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GHIRO-72

Trasferimento crediti condomini

Nel condominio che amministro, il preventivo è stato molto più alto del consuntivo, talché i condomini più virtuosi hanno un ingente credito. Essendo presenti due tipologie di lavori in condominio, mi domando se posso trasferire d'ufficio tale credito senza chiedere preventiva autorizzazione del condomino.

Di fatti, per varie motivazioni, in primis la notevole quantità di quote de devono pagare contemporaneamente tra condominio e due lavori, un accantonamento lavori ha un buco da parte di alcuni condomini ed alcuni sono proprio i più virtuosi in condominio.

L'intenzione era quindi di trasferire dal conto condominio il credito verso il conto lavori per sopperire a tale morosità... c'è qualche norma che mi vieta di effettuare tale trasferimento in autonomia? Del resto è una gestione amministrativa.

non capisco bene il post, e mi condiziona molto il giudizio di josefat che stimo.

la cassa è unica. non vedo perché il conguaglio non dovrebbe essere concesso.

piuttosto mi chiedo: ma se lo stesso condomino, una cosa la paga e l'altra no, non c'è di mezzo qualche contestazione circa il lavoro in oggetto?

questo si che dovrebbe essere motivo di confronto più che il profilo contabile,di cui ripeto,non vedo la difficoltà nel gestire il conguaglio.

non capisco bene il post, e mi condiziona molto il giudizio di josefat che stimo.

la cassa è unica. non vedo perché il conguaglio non dovrebbe essere concesso.

piuttosto mi chiedo: ma se lo stesso condomino, una cosa la paga e l'altra no, non c'è di mezzo qualche contestazione circa il lavoro in oggetto?

questo si che dovrebbe essere motivo di confronto più che il profilo contabile,di cui ripeto,non vedo la difficoltà nel gestire il conguaglio.

infatti non si capisce bene perché alcuni condomini risultano creditori nel conguaglio finale d'esercizio ed allo stesso tempo risultano morosi di alcune rate straordinarie. Forse, come dici tu, ci sono delle contestazioni in corso?

Aspettiamo chiarimenti da GHIRO-72.

Abbiamo avito un credito perché il preventivo di condominio è risultato più alto del necessario... essendo il mio primo preventivo ho copiato quello dell'amministratore uscente.

Sia il preventivo lavori nuova centrale termica, sia il preventivo lavori per il ripristino della guaina sul tetto sono stati regolarmente approvati!!! Questo è condizione sufficiente per richiedere al moroso anche mediante decreto ingiuntivo.

Poi c'è il doppio aspetto... accantonare due lavori contemporaneamente per alcuni è troppo gravoso e poi c'è chi sta sempre una/due rate indietro sulla centrale termica che è prioritaria. L'altro aspetto che pochi non vogliono pagare per la guaina perché a loro dire non sono iniziati i lavori... semplicemente gli ho detto che se non ho tutto il preventivo questo tipo di lavoro non lo inizierò mai, sia perché si prevedevano impalcature, sia perché se la ditta si ferma gli ultimi piani si allagano!

Penso che ora sia chiara la questione, giusto?

io credo che la cosa migliore sia convocare un'assemblea per spiegare bene tutto nei dettagli. anche il rapporto con la ditta che fa i lavori.

penso poi che sarai affiancato da un d.l.che potrà spiegare bene le priorità e il modus operandi nei tempi.

visto che sei subentrato da poco,io eviterei il discorso decreti ingiuntivi di cui tutti si riempiono la bocca come fossero la soluzione a tutto. il decreto per una persona onesta è devastante, un "furbo"troverà sempre il modo di opporsi instaurando poi un contraddittorio in giudizio.

tu cerca di conoscere prima bene le persone, poi agirai di conseguenza.

io credo che la cosa migliore sia convocare un'assemblea per spiegare bene tutto nei dettagli. anche il rapporto con la ditta che fa i lavori.

penso poi che sarai affiancato da un d.l.che potrà spiegare bene le priorità e il modus operandi nei tempi.

visto che sei subentrato da poco,io eviterei il discorso decreti ingiuntivi di cui tutti si riempiono la bocca come fossero la soluzione a tutto. il decreto per una persona onesta è devastante, un "furbo"troverà sempre il modo di opporsi instaurando poi un contraddittorio in giudizio.

tu cerca di conoscere prima bene le persone, poi agirai di conseguenza.

