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SUPER BONUS 110%_ONORARI Professionali

La norma che regola gli onorari dei professionisti (Architetti, Ingegneri, Geometri, Periti Edili, ecc.) è contemplata nel cosiddetto "Decreto Requisiti", cioè il D.Min. Sviluppo Economico 06/08/2020 (MEF - RGS - Prot. 159844 del 06/08/2020 - U), nell'Allegato A, al punto 13.1, lettera c). che dice:
"quanto invece ai compensi professionali, sono ammessi alla detrazione gli oneri per le prestazioni professionali connesse alla realizzazione degli interventi, per la redazione dell’APE nonché per l’asseverazione, da calcolarsi in base al D. Min. Giustizia 17/06/2016 concernente i parametri per i compensi per le opere pubbliche (vedi Determinazione dei corrispettivi per i servizi tecnici negli appalti pubblici)."
Tale norma putroppo nulla prevede circa gli onorari per le tre (30% - 60% - fine lavori) asseverazioni e gli APE dei singoli appartamenti (per l'APE "convenzionale" si può utilizzare la voce Qdi05) e altre prestazioni accessorie che dovranno essere calcolate a vacazioni con onorario variabile da euro 50,00 ad euro 75,00 per il professionista
Al momento attuale tutte le attività tecniche sono eseguite con massimali derivanti dall’applicazione del DM Ministero della Giustizia del 17/06/2016, non è chiaro (ma si ritiene di si) se almeno per gli APE questa applicazione possa eseguirsi applicando il DM a ciascuna unità immobiliare utilizzando gli importi a carico di ciascun condomino, in caso contrario gli importi sarebbero risibili. Peraltro alcune attività previste, quale l’asseverazione di rispetto dei requisiti, non trova rappresentazione nel citato DM e gli importi delle parcelle andrebbero valutati a vacazione, con tutto ciò che ne consegue in merito a potenziali contestazioni da parte dei soggetti deputati al controllo.
Tutti gli importi per spese tecniche che superano i valori calcolati attraverso il DM 17/06/2016 non saranno incentivabili e resteranno quindi a carico dei clienti.

Un elenco degli oneri per le prestazioni professionali connesse alla realizzazione degli interventi energetici può essere il seguente:

  • relazione illustrativa (attività propedeutiche alla progettazione - Qal.01.),
  • rilievi in loco (progettazione definitiva - Qbll.02),
  • relazione energetica ex L. 10 (progettazione definitiva - Qbll.22),
  • diagnosi energetica ex L. 10 (progettazione definitiva - Qbll.23),
  • computo metrico estimativo + quadro economico + elenco prezzi ed eventuali analisi prezzi ( progettazione esecutiva - Qblll.03),
  • schema contratto + capitolato speciale + cronoprogramma (progettazione esecutiva - Qblll.04),
  • piano manutenzione (progettazione esecutiva - Qblll.05),
  • PSC (progettazione esecutiva - Qblll.07),
  • direzione lavori + assistenza collaudo (esecuzione lavori - Qcl.01),
  • liquidazione (esecuzione lavori - Qcl.02),
  • contabilità lavori a misura (esecuzione lavori - Qcl.09)
  • o a corpo (esecuzione lavori - Qcl.10),
  • ecc. ec. ecc.
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L'Amministratrice Marinella Chelli (marinellachelli) di Milano in un altro post mi chiede il costo delle prestazioni professionali per la pratica dello studio di fattibilità:

"Gentilmente, può indicare una stima di massima dei costi, per singola verifica? (per esempio, per un edificio formato da 40 unità immobiliari, per gli step da 1.1 a 1.8)"

Poichè non ho ancora finito l'estensione del relativo post (sono arrivato alla voce1.3) rinvio tale richiesta di dettaglio degli onorari al termine dell'esposizione delle voci da 1 a 8

 

Preciso che, in ogni caso, tutte le prestazioni professionali non comprese nell'elenco di cui al D. Min. Giustizia 17/06/2016 vanno calcolate a vacazione in ragione di euro da 50 a 75 a vacazione

Art. 6
Altre attivita'

1. Per la determinazione del corrispettivo a base di gara per prestazioni complementari non ricomprese nelle tavole allegate al presente decreto, si fa ricorso al criterio di analogia con le prestazioni comprese nella tavole allegate.

2. Per determinare i corrispettivi a base di gara per altre prestazioni non determinabili ai sensi del comma 1, si tiene conto dell'impegno del professionista e dell'importanza della prestazione, nonche' del tempo impiegato, con riferimento ai seguenti valori:
a) professionista incaricato euro/ora (da 50,00 a 75,00);
b) aiuto iscritto euro/ora (da 37,00 a 50,00);
c) aiuto di concetto euro/ora (da 30,00 a 37,00).

 

Le relative spese vanno calcolate in ragione 25% dell'importo degli onorari ai sensi dell'art. 5

Art. 5
Spese e oneri accessori

1. L'importo delle spese e degli oneri accessori e' stabilito in maniera forfettaria;

  • per opere di importo fino a euro 1.000.000,00 e' determinato in misura non superiore al 25 per cento del compenso;
  • per opere di importo pari o superiore a euro 25.000.000,00 e' determinato in misura non superiore al 10 per cento del compenso;
  • per opere di importo intermedio in misura non superiore alla percentuale determinata per interpolazione lineare.

