#1 Inviato 10 Gennaio, 2020 Buonasera a tutti, sono una proprietaria, a luglio 2018 ho messo in affitto un appartamento e da ottobre 2018 gli inquilini hanno iniziato a darmi problemi ritardando i pagamenti di affitto e spese condominiali. Il tutto è culminato a luglio 2019 quando mi sono dovuta avvalere di un legale che ha inviato una lettera grazie alla quale sono riuscita ad avere i due mesi di affitto arretrati e una piccola parte di condominio. A distanza di nemmeno 6 mesi ci risiamo: gli inquilini accampano scuase e bugie e tra una cosa e l'altra mi ritrovo con due mesi di affitto arretrato e più di un anno di oneri non pagati (che sommati fanno più di una mese di affitto). Il tutto per dirvi che ormai non ho nessuna intenzione di continuare a perdere tempo con la tarantella delle minacce e delle lettere perciò sto per procedere con lo sfratto senza ripensamenti. Avrei solo un paio di dubbi: Se tra l'avviso e l'udienza l'inquilino paga il debito parzialmente o per intero, il procedimento viene bloccato o si può andare avanti? (Mi preoccupo ovviamnete per le spese legali che dovrò afforntare perchè non è giusto che le paghi io!) Seconda questione riguarda i tempi. Vorrei capire se la presenza di un minore disabile in casa può allungare il tutto, e se si, quanto oltre i famosi 90 giorni di proroga che l'inquilino chiederà sicuramente? Grazie in anticipo
#2 Inviato 11 Gennaio, 2020 Roma75 dice: Buonasera a tutti, sono una proprietaria, a luglio 2018 ho messo in affitto un appartamento e da ottobre 2018 gli inquilini hanno iniziato a darmi problemi ritardando i pagamenti di affitto e spese condominiali. Il tutto è culminato a luglio 2019 quando mi sono dovuta avvalere di un legale che ha inviato una lettera grazie alla quale sono riuscita ad avere i due mesi di affitto arretrati e una piccola parte di condominio. A distanza di nemmeno 6 mesi ci risiamo: gli inquilini accampano scuase e bugie e tra una cosa e l'altra mi ritrovo con due mesi di affitto arretrato e più di un anno di oneri non pagati (che sommati fanno più di una mese di affitto). Il tutto per dirvi che ormai non ho nessuna intenzione di continuare a perdere tempo con la tarantella delle minacce e delle lettere perciò sto per procedere con lo sfratto senza ripensamenti. Avrei solo un paio di dubbi: Se tra l'avviso e l'udienza l'inquilino paga il debito parzialmente o per intero, il procedimento viene bloccato o si può andare avanti? (Mi preoccupo ovviamnete per le spese legali che dovrò afforntare perchè non è giusto che le paghi io!) Seconda questione riguarda i tempi. Vorrei capire se la presenza di un minore disabile in casa può allungare il tutto, e se si, quanto oltre i famosi 90 giorni di proroga che l'inquilino chiederà sicuramente? Grazie in anticipo Loro tra l'avviso e l'udienza saranno tenuti a pagare tutte le spese: oneri accessori, canone di locazione e persino rimborsarti le spese legali. Solo quando tutte e 3 le spese sono state rimborsate per intero il procedimento viene "bloccato" ( che poi non è che viene bloccato, solo che non sussistono più i motivi per andare avanti e cade la causante della causa stessa). Se non ti dovessero rimborsare pure le spese legali saranno ancora morosi nei tuoi confronti e potrai andare avanti chiedendo anche la liberazione dell'immobile. Un disabile in casa ritarda sicuramente il procedimento in quanto dovranno intervenire gli assistenti sociali. Non ti so indicare di quanto però non farti intimorire dalle leggende metropolitane secondo cui nessun giudice notifica uno sfratto con famiglia disabile o minori a carico. 2
#3 Inviato 11 Gennaio, 2020 Aggiungo: quando un inquilino non paga ed accampa scuse e bugie, ogni giorno che passa prima di notificare lo sfratto per morosità è un giorno perso. Personalmente sarei più disponibile se mi dicesse: "mi è successo questo (incidente, malattia che mi ha impedito di lavorare, guasto alla macchina, ecc.); questo mese riesco a darLe solo una parte del canone, ma in un paio di mesi cercherò di mettermi in regola". Gli darei sei mesi di tempo, ma a quelli che non ti pagano, non ti dicono nulla, aspettano che tu li solleciti, bene, questi non meritano la mia pazienza. Approfitto per lanciare un'idea: non è possibile prevedere un registro dei cattivi inquilini da inscrivervi solo quelli con sfratto esecutivo già pronunciato, così come c'è quello dei cattivi pagatori dove si viene iscritti senza sentenza del giudice e che viene consultato dalle Aziende di credito? 1
#4 Inviato 11 Gennaio, 2020 Ciao Il minore può solo far allungare di qualche settimana il procedimento
#5 Inviato 11 Gennaio, 2020 Tommaso_C dice: non è possibile prevedere un registro dei cattivi inquilini da inscrivervi solo quelli con sfratto esecutivo già pronunciato, così come c'è quello dei cattivi pagatori dove si viene iscritti senza sentenza del giudice e che viene consultato dalle Aziende di credito? Di questo "mitico" registro se ne parla da molto tempo ma vedo anche le tante problematiche ad esso legate. Chi lo dovrebbe redigere ed aggiornare? Chi avrebbe diritto alla sua consultazione? E con la famosa privacy come la mettiamo?