Abbia pazienza, mi sembra il solito buonismo che sta distruggendo l'Italia...

Abbia pazienza, mi sembra il solito buonismo che sta distruggendo l'Italia...

Non si tratta di buonismo ma di buon senso.

I decreti ingiuntivi costano, prima ai condòmini virtuosi e successivamente ai morosi, se tutto va bene.

Spesso è sufficiente il dialogo, utilizzando i toni giusti, senza imposizioni.

Da parte mia, tra i compiti dell'amministratore, questo è il più delicato, in quanto si deve essere fermi e decisi nel raggiungimento dell'obbiettivo (recuperare i crediti) e consapevoli delle effettive difficoltà nel reperire i fondi necessari, di tante persone.

Il suggerimento di convocare un'assemblea chiarificatrice non è errata e non è una perdita di tempo.

Decideranno i condòmini se attivare la procedura del decreto ingiuntivo o se esonerarti dal farlo, mettendo tutto nero su bianco, verbalizzato.

... L'intenzione era quindi di trasferire dal conto condominio il credito verso il conto lavori per sopperire a tale morosità... c'è qualche norma che mi vieta di effettuare tale trasferimento in autonomia? Del resto è una gestione amministrativa...

Se non ho capito male vuoi usare il credito di alcuni condòmini risultante dall'avanzo di gestione per sopperire a quanto non hanno versato i morosi.

Non puoi farlo in autonomia perche serve una delibera assembleare (art. 1135 c.c.) ed, a mio avviso, servirebbe l'unanimità per trasferire una quota non uguale per tutti (per millesimi di proprietà) verso un fondo sul quale i virtuosi hanno già versato la loro parte.

 

Art. 1135 c.c.

Oltre a quanto è stabilito dagli articoli precedenti, l'assemblea dei condomini provvede:

...

3) all'approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore e all'impiego del residuo attivo della gestione;...

non è buonismo,è realismo.

sai quanto costa un decreto ingiuntivo?

sai quanto costa un precetto che diventa poi opponibile dal debitore?

sai quanto costa e quando conviene fare un'esecuzione forzata?

sai quanto è la media in anni(non in mesi) per avere un'esecuzione forzata?

lo sai che tutti gli atti c.detti intermedi comprese le ordinanze anticipatorie possono essere impugnate?

lo sai che se vai dal giudice di pace e c'è un contesto "cautelare"devi trasferire la causa in tribunale per difetto di incompetenza?

se sai tutto e hai valutato bene tutto fai quello che ritieni meglio,anche perché se poi il decreto va a buon fine o meno è sempre il condominio che paga.

Allora... lasciamo perdere il DI che non è elemento di discussione. Mi spiego meglio sulla questione del trasferimento dei crediti. L'appartamento A09 per esempio è a credito di circa 280 euro per il condominio... è costantemente in ritardo di una rata di 215 euro e non ha quasi mai pagato le rate dell'altro lavoro con rate di 120 euro.

L'intenzione era usare, per questo ed altri appartamenti il proprio credito per sopperire alle proprie quote, non trasferirle ad altri o per sopperire alle morosità! Forse ora vi è più chiaro?

Allora... lasciamo perdere il DI che non è elemento di discussione. Mi spiego meglio sulla questione del trasferimento dei crediti. L'appartamento A09 per esempio è a credito di circa 280 euro per il condominio... è costantemente in ritardo di una rata di 215 euro e non ha quasi mai pagato le rate dell'altro lavoro con rate di 120 euro.

L'intenzione era usare, per questo ed altri appartamenti il proprio credito per sopperire alle proprie quote, non trasferirle ad altri o per sopperire alle morosità! Forse ora vi è più chiaro?

Ora è più chiaro.