 

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Superbonus 110 - che cosa succede se non si fanno i lavori:

Nella pagina 34 della circolare n. 24/2020 dell’Agenzia delle Entrate, si precisa che le spese anticipate dal proprietario committente per perizie preliminari sono detraibili solamente “a condizione che l’intervento a cui si riferiscono sia effettivamente realizzato”.

studiofrancescopozzi dice:

Superbonus 110 - che cosa succede se non si fanno i lavori:

Nella pagina 34 della circolare n. 24/2020 dell’Agenzia delle Entrate, si precisa che le spese anticipate dal proprietario committente per perizie preliminari sono detraibili solamente “a condizione che l’intervento a cui si riferiscono sia effettivamente realizzato”.

Superbonus 110%: le spese professionali non detraibili

Ci sono delle situazioni in cui le spese del professionista non rientrano nel superbonus del 110%.

In pratica, immaginiamo di chiamare un’impresa o uno studio professionale affinché venga fatta una valutazione di fattibilità delle opere da eseguire. Dopo il sopralluogo e la relazione, l’attività viene fatturata in un secondo momento per farla rientrare nell’ammontare complessivo di spesa degli interventi. In questo caso, hai la possibilità di portarla in detrazione al 110%.

Può capitare, però, che la fattura venga emessa subito, anche prima che tu decida di dare il via ai lavori. In questo caso, la spesa non è detraibile se l’intervento oggetto della valutazione professionale non viene effettuato.

Altra possibilità: che i lavori vengano fatti ma da un soggetto diverso da quello che ha emesso la fattura. In questo caso, la situazione non è chiara: si renderebbe necessario un interpello all’Agenzia delle Entrate.

Dovrebbero restare fuori (mancano, però, delle indicazioni ufficiali) anche le spese per regolarizzare o sanare eventuali abusi edilizi, così come le percentuali ricaricate dagli amministratori di condominio ed i costi finanziari, come ad esempio gli interessi pagati su un prestito ponte

Per il calcolo delle prestazioni professionali secondo il disposto del D.M. 17/06/2016 segnalo un foglio di calcolo onorari edito dall'Ordine Ingegneri di Roma

Calcolo parcelle DM 17-06-16

Il file consente di calcolare la parcella in base alle tariffe del decreto parametri come aggiornato dal DM 17/06/16.

Il DM 17/06/16 fornisce l'importo del corrispettivo da porre a base di gara per l'affidamento degli incarichi professionali in ambito pubblico.

Le ultime modifiche apportate, rispetto alle precedenti versioni, sono state quelle di aggiungere una terza colonna relativa alle opere impiantistiche, in modo da poter ripartire meglio la parcella tra le diverse tipologie di impianti, ed è stata aggiunta la cella per inserire il numero dei direttori operativi nella sezione Esecuzione Lavori. Il file, è impostato in modo da poter anche essere utilizzato dai colleghi come base per un’offerta di prestazioni professionali.

https://www.ording.roma.it/lavoro/calcolo-parcelle

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mi ero dimenticato di allegare il foglio Excel per calcolare la parcella in base alle tariffe del decreto parametri come aggiornato dal DM 17/06/16

rimedio qui

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il compenso dell'amministratore non rientra tra le spese detraibili:

Le competenze dell’amministratore di condominio, definite dalla legge “attribuzioni”, sono indicate dall’articolo 1130 del Codice Civile.
La norma non si riferisce specificatamente alla manutenzione straordinaria condominiale e alle innovazioni, anche se la legge obbliga l’amministratore a:”eseguire le deliberazioni dell’assemblea…”.
Una diversa parte del Codice Civile regola la materia. Articolo 1135:“ Oltre quanto è stabilito dagli articoli precedenti, l’assemblea dei condomini provvede: ………………4) alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori; se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti. L’amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea”.Quindi l’assemblea dei condomini deve innanzitutto approvare le opere, successivamente l’amministratore di condominio avrà competenze esecutive, ossia applicare ed eseguire le deliberazioni, affinché possano conseguire risultati concreti. Medesima è la regola per i Bonus fiscali tra cui il Superbonus 110%, l’assemblea delibera l’amministratore esegue. Ci si chiede il compenso dell’amministratore per l’esecuzione dei lavori rientra tra le somme che possano essere beneficiate fiscalmente, in altre parole i bonus coprono il compenso dell’amministratore di condominio.

Purtroppo il problema non è di facile soluzione.
Il nuovo articolo 1129 del Codice Civile ha integrato le disposizioni sul compenso dell’amministratore di condominio. La norma indica testualmente: ”L’amministratore, all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta”.
Quindi a rigor di logica il compenso straordinario riferito ai lavori andrebbe dichiarato al momento della nomina e non successivamente in sede di delibera. Inoltre si deve rilevare che il compenso dovuto all’amministratore di condominio in caso di opere per innovazioni di cui all’articolo 1120 Codice civile o per manutenzione straordinaria di notevole entità considerata dall’articolo 1135 del Codice Civile non sarebbe coperto da alcun beneficio fiscale.
Effettivamente la circolare del Ministero delle Finanze del 24 Febbraio 1998 indicava tra le spese che danno diritto alla detrazione, altre prestazioni professionali richieste dal tipo di intervento.
Tra le più recenti vi è la Circolare n°19/E del 8 Luglio 2020 che fa rientrare le spese ammesse alla detrazione anche quelle di progettazione e manutenzione connesse all’esecuzione degli interventi in questione. Purtroppo se riferita alle specifiche competenze dell’amministratore di condominio l’Agenzia delle Entrate ha escluso la detraibilità delle somme a titolo di compenso straordinario, indirizzo confermato dalla Direzione Regionale Lazio (interpello 95049/2007) e Abruzzo (interpello 49950/2007). Da ultimo è intervenuto l’Interpello n. 913-471/2020 della Direzione Regionale del Lazio dal quale si evince che l’unica ipotesi in cui il compenso dell’amministratore di condominio sia soggetto a detrazione è il caso di assenza del responsabile dei lavori, ossia quando l’amministratore di condominio rivesta anche quell’incarico, con gli obblighi e le responsabilità ad esso collegati, iniziativa questa da valutare con molta cautela. In tal caso, il compenso aggiuntivo in quanto spesa strettamente correlata all’esecuzione delle opere agevolabili e riferibile ad una prestazione professionale potrebbe essere soggetto a beneficio fiscale. In definitiva sembrerebbe che gli amministratori pur se protagonisti della procedura di sgravio non possono veder beneficiato il proprio compenso, ma si sa già che la Consulta Nazionale delle Associazioni degli Amministratori di Condominio sta lavorando alla soluzione di tale problema.

