è ammesso il distacco dal centralizzato purchè un termotecnico certifichi che quel determinato distacco non genererà per i non distaccati un aggravio di spese.

E se nelle annualità successive l'aggravio si manifesta nei resoconti condominiali, ci sono già sentenze passate in giudicato che hanno disconosciuto le perizie dei termotecnici con condanna dei distaccati a risarcire i non distaccati.

 

Una assemblea non può deliberare leggittimamente su parti private, salvo unanimità di 1000/1000, quindi non unanimità assembleare dove vi sia qualche assente.

Quando l'assemblea a maggioranza (qualunque essa sia) delibera la soppressione della centrale termica condominiale presente fin dall'origine nell'edificio, a favore di nuova posa in opera di impianti di riscaldamento autonomi in ogni singola proprietà privata, ecco che l'assemblea commette un atto illecito.

La maggioranza non è l'unanimità di 1000/1000: l'assemblea priva di titolo è intervenuta illegittimamente in una o più proprietà private, per l'esattezza in tutte le proprietà private che hanno manifestato voto contrario o astenuto.

Scusa albano59 come fa una 116 kW seppure a condensazione a produrre energia termica quanto una 350 kW ? avete sostituito solo la caldaia? no cappotto termico nell'edificio, no infissi a bassa trasmittanza, rete di distribuzione iperisolata? Mi incuriosisce la cosa.

Nel bolognese intorno agli anni 70-80 una azienda di spicco locale copriva buona parte delle forniture condominiali con termoconvettori; tale concetto di riscaldamento comportava l'impiego di centrali termiche con caldaie sovradimensionate.

Tra il 1990 ed il 2000 tale azienda è uscita dal mercato (forse fallita, non ricordo bene): venendo meno la disponibilità di ricambi, affermandosi nel frattempo soluzioni alternative che offrivano migliori rendimenti in termini di riscaldamento, non potendo impedire le sempre più frequenti sostituzioni dei corpi scaldanti a fronte di anomalie e rotture non riparabili, introdotto il CPI, introdotti incentivi fiscali a favore di sole determinate soluzioni, introdotta la contabilizzazione, ecco che sempre più velocemente i termoconvettori stanno finendo quasi tutti in discarica. Infine le ristrutturazioni e le migliorie apportate sulle parti edili private hanno avuto un ruolo complementare sull'abbattimento dei costi per conseguire il medesimo confort di riscaldamento.

 

Ed infatti da qualche anno accade che quando sono maturi i tempi per la sostituzione della caldaia condominiale il primo aspetto-difetto segnalato ai condòmini è il preesistente sovradimensionamento della caldaia, ancor maggiore se si tiene conto delle migliorie condominiali e private apportate nel tempo.

Per tutti i motivi di cui sopra si sono ridotti moltissimi sprechi, sicchè i nuovi corpi scaldanti necessitino di meno calore per conseguire il medesimo confort di riscaldamento.

 

Qui da me l'edificio è ristrutturato quasi al 100% sulle parti comuni, segnatamente almeno il 20% delle condotte, sia del riscaldamento che dell' a.c.s. che sono a vista, sono state completamente coibentate; almeno il 70% delle proprietà private sono state ristrutturate con interventi radicali e drastici (molti hanno demolito fino al grezzo per poi ricostruire, impianti ed infissi ex-novo, molte u.i. hanno previsto ulteriori coibentazioni private). Di fatto solo lo scheletro dell'edificio in cemento armato non è stato oggetto di interventi o migliorie negli ultimi dieci anni.

Con l'avvento della contabilizzazione si cominciano a palesare e a raccogliere i risultati dell'impegno e delle sostanze impiegate.

 

Nel primo anno il Condominio ha segnato un -35% dei costi di riscaldamento; i condòmini più virtuosi hanno segnato un -66% di costi; i meno virtuosi un + 5%. Ovvio che per la determinazione di questi valori, oltre all'efficienza energetica, abbiano influito le preferenze e le abitudini dei singoli.

Sono stato responsabile del servizio energia per i 120 edifici scolastici e non, di competenza del mio Ente di appartenenza. So di cosa parli. Complimenti.Ottimo lavoro.

