#1 Inviato 1 Dicembre, 2015 Buongiorno a tutti e complimenti per questo forum davvero utile e denso di preparazione specifica. Volevo provare a sottoporvi la nostra situazione, sperando che emerga qualche buona idea per gestire alcuni malumori condominiali. Situazione: palazzo di cinque piani (due appartamenti per ogni piano), con ampio androne e stanza del portiere. Caldaia di oltre 116 kW in un locale al pian terreno, con una parete esterna di poco inferiore rispetto al 15% del perimetro del locale. Diversi condomini hanno provveduto, in fase di ristrutturazione integrale dei loro immobili, a staccarsi dall'ìmpianto centralizzato, mentre noi (al quarto piano) abbiamo preferito continuare ad usufruire del riscaldamento centralizzato soprattutto per non dover porre in essere dei lavori che rovinerebbero i pavimenti di pregio e che richiederebbero tempi e costi eccessivi. Quest'anno però gli "scissionisti" hanno chiesto all'Amministratore di non accendere la caldaia in quanto non più a norma, ovviamente per costringerci a fare un impianto autonomo come loro. Vi chiedo quindi: - esistono caldaie (ad esempio a condensazione) che, pur mantenendo una potenza compatibile con l'impianto condominiale, siano a norma (per i VdF) e quanto costerebbero più o meno? - qualora decidessimo di installare anche noi un impianto autonomo, come faremmo con il riscaldamento degli ambienti comuni (ad es. ingresso, stanza del portiere, scale etc.)? - sarebbe inoltre possibile sfruttare l'impianto esistente, rendendosi autonomi ma senza dover rompere mezzo appartamento? - esistono degli escamotage per poter convincere l'Amministratore ad accendere la caldaia condominiale com'è sempre avvenuto fino all'anno scorso? Grazie infinite... E che il caldo sia con voi!
#2 Inviato 1 Dicembre, 2015 ...Quest'anno però gli "scissionisti" hanno chiesto all'Amministratore di non accendere la caldaia in quanto non più a norma... Se la caldaia non è più a Norma va messa a Norma a spese anche di chi si è distaccato in quanto ne è rimasto proprietario: Art. 1118 c.c. Il condomino può rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma. Non può essere dismesso un impianto nato con l'edificio e che serva anche ad un solo consòmino: Art. 1120 c.c. Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilita o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino. Diffidate l'amministratore ad adempiere ai suoi obblighi: Art. 1130 c.c. L'amministratore, oltre a quanto previsto dall'articolo 1129 e dalle vigenti disposizioni di legge, deve: ... 2) disciplinare l'uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini... Fai valere i tuoi diritti.
#3 Inviato 1 Dicembre, 2015 Abbiamo già chiesto diverse volte all'Amministratore di accendere il riscaldamento, ma gli "scissionisti" minacciano di chiamare i Vigili del Fuoco. E se i Vigili del Fuoco poi constatassero che la parete esterna del locale caldaia non è più compatibile con le ultime norme vigenti?
#4 Inviato 1 Dicembre, 2015 Abbiamo già chiesto diverse volte all'Amministratore di accendere il riscaldamento, ma gli "scissionisti" minacciano di chiamare i Vigili del Fuoco. E se i Vigili del Fuoco poi constatassero che la parete esterna del locale caldaia non è più compatibile con le ultime norme vigenti? I lavori vanno fatti. A maggior ragione, con un verbale dei Vigili del Fuoco, potrete diffidare il condominio ad agire con la massima urgenza per mettere a Norma l'impianto. Siete voi che dovete "minacciare" gli scissionisti che agirete per vie legali se la caldaia non sarà acceso il riscaldamento, qualsiasi sia il pretesto. Se non è a Norma si mette a Norma. Non esiste la dismissione. Ed aggiungo che se mettete le valvole come la Legge impone, i distaccati, oltre alla manutenzione straordinaria, dovranno pagare ANCHE i consumi involontari e cioè l'acqua calda che dalla caldaia attraversa le parti comuni per raggiungere il vostro appartamento. Se gli scissionisti fanno ostruzionismo potrebbe ritorcersi tutto contro di loro.