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studiofrancescopozzi dice:

il compenso dell’amministratore di condominio sia soggetto a detrazione è il caso di assenza del responsabile dei lavori

Ne avevamo parlato in altro thread, stavo valutando di farmi nominare responsabile lavori proprio per usufruire in tal modo della detrazione per il mio compenso... L'idea cmq è stata giudicata come controversa e rischiosa dai più.

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condo77 dice:

Ne avevamo parlato in altro thread, stavo valutando di farmi nominare responsabile lavori proprio per usufruire in tal modo della detrazione per il mio compenso... L'idea cmq è stata giudicata come controversa e rischiosa dai più.

molto rischiosa...quasi come gestire la sicurezza cantiere_meglio prendersi il compenso amministratore del 2-3% tranquilli tranquilli e stare alla larga

Modificato da studiofrancescopozzi

ll compenso dell’amministratore per i lavori del superbonus e degli altri bonus fiscali

Il compenso dell'amministratore del condominio viene disciplinato nel nostro Codice civile dagli articoli 1129, 14° comma Codice civile e 1135 1° comma Codice civile.

L'articolo 1129 Codice civile, comma quattordicesimo, figlio della legge di riforma dell'istituto del condominio (Legge 220/2012) prevede l'obbligo per l'amministratore di dettagliare analiticamente, a pena di nullità della nomina o del rinnovo, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta. L'articolo 1135 Codice civile, primo comma, n° 1), rimasto nella sua versione originaria del 1942, stabilisce che, l'assemblea provvede in ordine alla delibera di nomina dell'amministratore ed all'eventuale suo compenso.

L’amministratore propone ai condomini il compenso
Dal combinato disposto di tali norme possiamo desumere che l'amministratore dettaglia il suo compenso e l'assemblea delibera in ordine allo stesso (si veda anche il Quotidiano del Sole 24 Ore - Condominio del 2 ottobre scorso ). Di qui, è ormai consuetudine da parte degli amministratori di condominio stilare delle proposte ai condomini che prevedano ed elenchino tanto i compensi per le attività ordinarie quanto per quelle di natura straordinaria anche riferibili a lavori di manutenzione straordinaria dell'edificio.

Le attività dell'amministratore sono quelle previste dalla legge (ed in particolare le disposizioni contenute agli articoli 1117 e seguenti che caratterizzano l'istituto del condominio) e quanto non specificatamente previsto si considera normalmente ricompreso, salva la possibilità da parte dell'amministratore di provare di aver svolto attività extra e di aver diritto ad un ulteriore compenso.

I lavori straordinari
Tutto ciò premesso, ritengo non possa essere oggetto di discussione che, innanzi a lavori di manutenzione straordinaria dei beni comuni, l'amministratore sia chiamato a svolgere importanti compiti ed ulteriori rispetto alle attività per così dire di natura ordinaria e per questi ulteriori compiti debba essere remunerato nei termini indicati dalla propria offerta accettata all'atto della nomina e/o del rinnovo oppure in un'apposita delibera d'incarico.

Infatti, l'amministratore è tenuto alla stesura del contratto d'appalto e delle lettere d'incarico dei vari professionisti di natura tecnica e/o alla verifica che le clausole ivi contenute non dispongano condizioni sfavorevoli al condominio-committente, ovvero siano consone e non travalichino il mandato conferitogli in sede assembleare. Lo stesso amministratore, al contempo, dovrà procedere al recupero dei fondi occorrenti per dare inizio ai lavori predisponendo appositi previsionali a copertura delle spese. Vi sono poi tutte le incombenze per l'ottenimento dei benefici fiscali, eventuali piani di finanziamento ed operazioni connesse. Al termine dei lavori, è poi lo stesso amministratore ad accettare l'opera ovvero a denunciare la presenza di vizi secondo la tempistica prevista dal contratto ovvero dalle norme settoriali.

Maggiori oneri in caso di lavori per il superbonus
I lavori del super eco bonus, sono lavori di manutenzione straordinaria con “l'aggravante” di una complicata progettazione per l'analisi, comparazione e preparazione delle diverse offerte volte alla stesura del progetto finanziario stilato sulla proposta di sgravio fiscale. Come per tutti i lavori straordinari che interessano ed hanno interessato il condominio, anche per quelli di cui al super eco bonus o sisma bonus, vi è la tematica della detraibilità fiscale da parte dei condomini, purtroppo, chiaramente esclusa dall'agenzia delle Entrate in più interpelli rivoltegli e risposte a webinar di settore.

