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mariadellarovere

Supercondominio ANOMALO - Una sola Palazzina Distaccata su 10. Come si ripartiscono le spese ed i debiti passati e futuri?

Mi ritrovo in un "Supercondominio" ANOMALO perché esso è costituito da più palazzine, prive di codice fiscale, ma con parti comuni, gestito come un unico condominio da un solo amministratore.
Una palazzina sola su 10 vuole distaccarsi, ha indetto un'assemblea singola, nominato un nuovo amministratore che ha prodotto un nuovo Codice Fiscale. Essa si gestirà autonomamente le spese di singola palazzina.

Adesso, però, rimane una situazione molto strana: una sola palazzina su 10 ha un suo codice fiscale. 9 su 10 hanno ancora il vecchio unico codice fiscale di supercondominio nel quale rientra anche la prima per le parti comuni.

E' chiaro che la palazzina fuoriuscita pagherà bollette ridotte solo relative alle parti comuni.
Ma per i debiti passati che afferiscono al supercondominio (vecchio codice fiscale) in che quota parteciperà la palazzina fuoriuscita?
Se si genereranno nuove situazioni debitorie del supercondominio per una spese afferenti, ad esempio, alla LUCE SCALE di tutte le altre palazzine, anche la palazzina fuoriuscita è tenuta a risponderne in solido?

Grazie.
 

Modificato da mariadellarovere

La palazzina distaccata pagherà la quota del supercondominio fino all'ultimo bilancio approvato in quella sede.

 

In futuro pagherà solo le quote relative alle "parti comuni" rimaste nel supercondominio, ad esempio: fognature comuni, vialetti comuni, verde comune, corselli comuni, ecc. comunque individuabili ai sensi del 3° comma dell'art. 1123 del Codice Civile.

 

I debiti del supercondominio, prima del distacco, se riferiti all'ultimo bilancio approvato resteranno comunque a carico anche del distaccato, così pure eventuali crediti quando i morosi finalmente pagheranno.

 

Dovrete porre la massima attenzione ai conteggi futuri, già ora in presenza del supercondominio, ove vi fossero contatori separati per l'energia o luce scale, comprese le pulizie o manutenzione scale,  i conteggi (ed eventuali situazioni debitorie) dovrebbero risultare separati ai sensi del comma citato sopra.

 

 

 

 

Grande confusione. Doveva essere l’assemblea del condominio originario a deliberare con le maggioranze dell’art. 1136 cc comma 2 il distacco della palazzina dal condominio. In caso di non approvazione si doveva ricorrere al giudice con domanda di almeno 1/3 dei condomini della palazzina distaccante. Naturalmente si devono saldare i debiti pregressi e successivamente aprire DUE nuovi codici fiscali: 1) quello della palazzina nuova; 2) quello del supercondominio, necessario solo per le spese delle parti comuni a tutti

@bilbetto ma moltissimo utenti, immagino esperti, mi hanno scritto che se una palazzina vuole distaccarsi può farlo in autonomia, cioè senza chiedere il permesso al supercondominio. Tu ora non confermi?
--link_rimosso-- esiste già un regolamento di Condominio, ma mi pare che tu hai detto che possiamo cmq staccarci. Giusto?

Modificato da mariadellarovere

La mia risposta è identica a quella di bilbetto: in base all’art. 61 delle d.a.c.c

 

qualora un edificio o un gruppo di edifici appartenenti per piani o porzioni di piano a proprietari diversi si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, il condominio può essere sciolto e i comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in condominio separato.

Lo scioglimento è deliberato dall'assemblea con la maggioranza prescritta dal secondo comma dell'art. 1136 del codice, o è disposto dall'autorità giudiziaria su domanda di almeno un terzo dei comproprietari di quella parte dell'edificio della quale si chiede la separazione.

 

Sebbene l’insieme di più palazzine differenti, che abbiano beni comuni costituisca un super condominio, nei fatti il super condominio è gestito sin dalla sua origine come un condominio unico, con un proprio codice fiscale e amministrato da un unico amministratore.

Il terzo è calcolato sul numero dei comproprietari (condomini) e non sulla quota di valore millesimale rappresentata da ciascuno.

Grazie @G.Ago.
Ricapitolando. Se un terzo dei condomini è d'accordo si invia una lettera all'amministratre del Supercondominio dicendo che in base all’art. 61 delle d.a.c.c. noi vogliamo staccarci e si chiede, quindi, la convocazione di un'assemblea straordinaria di supercondominio. Se lui non lo fa si ricorre al giudice. Giusto?

