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LuigiMi

Sfratto - Inquilini con figli

Buongiorno a tutti,

 

Avrei alcune domande da porvi dato che sicuramente sarete più informati di me. Parto nel descrivere la situazione: A marzo 2016 ho stipulato un contratto di affitto NON REGISTRATO con una famiglia (uomo, donna, due figli) per una durata di un anno. L'immobile in questione non è adibito ad uso abitativo poichè accatastato C6. Poco prima del termine del contratto stipulato, ho mandato una ricevuta A/R dove informavo la famiglia della mia volontà di non rinnovare il contratto e quindi di lasciare l'immobile. A distanza di poco più di 2 anni dalla scadenza di tale contratto gli inquilini ancora non hanno lasciato l'immobile, continuando in parte a pagare le mensilità, e accumulando una morosità di 2 affitti e mezzo in 3 anni. Vorrei quindi intraprendere un'azione legale di sfratto per liberare l'immobile di mia proprietà. A tal fine sono consapevole di dover registrare il contratto andando a pagare tasse e penali a riguardo. Ora una volta descritta la situazione vorrei porvi le mie domande: 

 

1) So che devo registrare il contratto stipulato con loro nel 2016 e pagare tutte le tasse e penali. Ma ciò vale anche per i successivi 2 anni nonostante non ci sia stato nessun contratto, e nonostante abbia intimato la famiglia di andarsene e di non voler prorogare il contratto?

 

2) Nel caso in cui partisse la procedura penale, una volta terminata, potrei recuperare le mensilità+spese legali pignorando lo stipendio dell'inquilino, oppure potrei recuperare solo le mensilità?

 

3) Il tipo di procedura rientrerebbe nello sfratto per finita locazione oppure nello sfratto per morosità?

 

Mi scuso per essermi dilungato, vi ringrazio anticipatamente per l'aiuto e vi auguro un buon primo maggio a tutti.

 

Luigi

A giudizio personale, ritengo che ci hai messo un non indifferente impegno per inguaiarti per benino.

E non sarà neppure così tanto semplice riuscire a risolvere.

La presenza di figli nella compagine conduttrice è un fatto irrilevante, mentre da subito hai la necessità di affidarti ad un valido e competente legale: riportare nel tuo possesso l'immobile ceduto in locazione sarà un lavoraccio antipatico ed impegnativo.

Di sicuro: nessuna altra tua iniziativa individuale, che di danni te ne sei già procurati a sufficienza.

 

Per la registrazione del contratto - E' da vedersi se AdE ti accetterà mai la registrazione di un contratto abitativo relativo ad un box auto C/6. Personalmente ritengo di NO.

Per le tue speranze di sfratto - Senza un contratto registrato puoi scordarti la convalida dello stesso da parte di un Giudice. Se pensi ad uno sfratto per finita locazione, quale finita locazione se non disponi di un contratto registrato ?

Il contratto inizialmente stipulato - Di questo contratto, che suppongo sia civilmente valido,  non si comprende la tipologia. Che contratto di locazione è un contratto di 1 anno ? Inoltre sembra di capire che l'inquilino abbia già completato il terzo anno di conduzione pagando lui, ed accettando tu,  quasi tutte le mensilità ad eccezione di uno scoperto di circa 3 mensilità.

Sappi che i tuoi comportamenti assunti nel periodo non giocano a favore della finita locazione: hai tollerato uno sforamento di due anni ed hai sempre accettato i canoni di locazione. 

 

Qundi affidati ad un legale e comincia a pregare.

La soluzione più semplice e più veloce - ma sempre tramite legale che ti rappresenti - potrebbe esser rappresentata dall'offerta di una buonuscita al conduttore. Soluzione che non è detto che sia la più economica per te.

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albano59 dice:

Per la registrazione del contratto - E' da vedersi se AdE ti accetterà mai la registrazione di un contratto abitativo relativo ad un box auto C/6. Personalmente ritengo di NO.

Non era un contratto abitativo. Espressamente è stato riportato che l'immobile locato era un C/6 e non un'abitazione. 

 

 

albano59 dice:

Il contratto inizialmente stipulato - Di questo contratto, che suppongo sia civilmente valido,  non si comprende la tipologia. Che contratto di locazione è un contratto di 1 anno ?

Appunto perchè non era un contratto ad uso abitativo è stato possibile fare un contratto di 1 anno. I contratti per garage non hanno limiti temporali.

 

 

albano59 dice:

Se pensi ad uno sfratto per finita locazione, quale finita locazione se non disponi di un contratto registrato ?

Ovviamente questo sarebbe a seguito di una possibile registrazione.

 

 

 

In ogni caso mi rendo conto di aver commesso innumerevoli errori. Sto contattando già alcuni avvocati, ma ho trovato questo forum e volevo sapere anche la vostra opinione. Albano59 ti ringrazio molto per il tuo punto di vista.