#6 Inviato 11 Gennaio, 2020 Simo dice: Di questo "mitico" registro se ne parla da molto tempo ma vedo anche le tante problematiche ad esso legate. Chi lo dovrebbe redigere ed aggiornare? Chi avrebbe diritto alla sua consultazione? E con la famosa privacy come la mettiamo? E già! Per i cattivi pagatori non ci sono problemi di privacy, per i pessimi pagatori di canoni di affitto sì ! Sembrerebbe che quando si difendono poteri forti sia possibile superare ogni problematica, quando devono essere tutelati altri, gli ostacoli diventino insormontabili. Eppure anni fa uno studio legale ne aveva messo in piedi uno… anzi, sembra che ce ne sia più di uno: controllerò. Modificato 11 Gennaio, 2020 da Tommaso_C Aggiornamento della risposta
#7 Inviato 11 Gennaio, 2020 Tommaso_C dice: Eppure anni fa uno studio legale ne aveva messo in piedi uno… anzi, sembra che ce ne sia più di uno: controllerò. Non ne so nulla. Tommaso_C dice: i cattivi pagatori non ci sono problemi di privacy, Il registro dei "cattivi pagatori" è soggetto a delle regole precise. Mi pare doveroso per una banca o finanziaria prima di concedere un mutuo o un finanziamento di qual si voglia importo poter verificare la solvibilità ed il merito creditizio dell'impresa Y o del soggetto X. Io Banca, che non faccio beneficenza ma vendo una merce chiamata denaro voglio capire se una persona è solita adempiere ai propri debiti oppure rifila assegni "cabrio" per tutto il territorio nazionale. Detto ciò, anche a me farebbe piacere poter avere un registro dove verificare se il mio ipotetico conduttore è stato in precedenza sfrattato in quanto cattivo pagatore 😊
#8 Inviato 12 Gennaio, 2020 Vi ringrazio per le risposte mi avete rincuorata. Allora procederò più serena. Se hanno problemi economici o altro (scusate l'apparente insensibilità) non mi riguarda minimamente dal momento che di problemi ne stanno creando a me e anche parecchi visto che sulla casa gravano un mutuo e tasse salate. PS. Domanda sulla questione delle spese legali. Tempo fa avevo chiesto a un avvocato che però mi aveva detto che non sempre il giudice le fa pagare all'inquilino moroso, ovvero è a sua discrezione. Ha detto una sciocchezza? Modificato 12 Gennaio, 2020 da Roma75
#9 Inviato 12 Gennaio, 2020 Roma75 dice: Vi ringrazio per le risposte mi avete rincuorata. Allora procederò più serena. Se hanno problemi economici o altro (scusate l'apparente insensibilità) non mi riguarda minimamente dal momento che di problemi ne stanno creando a me e anche parecchi visto che sulla casa gravano un mutuo e tasse salate. PS. Domanda sulla questione delle spese legali. Tempo fa avevo chiesto a un avvocato che però mi aveva detto che non sempre il giudice le fa pagare all'inquilino moroso, ovvero è a sua discrezione. Ha detto una sciocchezza? ciao no, purtroppo, anche se effettivamente è abbastanza inusuale.