Ho due domande: ma se gli altri condomini, magari i 2/3, vuole rimanere nel vecchio supercondominio anche per la gestione locale... che si fa? Cioè se c'è 1/3 d'accordo ci si stacca e basta o no? Mi pare di capire che basti 1/3 a volersi staccare e ci si stacchi a prescindere dal resto.
Si devono necessariamente saldare tutti i debiti e le cause afferenti al vecchio codice fiscale? Perché se è così... addio. Io penso che noi possiamo staccarci ed, almeno, programmare un futuro diverso. Per il passato ovviamente contribuiremo come ex condomini. No?
 

Modificato da mariadellarovere

Allora ... in base all’art. 61 dacc citato da @G.Ago lo scioglimento è stabilito dall’assemblea se ricorrono i presupposti di autonomia strutturale. Quindi è l’assemblea che approva lo scioglimento con le maggioranze del secondo comma dell’art, 1136 cc. SE l’assemblea NON approva lo scioglimento, lo dispone un giudice su richiesta di 1/3 dei condòmini che fanno parte della palazzina che si vuole distaccare. Fin qui mi sembra chiaro. I debiti pregressi DEVONO essere pagati altrimenti l’amministratore ha il “titolo” per emettere decreto ingiuntivo (bilancio consuntivo o addiritttura preventivo). Una volta sciolto, il “nuovo” condominio richiede un c.f. e nomina l’amministratore. Poi si deve costituire un nuovo c.f. per il supercondominio che servirà per gestire le parti comuni a tutti e due i condomini.

mariadellarovere dice:

@bilbetto ma moltissimo utenti, immagino esperti, mi hanno scritto che se una palazzina vuole distaccarsi può farlo in autonomia, cioè senza chiedere il permesso al supercondominio. Tu ora non confermi?
--link_rimosso-- esiste già un regolamento di Condominio, ma mi pare che tu hai detto che possiamo cmq staccarci. Giusto?

Se esiste un Regolamento di condominio esso penso si riferisca a tutte e 10 le palazzine, ossia lo stesso regolamento per tutti. 

In questo caso se il regolamento è contrattuale esso rappresenta un titolo contrario che può derogare alla creazione del supercondominio.

Infatti la Cassazione (CORTE DI CASSAZIONE, SEZ. II CIVILE , SENTENZA 14 novembre 2012 19939 Pres. Rovelli – est. Scalisi, n.19939) si esprime così:

L'esistenza del supercondominio, costituendosi, questo, "ipso iure et facto" può essere escluso o dal titolo o dal Regolamento condominiale.

 

Quindi si potrebbe ipotizzare la presenza di un "condominio di fabbricati" ossia un unico c.f., ma deve essere il titolo contrario a statuirlo od un regolamento contrattuale.

In questo caso nessuna palazzina può staccarsi dalle altre e non potrebbe richiedere il proprio c.f., secondo me.

Per questo chiedo all'OT di spulciare sul suo rogito di acquisto della sua casa se è richiamato qualcosa o è scritto qualcosa in merito e vedere se il regolamento di condominio è contrattuale.

 

Ospite dice:

Se esiste un Regolamento di condominio esso penso si riferisca a tutte e 10 le palazzine, ossia lo stesso regolamento per tutti. 

In questo caso se il regolamento è contrattuale esso rappresenta un titolo contrario che può derogare alla creazione del supercondominio.

Infatti la Cassazione (CORTE DI CASSAZIONE, SEZ. II CIVILE , SENTENZA 14 novembre --link_rimosso-- Pres. Rovelli – est. Scalisi, n.19939) si esprime così:

L'esistenza del supercondominio, costituendosi, questo, "ipso iure et facto" può essere escluso o dal titolo o dal Regolamento condominiale.

 

Quindi si potrebbe ipotizzare la presenza di un "condominio di fabbricati" ossia un unico c.f., ma deve essere il titolo contrario a statuirlo od un regolamento contrattuale.

In questo caso nessuna palazzina può staccarsi dalle altre e non potrebbe richiedere il proprio c.f., secondo me.

Per questo chiedo all'OT di spulciare sul suo rogito di acquisto della sua casa se è richiamato qualcosa o è scritto qualcosa in merito e vedere se il regolamento di condominio è contrattuale.