E' un piacere leggervi, indipendentemente dall'interesse personale ed attuale in materia.

 

Comunque, vorremmo incaricare un consulente affinché calcoli orientativamente la quantità di energia sufficiente per il nostro impianto di riscaldamento centralizzato (non termoconvettori, bensì classici elementi in ghisa) attuale, per poi valutare l'opportunità di sostituire l'attuale centrale termina (da oltre 300kW) con una a condensazione da

 

Esiste un registro dei tecnici abilitati a simili consulenze?

Insomma, cercheremmo qualcuno con un minimo di autorevolezza per poi (eventualmente) utilizzare la sua perizia tecnica anche in assemblea o, alle brutte, in Tribunale...

 

Grazie ancora

La legge 102/2014 ha reso cogente la norma UNI 10200: è qui che si legge chiaramente che è ammesso il distacco dal centralizzato purchè un termotecnico certifichi che quel determinato distacco non genererà per i non distaccati un aggravio di spese.

E se nelle annualità successive l'aggravio si manifesta nei resoconti condominiali, ci sono già sentenze passate in giudicato che hanno disconosciuto le perizie dei termotecnici con condanna dei distaccati a risarcire i non distaccati.

Albano59, sto rileggendo la L.102/2014 e l'unico riferimento alla UNI 10200 è all'art.9 p.5 lett. d) "...per la corretta suddivisione delle spese connesse al consumo di calore per il riscaldamento degli appartamenti e delle aree comuni, qualora le scale e i corridoi siano dotati di radiatori, e all'uso di acqua calda per il fabbisogno domestico, se prodotta in modo centralizzato, l'importo complessivo deve essere suddiviso in relazione agli effettivi prelievi volontari di energia termica utile e ai costi generali per la manutenzione dell'impianto, secondo quanto previsto dalla norma tecnica UNI 10200 e successivi aggiornamenti."

 

Da profano mi sono anche domandato cosa sia questa UNI 10200, convinto che fosse una Direttiva europea; in realtà è una norma tecnica elaborata dalla Commissione Tecnica 803 del CTI, un ente privato che può collaborare con il Pubblico, ma i cui documenti non non potrebbero vincolare alcun giudice.

 

Quindi, per una corretta analisi, tornerei al testo del 1120 c.c. per concentrarci sui concetti che a noi interessano:

 

"I condomini, con la (la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell'edificio), possono disporre tutte le innovazioni dirette al o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni

I condomini, con (la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio), possono disporre le che, nel rispetto della normativa di settore, hanno ad oggetto:

2) le opere e gli interventi previsti per il contenimento del consumo energetico degli edifici.

La richiesta deve contenere l'indicazione del contenuto specifico e delle modalità di esecuzione degli interventi proposti.

Sono vietate le innovazioni che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino."

Da profano mi sono anche domandato cosa sia questa UNI 10200, convinto che fosse una Direttiva europea; in realtà è una norma tecnica elaborata dalla Commissione Tecnica 803 del CTI, un ente privato che può collaborare con il Pubblico, ma i cui documenti non non potrebbero vincolare alcun giudice.

gazonga tieni presente che le norme dell'ente nazionale di normazione ( UNI), come già evidenziato da albano59 sono cogenti, perché richiamate espressamente in un legge e quindi vincolano eccome un giudice.

Circa i calcoli del fabbisogno energetico vi serve un buon ing. termotecnico, ma dubito che passerete da un caldaia da caldaia da 300 kW ad una di

Circa i calcoli del fabbisogno energetico vi serve un buon ing. termotecnico, ma dubito che passerete da un caldaia da caldaia da 300 kW ad una di

Nel primo post gazonga dice:

Situazione: palazzo di cinque piani (due appartamenti per ogni piano), con ampio androne e stanza del portiere.

Per cui l'edificio dovrebbe essere composto da 10 appartamenti.