L'agenzia delle Entrate ha sempre negato la possibilità di ricomprendere le spese per i compensi dell'amministratore nell'ambito delle «altre prestazioni professionali connesse» quali spese detraibili di cui alla circolare 57/E del febbraio 1998, alla risoluzione 229/E del 18 agosto 2009 ed alle successive circolari specifiche dei provvedimenti attuativi i vari sgravi fiscali, quali le circolari 19/E del 8 luglio 2020 (si riferisce a pagina 321 alle prestazioni necessarie per la realizzazione degli interventi agevolati) e 24E del 8 agosto 2020 (si riferisce alle spese professionali connesse, comunque richieste dal tipo di lavori – ad esempio l'effettuazione di perizie e sopralluoghi, le spese preliminari di progettazione e ispezione e prospezione).

Compenso detraibile solo come direttore dei lavori
L'agenzia delle Entrate in tali interpelli ha sempre escluso la detraibilità del compenso sulla base dell'affermazione che l'onorario straordinario dell'Amministratore, oltre a non essere incluso tra le spese espressamente indicate, non può considerarsi strettamente inerente la realizzazione degli interventi di manutenzione e quindi non può godere dell'agevolazione fiscale, agendo l'amministratore nell'ambito di attività che rientrano nei suoi «compiti istituzionali». Si è poi proposto il tema della detraibilità del compenso per l'assunzione dell'incarico di responsabile dei lavori da parte dell'amministratore di condominio.

L'agenzia delle Entrate, in recenti interpelli ha ammesso la possibilità di portare in detrazione il compenso se specificatamente riconosciuto all'amministratore come responsabile dei lavori purché oggetto di fatturazione separata (dall'onorario riconosciutogli dai condomini per l'attività di amministratore), specificatamente indicato (quale responsabile dei lavori e frutto di delibera assembleare) in quanto, a parere dell'Agenzia, si andrebbe così a configurare una spesa strettamente correlata all'esecuzione delle opere agevolabili e riferibile ad una prestazione professionale che si discosta dai compiti che ricadono sugli amministratori.

I dubbi
Le risposte delle Entrate destano però alcune perplessità e timori. Si pone, dunque, preliminalmente una necessaria digressione alla figura del responsabile dei lavori. Nell'ambito del Dlgs 81 del 2008, in materia di tutela della salute nei luoghi di lavoro, nei cantieri temporanei e mobili, il responsabile dei lavori è il soggetto che può essere indicato dal committente per svolgere i compiti ad esso attribuiti dal presente decreto (articolo 89). L'articolo 90 derubricato «del committente o del responsabile dei lavori», prevede una serie di compiti indifferentemente del committente e del responsabile dei lavori volti alla pianificazione delle fasi della lavorazione, alla durata di realizzazione degli stessi, dalla nomina del coordinatore per la progettazione e per l'esecuzione dei lavori, a comunicazioni, alla verifica dell'idoneità delle imprese affidatarie e può sospendere e fermare i lavori.

Ai sensi dell'articolo 93 il committente trova esonero da responsabilità limitatamente dall'incarico conferito al responsabile dei lavori. Non sono previste particolari qualifiche o iscrizioni ad albi per l'assunzione dell'incarico di responsabile dei lavori pur trattandosi di un incarico prevalentemente di natura tecnica, che richiederebbe per una corretta gestione il possesso di conoscenze e capacità in materia di sicurezza sul lavoro specie nell'ambito dei cantieri edili. La normativa di cui al Dlgs 81/2008 è generale e non specificatamente riferita al condominio negli edifici che ricordiamo essere un tipo di comproprietà ed entità priva di una sua personalità giuridica, dove i condomini sono rappresentati dall'amministratore nell'ambito del contratto di mandato.

Spesso la giurisprudenza penale ha concluso nel ritenere l'amministratore del condominio il committente dei lavori affidati a terzi nel condominio e di qui addossandogli la posizione di garanzia generalmente in capo al committente con tutti i relativi obblighi e responsabilità anche derivanti dal Dlgs 81/2008 (Cassazione penale 43452/2017). L'amministratore, per sfuggire a tali responsabilità, potrà richiedere che il condominio deliberi il conferimento dell'incarico di responsabile dei lavori ad tecnico qualificato, semmai proprio sulla considerazione delle specifiche capacità professionali di quest'ultimo. Difatti, la delega è quanto più efficace ove riferita ad un soggetto che abbia comprovati titoli ed esperienza nel campo.

I rischi che corre l’amministratore/direttore dei lavori
Ciò premesso, come suddetto, non ci si può esimere dall'esprimere perplessità, scaturenti dalla lettura dei pareri dell'agenzia delle Entrate, sulla possibilità per l'amministratore, già di per sé rappresentante del committente, di assumere specificatamente anche l'incarico di responsabile dei lavori posto che, già la legge gli attribuisce in quanto legale rappresentante del committente analoghe responsabilità eventualmente derogabili, per l'appunto con la nomina di un responsabile dei lavori.

E ciò, soprattutto facendo riferimento all'eventualità dell'incarico di responsabile dei lavori di cui alla legge 81/2008, da un lato, e dall'altro dal fatto che le prestazioni professionali per essere detraibili fiscalmente devono essere strettamente correlate al lavoro (e quindi ci viene da osservare, distinte dalla qualifica di committente). Sul punto, la stessa agenzia delle Entrate ha paventato alcuni dubbi sul fatto che l'amministratore possa verosimilmente rivestire contemporaneamente entrambi i ruoli, pur non affrontando la questione in quanto non squisitamente di natura tributaria.