LuigiMi dice:

Buongiorno a tutti,

 

Avrei alcune domande da porvi dato che sicuramente sarete più informati di me. Parto nel descrivere la situazione: A marzo 2016 ho stipulato un contratto di affitto NON REGISTRATO con una famiglia (uomo, donna, due figli) per una durata di un anno. L'immobile in questione non è adibito ad uso abitativo poichè accatastato C6. Poco prima del termine del contratto stipulato, ho mandato una ricevuta A/R dove informavo la famiglia della mia volontà di non rinnovare il contratto e quindi di lasciare l'immobile. A distanza di poco più di 2 anni dalla scadenza di tale contratto gli inquilini ancora non hanno lasciato l'immobile, continuando in parte a pagare le mensilità, e accumulando una morosità di 2 affitti e mezzo in 3 anni. Vorrei quindi intraprendere un'azione legale di sfratto per liberare l'immobile di mia proprietà. A tal fine sono consapevole di dover registrare il contratto andando a pagare tasse e penali a riguardo. Ora una volta descritta la situazione vorrei porvi le mie domande: 

 

1) So che devo registrare il contratto stipulato con loro nel 2016 e pagare tutte le tasse e penali. Ma ciò vale anche per i successivi 2 anni nonostante non ci sia stato nessun contratto, e nonostante abbia intimato la famiglia di andarsene e di non voler prorogare il contratto?

 

2) Nel caso in cui partisse la procedura penale, una volta terminata, potrei recuperare le mensilità+spese legali pignorando lo stipendio dell'inquilino, oppure potrei recuperare solo le mensilità?

 

3) Il tipo di procedura rientrerebbe nello sfratto per finita locazione oppure nello sfratto per morosità?

 

Mi scuso per essermi dilungato, vi ringrazio anticipatamente per l'aiuto e vi auguro un buon primo maggio a tutti.

 

Luigi

Ma... è una vicenda che dipende da molte variabili, la prima delle quali dal titolo con cui hai affittato il locale, perché se dal contratto emerge che era consapevole dello scopo abitativo della locazione, forse forse ci sono gli estremi perché siano loro a chiederti il risarcimento del danno da inadempimento. Inoltre vedrei difficile la possibilità di registrare il contratto di affitto.

 

Se glielo avevi affittato come garage, allora è un'altra storia.

 

La finita locazione o la morosità dipendono da lei. Tenga presente che solo con il secondo potrà chiedere, contestualmente, anche il ristoro dei canoni non corrisposti.

 

Trattandosi di garage, se è stato adibito illegittimamente ed a sua insaputa ad abitazione, direi che ci troviamo più che altro in una ipotesi di inadempimento da parte del conduttore. In ogni caso tale circostanza potrebbe costarle anche una denuncia per abuso edilizio qualora nei locali siano intervenute modifiche tali da mutarne la destinazione d'uso in modo abusivo (con ogni conseguenza amministrativa e penale... in aggiunta al recupero a tassazione degli importi evasi).

Oimmena dice:

Se glielo avevi affittato come garage, allora è un'altra storia.

Nel contratto è espressamente scritto che l'immobile è un garage (C/6). 

 

Oimmena dice:

se dal contratto emerge che era consapevole dello scopo abitativo della locazione

Nel contratto non è scritto da nessuna parte "uso abitativo" o cose simili.

 

Oimmena dice:

nei locali siano intervenute modifiche tali da mutarne la destinazione d'uso in modo abusivo

Nel locale non sono intervenute alcune modifiche e nessun cambiamento d'uso in via formale. Loro ci hanno vissuto ma non hanno cambiato nulla all'interno. Non so se è questo quello che intendevi.

LuigiMi dice:

Nel contratto è espressamente scritto che l'immobile è un garage (C/6). 

Nel contratto non è scritto da nessuna parte "uso abitativo" o cose simili.

Così diventa tutta un'altra storia, di più semplice risoluzione: è il conduttore che ha fatto e fa un uso iimproprio del box auto.

Riconfermo di affidarti ad un legale. Questo, dopo avvenuta registrazione del contratto (mediante ravvedimento operoso), sarà nella condizione di agire sia per finita locazione, sia per la morosità da recuperare, e non da ultimo anche per contestare la inadempienza contrattuale per l'uso abitativo posto in essere dal conduttore.

LuigiMi dice:

Nel contratto è espressamente scritto che l'immobile è un garage (C/6). 

 

Nel contratto non è scritto da nessuna parte "uso abitativo" o cose simili.

 

Nel locale non sono intervenute alcune modifiche e nessun cambiamento d'uso in via formale. Loro ci hanno vissuto ma non hanno cambiato nulla all'interno. Non so se è questo quello che intendevi.