Nel post n. 28 gazonga dice:

Potrebbe essere una soluzione, ammesso che poi tale caldaia riuscirebbe a scaldare androne, scale e quel paio di appartamenti rimasti allacciati (secondo e quarto piano)

Se gli scissionisti hanno deliberato a maggioranza e gli allacciati sono rimasti 2 su 10 si potrebbe forse mettere una nuova caldaia ridimensionata agli attuali bisogni, (

Appunto "se" e "ammesso".

Anche ipotizzando 23 kW ad appartamento, per androne e scale ne basterebbero altrettanti e i distaccati continuerebbero a pagare lo stesso la manutenzione della caldaia per le parti comuni.

Infatti sono rimasti in pochi allacciati alla caldaia centralizzata: un termotecnico è capacissimo di stilare una previsione attendibile; in fondo si tratta di stabilire se serva una nuova caldaia di potenza inferiore o superiore ai 116 Kw.

Personalmente non esonererei i distaccati dai loro obblighi verso la centrale termica, perché le leggi prevedono il contrario (non esonero) ma soprattutto perché questa nuova caldaia deve riscaldare anche parti comuni condominiali (quindi spesa che interessa anche i condòmini che sono si distaccati ma solo come u.i. esclusiva)

Infatti sono rimasti in pochi allacciati alla caldaia centralizzata: un termotecnico è capacissimo di stilare una previsione attendibile; in fondo si tratta di stabilire se serva una nuova caldaia di potenza inferiore o superiore ai 116 Kw.

Personalmente non esonererei i distaccati dai loro obblighi verso la centrale termica, perché le leggi prevedono il contrario (non esonero) ma soprattutto perché questa nuova caldaia deve riscaldare anche parti comuni condominiali (quindi spesa che interessa anche i condòmini che sono si distaccati ma solo come u.i. esclusiva)

Si, giusto. La caldaia serve anche le parti comuni.

Visto che c'è una nutrita maggioranza all'opposizione, avevo paventato l'idea di mediare la sola manutenzione della "NUOVA CALDAIA", lasciando invariata la partecipazione alle spese delle tubazioni e dei consumi involontari.

Come a volte si suol dire...

"meglio un cattivo accordo che una causa vinta"

Credo però che per il calcolo del fabbisogno energetico totale della centrale termica (soprattutto in considerazione del fatto che per regolamento gli scissionisti partecipano al 40% dei consumi) bisognerà considerare anche gli altri appartamenti in funzione di un loro teorico ritorno al centralizzato in futuro...

 

Per quanto riguarda la scelta di un tecnico, esistono degli albi specifici?

Esistono degli Enti che ne curino la tenuta e quindi l'autorevolezza degli iscritti?

Lo chiedo perché la consulenza tecnica potrebbe (anzi, potrà) essere utilizzata nelle sedi più opportune...

 

Grazie, buona giornata 😉

Credo però che per il calcolo del fabbisogno energetico totale della centrale termica (soprattutto in considerazione del fatto che per regolamento gli scissionisti partecipano al 40% dei consumi) bisognerà considerare anche gli altri appartamenti in funzione di un loro teorico ritorno al centralizzato in futuro...

Ecco perchè pensavo ad una soluzione mediata e contrattualizzata con CONVENZIONE sottoscritta all'unanimità (piuttosto che andare in tribunale).

Mettendo una caldaia ridimensionata gli scissionisti non partecipano ne all'acquisto ne alla manutenzione della caldaia ma solo ai consumi involontari documentati ed alla manutenzione delle condutture..

In caso di ipotetico ritorno al centralizzato da parte degli scissionisti (molto improbabile), nuova caldaia a spese di tutti gli allacciati anche per la manutenzione caldaia.

"Per quanto riguarda la scelta di un tecnico, esistono degli albi specifici?

Esistono degli Enti che ne curino la tenuta e quindi l'autorevolezza degli iscritti?

Lo chiedo perché la consulenza tecnica potrebbe (anzi, potrà) essere utilizzata nelle sedi più opportune..."

Prova a chiedere allo stesso manutentore. Se sei in buoni rapporti, ovviamente. Di solito una buona ditta nella qualità di "terzo responsabile" ha in organico tale figura tecnica. Ing e Perito che sia.

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