#10 Inviato 12 Gennaio, 2020 Quindi potrei ritrovarmi a procedere, l'inquilino potrebbe pagare solo gli affitti e le spese accessorie e tutto il resto spetterebbe a me? Questa mi sembra un'assurdità e anche in bel problema. Vorrei andare a fondo della cosa. Grazie per l'informazione
#11 Inviato 12 Gennaio, 2020 Roma75 dice: Quindi potrei ritrovarmi a procedere, l'inquilino potrebbe pagare solo gli affitti e le spese accessorie e tutto il resto spetterebbe a me? Questa mi sembra un'assurdità e anche in bel problema. Vorrei andare a fondo della cosa. Grazie per l'informazione Io sinceramente so per certo che siano incluse anche le spese legali. Infatti qui sul forum vi fu un topic in cui degli inquilini maleducati stavano per essere sfrattati ma che rimborsarono tutto tranne le spese legali. Un utente avvocato interveni e chiese come mai non avessero continuato la procedura in quanto dovevano essere rimborsate anche le spese legali. Sicuramente @Oimmena saprà sciogliere questo dubbio. 1
#12 Inviato 12 Gennaio, 2020 Fladimiro71 dice: Io sinceramente so per certo che siano incluse anche le spese legali. Infatti qui sul forum vi fu un topic in cui degli inquilini maleducati stavano per essere sfrattati ma che rimborsarono tutto tranne le spese legali. Un utente avvocato interveni e chiese come mai non avessero continuato la procedura in quanto dovevano essere rimborsate anche le spese legali. Sicuramente @Oimmena saprà sciogliere questo dubbio. Spero davvero sia così, che tra l'altro mi sembra l'evoluzione più logica. Perché dovrei accollarmi delle spese che sono stata costretta ad affrontare a causa dell'inquilino? Attendo fiduciosa che qualcuno chiarisca la questione!
#13 Inviato 12 Gennaio, 2020 SE i tuoi inqiòlini saldano integralmente le morosità pendenti di fronte al giudice alla prima udienza o entro il termine di grazia eventualmente concesso dal giudice, le tue spese legali rimangono a tuo carico. Questo perché l'oggetto della contesa è estinto: il moroso ha prontamente saldato le morosità pregresse ed il giudice non deve più pronunciare alcuna sentenza.
#14 Inviato 12 Gennaio, 2020 albano59 dice: SE i tuoi inqiòlini saldano integralmente le morosità pendenti di fronte al giudice alla prima udienza o entro il termine di grazia eventualmente concesso dal giudice, le tue spese legali rimangono a tuo carico. Questo perché l'oggetto della contesa è estinto: il moroso ha prontamente saldato le morosità pregresse ed il giudice non deve più pronunciare alcuna sentenza. Vedo che ognuno dice la sua... Quindi suppongo che dipenda da caso a caso a discrezione del giudice. Sono veramente senza parole, questa cosa è vergognosa. Capisco perché molti proprietari preferiscono tenere le case vuote piuttosto che affittarle
#15 Inviato 12 Gennaio, 2020 La mia non è una opinione, ma un dato di fatto oggettivo. Se il giudice non può arrivare a pronunciare la sentenza perché l'inquilino ha estinto di fronte al giudice la morosità contestata, va da sé che le spese legali sostenute fino a quel momento rimarranno a carico di chi le ha sostenute. Infatti, solo con la pronuncia di una sentenza diventa facoltà del giudice disporre anche il recupero delle spese legali, ma se il rito viene archiviato per estinta morosità… chi ha avuto ha avuto e chi ha dato ha dato ! Ed ognuno si tiene i suoi cocci (spese legali).
#16 Inviato 12 Gennaio, 2020 albano59 dice: La mia non è una opinione, ma un dato di fatto oggettivo. Se il giudice non può arrivare a pronunciare la sentenza perché l'inquilino ha estinto di fronte al giudice la morosità contestata, va da sé che le spese legali sostenute fino a quel momento rimarranno a carico di chi le ha sostenute. Infatti, solo con la pronuncia di una sentenza diventa facoltà del giudice disporre anche il recupero delle spese legali, ma se il rito viene archiviato per estinta morosità… chi ha avuto ha avuto e chi ha dato ha dato ! Ed ognuno si tiene i suoi cocci (spese legali). In realtà mi riferisco al fatto che in questo stesso forum ognuno dice la sua sull'argomento ... Nella foto un esempio
#17 Inviato 13 Gennaio, 2020 Che ognuno possa esprime la sua opinione mi sembra corretto. Ma bisogna anche saper leggere gli interventi inseriti: "In caso di sfratto notificato ed udienza fissata le spese legali sono a carico della parte morosa". Tu non hai ancora raggiunto questa fase ben più avanzata, ma sei solo ai preliminari: in attesa di prima udienza e pure in attesa di conoscere le intenzioni della tua parte morosa. Tu ancora non disponi di alcuna convalida di sfratto e di conseguenza neppure di alcuna notifica di sfratto inoltrato al moroso.