La fatturazione separata
Ove si ritenga possibile la concentrazione delle qualifiche di legale rappresentante del committente e responsabile dei lavori sull'amministratore di condominio, quanto alle spese, affinché queste possano portarsi in detrazione sarà necessario, stante gli interpelli richiamati, che le stesse siano oggetto di una separata fatturazione (e pertanto dovrebbero sussistere specifici addebiti ai condomini per l'attività professionale di amministratore) ed a seguito di specifica e distinta prestazione professionale. Se potrà facilmente dimostrarsi che l'amministratore che possiede anche le qualità di tecnico iscritto ad un albo o ad un collegio (geometra, perito, ingegnere o architetto) andrà ad espletare una specifica attività professionale quale responsabile dei lavori nell'interesse del condominio (in presenza di specifica delibera), non sarà altrettanto così tabulare rispetto generalmente all'amministratore professionista riconosciuto tale solo a seguito della legge 4/2013 che ha introdotto nelle attività professionali anche quelle che non prevedono l'iscrizione ad albi o collegi professionali.

L'Amministratore non deve, di per sé, avere specifiche conoscenze in materia di sicurezza e gestione dei cantieri edili salvo le generali conoscenze del datore di lavoro e sulla sicurezza dei luoghi ed impianti. A tal proposito il decreto formazione del ministero della Giustizia 140/2014 in materia di contenuto dei corsi professionali per amministratori di condominio fa accenno alla sicurezza degli edifici e degli impianti alla manutenzione delle parti comuni ed al contratto d'appalto, senza con ciò poter configurare specifiche competenze tali da caratterizzare la figura professionale al pari dei tecnici iscritti ad un albo per quanto alla sicurezza sul lavoro ed organizzazione del cantiere.

L'amministratore potrebbe, comunque, provare di avere acquisito specifiche competenze nell'ambito di corsi professionali “ad hoc”. Rimane il fatto che tale attività sarebbe comunque esercitata solo per i condomini amministrati e così si potrebbe facilmente argomentare che la stessa è funzionale e conseguente all'incarico di amministrazione non potendosi così separare dalla medesima.

Considerazioni finali
Vanno anzitutto considerate le gravose responsabilità (civili, penali e fiscali) nelle quali l'amministratore incorre nel caso di lavori straordinari e soprattutto così importanti quali quelli agevolati fiscalmente dal super eco bonus 110% o sisma bonus; responsabilità che si vengono ad accentuare notevolmente nel caso non sia nominato un soggetto qualificato come responsabile dei lavori oppure l'amministratore stesso richieda ed ottenga un espresso incarico a titolo oneroso quale responsabile dei lavori. Tale considerazione prescinde ovviamente da qualsiasi considerazione in ordine alla detraibilità fiscale o meno dei relativi compensi.

Va tenuto conto anche del fatto che l’amministratore, nell'ambito del condominio, svolge un ruolo fondamentale per l'ottenimento degli sgravi fiscali da parte dei condomini e pertanto quale professionista, la propria parcella dovrebbe essere detratta al pari delle altre spese professionali detraibili connesse e richieste dal tipo di intervento e ciò indipendentemente dalla considerazione più volte espressa dall'agenzia delle Entrate che l'amministratore di condominio riveste l'incarico di rappresentante del committente.

Anzi, si dovrebbe considerare il fatto che necessariamente i condomini, quando sono più di otto, devono essere rappresentati da un amministratore (ex articolo 1129, primo comma Codice civile) il quale dovrà svolgere tutte le incombenze necessarie all'appalto dei lavori ed all'ottenimento dei benefici fiscali connessi alla ristrutturazione dell'immobile. Ed anche nei casi siano meno di otto, difficilmente i condomini saranno in grado di coordinarsi per la gestione di tutte le incombenze necessarie e conseguenti.

Sarebbe, dunque, auspicabile che l'agenzia delle Entrate rivedesse il proprio orientamento attraverso un generale ripensamento sulla particolarità del condominio e della necessità di specifiche prestazioni professionali dell'amministratore che esulano dalle ordinarie competenze. Come pure sarebbe altrettanto auspicabile una specifica previsione legislativa in ordine all'inclusione di tali onorari nell'ambito delle spese professionali detraibili.

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Obbligatorio prevedere l’equo compenso per i Professionisti che si occupano di Superbonus 110%

Il Senato, con l’approvazione degli emendamenti alla legge di conversione del Decreto Ristori, ha stabilito che anche per i pagamenti ai professionisti che si occupano di interventi che accedono al Superbonus 110% devono essere rispettati i principi della disciplina dell’equo compenso.
Questo approccio alla gestione economica delle attività dei professionisti è stato introdotto con l’art. 17-ter alla legge di conversione del DL 137/2020, nel quale si legge:
“nell’ambito delle procedure previste per le detrazioni fiscali in materia di edilizia di efficienza energetica sotto forma di crediti di imposta o sconti sui corrispettivi, cedibili ai soggetti interessati dalla vigente normativa, compresi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari, è fatto obbligo a questi ultimi di osservare le disposizioni in materia di disciplina dell’equo compenso”.
Le norme di equo compenso in questione sono quelle indicate all’articolo 13-bis della legge 31 dicembre 2012, n. 247, riguardanti l’attività dei professionisti, iscritti ai relativi ordini o collegi professionali, ed incaricati
della gestione degli interventi incentivabili secondo il Superbonus.
Il compenso dei professionisti dovrà quindi essere in linea con quanto stabilito nel Decreto Parametri (D.M. 17 giugno 2016) ed il rispetto di quanto stabilito è garantito dalle attività di vigilanza dell’Autorità garante per la concorrenza e del mercato (AGCM), alla quale sono segnalabili eventuali violazioni dei contenuti alla normativa.
L’importanza di rendere vincolante il rispetto della normativa sull’equo compenso si è resa evidente nelle ultime settimane, quando la Rete delle Professioni Tecniche aveva messo in luce come, nelle attività agevolate secondo il nuovo incentivo, i general contractors e le grandi aziende avessero iniziato a coinvolgere i professionisti secondo corrispettivi inadeguati.

