Vai al contenuto
Fabiop

Vecchi debiti taciuti, ripartizione

Buongiorno a tutti, 
sono proprietario di un alloggio dal dicembre 2016. Al rogito, l'amministratore fornì l'attestazione riguardanti le spese del venditore, che riporto testualmente: "ad oggi 21/12/2016 risulta regolare l'assolvimento degli oneri condominiali relativi all'unità immobiliare XXX, proprietà sig. YYY in riferimento alle rate previste nel preventivo di gestione ordinaria 2016 salvo conguaglio all'approvazione dei consuntivi".
Una settimana fa ho però ricevuto la seguente notizia direttamente dall'amministratore. Ci sono alcune bollette condominiali (luce parti comuni) del 2013, 2014, 2015 e 2016, che non furono mai pagate. Ben 12 bollette, per un totale di 2300 euro. In sostanza, si verificarono ripetuti cambi di gestore elettrico non voluti, delle truffe, con falsificazione di firma. C'è anche una denuncia sporta ai CC dall'amministratore nel settembre 2015. I condomini, all'epoca, decisero di non pagare queste bollette nonostante l'energia fosse stata consumata. 
Tengo a precisare che ho letto tutti i passati verbali di assemblee e non ho mai trovato traccia alcuna di questi fatti, né tanto meno delibere di "non pagamento" di bollette. Per questo e per altri motivi è un racconto che non mi convince ma vorrei tralasciare perché non è questo il punto. (12 bollette prima di accorgersi che qualcosa non va.... va beh)
La notizia mi è arrivata ora perché il recupero crediti ha contattato l'amministratore, che sembra aver concordato con loro il saldo e stralcio per 1700 euro. Perciò egli mi ha informato che anche da me esigerà la relativa extra-rata, se la prossima assemblea straordinaria delibererà di accettare il saldo e stralcio.
Vorrei chiedervi se l'attestazione dell'amministratore sulle spese data in sede di rogito può tutelarmi e se costituisca un falso, essendo evidente che quando la scrisse era già al corrente della truffa e delle bollette da pagare, o in caso contrario in che misura io debba contribuire alla spesa. Ci sono anche altri nuovi condomini nella mia stessa situazione.

Grazie.

Art. 63 d.a.c.c.:

Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente.

Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l'avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto.

 

Sei tenuto a corrispondere quanto non pagato nell'anno 2015/2016, non altro.

Inoltre, il debitore (venditore) non ti ha ceduto i suoi debiti con il rogito, visto che nella dichiarazione dell'amministratore non sono citati e presumo che il venditore non abbia fornito sue dichiarazioni al riguardo, pertanto potresti rivalerti su di lui.

 

 

Danielabi dice:

Art. 63 d.a.c.c.:

Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente.

Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l'avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto.

 

Sei tenuto a corrispondere quanto non pagato nell'anno 2015/2016, non altro.

Inoltre, il debitore (venditore) non ti ha ceduto i suoi debiti con il rogito, visto che nella dichiarazione dell'amministratore non sono citati e presumo che il venditore non abbia fornito sue dichiarazioni al riguardo, pertanto potresti rivalerti su di lui.

 

 

Grazie Danielabi. Ti chiedo ancora una cosa: nel caso venga accettato il saldo a stralcio, non mi è chiaro come si debba ripartire tale cifra per calcolare la rata che mi spetta, tenendo conto appunto che mi spetterebbe solo quanto non pagato negli anni 2015 e 2016.

Mi spiego meglio. Il condominio deve 2300€ di bollette arretrate dal 2013 al 2016. Di queste, solo alcune bollette sono relative agli anni 2015 e 2016, per una cifra di 1000€. Il condominio si mette d'accordo con il recupero crediti per il saldo e stralcio per 1400€. Per calcolare la mia quota devo prima fare la proporzione rispetto alla cifra di partenza (1400*1000/2300=608,70€), e poi applicare la tabella di riferimento?

Fabiop dice:

Nessuno può aiutarmi? Grazie 

Scusami...non avevo visto la tua replica.

 

Si, se quanto dovuto pre gli anni che ti interessano è pari a€ 1.000,00 e quanto richiesto dai gestori delle utenze di fatto è di € 1.400,00, direi che la proporzione è corretta.