#5 Inviato 1 Dicembre, 2015 Grazie per le vostre risposte, davvero. Il problema è che la parete esterna del locale caldaia non può essere ingrandita e quindi non so come possa essere messa a norma la caldaia attuale... E' per questo che domandavo di caldaie alternative (ad esempio a condensazione) compatibili con il medesimo locale caldaie (che non può essere modificato anche volendo). Interessante il discorse delle valvole... C'è qualche sentenza in merito? Così arriveremo all'assemblea più preparati 😉
#6 Inviato 1 Dicembre, 2015 Grazie per le vostre risposte, davvero. Il problema è che la parete esterna del locale caldaia non può essere ingrandita e quindi non so come possa essere messa a norma la caldaia attuale... E' per questo che domandavo di caldaie alternative (a condensazione) compatibili con il medesimo locale caldaie (che non può essere modificato anche volendo). Interessante il discorse delle valvole... C'è qualche sentenza in merito? Così arriveremo all'assemblea più preparati 😉
#7 Inviato 1 Dicembre, 2015 Questo in parte mi rincuora, ma resta il problema concreto e non giuridico di dove e come mettere a norma la caldaia (vista l'assenza di garage o di altri locali condominiali).
#8 Inviato 1 Dicembre, 2015 In tale sarà necessaria la consulenza di un tecnico che potrà consigliarvi per il meglio..
#9 Inviato 1 Dicembre, 2015 Grazie per le vostre risposte, davvero. Il problema è che la parete esterna del locale caldaia non può essere ingrandita e quindi non so come possa essere messa a norma la caldaia attuale... E' per questo che domandavo di caldaie alternative (ad esempio a condensazione) compatibili con il medesimo locale caldaie (che non può essere modificato anche volendo). Interessante il discorse delle valvole... C'è qualche sentenza in merito? Così arriveremo all'assemblea più preparati 😉
#10 Inviato 1 Dicembre, 2015 Chiamato un tecnico che mi ha detto che per mettere una nuova caldaia (all'esterno) e per l'adeguamento al sistema attuale ci vorrebbero circa 50 mila euro! Ultima domanda e non vi rompo più: per le caldaie a condensazione valgono gli stessi vincoli previsti per le vecchie caldaie (per ottenere il CPI insomma) ?
#11 Inviato 1 Dicembre, 2015 Chiamato un tecnico che mi ha detto che per mettere una nuova caldaia (all'esterno) e per l'adeguamento al sistema attuale ci vorrebbero circa 50 mila euro! Ultima domanda e non vi rompo più: per le caldaie a condensazione valgono gli stessi vincoli previsti per le vecchie caldaie (per ottenere il CPI insomma) ? Dipende..............questa è una domanda tecnica che necessita di presa visione della documentazione........per quanto concerne invece la parte normativa condivido in pieno quanto espresso da Leonardo53
#12 Inviato 1 Dicembre, 2015 Chiamato un tecnico che mi ha detto che per mettere una nuova caldaia (all'esterno) e per l'adeguamento al sistema attuale ci vorrebbero circa 50 mila euro! Ultima domanda e non vi rompo più: per le caldaie a condensazione valgono gli stessi vincoli previsti per le vecchie caldaie (per ottenere il CPI insomma) ? Ai fini del CPI non conta se la caldaia sia o non sia a condensazione, conte invece l'alimentazione della caldaia cioè gas o gasolio o gpl ed in funzione di questo, della potenzialità installata e del posizionamento della intera centrale termica, vi sono determinati accorgimenti tecnico-normativi da rispettare. Ma questo il vs conduttore-manutentore nella qualità di "terzo responsabile" dell'esercizio dell'impianto superiore ai 116 Kw, lo sa bene. Da qui, presumo l'importo da te citato per l'adeguamento della C.T.
#13 Inviato 1 Dicembre, 2015 Ai fini del CPI non conta se la caldaia sia o non sia a condensazione, conte invece l'alimentazione della caldaia cioè gas o gasolio o gpl ed in funzione di questo, della potenzialità installata e del posizionamento della intera centrale termica, vi sono determinati accorgimenti tecnico-normativi da rispettare. Esatto, Gime. Ho letto la normativa e, se la potenza è superiore a 116 KW, il locale caldaia (nel nostro palazzo è al pian terreno) deve avere una parete esterna di larghezza pari almeno al 15% del perimetro totale. Ma nel nostro caso la parete esterna non raggiunge il 15% del perimetro (secondo l'ultima normativa vigente...) e quindi i Vigili del Fuoco non rilascerebbero il CPI... Quindi l'Amministratore, nonostante i nostri richiami, non accende la caldaia trincerandosi dietro all'(attuale) irregolarità, supportato dagli "scissionisti". Che fare, spendere 50mila euro per un nuovo impianto altrove? E se l'assemblea andasse deserta? O esistono caldaie con cui poter sostituire la nostra, che non debbano rispettare quella larghezza minima della parete esterna? Tutto ciò accade in inverno, non d'estate... Uff!