Be se ci hanno vissuto ci devono essere letti, una cucina, un frigorigero, una bagno... non sono allestimenti comuni in un garage che denotano un utilizzo non conforme alla destinazione d'uso dalla quale potrebbe emergere l'abuso anche in assenza di interventi edilizi propri. Se poi vivevano accampati, tipo sacchi a pelo, fornello a gas da campeggio e facevano i bisogni dietro i cespugli (vabe' un servizio igienico ci potrebbe anche stare in un garage) allora tutto ok. 

 

La invito, però, oltre a intimare lo sfratto anche di eseguire la messa in pristino dei locali proprio per dimostrare al Comune di essersi attivato per la cessazione dell'abuso e di non esserne in alcun modo responsabile. Al momento del rilascio dell'immobile dovrà necessariamente mettere in pristino il garage eliminando ogni arredo incompatibile con tale destinazione e smaltirle a sue spese (al Comune di solito non interessa chi ha commesso l'abuso, alla rimessione in pristino è tenuto anche il proprietario).

  • Mi piace 1
Oimmena dice:

Be se ci hanno vissuto ci devono essere letti, una cucina, un frigorigero, una bagno

No effettivamente tutto questo è presente. Potrebbe causare problemi con lo sfratto? Lo chiedo perchè ieri ho parlato con un avvocato e non mi ha minimamente accennato di tutto ciò. 

 

Oimmena dice:

Al momento del rilascio dell'immobile dovrà necessariamente mettere in pristino il garage eliminando ogni arredo incompatibile con tale destinazione e smaltirle a sue spese

Si questo non sarà un problema in caso. 

 

albano59 dice:

Riconfermo di affidarti ad un legale

Ieri ho parlato con un avvocato. Mi ha detto che per morosità sarà difficile fare lo sfratto perchè la morosità risulta per il periodo posteriore alla scadenza del contratto. Quindi mi ha suggerito che secondo lui sia più appropriato agire per "finita locazione".

Ciao

Faccio rilevare un'altra cosa che potrebbe mandare tutto all'aria. Quando tu hai dato in locazione quella rimessa al di là di quello che ti ho scritto nel contratto sapevi che lì c'è avrebbero abitato? In tutti questi anni non ti sei mai accorto deluso in proprio? Infine ciò che hai scritto in contratto potrebbe essere disatteso dal Giudice in quanto atto Simulato 

camillo50 dice:

In tutti questi anni non ti sei mai accorto deluso in proprio?

Bhe io vivo nello stesso edificio, quindi ovviamente si, sapevo che loro ci abitavano. Quindi questo potrebbe portare a cosa? Penali oppure annullamento dello sfratto?

Oimmena dice:

eseguire la messa in pristino dei locali proprio per dimostrare al Comune di essersi attivato per la cessazione dell'abuso e di non esserne in alcun modo responsabile. Al momento del rilascio dell'immobile

Approfitto, se posso, di questo topic e di questa sezione per chiedere un chiarimento riguardo a una situazione simile (ma non contratto d'affitto).

 

Come fare per ripristinare i propri locali alla originaria destinazione d'uso (garage) se l'occupante - senza titolo scritto, direi un comodato d'uso verbale - non rilascia tali locali che ha adibito ad abitazione, nonostante sia titolare di diritto di usufrutto in altra proprietà e condivida stato di famiglia e residenza con il proprietario di quest'ultima proprietà che gli ha concesso l'usufrutto?

Può il proprietario del garage adibito ad abitazione essere penalmente responsabile di abusivismo nonostante voglia ripristinare alla destinazione d'uso originaria ma non possa farlo perché impossibilitato dall'occupante?

Una diffida di rilascio locali inviata all'occupante per eseguire lavori di ripristino potrebbe essere usata come ritorsione e prova per presentare una denuncia d'abusivismo contro il proprietario?

In breve: la volontà di ripristinare - se espressa e dichiarata - prima che sia accertato l'abusivismo dal Comune (o da altre istituzioni) può prevenire eventuali iter di condanne, sanzioni, e quant'altro oppure può essere un boomerang per il proprietario?

Athena T. dice:

Approfitto, se posso, di questo topic e di questa sezione per chiedere un chiarimento riguardo a una situazione simile (ma non contratto d'affitto).

 

Come fare per ripristinare i propri locali alla originaria destinazione d'uso (garage) se l'occupante - senza titolo scritto, direi un comodato d'uso verbale - non rilascia tali locali che ha adibito ad abitazione, nonostante sia titolare di diritto di usufrutto in altra proprietà e condivida stato di famiglia e residenza con il proprietario di quest'ultima proprietà che gli ha concesso l'usufrutto?