Grazie! Informerò l'amministratore di conseguenza.

Ma il fatto che queste bollette non furono mai inserite a bilancio non è una scorrettezza? Voglio dire, l'amministratore dichiarò che il vecchio proprietario era in regola con le rate, peccato che le rate venivano calcolate lasciando fuori un tot di bollette fin dal 2013. Ne era a conoscenza, poteva informarmi e non l'ha fatto. È tutto lecito?

Fabiop dice:

Grazie! Informerò l'amministratore di conseguenza.

Ma il fatto che queste bollette non furono mai inserite a bilancio non è una scorrettezza? Voglio dire, l'amministratore dichiarò che il vecchio proprietario era in regola con le rate, peccato che le rate venivano calcolate lasciando fuori un tot di bollette fin dal 2013. Ne era a conoscenza, poteva informarmi e non l'ha fatto. È tutto lecito?

ovviamente, tutti i debiti del condomìnio andrebbero inseriti nel rendiconto; pero' il rendiconto in senso stretto è formato dai costi pagati e dai ricavi riscossi, probabilmente l'amministratore ha valutato semplicemente la questione dal punto di vista della "cassa", che, di fatto, risultava regolare.

A mio avviso è necessario informare relativamente anche ai debiti/crediti.

Danielabi dice:

di nulla

Danielabi, o chiunque altro, vorrei chiedere ancora una cosa. Mi scuso se chiedo cose già dette ma vorrei capire a fondo la questione per stare tranquillo, e sul forum non ho trovato altri casi pienamente sovrapponibili al mio.
Il punto è che viene deliberato ora (2019) di accogliere il piano di rientro proposto dal recupero crediti. La prima obiezione dell'amministratore quindi è che la spesa mi spetta perché deliberata oggi, e verrà inserita nel bilancio 2019.
Breve riepilogo: una serie di bollette (luce scala), emesse dal 2013 al 2016, vennero ricevute dall'amministratore con molti mesi di ritardo, e non furono inserite nei bilanci passati né pagate. Nel 2016 compro casa. Oggi, 2019, il recupero crediti contatta l'amministratore, che convoca l'assemblea per informarla di questi fatti e decidere il da farsi. Il condominio delibera l'accoglimento del piano di rientro.
Mi chiedo quindi se, ai fini dell'art. 63 disp. att., si debba valutare la data di emissione delle fatture, oppure la data alla quale esse furono pervenute, o l'esercizio nel quale verranno inserite.

si deve far riferimento al periodo in cui è stato maturato il debito. 

Fabiop dice:

Mi chiedo quindi se, ai fini dell'art. 63 disp. att., si debba valutare la data di emissione delle fatture, oppure la data alla quale esse furono pervenute, o l'esercizio nel quale verranno inserite.

Il primo comma del 63 d.a.c.c. recita: Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente.

 

Quel "relativi" lascia intendere che la solidarietà, come già detto da Josefat, sia relativa ai costi riferiti al periodo, cioè maturati nel periodo anche se non correttamente contabilizzati.

Il debito del condomìnio nei confronti degli enti di gestione  è stato contratto negli anni 2013/2016, pertanto i condòmini avrebbero dovuto saldare tale debito già all'epoca, tale debito andava comunque evidenziato nei rispettivi rendiconti. L'amministratore non ha agito correttamente, perchè se anche non poteva esserci possibilità di pagamento, avrebbe dovuto contabilizzare il debito e informarne l'assemblea.

L'assemblea ora è tenuta a ratificare un accordo di saldo e stralcio, ma di un debito già esistente.

Quindi pagherai le fatture relative al 2015/2016 (datate 2015/2016)

Vi ringrazio entrambi per il prezioso aiuto. Vi aggiornerò, perché nonostante tutto penso che mi faranno sudare.

Fabiop dice:

Vi ringrazio entrambi per il prezioso aiuto. Vi aggiornerò, perché nonostante tutto penso che mi faranno sudare.