 

Corretta precisazione, tant’è che l’art. 61 e 62 dacc sono derogabili.

Modificato da bilbetto

Grazie a @bilbetto, --link_rimosso-- e @G.Ago 🙂
Oggi prendo il rogito e spulcio se c'è qualcosa che riguardi il condominio.
Ho però una domanda. Supponiamo che ci siamo le palazzine A, B, C, D ed E che formano un condominio da rogito e che hanno un unico codice fiscale X, un unico conto corrente e pagano Luce Scale, Ascensori e Giardino insieme. Questo condominio ha debiti per 10.000€.
La Palazzina A vuole distaccarsi per gestirsi Luce Scale ed Ascensore, ma non per il giardino.  

E' possibile che la palazzina A si renda indipendente con un codice fiscale Y per Luce Scale ed Ascensore, ma rimanga parte del condominio con codice fiscale X per il giardino?

Da quello che si è detto mi pare di aver capito che il rogito potrebbe bloccare un'evoluzione di questo tipo o che una situazione debitoria insoluta sia da blocco.

Per logica anche se tutte le palazzine si staccassero, il vecchio condominio con codice fiscale X potrebbe continuare ad esistere per pagare i debiti ed occuparsi delle parti comuni. Perché quel codice fiscale deve essere necessariamente estinto?

mariadellarovere dice:

Grazie a @bilbetto, --link_rimosso-- e @G.Ago 🙂
Oggi prendo il rogito e spulcio se c'è qualcosa che riguardi il condominio.
Ho però una domanda. Supponiamo che ci siamo le palazzine A, B, C, D ed E che formano un condominio da rogito e che hanno un unico codice fiscale X, un unico conto corrente e pagano Luce Scale, Ascensori e Giardino insieme. Questo condominio ha debiti per 10.000€.
La Palazzina A vuole distaccarsi per gestirsi Luce Scale ed Ascensore, ma non per il giardino.  

E' possibile che la palazzina A si renda indipendente con un codice fiscale Y per Luce Scale ed Ascensore, ma rimanga parte del condominio con codice fiscale X per il giardino?

Da quello che si è detto mi pare di aver capito che il rogito potrebbe bloccare un'evoluzione di questo tipo o che una situazione debitoria insoluta sia da blocco.

Per logica anche se tutte le palazzine si staccassero, il vecchio condominio con codice fiscale X potrebbe continuare ad esistere per pagare i debiti ed occuparsi delle parti comuni. Perché quel codice fiscale deve essere necessariamente estinto?

Se c'è un rogito che statuisce che tutte le palazzine debbano avere un unico c.f. esso probabilmente statuirà anche la divisione delle spese. Un siffatto regolamento è contrattuale e pertanto va seguito alla lettera. Probabilmente non sarà possibile quello che hai chiesto.

Purtroppo facciamo solo speculazioni se non vediamo le carte...

Modificato da Alessandro Serrao

--link_rimosso-- io ora controllo, ma nel caso così fosse, non è possibile in alcun caso cambiare le cose? Cioè può un rogito dire che devo dividere le spese della luce con un'altra palazzina?!?!?

Spero non sia così. Sarebbe assurdo 😞

UPDATE. Ho controllato il rogito.
Allora nel rogito c'è scritto che viene consegnato il regolamento di condominio, predisposto dalla società venditrice, con le tabelle millesimali per la ripartizione delle spese dell'intero complesso e delle singole palazzine.
Nel regolamento di condominio si fa espressa menzione alle parti comuni ed indivisibili (percorsi pedonali, giardino, ecc. ecc.), ma anche alle parti di proprietà delle singole palazzine (ascensore, reti idriche ed elettriche dalle condotte del complesso sino ai singoli contatori, scale, ecc. ecc.).

A me pare che sia chiaro che esiste anche nel regolamento (citato dal rogito) una certa distinzione tra parti comuni e parti delle palazzine.

 

Già il regolamento ti viene in aiuto, ma probabilmente all'amministratore non giova fare tutta la mole di conteggi e separazione sulle quote di esclusiva competenza ad ogni palazzina, così come previsto dal 3° comma dell'art. 1123 del C.C., prova ad insistere, in un primo tempo, potrebbe farti comodo per non subire le spese e i debiti delle altre scale.