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Di seguito uno stralcio per il calcolo degli onorari e spese professionali per le pratiche di superbonus in base al Decreto Requisiti:

c) sono ammessi alla detrazione di cui all'atticolo l , comma l , gli oneri per le prestazioni professionali connesse alla realizzazione degli interventi, per la redazione dell'attestato di prestazione energetica APE, nonché per l'asseverazione di cui al presente allegato, secondo i valori massimi di cui al decreto del Ministro della giustizia 17 giugno 2016 recante approvazione delle tabelle dei corrispettivi commisurati al livello qualitativo delle prestazioni di progettazione adottato ai sensi dell'articolo 24, comma 8, del decreto legislativo n. 50 del 2016.

 

D.M. GIUSTIZIA 17/06/2016

TAVOLA Z-1 “CATEGORIE DELLE OPERE - PARAMETRO DEL GRADO DI COMPLESSITA’ – CLASSIFICAZIONE DEI SERVIZI E CORRISPONDENZE”

Categoria: EDILIZIA

Destinazione Funzionale: EDIFICI E MANUFATTI ESISTENTI

ID Opere: E.20

Corrispondenze: con L.143/49= I/c - con DM 18/11/1971 = I/b - con DM 232/1991 = nessuna

Identificazione delle opere: Interventi di manutenzione straordinaria, ristrutturazione, riqualificazione, su edifici e manufatti esistenti

Grado di complessità: 0,95

 

FORMULA PER IL CALCOLO ONORARI PER IL SUPERBONUS 110% (ART. 4):

1. Il compenso «CP», con riferimento ai parametri definiti dal precedente art. 3, e' determinato

dalla sommatoria dei prodotti tra il costo delle singole categorie componenti l'opera «V»,

il parametro «G» corrispondente al grado di complessita' delle prestazioni,

il parametro «Q» corrispondente alla specificita' della prestazione distinto in base alle singole categorie componenti l'opera

e il parametro base «P», secondo l'espressione che segue:


CP= (V×G×Q×P)

dove:

Identificazione e determinazione dei parametri
1. Il parametro «V» definito quale costo delle singole categorie componenti l'opera, e' individuato sulla base del preventivo di progetto, o sulla base del consuntivo lordo nelle fasi di direzione esecutiva e collaudo e, ove applicabili, sulla base dei criteri di cui alla tavola Z-1 allegata facente parte integrante del presente
decreto; per le prestazioni relative ad opere esistenti tale costo e' corrispondente all'importo complessivo delle opere, esistenti e nuove, oggetto della prestazione.
2. Il parametro «G», relativo alla complessita' della prestazione, e' individuato per ciascuna categoria e destinazione funzionale sulla base dei criteri di cui alla tavola Z-1 allegata.
3. Il parametro «Q», relativo alla specificita' della prestazione, e' individuato per ciascuna categoria d'opera nella tavola Z-2 allegata facente parte integrante del presente decreto.
4. Il parametro base «P», applicato al costo delle singole categorie componenti l'opera sulla base dei criteri di cui alla Tavola Z-1 allegata, e' dato dall'espressione: P=0,03+10/V0,4
5. Per importi delle singole categorie componenti l'opera inferiori a euro 25.000,00 il parametro «P» non puo' superare il valore del parametro «P» corrispondente a tale importo.

 

SPESE E ONERI ACCESSORI (ART: 5):

1. L'importo delle spese e degli oneri accessori e' stabilito in maniera forfettaria; per opere di importo fino a euro 1.000.000,00 e' determinato in misura non superiore al 25 per cento del compenso;

per opere di importo pari o superiore a euro 25.000.000,00 e' determinato in misura non superiore al 10 per cento del compenso;

per opere di importo intermedio in misura non superiore alla percentuale determinata per interpolazione lineare.

 

ALTRE ATTIVITA' (ART. 6):

1. Per la determinazione del corrispettivo a base di gara per prestazioni complementari non ricomprese nelle tavole allegate al presente decreto, si fa ricorso al criterio di analogia con le prestazioni comprese nella tavole allegate.
2. Per determinare i corrispettivi a base di gara per altre prestazioni non determinabili ai sensi del comma 1, si tiene conto dell'impegno del professionista e dell'importanza della prestazione, nonche' del tempo impiegato, con riferimento ai seguenti valori:
a) professionista incaricato euro/ora (da 50,00 a 75,00);
b) aiuto iscritto euro/ora (da 37,00 a 50,00);
c) aiuto di concetto euro/ora (da 30,00 a 37,00).