Può il proprietario del garage adibito ad abitazione essere penalmente responsabile di abusivismo nonostante voglia ripristinare alla destinazione d'uso originaria ma non possa farlo perché impossibilitato dall'occupante?

Una diffida di rilascio locali inviata all'occupante per eseguire lavori di ripristino potrebbe essere usata come ritorsione e prova per presentare una denuncia d'abusivismo contro il proprietario?

In breve: la volontà di ripristinare - se espressa e dichiarata - prima che sia accertato l'abusivismo dal Comune (o da altre istituzioni) può prevenire eventuali iter di condanne, sanzioni, e quant'altro oppure può essere un boomerang per il proprietario?

Oimmena dice:

La invito, però, oltre a intimare lo sfratto anche di eseguire la messa in pristino dei locali proprio per dimostrare al Comune... 

In realtà avevo scritto male, volevo dire di intimare oltre allo sfratto anche il ripristino dei locali. Specie se adibito ad abitazione, l'introduzione - anche per l'esecuzione di lavori urgenti - rappresenterebbe a tutti gli effetti una violazione di domicilio. Quindi, o c'è la cooperazione del conduttore/comodatario/occupante oppure si deve ottenere un ordine del giudice (forse) o, più verosimilmente, intimare (ed eseguire) lo sfratto.

 

Per quanto riguarda il profilo penale, se non si è commesso l'abuso (e lo si dimostra) non ci può essere responsabilità. Sotto il profilo amministrativo, purtroppo, il proprietario è sempre considerato responsabile, quantomeno sotto l'aspetto della messa in pristino (fatto salvo rivalersi su chi ha realizzato l'abuso per il recupero delle spese).

 

Se uno riesce a sistemare un abuso prima della contestazione, sempre meglio. Ma se non si riesce a dimostrare di non aver realizzato l'abuso, meglio attivarsi tempestivamente e intimare la messa in pristino al responsabile e procedere con lo sfratto. 

LuigiMi dice:

No effettivamente tutto questo è presente. Potrebbe causare problemi con lo sfratto? Lo chiedo perchè ieri ho parlato con un avvocato e non mi ha minimamente accennato di tutto ciò. 

Problemi con lo sfratto no, loro non hanno titolo ad occupare l'immobile.

 

LuigiMi dice:

Bhe io vivo nello stesso edificio, quindi ovviamente si, sapevo che loro ci abitavano. Quindi questo potrebbe portare a cosa? Penali oppure annullamento dello sfratto?

Più che altro penso alle responsabilità per abuso edilizio... specie se per lo sfratto sarà necessaria la forza pubblica (o se il giudice si prende la briga di fare una segnalazione) potrebbe rispondere per abuso edilizio e non se c'è qualche fattispecie penale ulteriore (non è il mio forte) per aver dato in locazione abitativa (anche se il titolo non lo dice) un immobile non adeguato.

 

Insomma... non mi pare che il suo comportamento sia stato di specchiata esemplarità sotto un profilo giuridico (e morale...).

LuigiMi dice:

Bhe io vivo nello stesso edificio, quindi ovviamente si, sapevo che loro ci abitavano. Quindi questo potrebbe portare a cosa? Penali oppure annullamento dello sfratto?

Quindi sapevi che era usato ad uso abitativo e quindi doveva essere ad uso abitativo. Come hanno fatto d avere l'allacciamento luce e acqua?  ... Spero non sia un altro problema.

 

Il mio consiglio e di scordare l'azione legale e di trovare una soluzione perché lascino quanto prima quei locali. Per risolvere la cosa sìi disponibile

camillo50 dice:

Quindi sapevi che era usato ad uso abitativo e quindi doveva essere ad uso abitativo. Come hanno fatto d avere l'allacciamento luce e acqua?  ... Spero non sia un altro problema.

Non hanno allaccio a luce ed acqua. Sono entrambe a mio nome e loro hanno un contatore interno che tiene conto delle loro spese (non so se contatore sia idoneo come nome). Il tutto è riportato comunque sul contratto. 

 

camillo50 dice:

Il mio consiglio e di scordare l'azione legale e di trovare una soluzione perché lascino quanto prima quei locali. Per risolvere la cosa sìi disponibile

Fatto già il possibile, purtroppo non vogliono andare.

 

Oimmena dice:

volevo dire di intimare oltre allo sfratto anche il ripristino dei locali.

Grazie mille del consiglio. Lunedì e Mercoledì avrò ulteriori incontri con il legale e valuteremo anche con lui il da farsi.

 

Oimmena dice:

Insomma... non mi pare che il suo comportamento sia stato di specchiata esemplarità sotto un profilo giuridico (e morale...).

Purtroppo mi trovo a concordare pienamente con il suo pensiero. 

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