Suddivisione parti comuni e successiva compravendita di unità. Proprietà delle nuove pertinenze?

[kasparhauser]

Ciao a tutti, vi sottopongo una questione, abbastanza spinosa, di cui non riesco a venire a capo; magari riuscite a darmi qualche spunto utile. Il post sarà un po' lungo ma è perché voglio essere il più dettagliato possibile vista la situazione strana. Vi ringrazio sin d'ora per la pazienza. 😅 Se avete dubbi chiedete pure.

A settembre 2017 ho acquistato un appartamento frutto del frazionamento, da parte del venditore, di una unità (chiamiamola ex1AB) in due unità distinte, chiamiamole 1A (la mia) e 1B (tuttora di proprietà del venditore, nonché mio vicino di casa).

Questa stessa persona, avendo ereditato anni fa l'intero stabile e poi nel corso del tempo venduto le varie unità, è ancora proprietaria anche di un altro appartamento sito al piano terra dello stabile (chiamiamolo TB) e di un box auto, che è in realtà una dépendance abitabile (chiamiamola DB).

Il fabbricato è composto da:
 

• Piano Terra: n.2 abitazioni (TA e TB) + dépendance (DB);
• Piano Primo: n.2 abitazioni (1A e 1B);
• Piano Secondo: n.1 abitazione (2);
• Piano Terzo: n.1 abitazione (3);

ed è completato da un cortile che lo circonda e da un lastrico solare.

Poco tempo prima del frazionamento, più precisamente ad agosto 2016, quelli che erano allora i proprietari delle varie unità dello stabile, hanno deciso, di comune accordo, di spartirsi le aree comuni (cortile e lastrico solare), assoggettandole a pertinenze dei rispettivi appartamenti. Dicono esista un atto notarile che lo attesti, ma non l'ho mai visto. Per quanto ne so, potrebbe anche trattarsi di una semplice scrittura privata tra le parti.

Più nello specifico, hanno suddiviso in questo modo:

- una porzione di cortile al proprietario di ex1AB+TB+DB (DB si trova su questa porzione di terreno);
- una porzione di cortile al proprietario di TA;
- una porzione di cortile al proprietario di 2;
- la restante parte di cortile è rimasta area comune da adibire ad ingresso nel condominio e parcheggio;
- il 100% del lastrico solare al proprietario di 3 (che è l'unico a potervi accedere visto che si accede SOLO dall'interno del suo appartamento);

A gennaio 2019, inoltre, il proprietario di 3 ha venduto il suo appartamento, con annesso il lastrico solare, e a tutti gli effetti ora il nuovo proprietario detiene (sempre sulla parole dato che io non ho visto alcun documento) anche la proprietà del lastrico, il che mi porta alla mia prima domanda:

DOMANDA 1)

per la stessa ragione per cui il nuovo proprietario di 3 ha "ereditato" la pertinenza dal vecchio proprietario, e tenuto anche conto di quanto riportato nel mio atto di compravendita (*) di 1A, è corretto affermare che dovrebbe spettarmi il 50% della porzione di cortile di ex1AB, essendo stata l'unità frazionata e avendone io acquistato il 50%?

 

A me, da profano, verrebbe da pensare che lo sia, a meno che, quando l'unità è stata frazionata, il proprietario di ex1AB (ora 1B) non abbia esplicitamente riportato in qualche atto (quale?) che la proprietà della sua parte di cortile sarebbe rimasta al 100% a lui.

* "La vendita comprende ogni accessorio, accessione, dipendenza, pertinenza, servitù attive e passive, la proporzionale quota di comproprietà sulle parti comuni ed indivisibili del fabbricato. La vendita riflette la consistenza immobiliare in oggetto nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, così come pervenuta all'attuale parte venditrice, insieme a maggior consistenza, in virtù della successione testamentaria in premessa citata."

DOMANDA 2)

sarebbe eventualmente lecita la suddivisione di aree comuni a mezzo scrittura privata, se così fosse?

DOMANDA 3)

queste ex aree comuni ora suddivise, si possono davvero considerare pertinenze / dipendenze ecc. oppure sono semplicemente dei "pezzi di terreno" un tempo comuni ai proprietari dell'epoca e ora di proprietà dei singoli? Come saperlo?

 

DOMANDA 4)

è previsto l'obbligo, senza doversi necessariamente appellare ad un avvocato o intentare una causa legale, di dover mostrare i loro atti o, in alternativa, effettuare una visura delle proprietà dell'intero stabile comprese tutte le pertinenze, accessori, dipendenze ecc.?

 

 

RIEPILOGO DEI DATI PER FACILITARVI LE COSE:

Agosto 2016: spartizione delle aree comuni;

Marzo 2017: frazionamento di ex1AB in 1A e 1B;

Settembre 2017: io acquisto 1A;

Gennaio 2019: appartamento 3 viene venduto ad un altro proprietario, con annesso lastrico;

 

Scusate il poema ma è una situazione veramente strana, spero di essere stato esaustivo.