Si, penso anch'io, ma non arrenderti......se necessario affileremo le armi! 😊

Danielabi dice:

Si, penso anch'io, ma non arrenderti......se necessario affileremo le armi! 😊

😉

Salve ragazzi, io mi trovo nella stessa situazione di Fabiop, in quanto ho acquistato un appartamento a fine 2017 e circa qualche mese fa a seguito di un distacco dell’acqua si è venuti a conoscenza di una morirà del condominio con i vari enti di gestione di circa 30k contratti prima del 2017 e mai evidenziato dal precedente amministratore. La mia domanda è: quanto faccio esattamente a sapere quello che mi spetta da pagare avendo comprato a fine ottobre 2017, cioè come faccio ad essere sicuro di quello che devo pagare per le varie enti di gestione.

Grazie

steve83 dice:

La mia domanda è: quanto faccio esattamente a sapere quello che mi spetta da pagare avendo comprato a fine ottobre 2017, cioè come faccio ad essere sicuro di quello che devo pagare per le varie enti di gestione.

Grazie

se ai comprato nel 2017  sei tenuto a pagare i debiti che sono maturati nel 2017 e 2016, e non quelli precedenti,, infatti devi pagare  soltanto quanto previsto dall'art. 63 Dacc, (chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente.)  il debito  per gli anni precedenti dovrà essere  spalmato solo tra tutti gli altri condomini, percé tu ha già pagato la tua  parte in base a quanto stabilito dal codice.

Allora ecco il primo aggiornamento.
Ho comunicato all'amministratore che le bollette antecedenti al 2015 non mi competono e dunque non posso accogliere la ripartizione attuale. Egli ora dice che le bollette sono tutte pervenute nel 2019, perciò non sono menzionate nell'attestazione sugli oneri condominiali né presenti nei passati bilanci. In realtà ho le prove che furono ricevute prima ma tanto credo non sia questo il punto su cui discutere.

Quindi ribadisce che la spesa mi spetta perché deliberata nel 2019 e mi informa che procederà con le azioni per il recupero nei miei confronti (il termine è scaduto). Immagino quindi che dovrò prepararmi a oppormi a un probabile decreto ingiuntivo? La parte di spesa antecedente al 2015, quindi non dovuta, è pari a 50 euro. Non molto, ma non posso accettare l'idea di regalarli chinando la testa davanti a una prepotenza.

Fabiop dice:

Quindi ribadisce che la spesa mi spetta perché deliberata nel 2019 

L'Amministratore sbaglia, non conta quando la spesa è stata deliberata, ma il periodo in cui detta spesa è stata maturata.

JOSEFAT dice:

L'Amministratore sbaglia, non conta quando la spesa è stata deliberata, ma il periodo in cui detta spesa è stata maturata.

Non lo capisce, o fa finta. Per lui la spesa è maturata ora che sono arrivate le bollette e si è accettato il piano di rientro.

Fabiop dice:

Ma il fatto che queste bollette non furono mai inserite a bilancio non è una scorrettezza? Voglio dire, l'amministratore dichiarò che il vecchio proprietario era in regola con le rate, peccato che le rate venivano calcolate lasciando fuori un tot di bollette fin dal 2013. Ne era a conoscenza, poteva informarmi e non l'ha fatto. È tutto lecito

Ancora! Proprio non ci siamo. La contabilità di quel condominio è errata perché quelle bollette non pagate dovevano essere perlomeno inserite a stato patrimoniale (debiti) di modo che l'acquirente, oltre a fidarsi delle "rassicurazioni" dell'amministratore possa, d'accordo con il venditore, accertare i debiti in essere.

 

Faccio ancora presente che l'art. 1130 bis c.c. prescrive ed impone che la contabilità del condominio sia redatta a termini di legge per "rendere immediatamente comprensibile la situazione"; se è cambiata la Legge, e l'opener ha acquistato dopo la riforma del condominio, doveva trovare la posta nello stato patrimoniale.

 

Questo "in primis"; farei poi presente che neanche una società di recupero crediti può recuperare SEI anni di bollette, perché c'è la prescrizione di CINQUE anni (pagamenti ripetitivi); vorrei proprio vedere che "saldo e stralcio" sarebbe stato sottoscritto. Su importi prescritti?