 

 

NOTA BENE: se qualcuno ha problemi (non penso....qui son tutti saputi) per il calcolo onorari e spese e per la redazione del contratto professionale con relativo preventivo mi contatti in privato che sono in grado di farli ad occhi chiusi (prezzi modici...ahahaahhaahh)

Modificato da studiofrancescopozzi

Ci sono in giro molti post di amministratori (o altre figure) che vogliono assumersi l'incarico di Responsabile dei Lavori

A questi signori lo sconsiglio caldamente perchè si assumono responsabilità non indifferenti senza magari essere preparati ad assumere questo compito non da poco

Pensateci bene...è una responsabilità non indifferente...in caso di incidenti gravi o mortali sono dolori

 

PER GLI AMMINISTRATORI CHE VOGLIONO FARE I RESPONSABILI DELLA SICUREZZA INVECE DI NOMINARNE UNO RICORDO I COMPITI

 

Cantiere edile: il ruolo del responsabile dei lavori

Il responsabile della sicurezza dei lavori è una figura fondamentale e predominante nel cantiere edile. È la punta della gerarchia vista la sua responsabilità sull'opera e sulla sicurezza dei lavoratori.

Il Titolo IV del Testo Unico per la sicurezza sul lavoro definisce il ruolo come: soggetto che può essere incaricato dal committente per svolgere i compiti ad esso attribuiti dal presente decreto; nel campo di applicazione del decreto legislativo 12 aprile 2006, n. 163, e successive modificazioni, il responsabile dei lavori è il responsabile del procedimento.

Quindi in un cantiere edile, il ruolo del responsabile del lavori e il ruolo del commettente spesso si sovrappongono, coincidendo. Il responsabile sostituisce in tutto per tutto il committente che viene sgravato da qualsiasi responsabilità.

Responsabilità del responsabile dei lavori

Prima di tutto il responsabile dei lavori deve:

  • Nominare il coordinatore per la sicurezza in fase di progettazione
  • Nominare il coordinatore per la sicurezza in fase di esecuzione
  • Nel caso il cantiere comprende un importo complessivo minore a 100mila euro, le due figure possono essere ricoperte dallo stesso responsabile se, ovviamente, ha i requisiti professionali e formativi necessari per ricoprire le mansioni.

Secondo l articolo 90 ha inoltre il dovere di verificare le misure di tutela generali previste dal D.Lgs 81/2008 dell articolo 15 in due momenti specifici:

  • Al momento dell'atto della previsione di durata dei lavori;
  • Al momento delle scelte organizzative, tecniche e architettoniche.

 

  • Deve, oltre a questo, verificare la regolarità contributiva delle imprese con cui si collabora come ad arrivare alla dichiarazione INPS, INAL e DURC.

 

Inoltre il responsabile del lavoro deve:

  • Verificare l’idoneità tecnico-professionale delle imprese affidatarie, dei lavoratori autonomi e delle imprese esecutrici nei cantieri in cui gli operai giornalieri sono inferiori a 200.
  • Chiedere alle imprese esecutrici una dichiarazione dell'organico medio annuo corredata dagli estremi delle denunce dei lavoratori effettuate all INPS e all INAL e alle casse edili.
  • Trasmettere all amministrazione concedente una copia della notifica preliminare prima dell'inizio dei lavori oggetto “del permesso di costruire o denuncia di inizio attività.

La notifica preliminare, che deve pervenire all ASL locale e alla direzione provinciale del lavoro prima dell inizio dei lavori, deve inoltre comprendere precise indicazioni:

  • data della comunicazione,
  • indirizzo del cantiere,
  • committente, natura dell’opera,
  • responsabile dei lavori,
  • coordinatore per quanto riguarda la sicurezza e la salute durante la progettazione dell’opera,
  • coordinatore per quanto riguarda la sicurezza e la salute durante la realizzazione dell’opera,
  • data presunta d’inizio dei lavori in cantiere,
  • durata presunta dei lavori in cantiere,
  • numero massimo presunto dei lavoratori sul cantiere,
  • numero previsto di imprese e di lavoratori autonomi sul cantiere
  • ammontare complessivo presunto dei lavori.
Modificato da studiofrancescopozzi
  • Mi piace 1
studiofrancescopozzi dice:

Ci sono in giro molti post di amministratori (o altre figure) che vogliono assumersi l'incarico di Responsabile dei Lavori

A questi signori lo sconsiglio caldamente perchè si assumono responsabilità non indifferenti senza magari essere preparati ad assumere questo compito non da poco

Pensateci bene...è una responsabilità non indifferente...in caso di incidenti gravi o mortali sono dolori

 

PER GLI AMMINISTRATORI CHE VOGLIONO FARE I RESPONSABILI DELLA SICUREZZA INVECE DI NOMINARNE UNO RICORDO I COMPITI

 

Cantiere edile: il ruolo del responsabile dei lavori

Il responsabile della sicurezza dei lavori è una figura fondamentale e predominante nel cantiere edile. È la punta della gerarchia vista la sua responsabilità sull'opera e sulla sicurezza dei lavoratori.

Il Titolo IV del Testo Unico per la sicurezza sul lavoro definisce il ruolo come: soggetto che può essere incaricato dal committente per svolgere i compiti ad esso attribuiti dal presente decreto; nel campo di applicazione del decreto legislativo 12 aprile 2006, n. 163, e successive modificazioni, il responsabile dei lavori è il responsabile del procedimento.

Quindi in un cantiere edile, il ruolo del responsabile del lavori e il ruolo del commettente spesso si sovrappongono, coincidendo. Il responsabile sostituisce in tutto per tutto il committente che viene sgravato da qualsiasi responsabilità.

Responsabilità del responsabile dei lavori

Prima di tutto il responsabile dei lavori deve:

  • Nominare il coordinatore per la sicurezza in fase di progettazione
  • Nominare il coordinatore per la sicurezza in fase di esecuzione
  • Nel caso il cantiere comprende un importo complessivo minore a 100mila euro, le due figure possono essere ricoperte dallo stesso responsabile se, ovviamente, ha i requisiti professionali e formativi necessari per ricoprire le mansioni.