#14 Inviato 2 Dicembre, 2015 Scusa gazonga, ma finora avete mantenuto in esercizio la C.T. con un CPI in scadenza e da rinnovare o lo dovete richiedere ex novo?
#15 Inviato 2 Dicembre, 2015 Scusa gazonga, ma finora avete mantenuto in esercizio la C.T. con un CPI in scadenza e da rinnovare o lo dovete richiedere ex novo? Non si sa se esistesse un certificato: i vigili del fuoco dopo un tot di anni mandano al macero la carta e il nuovo amministratore non lo ha ereditato dal precedente...
#16 Inviato 2 Dicembre, 2015 Non si sa se esistesse un certificato:i vigili del fuoco dopo un tot di anni mandano al macero la carta e il nuovo amministratore non lo ha ereditato dal precedente... Ma queste cose le sostiene l'amministratore? spero di no. Comunque i VV.F. hanno l'archivio dei CPI sempre che esista a nome del vs Condominio perchè potrebbe esistere un NOP nulla osta provvisorio che non è mai stato trasformato in CPI. L'amministratore può recarvisi ed accertare il tutto. Se non si sa se esistesse, come fa a bloccare la caldaia? Tieni presente che in caso di rinnovo forse il problema è più semplice da risolvere. Circa l'escamotage se si può definire così, avete approvato il preventivo con i costi di esercizio dell'impianto per la stagione invernale in corso anche se limitata al 31/12/2015? se si e tu hai pagato la quota relativa devi avere il servizio. Su questo Leonardo è stato chiarissimo. Ovviamente stiamo parlando del DM 12/04/1996, giusto? b) Almeno una parete, di lunghezza non inferiore al 15%(9) del perimetro, deve essere confinante con spazio scoperto(10) o strada pubblica o privata scoperta(11) o nel caso di locali interrati, con interca-pedine ad uso esclusivo, di sezione orizzontale netta non inferiore a quella richiesta per l'aerazione e larga non meno di 0,6 m ed attestata superiormente su spazio scoperto o strada scoperta. Nota 9 Non è richiesta la totale attestazione dell'intera parete, ma solo una porzione pari almeno al 15% delle pareti perimetrali. Infatti la corretta interpretazione del p.to 4.1.1, lett. b), prevede che una por-zione, pari almeno al 15%, delle pareti perimetrali del locale di installazione degli impianti termici, sia confinante con spazio scoperto, strada pubblica o privata scoperta o nel caso di locali interrati, con inter-capedine ad uso esclusivo (Nota prot. n. P1338/4134 sott. 58 del 21/12/1999).
#17 Inviato 2 Dicembre, 2015 Da quanto ho capito i Vigili sono già stati contattati per chiedere appunto il CPI, ma avrebbero risposto che dopo un certo numero di anni, hanno la facoltà di mandare gli atti in loro possesso al macero (presumo per liberare gli archivi dai metri cubi di carta...). L'Amministratore invece sostiene di non riuscire a ritrovare tale CPI tra le carte ricevute dal vecchio Amministratore. Ha bloccato la caldaia perché "minacciato" dagli scissionisti che, in caso di accensione, chiameranno i Vigili del Fuoco e impediranno di fatto l'accensione. Quindi non si prende tale responsabilità in assenza di CPI. Insomma, è un cane che si morde la coda e nessuno riesce a trovare una soluzione di fatto (anche se teoricamente il diritto ci dà ragione).
#18 Inviato 2 Dicembre, 2015 Inoltre tieni presente anche che lo stesso DM contiene Art. 6 - Disposizioni per gli impianti esistenti 1 - Agli impianti esistenti alla data di emanazione del presente decreto e di portata termica superiore a 116 kW, purché approvati e autorizzati dai competenti organi del Corpo nazionale dei Vigili del Fuoco, in base alla previgente normativa, non è richiesto alcun adeguamento, anche nel caso di aumento di portata termica, purché non superiore al 20% di quella già approvata odautorizzata e purché realizzata una sola volta. 2 - Agli impianti esistenti alla data di emanazione del presente decreto e di portata termica non superiore a 116 kW, purché realizzati in conformità alla previgente normativa, non è richiesto alcun adeguamento, anche nel caso di aumento di portata termica, purché non superiore al 20% di quella esistente e purché realizzata una sola volta e tale da non comportare il superamento della portata termica oltre i 116 kW
#19 Inviato 2 Dicembre, 2015 Ma quanti sono gli scissionisti e quanti gli allacciati? CHi è in maggioranza? Se gli allacciati sono in maggioranza, deliberate questi 50mila euro di lavoro e procedete. Se gli allacciati sono in minoranza, chiamate voi stessi i Vigili del fuoco e poi diffidate il condominio ad agire di urgenza altrimenti farete approvare il lavoro di 50mila euro dal Giudice perchè non potete restare al freddo. Se poi ne gli allacciati ne gli scissionisti hanno intenzione di mettere a Norma l'impianto e gli allacciati non vogliono passare all'autonomo, non restano che le stufe.