#18 Inviato 13 Gennaio, 2020 Roma75 dice: Se tra l'avviso e l'udienza l'inquilino paga il debito parzialmente o per intero, il procedimento viene bloccato o si può andare avanti? Infatti la mia domanda riguardava proprio la fase tra la notifica di sfratto e la prima udienza. Mi porto avanti dal momento che non ho intenzione di mandare nessuna lettera di diffida preliminare ma passerò subito ai fatti.
#19 Inviato 13 Gennaio, 2020 Ahimè, non puoi agire secondo il tuo sentimento. L'iter a cui attenersi è particolarmente rigido e prestabilito; te ne darà conferma anche il legale a cui dovrai obbligatoriamente rivolgerti per farti rappresentare in tribunale: a) messa in mora b) ricorso al giudice tramite legale c) prima udienza con saldo morosità da parte dell'inquilino o concessione termine di grazia da parte del giudice d) seconda udienza con saldo morosità o convalida sfratto e delega all'ufficiale giudiziario e) notifica dello sfratto f) uno o più accessi tramite ufficiale giudiziario fino a riconsegna immobile 1
#20 Inviato 14 Gennaio, 2020 Sono perfettamente d'accordo con @albano59. Se l'affittuartio salda quanto dovuto non c'è alcun bisogno di andare a sentenza e ognuno si paga le sue spese legali. Anche la parte morosa infatti potrebbe aver chiesto l'intervento di un avvocato per seguire la vicenda e in tal caso pagherà di tasca sua l'avvocato a cui si è rivolta. E in ogni caso anche andando a sentenza è sempre a discrezione del giudice il pagamento delle spese dei rispettivi legali. Non è che puoi sentirti libera di decidere di andare dall'avvocato Ghedini che ti chiede 5000€ anche solo per scrivere una lettera che tanto poi paga pantalone. Non funziona mica così. Modificato 14 Gennaio, 2020 da pupitola 1
#21 Inviato 15 Gennaio, 2020 pupitola dice: Sono perfettamente d'accordo con @albano59. Se l'affittuartio salda quanto dovuto non c'è alcun bisogno di andare a sentenza e ognuno si paga le sue spese legali. Anche la parte morosa infatti potrebbe aver chiesto l'intervento di un avvocato per seguire la vicenda e in tal caso pagherà di tasca sua l'avvocato a cui si è rivolta. E in ogni caso anche andando a sentenza è sempre a discrezione del giudice il pagamento delle spese dei rispettivi legali. Non è che puoi sentirti libera di decidere di andare dall'avvocato Ghedini che ti chiede 5000€ anche solo per scrivere una lettera che tanto poi paga pantalone. Non funziona mica così. Dunque io sono un proprietario, il mio inquilino decide di non pagare più l'affitto e gli oneri, ignora tutte le mie richieste in via bonaria di saldare, perciò sono COSTRETTA a procedere con lo sfratto, pagare le spese vive della procedura e la parcella del legale e sbattimenti vari (perché non è che sia proprio un divertimento). Arrivata la notifica (dopo mesi che non paga quel che gli spetta) l'inquilino si sveglia e trova magicamente i soldi per saldare e ognuno paga le proprio spese legali. Non mi è chiaro come sia la legge in merito ma le sembra una cosa giusta o equa questa qui?
#22 Inviato 16 Gennaio, 2020 Roma75 dice: Non mi è chiaro come sia la legge in merito ma le sembra una cosa giusta o equa questa qui? Ma neanche un po'! Però e purtroppo è così che secondo Lex funziona... Altrimenti puoi optare per le fantasiose soluzioni che non mi appartengono e per le quali nessuno mai te le suggerirà, quali: - equpaggiarsi di P38 o bazooka per rendere l'inqulino più accondiscendente; - assoldare qualche malvivente che vada a far visita al tuo inquilino; - andarlo a menare personalmente. Tutte soluzioni adatte ad una produzione cinematografica, ma non certo applicabili alla nostra quotidianità. Non è un caso se nei miei trascorsi prima di attivarmi ho sempre atteso alcuni mesi, e nel frattempo ho tampinato e pressato l'inquilino di turno perdendoci tanto tempo per persuaderlo a regolarizzare la sua posizione senza dover ricorrere alle vie legali, anche con soluzioni di compromesso ed in deroga ai patti contrattuali sottoscritti a suo tempo. A volte è andata bene, a volte è andata più o meno male. E quando è andata male l'accettazione della perdita secca era comunque il minor costo da sopportare fra la morosità dell'inquillino ed il costo teorico dell'azione legale mai avviata. Tant'è che l'unica volta che mi son visto costretto ad avviare la procedura legale sapevo fin dall'inizio che era una azione in perdita. Avevo bisogno di riappropriarmi di un immobile ed arrivati al dunque il giudice mi ha riconosciuto anche il rimborso di oneri accessori e di tutte le spese legali. Una vittoria di Pirro: l'ex conduttore già da tempo si era trasformato in un soggetto irreperibile, nullatenente e pure disconosciuto dalla sua stessa famiglia… Così come giocare in borsa, anche cedere in locazione è un investimento che comporta l'esposizione a rischi: mai dimenticarsi di questo piccolo dettaglio. Modificato 16 Gennaio, 2020 da albano59 ortografia 2