Secondo l articolo 90 ha inoltre il dovere di verificare le misure di tutela generali previste dal D.Lgs 81/2008 dell articolo 15 in due momenti specifici:

  • Al momento dell'atto della previsione di durata dei lavori;
  • Al momento delle scelte organizzative, tecniche e architettoniche.

 

  • Deve, oltre a questo, verificare la regolarità contributiva delle imprese con cui si collabora come ad arrivare alla dichiarazione INPS, INAL e DURC.

 

Inoltre il responsabile del lavoro deve:

  • Verificare l’idoneità tecnico-professionale delle imprese affidatarie, dei lavoratori autonomi e delle imprese esecutrici nei cantieri in cui gli operai giornalieri sono inferiori a 200.
  • Chiedere alle imprese esecutrici una dichiarazione dell'organico medio annuo corredata dagli estremi delle denunce dei lavoratori effettuate all INPS e all INAL e alle casse edili.
  • Trasmettere all amministrazione concedente una copia della notifica preliminare prima dell'inizio dei lavori oggetto “del permesso di costruire o denuncia di inizio attività.

La notifica preliminare, che deve pervenire all ASL locale e alla direzione provinciale del lavoro prima dell inizio dei lavori, deve inoltre comprendere precise indicazioni:

  • data della comunicazione,
  • indirizzo del cantiere,
  • committente, natura dell’opera,
  • responsabile dei lavori,
  • coordinatore per quanto riguarda la sicurezza e la salute durante la progettazione dell’opera,
  • coordinatore per quanto riguarda la sicurezza e la salute durante la realizzazione dell’opera,
  • data presunta d’inizio dei lavori in cantiere,
  • durata presunta dei lavori in cantiere,
  • numero massimo presunto dei lavoratori sul cantiere,
  • numero previsto di imprese e di lavoratori autonomi sul cantiere
  • ammontare complessivo presunto dei lavori.

Vedo che ogni tanto al posto di "responsabile dei lavori" compare "responsabile della sicurezza": semplice lapsus?

 

Giusto richiamare all'attenzione sulle responsabilità che ci si assume, d'altra parte prima che il tema arrivasse alla nostra attenzione per motivi superbonistici, scommetto che nella grande maggioranza dei casi gli amministratori assumessero anche il ruolo di responsabile lavori senza nemmeno saperlo, perché se non vi è la nomina esplicita di un terzo, questa ruolo ricade di default sul committente.

Spesso si nominava solo il DL e il coordinatore della sicurezza (CSP & CSE).

Da qlc parte leggevo inoltre che la nomina a responsabile lavori è valida solo se nella stessa è prevista anche l'autonomia di spesa, cosa che dovrebbe limitare ulteriormente l'affidamento a soggetti terzi: ti risulta questo dettaglio?

  • Mi piace 1
condo77 dice:

nella grande maggioranza dei casi gli amministratori assumessero anche il ruolo di responsabile lavori senza nemmeno saperlo, perché se non vi è la nomina esplicita di un terzo, questa ruolo ricade di default sul committente.

già...con tutte le responsabilità e i rischi connessi

amministratori...nominate sempre un responsabile dei lavori...dormirete sonni tranquilli

soprattutto non fate mai il responsabile dei lavori in proprio...meglio chiedere un 2-3% per gli interventi in superbonus come fanno tutti qui a Varese

studiofrancescopozzi dice:

già...con tutte le responsabilità e i rischi connessi

amministratori...nominate sempre un responsabile dei lavori...dormirete sonni tranquilli

soprattutto non fate mai il responsabile dei lavori in proprio...meglio chiedere un 2-3% per gli interventi in superbonus come fanno tutti qui a Varese

Noi l'abbiamo nominato: sono io. 😉

Naturalmente DL, CSP & CSE è un tecnico con le necessarie qualifiche, quindi gran parte della responsabilità l'ho delegata (assieme a gran parte del compenso).

Modificato da condo77
condo77 dice:

Noi l'abbiamo nominato: sono io. 😉

Naturalmente DL, CSP & CSE è un tecnico con le necessarie qualifiche, quindi gran parte della responsabilità l'ho delegata (assieme a gran parte del compenso).

ottimo...da oggi quindi non più SuperCondo ma KamikazeSanCondo

studiofrancescopozzi dice:

ottimo...da oggi quindi non più SuperCondo ma KamikazeSanCondo

Anche da prima, pure nell'ultimo intervento ero RL.

Per ora ho evitato il martirio. 😉

 

condo77 dice:

Anche da prima, pure nell'ultimo intervento ero RL.

Per ora ho evitato il martirio. 😉

 

libero condo o libero Barabba?....lasciate condo dai altrimenti come faccio coi mi piace

  • Haha 1
studiofrancescopozzi dice:

come faccio coi mi piace

Li dai a me, semplice.....😂

Danielabi dice:

Li dai a me, semplice.....😂

Tu ne hai già troppi, sei una capitalista dei mi piace. 😜

condo77 dice:

ne hai già troppi

interessante.....non "tanti", ma troppi......questa me la segno --img_rimossa--

 

A proposito, non dovevi farci sapere cosa ti ha risposto AdE in relazione ad una questione dibattuta troppo a lungo una decina di giorni fa.......in relazione alla cessione parziale del credito: non hai ancora ottenuto risposta?

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