Allego anche uno schema esplicativo delle ex aree comuni, ora "pertinenze".

Grazie mille a chiunque abbia voglia di avventurarsi in questo "viaggio dell'orrore"! 😄

Modificato 15 Maggio, 2020 da kasparhauser
sistemato formattazione testo

[camillo50]

Ciao

Così su due piedi È difficile darti una risposta senza aerei documentazione in mano anche perché tu affermi di non aver mai verificato determinate cose. A questo punto è necessario assolutamente vedere la documentazione cartacea Oh quello che hai per vedere di capire almeno catastalmente O dagli atti notarili cosa ci sia di veramente.

 

[kasparhauser]

Grazie della risposta, però torniamo alla mia domanda 4):

 

è previsto l'obbligo, senza doversi necessariamente appellare ad un avvocato o intentare una causa legale, di dover mostrare i loro atti o, in alternativa, effettuare una visura delle proprietà dell'intero stabile comprese tutte le pertinenze, accessori, dipendenze ecc.?

[camillo50]

Ciao

hai diritto di accedere trattandosi di atti pubblici presso i pubblici uffici dove trovi tutta la documentazione che è anche l'unica valida a dimostrare l'esistenza di vincoli servitù eccetera

[kasparhauser]

camillo50 dice:

che è anche l'unica valida a dimostrare l'esistenza di vincoli servitù eccetera

Quindi, deduco che la risposta alla mia domanda n.2 sia NO, giusto?

 

E quale tipo di documento dovrei richiedere? Ho provato a cercare online vari tipi di visure ma non mi sembra ce ne sia una che includa le pertinenze dello stabile o degli appartamenti che lo compongono...

 

grazie!

[camillo50]

kasparhauser dice:

Quindi, deduco che la risposta alla mia domanda n.2 sia NO, giusto?

 

E quale tipo di documento dovrei richiedere? Ho provato a cercare online vari tipi di visure ma non mi sembra ce ne sia una che includa le pertinenze dello stabile o degli appartamenti che lo compongono...

 

grazie!

Ciao

una scrittura privata impegna solo chi l'ha sottoscritta.  Infatti è obbligatorio per tutti gli altri solo ciò che è stato pubblicato nei registri immobiliari.

Partendo dal tuo atto puoi avere lo storico per risalire a tutti i precedenti esistenti per quel bene e vedere tutti i vincoli e servitù.

[kasparhauser]

Ho richiesto una visura catastale storica del subalterno identificato come area comune dal mio atto di compravendita ed un elaborato planimetrico dell'intero stabile. In attesa di quest'ultimo, dalla visura catastale storica risulta questo:

 

Bene Comune non censibile dal gg/mm/2016

 

DATI DERIVANTI DA:

UNITA' AFFERENTI EDIFICATE SU AREE DI CORTE del gg/mm/2016 protocollo n. XXXXXXXXX in atti dal gg/mm/2016
UNITA AFFERENTI EDIFICATE SU AREE DI CORTE (n. XXXX.X/2016)

 

Mappali Terreni Correlati
Codice Comune XXXX - Sezione X - Foglio XXX - Particella XXX

 

È possibile che per "unità edificata su area di corte" si intenda il "box auto / dépendance" che magari è stata accatastata in ritardo?

 

Nella visura non ci sono purtroppo informazioni relative alla categoria o alla superficie catastale, che potrebbero aiutarmi a capire se tutto il cortile è ancora area comune oppure è stato effettivamente suddiviso. Non capisco però cosa significhi la nota sui Mappali Terreni Correlati. 

 

Inoltre, ci sono altri documenti che mi consigliate di richiedere per risalire alla/e proprietà delle aree comuni?

 

Grazie mille del supporto!

[kasparhauser]

AGGIORNAMENTO: ho ricevuto l'elaborato planimetrico ed ognuna delle aree che ho disegnato ha effettivamente un proprio subalterno, da ciò ne deduco (correggimi se sbaglio) che effettivamente le aree un tempo comuni sono state suddivise con regolare atto e depositate presso i pubblici uffici.

 

Ne deduco altresì che, essendo le aree state suddivise in data antecedente a quella in cui io ho acquistato l'appartamento, non ho alcun diritto in merito all'acquisizione di parte del cortile (in blu nel disegno), essendo già in quel momento un subalterno separato rispetto a quello dell'appartamento, giusto?

 

Mi consigli di fare una visura catastale storica del SUB del cortile per togliermi ogni scrupolo in merito anche all'effettivo proprietario, o è sufficiente l'elaborato planimetrico per fugare ogni dubbio?

 

Grazie mille.

Saluti

[kasparhauser]

C'è nessuno? 😅

[camillo50]

Ciao

Non è affatto sufficiente l'elaborato planimetrico in quanto è solo l'ultima istanza quando non c'è altro.. fai la visura storica delle subalterno che ti interessa e vedi se di quel subalterno ti è stata trasferita qualche quota.