 

Dico infine la mia sulla ripartizione, e per tale motivo bisognerebbe conoscere come sarebbe stato fatto il saldo e stralcio; un accidente che vado a pagare le utenze insolute di cinque anni fa. Quelle se le debbono ripartire i condomini che c'erano allora e decidano loro cosa fare per recuperare l'importo o dall'amministratore (che ha toppato la contabilità dal 2013), o dare seguito alla denuncia depositata.

Fabiop dice:

Non lo capisce, o fa finta. Per lui la spesa è maturata ora che sono arrivate le bollette e si è accettato il piano di rientro.

non è che è maturata ora, è stata deliberata ora, ma in realtà si riferisce a debiti antecedenti il 2015 e tu  hai acquistato nel 2016, quindi,  in qualità di nuovo condomino non sei tenuto a pagare.

  • Mi piace 1
Fabiop dice:

Non lo capisce, o fa finta. Per lui la spesa è maturata ora che sono arrivate le bollette e si è accettato il piano di rientro

Un paio di pantofole che è così.

Litigherò ancora sulla pretesa infallibilità dell'amministratore, tuttavia se c'era:

Fabiop dice:

C'è anche una denuncia sporta ai CC dall'amministratore nel settembre 2015. I condomini, all'epoca, decisero di non pagare queste bollette nonostante l'energia fosse stata consumata. 

O (ancora) si presuppone che l'opener non dica il vero (e tanto non solo non è corretto, ma mi fa pure rabbia), oppure si pretende ancora di scusare illeciti dell'amministratore.

Se ha sporto una denuncia nel settembre del 2015, ed i condomini all'epoca decisero di non pagare le bollette "nonostante l'energia fosse stata consumata, una beata ceppa che sarebbe una spesa di competenza 2019; era ed è una spesa di competenza iniziata nel 2015 e "tralasciata" sino ad ora.

 

Detto ciò, che è quanto dichiara l'autore (e non quanto ipotizzo io), io, e solo se voglio evitare questioni, contribuisco al pagamento per il periodo che mi spetta previo adeguato mastrino predisposto dall'amministratore.

  • Mi piace 1

Cacallo, ti ringrazio di essere intervenuto. Ho scritto il vero, ed è per questo che la gestione di quest'amministratore mi fa schifo. E' ovviamente falso che le bollette sono arrivate tutte ora. Non so quando di preciso arrivarono, ma so per certo che si ha coscienza di questo "cambio gestore non voluto" per lo meno dal settembre 2015, allorquando egli sporse denuncia presso i CC e inviò comunicazione di disconoscimento firma al "gestore elettrico non voluto". Poi ero in copia ad uno scambio di mail dove egli afferma che "avevamo all'epoca sporto denuncia presso i Carabinieri ed inviato disconoscimento di firma alla stessa Eni spa senza provvedere al pagamento di alcuna fattura in merito". Un consigliere confermò: "Ricordiamo bene questa vicenda, e anche che non é stata pagata la fornitura in virtù del fatto che il cosiddetto contratto era stato carpito in maniera illegale (con contraffazione di firma)."

  🙄 spetta........non ho capito bene: c'è un gestore per la corrente elettrica che sostiene di avere un contratto di fornitura elettrica sottoscritto dall'amministratore dell'epoca; tale amministratore sostiene di non aver firmato nulla, quantomeno non di sua spontanea volontà e per tanto viene sporta denuncia, che fine ha fatto il procedimento?

Nel 2015 i condòmini decidono di non pagare le bollette, pur avendo consumato energia, quindi ben consapevoli che comunque un debito lo avevano contratto verso chi stava erogando loro energia.

Quindi, a parte la questione di come è andata a finire con la "firma carpita", resta il fatto che il debito è stato contratto prima che tu divenissi condòmino, quindi non ti compete (se non per gli anni di cui abbiamo già detto) e l'amministratore, anche se non in modo preciso, avrebbe dovuto indicare il debito in bilancio (già detto anche questo).

E' possibile che il fornitore abbia inviato una fattura che riepiloga gli anni passati, ma anche avesse fatto cosa simile in fattura sarebbero indicati gli anni fatturati. E qui torniamo punto e a capo.........

Che serve per convincere il tuo amministratore? (anche relativamente al fatto che non redige in modo corretto e coerente i bilanci?)

×