#20 Inviato 2 Dicembre, 2015 Da quanto ho capito i Vigili sono già stati contattati per chiedere appunto il CPI, ma avrebbero risposto che dopo un certo numero di anni, hanno la facoltà di mandare gli atti in loro possesso al macero (presumo per liberare gli archivi dai metri cubi di carta...). L'Amministratore invece sostiene di non riuscire a ritrovare tale CPI tra le carte ricevute dal vecchio Amministratore. Ha bloccato la caldaia perché "minacciato" dagli scissionisti che, in caso di accensione, chiameranno i Vigili del Fuoco e impediranno di fatto l'accensione. Quindi non si prende tale responsabilità in assenza di CPI. Insomma, è un cane che si morde la coda e nessuno riesce a trovare una soluzione di fatto (anche se teoricamente il diritto ci dà ragione). Perdona l'insistenza ma un CPI non può andare al macero mai.Se esiste gli scissionisti dovrebbero sapere che i VV.F non bruciano niente, semmai spengono le fiamme!! Circa la delibera del preventivo che dici?
#21 Inviato 4 Dicembre, 2015 Alla fine hanno deliberato a maggioranza la trasformazione dell'impianto (da centralizzato ad autonomi) ex art.1120 c.2 (anche forti della pronuncia della Cass. n.22276 del 2013) come "innovazione per il risparmio energetico" e credo l'abbiano spuntata definitivamente...
#22 Inviato 4 Dicembre, 2015 Alla fine hanno deliberato a maggioranza la trasformazione dell'impianto (da centralizzato ad autonomi) ex art.1120 c.2 (anche forti della pronuncia della Cass. n.22276 del 2013) come "innovazione per il risparmio energetico" e credo l'abbiano spuntata definitivamente...
#23 Inviato 4 Dicembre, 2015 "Nel caso in oggetto la maggioranza dei condomini ha optato per la trasformazione dell'impianto di riscaldamento centralizzato in singoli impianti unifamiliari indipendenti, a gas. Alcuni condomini tuttavia impugnavano tale delibera contestando sia la necessità – dettata dalla particolare materia in discussione - di voto unanime, sia la mancata presentazione di progetto di installazione delle nuove opere corredato da relazione tecnica di conformità. [...] La Suprema Corte rileva come [...] la normativa inerente la conversione di impianti centralizzati in sistemi di riscaldamento indipendenti (la L. 10/1991) prevede sì la documentazione contestata dai ricorrenti, ma non ne vincola la produzione in sede assembleare, non potendo la sua assenza pregiudicare la validità della delibera stessa. La legge, infatti, distingue chiaramente due fasi: quella deliberante e quella esecutiva, rientrando la deliberazione dei condomini sicuramente nella prima. Il progetto tecnico ben può essere prodotto in un secondo momento. Tutto ciò in un'ottica legislativa di favore nei confronti delle trasformazioni inerenti la riduzione dei consumi ed il risparmio energetico. Il ricorso è rigettato." Fonte: **********************
#24 Inviato 4 Dicembre, 2015 Art. 1120 c.c. I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell’articolo 1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento dellecose comuni Quale parte comune userai meglio se la parte comune viene dismessa e vi stanno costringendo all'acquisto di cose private? Vi stanno incartando ben bene. Oltretutto la normativa vigente vieta il distacco dal centralizzato se non dimostrando che non ci sia aggravio di spese per gli allacciati. Vi citano una Legge del 91 dimenticando la Legge 2014? Ma chi era l'esperto in assemblea che ha sostenuto questa tesi? Era un Giudice o un avvocato TERZO (non di parte e scelto dalle due parti come arbitro) esperto di diritto, oppure era qualche condòmino o l'amministratore? Io non ci penserei due volte ad impugnare.
#25 Inviato 4 Dicembre, 2015 Alla fine hanno deliberato a maggioranza la trasformazione dell'impianto (da centralizzato ad autonomi) ex art.1120 c.2 (anche forti della pronuncia della Cass. n.22276 del 2013) come "innovazione per il risparmio energetico" e credo l'abbiano spuntata definitivamente...