Indipendentemente dalle varie gestioni straordinarie, lo stato patrimoniale è unico per cui, quantunque fossero separate le gestioni, comparirà un credito per una gestione ed un debito per l'altro, e ci sarà un unico saldo contabile per quel condòmino.

A mio avviso puoi lasciare tutto com'è, trattenere il denaro di chi è a SALDO TOTALE NEGATIVO e restituire solo ai morosi che risultano a SALDO TOTALE positivo di tutte le gestioni.

 

Per trasferire come tu lo intendi, a mio avviso serve registrare una doppia operazione contabile AFFINCHè TUTTO SIA CHIARO E TRASPARENTE:

- Rimborso al condòmino risultante dalla gestione ordinaria (il condòmino ti firma per ricevuta di aver ricevuto il denaro)

- Versamento del condòmino di quota straordinaria (e tu gli rilasci quietanza dell'incasso)

Il problema nasce se il condòmino NON VUOLE versare le quote straordinarie (e quindi non ti firmerà di aver ricevuto il denaro per passsarlo all'altra gestione).

A questo punto, a mio avviso, non ti resta che trattenere il saldo del denaro e chiarire che per cominciare ad eseguire i lavori devono esserci tutti i denari nel fondo.

Allora... lasciamo perdere il DI che non è elemento di discussione. Mi spiego meglio sulla questione del trasferimento dei crediti. L'appartamento A09 per esempio è a credito di circa 280 euro per il condominio... è costantemente in ritardo di una rata di 215 euro e non ha quasi mai pagato le rate dell'altro lavoro con rate di 120 euro.

L'intenzione era usare, per questo ed altri appartamenti il proprio credito per sopperire alle proprie quote, non trasferirle ad altri o per sopperire alle morosità! Forse ora vi è più chiaro?

Immagino che la richiesta delle rate sia determinata dall'approvazione del preventivo e del relativo riparto da parte dell'assemblea, quindi i condòmini sono obbligati verso il condominio per tutte le spese approvate a preventivo, non alcune si ed altre no.

Allora, i gestisco in modo diverso... non propongo lo stato patrimoniale unico in quanto i conti correnti sono diversi, uno per il condominio ed uno per i lavori... anche in accordo con un revisore dei conti che è condomino. E' sempre meglio tenere separate le contabilità come se fossero condomini diversi in caso di presenza di due conti adibiti ognuno ad un compito.

Quindi che cosa farei io se lo posso fare? Trasferirei direttamente io il credito di A09 dal conto del condominio al conto lavori emettendo direttamente l ricevuta dei lavori per "giroconto". Capito cosa vorrei fare?

 

- - - Aggiornato - - -

 

Immagino che la richiesta delle rate sia determinata dall'approvazione del preventivo e del relativo riparto da parte dell'assemblea, quindi i condòmini sono obbligati verso il condominio per tutte le spese approvate a preventivo, non alcune si ed altre no.

Appunto, è stato approvato sia il bilancio consuntivo condominio, sia i preventivi lavori!

Allora, i gestisco in modo diverso... non propongo lo stato patrimoniale unico in quanto i conti correnti sono diversi, uno per il condominio ed uno per i lavori...

Il tuo modo di gestire, però, non è secondo Norma perchè puoi avere più gestioni, più conti correnti, tenere le gestioni separate, ma sei obbligato a presentare il rendiconto con ogni dato inerente la situazione patrimoniale.

 

Sono state approvate ed emesse quote ordinarie e quote straordinarie.

Nel post n. 5 hai scritto:

"...L'altro aspetto che pochi non vogliono pagare per la guaina perché a loro dire non sono iniziati i lavori... "

 

A mio avviso a chi non vuole pagare (perchè non vuole e non perchè non può) non puoi obbligarlo a pagare togliendo denari che gli spettano per altra gestione senza il proprio consenso (non puoi negare di impugnare il mancato pagamento delle quote straordinarie al condòmino che lo desidera).

 

Quello che tu vorresti attuare è la compensazione del credito (art. 1241-12421243 c.c.) ma la compensazione del credito può avvenire solo VOLONTARIAMENTE con accordo tra le parti (le doppie quietanze di cui parlavo) o LEGALMENTE con povvedimento del Giudice.

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