 

In seguito, con l'appoggio di buona parte dei condómini, tenterai il distacco parziale, pur restando nella configurazione del supercondominio, avendo molte parti comuni in solido.

 

 

mariadellarovere dice:

UPDATE. Ho controllato il rogito.
Allora nel rogito c'è scritto che viene consegnato il regolamento di condominio, predisposto dalla società venditrice, con le tabelle millesimali per la ripartizione delle spese dell'intero complesso e delle singole palazzine.
Nel regolamento di condominio si fa espressa menzione alle parti comuni ed indivisibili (percorsi pedonali, giardino, ecc. ecc.), ma anche alle parti di proprietà delle singole palazzine (ascensore, reti idriche ed elettriche dalle condotte del complesso sino ai singoli contatori, scale, ecc. ecc.).

A me pare che sia chiaro che esiste anche nel regolamento (citato dal rogito) una certa distinzione tra parti comuni e parti delle palazzine.

 

Se sono previste le tabelle separate fra palazzina e parti comuni alle palazzine, perché non le avete usate?

Occorrerebbe leggere il regolamento nel dettaglio. Potresti scansionarlo e renderlo disponibile sul forum?
 

Modificato da Alessandro Serrao
Claistron dice:

ma probabilmente all'amministratore non giova fare tutta la mole di conteggi e separazione sulle quote di esclusiva competenza ad ogni palazzina

Non è detto, occorre leggere a fondo il regolamento condominiale prima di ipotizzare qualcosa.

Non deve giovare a nessuno, men che meno all'amministratore, il quale è pagato per fare il proprio mestiere seguendo le leggi dello Stato Italiano.

--link_rimosso-- forse non ci capiamo. Il problema non è che non vengono rispettate le tabelle millesimali del condominio e di ciascuna palazzina. Esse vengono rigorosamente rispettate per ripartire i costi.

Problema 1: esistenza di un solo fondo cassa, un solo conto corrente, un solo codice fiscale. Questo significa che ogni condomino può essere perseguito con decreto ingiuntivo da un lato, ma che se ci sono debiti, ammanchi, furti, questi gravano su tutto il condominio. Esempio: palazzina 5 non paga. Mentre non si attua il decreto ingiuntivo su tutti i condomini le restanti palazzine se ne addossano gli oneri.

Problema 2: avere la gestione ascensori e pulizia scale globale NON VA BENE. Magari il mio ascensore non si guasta mai, mentre quello della palazzina ALFA sempre. Inoltre la palazzina A potrebbe trovarsi bene con la ditta Gamma, mentre la palazzina B con la ditta OMEGA. Pulizia scale idem.

Problema 3: 3 condomini della palazzina K non pagano le bollette. Si rischia il distacco luce della palazzina. L'amministratore potrebbe teoricamente usare il fondo cassa per sanare il debito. E' essenziale, invece, che ogni palazzina ABBIA IL SUO FONDO CASSA che venga usato esclusivamente per la palazzina in questione.

Problema 4: amministratore disonesto. Abbiamo avuto un amministratore che ha fatto decine di migliaia di euro di debiti. Ora che si fa? Chi paga? Si dividono i costi in base alle tabelle millesimali. E questo perché è capitato? Perché la gestione di tanti soldi in mano ad una persona sola porta facilmente a rendere l'uomo ladro.

La gestione del condominio, come tutti sanno, quando così grande diventa una bella MANGIATOIA per qualsiasi amministratore. Molto meglio lasciare il vecchio CODICE FISCALE ed il vecchio amministratore nella gestione dei debiti e delle parti comuni.

Ogni palazzina, invece, in piccolo si gestirà come meglio crede.

Modificato da mariadellarovere

--link_rimosso-- purtroppo il regolamento è in formato cartaceo e non ho tempo di scansionarlo. Se però mi dici cosa posso cercare io, che clausola devo andare a vedere, inerente a cosa... allora lo faccio e ti dico 🙂

mariadellarovere dice:

--link_rimosso-- purtroppo il regolamento è in formato cartaceo e non ho tempo di scansionarlo. Se però mi dici cosa posso cercare io, che clausola devo andare a vedere, inerente a cosa... allora lo faccio e ti dico 🙂

tutte le clausole che regolano le ripartizioni di spesa, le tabelle presenti nel regolamento e possibilmente all'inizio gli articoli che definiscono il condominio e la sua costituzione.

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