#23 Inviato 16 Gennaio, 2020 albano59 dice: Ma neanche un po'! Però e purtroppo è così che secondo Lex funziona... Altrimenti puoi optare per le fantasiose soluzioni che non mi appartengono e per le quali nessuno mai te le suggerirà, quali: - equpaggiarsi di P38 o bazooka per rendere l'inqulino più accondiscendente; - assoldare qualche malvivente che vada a far visita al tuo inquilino; - andarlo a menare personalmente. Tutte soluzioni adatte ad una produzione cinematografica, ma non certo applicabili alla nostra quotidianità. Non è un caso se nei miei trascorsi prima di attivarmi ho sempre atteso alcuni mesi, e nel frattempo ho tampinato e pressato l'inquilino di turno perdendoci tanto tempo per persuaderlo a regolarizzare la sua posizione senza dover ricorrere alle vie legali, anche con soluzioni di compromesso ed in deroga ai patti contrattuali sottoscritti a suo tempo. A volte è andata bene, a volte è andata più o meno male. E quando è andata male l'accettazione della perdita secca era comunque il minor costo da sopportare fra la morosità dell'inquillino ed il costo teorico dell'azione legale mai avviata. Tant'è che l'unica volta che mi son visto costretto ad avviare la procedura legale sapevo fin dall'inizio che era una azione in perdita. Avevo bisogno di riappropriarmi di un immobile ed arrivati al dunque il giudice mi ha riconosciuto anche il rimborso di oneri accessori e di tutte le spese legali. Una vittoria di Pirro: l'ex conduttore già da tempo si era trasformato in un soggetto irreperibile, nullatenente e pure disconosciuto dalla sua stessa famiglia… Così come giocare in borsa, anche cedere in locazione è un investimento che comporta l'esposizione a rischi: mai dimenticarsi di questo piccolo dettaglio. Devo dire che le alternative da te proposte più piacerebbero decisamente di più di quel che si prospetta!!! Ma ahimè esiste una parte di me ancora troppo civile per ricorrere a tali strategie!! Scherzi a parte, oggi è stato dato il via ufficiale alle procedure e non si torna più indietro. Ho provato comuque a pressare l'inquilino più e più volte ma le sue risposte sono state talmente assurde da non lasciare spazio alla speranza di trovare una soluzione pacifica. È passato dall'inventare bugie tipo "ma io ti ho pagato è la banca che ha sbagliato", alle gradassate come "senti non mi scocciare che due mesi di ritardo non hanno mai ucciso nessuno", alle minacce "sfrattare me? Ah ma non lo sai che ho un minore disabile in casa? Non mi caccia nessuno". Perciò non ho altra soluzione che liberarmi di lui attraverso mezzi legali. Il problema del riavere i soldi indietro è secondaria a questo punto, purché sparisca in fretta!
#24 Inviato 16 Gennaio, 2020 La procedura di sfratto per morosità da un immobile abitativo, fallitane la sanatoria nel termine concesso dal giudice, si conclude con l'ordinanza (non sentenza) di convalida ove vengono pure liquidate le spese di giudizio a carico dell'ex inquilino. Se vengono invece proposti motivi di opposizione la procedura si converte in una causa di merito per cui le spese di soccombenza vengono poi liquidate con la sentenza conclusiva. Precisato questo, senza tanti fronzoli, scusa @Roma75 hai scritto (#1) d'esserti già fatta assistere da un avvocato; ma allora perché hai ricorso ad un Forum per dei quesiti così banali? 1
#25 Inviato 16 Gennaio, 2020 Roma75 dice: Perciò non ho altra soluzione che liberarmi di lui attraverso mezzi legali. Il problema del riavere i soldi indietro è secondaria a questo punto, purché sparisca in fretta! E però, tanto per rigirare il coltello nella piaga, se arrivati davanti al giudice (vedi post di @albano59 con passi da (a) a (f)) l'inquilino sana la morosità, resti fregata: non lo cacci e ti tieni le spese dell'avvocato.
